Ипотека и недвижимость - Купить или снять?

До вступления в силу закона, получившего в народе название дачная амнистия, осталось несколько дней. К нам в редакцию поступает множество звонков с одним и тем же вопросом: действительно ли амнистия начнется 1 сентября, дескать, документы, предусмотренные законом, не готовы? Спешим успокоить наших читателей. Как пояснили нам в минэкономразвития, повода для беспокойства нет.

Новым законом предусмотрена декларация, необходимая для легализации дачных и садовых строений, индивидуальных гаражей и форма техпаспорта на индивидуальные жилые дома. Оба документа готовы и находятся на регистрации в министерстве юстиции. Как только в минюсте их зарегистрируют, ознакомиться с ними можно будет в любой правовой системе в Интернете, а также на сайте минэкономразвития. Если у вас нет Интернета, декларацию можно будет получить бесплатно в территориальных органах Росрегистрации и Роснедвижимости, там же будут висеть образцы ее заполнения. Напомним, что декларация нужна только владельцам дачных и садовых домов для регистрации права на них и заполняется она правообладателем самостоятельно. Что же касается новой формы техпаспорта, которая нужна для регистрации индивидуальных жилых домов, находиться она будет в БТИ, и заполнять ее будут сами работники БТИ. Вот два новых документа, которые нужны для реализации закона, каких-либо иных нормативных актов для него не нужно, отметили нам в министерстве. Так что все граждане, желающие оформить в собственность свои земельные участки и дома со следующей недели (1 сентября - это пятница) могут обращаться в органы Росрегистрации и Роснедвижимости.

Однако обратим внимание, что дачная амнистия касается не всех граждан, владеющих землей и постройками. Например, этот документ не касается тех, кто получил решение или разрешение на предоставление земли от председателя колхоза, совхоза или директора предприятия. Не поможет он и гражданам, у которых нет вообще никаких документов. Исключение составляют члены дачного, садового, некоммерческого объединений. Потому что хотя у самих дачников и садоводов часто нет свидетельства о праве на свои участки, но таковой документ есть на руках у самого товарищества или кооператива: на право постоянного бессрочного пользования. Действия закона могут не ждать и те граждане, которые имеют свидетельство о праве собственности, выданное после 1997 года, так как это свидетельство нового образца, позволяющее пройти регистрацию.

Закон распространяется на две группы объектов недвижимости. Первое - это строения: дачи, садовые домики, постройки на дачных участках (бани, гаражи), а также индивидуальные жилые дома на участках, предназначенных под ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства, индивидуальные гаражи, построенные на участках, предоставленных для гаражного строительства. Второй группой объектов являются земельные участки, полученные в свое время гражданами или их объединениями под дачи, садоводство, огородничество, ведение личного подсобного хозяйства, под ИЖС или гаражное строительство.

Регистрация права собственности

Если сегодня у вас есть участок, но вы не прошли регистрацию прав и ваш участок не внесен в Единый государственный реестр права (ЕГРП), то вы не имеете права совершать сделки с ним, то есть продавать, сдавать в залог, передавать по наследству. Существует ошибочное мнение, что регистрация прав нужна только для того, чтобы собирать налоги, и что правительство, предлагая этот закон, преследовало именно эту цель. С одной стороны, это вроде так. Но с другой - земельный налог уплачивают сегодня все землепользователи, даже без регистрации прав. А дачные и садовые домики налогом не облагаются.

Как оформить дом

Для владельцев индивидуальных жилых домов процедура регистрации прав не меняется. Как и ранее, необходимо пройти техническую инвентаризацию и технический учет, получить техпаспорт, обратиться в Росрегистрацию для получения свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, который вносится в ЕГПР.

Запомнить владельцам индивидуальных домов надо одно, что новый закон обязывает органы местного самоуправления выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома, даже если он был построен без разрешения. Это означает, что не нужно обращаться в суд, не нужно договариваться с различными инспекциями и надзорами (пожарная инспекция, СЭС, экология, архитектор и прочие). Правда, новая мера будет носить временный характер до 2010 года. Конечно, регистрировать все подряд вам все равно не дадут, будет установлен закрытый перечень оснований для отказа - нарушение градостроительного регламента, а в его отсутствие - красных линий и линий регулирования застройки. Для владельцев дачных и садовых домиков, индивидуальных гаражей требование о проведении технической инвентаризации и технического учета отменяется. Для регистрации прав необходимо самостоятельно заполнить декларацию, о которой мы уже говорили. Это достаточно простой документ, в котором нужно указать назначение объекта (жилое или нежилое), общую площадь, материал стен, информацию о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровый номер участка и так далее. Если при заполнении у вас возникнут вопросы, то можно обратиться к работникам Росрегистрации за разъяснениями. Заполнив декларацию и приложив к ней правоустанавливающие документы на земельный участок, сдаете все это в Росрегистрацию для получения свидетельства о праве собственности на объект недвижимости. Вот, собственно, и все.

Как оформить землю

Для того чтобы начать упрощенную регистрацию на землю, у вас должны быть следующие документы: решение органов местного управления о предоставлении земельного участка, государственный акт о праве, свидетельство о праве.

В этих документах могут быть указаны различные права: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и безвозмездное срочное пользование. Если же не указан никакой вид права или, наоборот, несколько видов одновременно, такие участки теперь считаются предоставленными в собственность, и вы можете регистрировать право собственности.

Если у вас в документах записано не право собственности, а одно из трех видов права - постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, то вначале вы должны пройти приватизацию. Но отметим, что это процедура добровольная и никто вас не вправе заставить приватизировать свой участок.

Согласно новому закону регистрация возможна без уточнения генплана. Устанавливается двухнедельный срок приватизации, закрытый перечень документов и всего два основания для отказа. Это предоставление неполного пакета документов, или участок запрещен к приватизации, например, он находится в заповеднике. Что же касается перечня предоставляемых для приватизации документов, то он фактически упрощен до двух. Первое - вы должны взять из правления садового товарищества или кооператива документ о том, что это действительно ваш участок и что ваш участок не захватывает земли общего пользования, в частности дороги, водонапорные башни и так далее. Второй документ - это проект границ земельного участка. Никаких пожарных, СЭС, экологов и прочих обходить не надо.

Есть еще один момент. Многие садовые, дачные товарищества и кооперативы не могут собрать взносы для выкупа земель общего пользования, а без этого, как правило, не разрешают приватизацию остальных участков. Предлагается предоставлять такие участки бесплатно и не связывать их приватизацию с приватизацией остальных участков.

Как оформить границы участка

Следующий вопрос - границы участка. В земельном комитете запрашиваете кадастровый план участка. В нем смотрите раздел В.1. Общие сведения. Там есть запись об определении границы, однозначно она определена или границы вашего участка определены не однозначно. Прямо так и будет написано. Если они определены однозначно, вы можете начинать регистрацию. При другом варианте нужно вызывать землемеров, которые определят границы вашего участка. Опять-таки площадь земельного участка по документам должна совпадать с фактической площадью. Если все совпадает, идите и регистрируйте свои права. А вот если у вас по документам, к примеру, 6 соток, а фактически оказалось 8 соток, то ранее в регистрации права вам бы отказали. Теперь же вы сможете решить эту проблему при соблюдении двух условий: из излишка нельзя сформировать самостоятельный участок, и границы должны быть согласованы с соседями. У вас должны быть их подписи. После согласования документы можно подавать на регистрацию.

Цена вопроса

Напоследок хотелось бы отметить, что новый закон решает только часть проблем. К сожалению, многие граждане считают, что после введения закона оформить документы можно будет за 500 рублей. Чуда не произойдет.

Ведь из чего сегодня складывается цена на оформление права на собственность? Регистрация прав у нас сегодня установлена законом, и платежи за регистрацию прав также установлены законом. Граждане должны заплатить 500 рублей за регистрацию права и 500 рублей за регистрацию сделки с недвижимым имуществом. Если у вас нет недвижимого имущества, то действительно, на первый взгляд получается 500 рублей. Но не стоит забывать, что на регистрацию вы должны прийти с пакетом документов. Даже если у вас имеется в наличии только земельный участок, вызов землемеров никто не отменял. Поэтому, к примеру, земельный участок в Калужской области размером в 4 сотки землемеры обмеряют вам за 4,5 тысячи рублей, а вот в Московской области все зависит от расстояния от МКАД: если рядышком, то могут запросить и 25 тысяч рублей, а то и больше. Как ни крути, в 500 рублей не уложиться. Ну а если земля и недвижимость на ней, то прибавьте к этому еще и работников БТИ. Маленький домик и далеко - 1,5 рубля, большой и близко - от 3 тысяч и выше. Вот и получается, что за небольшой участок и домик на нем в среднем надо заплатить около 7 тысяч рублей и это если оформлять все документы вы будете самостоятельно.

Наша справка

Если вы не хотите терять время и силы на оформление, вы можете обратиться к помощи коммерческих структур.

Средняя цена стоимости услуг в рублях по Московской области.

1. Регистрация прав собственности на земельный участок по результатам его отчуждения из государственной и муниципальной собственности - от 14 тысяч рублей, сроки - от 1 месяца.

2. Регистрация прав на земельный участок, установленных судебными актами, - от 8 тысяч рублей, сроки от - 1 месяца.

3. Регистрация прав на земельный участок в порядке наследования - от 8 тысяч рублей, сроки - от 1 месяца.

4. Регистрация постоянного бессрочного пользования земельным участком - от 11 000 тысяч рублей, сроки от 1,5 месяца.

В каждом районе цена варьируется от расстояния вашего участка до Москвы, пакета документов и срочности. Московские агентства в целом за свои услуги берут от 1,5 до 3 тысяч долларов. Агентства же, находящиеся непосредственно в районах Московской области, - от 500 до 1000 долларов. При этом не стоит забывать, что все расходы по БТИ, землемерам, справкам, оплаты квитанций за регистрацию вы несете отдельно.

Цены на услуги по оформлению земельных участков и недвижимости в других областях ниже, чем в Московской области. Средняя цена оформления документов составляет 10 -15 тысяч рублей.
Сколько стоит аренда элитного жилья в Москве?

Московский рынок недвижимости постепенно приближается к ситуации, когда квартиру дешевле снимать, чем купить. Особенно четко эта тенденция прослеживается на рынке аренды элитных квартир.

Основными арендаторами элитного жилья до последнего времени являлись иностранцы - служащие иностранных компаний и просто частные лица. Количество потенциальных арендаторов стало увеличиваться в последнее время за счет открытия новых иностранных представительств и роста материального уровня определенных групп россиян.

В сфере элитной аренды статус клиентов - как арендаторов, так и арендодателей - выше среднего - это руководители мелких и средних компаний, топ-менеджеры крупных, в том числе и международных, компаний, а также бизнесмены, чиновники и представители шоу-бизнеса. Накопить на элитную квартиру даже при сравнительно высоких доходах - процесс непростой, особенно при нынешнем состоянии рынка столичной недвижимости, на котором цены неуклонно растут. Для примера отметим, что средняя цена 1 кв.мэлитной квартиры на первичном рынке в центре Москвы уже превысила 7000 долларов. А жить в съемной квартире, ежемесячно выделяя определенную, адекватную доходам сумму на ее содержание, можно уже сейчас.

В целом можно сказать, что определяющую роль здесь играет фактор престижа: именно он подталкивает к аренде людей, еще не накопивших миллионов на покупку, но уже обязанных иметь жилье определенного уровня.

Среди клиентов, арендующих элитные квартиры 60% составляют иностранцы и 40% россияне (еще полтора года назад иностранцев было 70 процентов). Примерно в 70% случаев квартира арендуется для семьи, а в 30% - арендаторами выступают бездетные пары или одинокие сотрудники компаний, предпочитающие жить в центре и непосредственной близости к офису.

Арендодателями в основном являются россияне, но за последние несколько лет увеличилось количество собственников - иностранных граждан. Их доля возросла с 2 до 5 процентов.

Бизнес требует вложений

Сдача элитных квартир внаем - это долгосрочное, но выгодное вложение капитала. Окупаемость проекта при умелом ведении дел занимает примерно 6-10 лет. Однако элитная квартира как инвестиционный механизм, предназначенный для последующей сдачи в аренду, требует очень серьезных вложений, но траты эти себя оправдывают. Возможен даже такой вариант: новая квартира покупается с помощью механизмов ипотечного кредитования. В этом случае доход от аренды все равно составит в порядка 15% годовых. Через 6-7 лет уже можно погасить долг по ипотечному кредиту, и квартира начнет приносить чистую прибыль.

Отметим, правда, что подобный бизнес может позволить себе очень ограниченное количество людей. Этот фактор в сочетании с общим дефицитом жилья в Москве ограничивает объем предложения на рынке.

На сегодняшний день объем рынка аренды элитных квартир в Москве в среднем составляет порядка 75-80 млн. долларов в год. При этом наблюдается устойчивая тенденция к росту этого рынка.

Рост арендных ставок на рынке достаточно стабилен и ежегодно составляет в среднем 15 процентов.

Наибольшей популярностью пользуются следующие районы Москвы:

исторический центр (Арбат, Остоженка, Патриаршие пруды, Чистые пруды, Якиманка, Ордынка и др.);
районы, находящиеся в непосредственной близости к иностранным школам (к Англо-Американской и Британской школам в районе Покровское-Глебово, к Французской школе в районе Чистых прудов, к Германской и Скандинавской школам в районе Ленинского проспекта);
остров Серебряный бор.
Рост арендных ставок на элитное жилье связан прежде всего с тем, что количество поступающих предложений в вышеперечисленных районах явно уступает спросу.

И сколько это стоит?

Самые дешевые квартиры в Москве сдаются за 450-650 долларов в месяц. Это однокомнатные квартиры в каком-нибудь в НовоКосино или Бескудниково. Относительно приличные трешки бизнес-класса в центре города стоят уже не менее 1500-2000 долларов в месяц.

Что касается элитных квартир, то здесь наиболее популярный бюджет составляет 2000-5000 долларов в месяц. Подобная арендная ставка формируется из следующих составляющих: место, дом, вид, охрана, парковка, уровень отделки и стиль (как правило, приветствуется современный стиль high-tech в квартирах для несемейных арендаторов и современная классика в квартирах от четырех комнат для семей).

2000-5000 долларов в месяц - это, как правило, одно- или двухкомнатные квартиры в развитом центре Москвы, полностью отремонтированные и оборудованные по последнему слову техники. Потенциальный арендатор - один человек или семейная пара без детей.

Далее идет сегмент элитных квартир по 5000-10000 долларов в месяц. Это в основном трех- и четырехкомнатные квартиры, расположенные в зеленом центре столицы. Зачастую такие объекты предлагаются без мебели. Ее либо приобретают под арендатора на предоплату, либо завозят сами клиенты. В частности, большинство иностранных граждан, заключающих трудовые соглашения на несколько лет, везут свою мебель с собой.

Самые дорогие квартиры - это уровень 10000-25000 долларов в месяц. Площадь таких квартир составляет, как правило, от 180 кв.м, находятся они в центре или на популярных среди арендаторов направлениях (Кутузовский проспект, Тверские-Ямские улицы, Фрунзенская набережная). Дом должен быть обязательно класса А со всеми необходимыми атрибутами (охрана, подземный гараж, эксклюзивное оформление и наполнение). Особое значение здесь имеют какие-либо уникальные характеристики, например, вид на Кремль (до сих пор он является одной из самых дорогих опций).

Новой тенденцией аналитики считают интерес, который инвесторы начали проявлять к строительству так называемых доходных домов. Пока таких объектов в Москве единицы. Первый доходный дом появился в октябре 2003 года по адресу Большой Николоворобинский пер., 10. Инвестором строительства выступил Департамент инвестиционных программ строительства Москвы. Уровень предлагаемого здесь жилья относится к классу элита. Цены на аренду квартир варьируются от 3000 до 12000 долларов в месяц.

Много шума наделал проект одного доходного дома, где арендная плата будет составлять от 25000 до 45000 долларов в месяц. Изюминкой дома станут якобы золотые лифты, доставляющие арендатора в квартиру прямо в собственном автомобиле. Точный адрес этого дома по понятным причинам не разглашается.

Эксперты отмечают, что рассматриваемый рынок подогревается не только количественным несоответствием спроса и предложения, но и качественным. Так например, основной объем спроса сейчас приходится на квартиры стоимостью 2000-2500 долларов в месяц, а наибольший объем элитного предложения находится в диапазоне 3500-7000 долларов в месяц.

С другой стороны, растущий спрос обусловлен также и тем, что цены на квартиры в Москве растут быстрее, чем стоимость их аренды. Если, например, три-четыре года назад арендатор за год выплачивал в среднем 17-20% от рыночной цены снимаемого жилья, то сейчас годовая стоимость аренды в большинстве случаев не превышает 10% от цены объекта.

Аналитики предсказывают, что при сохранении имеющихся тенденций спрос на элитную аренду будет расти и дальше.