Ипотека и недвижимость - Элитные новостройки на выбор

Как избежать ошибок при создании торгового центра? Этой проблеме была посвящена бизнес-конференция, организованная Гильдией управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости.

В последние годы рынок торговой недвижимости Москвы и регионов России активно развивается, повышается профессионализм игроков и, соответственно, повышается качество создаваемых объектов. По оценкам экспертов только в Москве суммарная площадь ввода заявленных объектов в 2006 году составит около 800 тыс. кв.м, в результате чего общая площадь столичных торговых центров впервые превысит 3 млн. кв.метров.

Темпы строительства в регионах превышают столичные, что увеличивает конкуренцию между ними. Активное строительство развивается как в миллионных мегаполисах, так и в городах с меньшим населением. Гильдия управляющих и девелоперов в конце августа организовала конференцию, на которой лидеры рынка обсудили самые распространенные ошибки как при создании, так и при последующем функционировании торговых центров.

Как оказалось, ошибки и неверные решения подстерегают участников рынка на каждом шагу. Ведь торговый центр - это товар для совершенно различных групп потребителей - не только покупателей, но и арендаторов.

Можно ошибиться при выборе формата и месторасположения ТЦ, при проектировании и строительстве как собственно здания, так и его отдельных инженерных систем.

Но и после сдачи готового ТЦ беды его владельцев не заканчиваются. Оказывается, может быть неправильно сформирован бренд конкретного торгового центра, неправильно подобрана управляющая компания или пул арендаторов. Все эти причины способны привести к функциональным сбоям в маркетинге с соответствующими последствиями для всего девелоперского проекта.

В классических учебниках по маркетингу наиболее часто упоминается так называемая Модель 4Р: Product (Продукт), Price (Цена), Promotion (Продвижение), Place (Место).

В соответствии с данной моделью можно определить два основных подхода при создании ТЦ : когда определен формат и специализация ТЦ; когда имеется только участок для строительства в определенном месте или здание для реконструкции и непонятно, что строить и что продавать в будущем ТЦ.

По мнению Ирины Кирсановой, руководителя департамента консалтинга и маркетинга московского офиса компании ASTERA, входящей в международную сеть ONCOR International, если определен формат и специализация ТЦ, то следует:

определить наиболее перспективные места для торговли;
провести анализ ситуации в данных районах;
определить требования к участку, выделить приоритетные требования;
осуществить поиск и выбор участка;
оценить возможность приспособления технологии к данному рынку и данному помещению.
Если же имеется участок для строительства в определенном месте или здание для реконструкции, то имеет смысл:

определить, какие функции будут присутствовать в будущем ТЦ;
определить специализацию ТЦ, формат торговли, ассортимент и ценовую политику;
оценить потенциальную способность объекта создавать собственный поток;
рассмотреть возможности и оценить ограничения.
Общей же ошибкой при проектировании ТЦ в отечественной практике является отсутствие комплексного восприятия различных факторов. Это может быть:

визуальная доступность;
ресурсные качества земельного участка;
возможность организации парковки;
ближайшее окружение;
наличие инфраструктуры;
транспортная и пешеходная доступность, интенсивность потоков;
расположение участка по отношению к платежеспособному населению;
социально-демографические показатели района;
изучение спроса потенциальных потребителей.
Основная же проблема развития ТЦ, особенно сетевых, - это отсутствие персонала. Это ограничивает развитие сетей, что наиболее сильно проявляется в провинции.

Кроме того, ТЦ часто не успевают за развитием сетей. В данный моментжается роль якорей, все больше появляется объектов-трансформеров, способных в короткое время изменить не только состав арендаторов, но и инфраструктуру собственно торгового комплекса. Примером может служить весьма успешный проект Атриум на пл. Курского вокзала, который первоначально включал продуктовый гипермаркет. Владельцы уловили конъюнктуру рынка, и сегодня торговые площади все больше уступают место площадям развлекательным.
Предложение элитных новостроек в центре Москвы сейчас очень невелико: в январе 2006 года их было в полтора раза больше, а в январе 2005 года в три раза. Однако в конце августа наметилась тенденция к увеличению предложения. Собственник изучил 30 предлагаемых к продаже новостроек в ЦАО.

Не каждый дом, строящийся в ЦАО, является элитным, несмотря на то что каждому инвестору и застройщику, получившему площадку под застройку в центре Москвы, хочется позиционировать и продавать свой объект как элитный. Покупатели дорогих квартир давно научились разбираться в предмете, и, выкладывая за квартиру свои деньги, они точно хотят знать, за что именно платят.

Законы ценообразования для отдельно взятого дома сводятся к трем правилам при прочих равных условиях на цену квадратного метра влияют: площадь квартиры (чем меньше квартира, тем дороже квадратный метр); этаж, на котором хоромы находятся (чем выше, тем дороже, с каждым этажом цена квадратного метра в одинаковых по площади квартирах увеличивается на $500-1000), количество оставшихся в продаже квартир (чем меньше квартир осталось в продаже, при условии, что квартиры пользуются спросом, тем выше цена квадратного метра).

Арбат

В районе Арбата продолжают продаваться квартиры в 5 домах. Цены колеблются от $9 тыс. до $30 тыс. за квадрат. Самые дешевые метры можно найти по адресу: Новый Арбат, вл. 27-29 (от $9 тыс.) и в доме на Композиторской улице, где квартиры предлагаются по цене от 253,5 тыс. руб. за кв. м. В сданном доме по адресу: Арбат, 31, стр. 2 квартиры продаются от $13 тыс. за кв. м, в строящемся доме в Борисоглебском переулке цена кв. м от $15 тыс. до $15,7 тыс. В Арбатской усадьбе (в Трубниковском переулке) последнюю квартиру предлагают по 20 тыс. евро за кв. м, а самые дорогие метры стоимостью до $30 тыс. за квадрат в уже упомянутом доме на Новом Арбате, вл. 25-27. Всего же в арбатских новостройках к продаже предлагается чуть больше двух десятков квартир.

Басманный район

В 2006 году начаты продажи трех корпусов комплекса Чистые пруды. Эти новостройки расположены по адресу: Барашовский переулок, вл. 6, корпуса 1, 2, 3. Первый корпус семиэтажный, второй и третий корпуса малоэтажные. В продаже квартиры площадью от 186 до 1026 кв. м по цене от $7950 до $9200. В качестве пробных лотов в каждом корпусе на продажу выставлено пока только по одной квартире.

Такая тактика продаж была популярна зимой и весной, когда цены на квартиры менялись каждую неделю, а иногда и чаще. Летом, в силу того что темп роста цен заметно замедлился, компании стали извлекать из запасников непроданные квартиры, и у покупателей, вынужденных платить огромные деньги за недвижимость, появилась возможность пусть небольшого, но выбора.

Замоскворечье

Здесь в продаже квартиры всего в трех новостройках и везде остатки, которые бывают сладки. Самые дешевые метры в доме на Озерковской набережной от $7 тыс. до $8350. Надо заметить, что в доме осталась лишь одна квартира с видом на набережную, остальные смотрят в окна стоящей во дворе пятиэтажки, площади квартир от 150 до 220 кв. м. В доме в Климентовском переулке, сданном госкомиссии в 2005 году, до сих пор продается последняя квартира площадью 211 кв. м, цена метра $10 тыс. В новостройке на улице Бахрушина продаются последние 4 квартиры, площадь которых от 101 до 212 кв. м, цена метра $9,5 тыс. Всего в трех новостройках в продаже 10 квартир.

Пресненский

В Пресненском районе продаются квартиры в новостройках по 4 адресам: Большая Никитская, вл. 45; Большой Палашевский переулок, вл. 10; Малый Козихинский переулок, вл. 7-9; Леонтьевский переулок, вл. 11-13. В Леонтьевском переулке цена метров в последней предлагаемой на продажу квартире 9692 евро. В Малом Козихинском продаются 4 квартиры площадью от 126 до 269 кв. м по цене от $14 тыс. до $18 тыс. На Большой Никитской в продаже 6 квартир площадью от 200 до 495 кв. м, цена метра колеблется от $14 тыс. до $25 тыс. Последние 4 квартиры в Большом Палашевском переулке предлагаются от $14 тыс. до $19 тыс. за кв. м, площади квартир от 160 до 328 кв. м. Все дома сданы госкомиссии.

Таганский

Здесь предлагаются квартиры в 3 новостройках. В доме по адресу: Народная улица, вл. 7, стр. 2 продается последняя квартира площадью 375 кв. м, по цене $5 тыс. за квадрат это минимальная цена кв. м в новостройках ЦАО. В Крутицком подворье, расположенном в 4-м Крутицком переулке, последняя квартира выставлена на продажу по цене $7 тыс. за кв. м, площадь квартиры 104 кв. м. Идут продажи в новостройке по адресу: Николоямская, вл. 11. На сегодняшний день вниманию покупателей предлагается 14 квартир площадью от 70 до 300 кв. м по цене $8 тыс. за кв. м. Еще по одному адресу: Котельническая набережная, вл. 21 продажи квартир были объявлены, но потом прекращены. По словам застройщика, это временно, из-за проблем с документацией, которые будут в ближайшее время устранены. На момент остановки цены квадратного метра варьировались от $4 тыс. до $6,5 тыс., когда продажи возобновятся, цена квадратного метра, вероятнее всего, будет выше.

Тверской

В Тверском районе в продаже квартиры в двух домах. В доме по адресу: Новослободская улица, вл. 7 продаются последние несколько квартир площадью от 64 до 241 кв. м, причем цена квадрата колеблется от 238 тыс. до 336 тыс. руб. В Дмитровском переулке вниманию покупателей предлагаются квартиры в комплексе Петров дом, сегодня в продаже 6 квартир площадью от 166 до 316 кв. м по цене от $16 тыс. до $20 тыс. В середине сентября будут возобновлены продажи квартир в Итальянском квартале по адресу: Долгоруковская улица, вл. 21. На момент приостановки продаж квартиры площадью от 63 до 392 кв. м. продавались по цене от $4,5 тыс. до $9 тыс. за кв. м, сегодня непроданными остаются 150 квартир.

Хамовники

Район Хамовники, включающий в себя так называемые мили: Золотую (район Остоженки) и Серебряную (район Плющихи), является лидером по количеству новостроек, здесь продаются квартиры в шести домах.

В Доме на Девичьем поле на Большой Пироговской в продаже имеются последние квартиры по цене от $7890 до $12,5 тыс., площадь квартир от 94 до 353 кв. м. Оставшаяся квартира в Ксеньинском переулке, 3 предлагается по цене $10,1 тыс. за квадрат. Временно приостановлена до середины сентября реализация квартир в комплексе Парк Палас по адресу: Коробейников переулок, 1/2. На момент остановки продаж цена кв. м была в диапазоне от $10 тыс. до $25 тыс.

В Хамовниках начато строительство двух новых объектов. На Трубецкой улице, рядом с парком Усадьба Трубецких начато строительство административно-жилого комплекса Фьюжн Парк. Жилой корпус на 236 квартир будет состоять из четырех зданий разной этажности (от 5 до 11). Завершение строительства объекта намечено на третий квартал 2007 года. Стоимость квадрата - около $10 тыс. Другой объект дом в Большом Саввинском переулке, комплекс будет состоять из трех корпусов различной этажности, стоимость квадратного метра составит от $8 до $10 тыс.

Лидером по стоимости квадратного метра в Центральном округе Москвы является дом, строящийся по адресу: Хилков переулок, вл. 5/43. Цена метра в квартирах площадью от 107 до 176 кв. м варьируется от $21 050 до $33 300. В продаже 16 квартир.

С начала года на московском рынке произошел рост средней цены квадратного метра на 60-70%, в зависимости от сегмента. В краткосрочной перспективе, учитывая уровень цен на нефть, благоприятную экономическую ситуацию и общее сокращение предложения на рынке недвижимости, в том числе в сегменте дорогого жилья, можно говорить о благоприятных условиях для дальнейшего роста цен на недвижимость, при общем замедлении темпов этого роста.