Ипотека и недвижимость - Офисы на месте станков

Как известно, в России долго запрягают, зато быстро ездят. Ипотека наглядно продемонстрировала, что этот алгоритм по-прежнему актуален для россиян, однако исключением из правила стала Москва, где и запрягают долго, и ездят медленно. Здесь ипотека стагнирует.

Удивительные качества демонстрирует ипотека в Москве и предложение от банков вроде есть, и спрос невероятный, однако в силу слишком высоких темпов роста цен на недвижимость предложение и спрос не находят друг друга. В итоге в этом году не будет обещанного роста ипотечных кредитов в 2 раза. Это в какой-то степени происходит и потому, что коэффициент полезной деятельности банкиров в столице невысок: из 100% поступивших звонков лишь в 8 случаях позвонившие приезжают в банк для более серьезного разговора, и только 7% из визитеров в итоге покупают квартиру по ипотеке. Да и отношение банков к ипотеке не назовешь серьезным в среднем по отрасли лишь 1% сотрудников банков (исключая специализированные именно на этом виде деятельности) занимаются работой с ипотечными заемщиками. При этом практически во всех столичных банках есть ипотечный отдел, но зачастую там работает 1-2 сотрудника.

Регионы занялись ипотекой

Иное дело в регионах. Во-первых, там берут намного меньшие кредиты, поскольку жилье стоит дешевле, во-вторых, там к ипотеке как виду деятельности относятся намного серьезнее. А в-третьих, в регионах намного трепетнее относятся к исполнению законов, в частности ФЗ №214 О долевом строительстве, и строящееся жилье довольно часто продают уже именно по договорам долевого инвестирования, а значит, такое жилье можно купить по ипотеке.

В итоге в этом году в регионах намечается серьезный рост рынка ипотечного кредитования даже больше чем в 2 раза. По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), в 2005 году в России выдано 78 600 кредитов, а в этом году планируется рост на 150%. Таким образом, количество выданных кредитов можно прогнозировать на уровне 140 тыс. Отметим, однако, что даже этого роста мало, чтобы выполнить план, заложенный в программу Доступное жилье. Необходимо было бы уже в этом году выдать 200 тыс. кредитов, и дальше каждый год добиваться их роста в полтора раза. Такой сценарий возможен, но при соблюдении следующих условий: развитие ипотеки в регионах, не слишком большой рост цен на местное жилье, а также при условии, что большинство новостроек тоже будут продаваться в кредит; при этом объемы строительства должны вырасти в 2 раза к 2010 году.

Кто заплатит за инфраструктуру?

Как заявил в своем докладе на конференции МАГР Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз Валерий Казейкин, первый вице-президент МАИФ, без серьезного увеличения объемов новостроек и, главное, возможности их купить в кредит Россия вряд ли сможет выйти на уровень в 1 млн кредитов в 2010 году. Это трудно будет сделать хотя бы потому, что сейчас в России строится 380 тыс. квартир в год, и объем предполагается увеличить лишь вдвое.

Таким образом, строиться будет (реализуемость этого прогноза пока не обсуждаем) максимум 720 тыс. квартир в год. При этом в прогнозе АИЖК в 2010 году количество сделок на первичном рынке жилья с привлечением ипотечных кредитов должно достигнуть 607 тыс. В 2005 году всего лишь 12 тыс. новых квартир были приобретены в кредит, в этом году ситуация может улучшиться в несколько раз до 20 тыс. покупок новостроек (что составит 20% от всего числа ипотечных сделок) с привлечением кредитования, и, в общем, только благодаря регионам. Изменить радикально ситуацию возможно только в случае, если ипотечному агентству разрешили бы финансировать строительство. Дело в том, что застройщики не хотят заниматься созданием инфраструктуры участков, впрочем, это действительно не их головная боль, а у городских властей, как правило, нет денег на эти цели. Средства могло бы дать ипотечное агентство под обязательства потом продать построенные квартиры по ипотеке, но у агентства на это нет полномочий, оно может кредитовать только готовые квартиры.

Ипотека поможет, если будет что купить

Ипотека не поможет, если на взятые в кредит деньги гражданам будет нечего купить и это наглядно продемонстрировали первые 9 месяцев этого года в Москве. Таким образом, надежды на чудо ипотеки, впрочем, как и на иные чудеса, опять не оправдали ожиданий. Обеспечить жильем граждан можно. Только для этого его надо построить, или дать гражданам возможность сделать это самостоятельно, а что касается рынка индивидуального строительства, там, собственно говоря, предложений банков о кредитовании физических лиц практически нет. Тут надежды на банки, если честно, никакой слишком высоки риски. Просто государству стоит не забывать и о других организационно-правовых формах, в рамках которых гражданин мог бы купить доступное ему жилье, строительные кооперативы, различные накопительные схемы, и стимулировать их развитие. И, кроме того, не нужно забывать о реальном строительстве и привязке недвижимости к земле ведь рынок жилья оперирует только реальными предложениями, в отличие от, скажем, фьючерсного рынка.
Дефицит качественных офисных помещений в столице заставляет девелоперов коммерческой недвижимости заниматься не только строительством новых, но и перепрофилированием существующих производственных площадей. Заодно решается задача вывода промышленности за черту города.

Сейчас, когда рынок коммерческой недвижимости активно развивается, заводские цеха весьма востребованы у девелоперов. Эти помещения активно перепрофилируются в офисные площади. В этом проявляет заинтересованность и правительство города, которое реализует программу вывода производств за черту столицы, и держатели контрольных пакетов акций, другими словами, продавцы, считает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.

Перспективное предложение

В 2006 году, по данным United Realty Group, доля реконструированных промышленных площадей составила 40% от всех выведенных на рынок офисных помещений класса В. Редевелопмент промышленных площадей крайне перспективный сегмент девелоперской деятельности в силу нескольких причин. Во-первых, почти все территориальные ресурсы для нового строительства в столице уже израсходованы. Во-вторых, по сравнению с новым строительством, редевелопмент требует от инвесторов гораздо меньших финансовых затрат, соответственно, срок окупаемости проектов гораздо меньше и, как правило, составляет 2-3 года. В-третьих, у бывших цехов есть ряд достоинств: высокие потолки, большие окна, удобные подъездные пути, просторные автостоянки, говорит представитель компании United Realty Group Ирина Бабичева.

Продавцы активно выставляют на рынок неиспользуемые цеха и помещения заводов. Ярким примером такой тенденции является решение корпорации Иркут продать два цеха, принадлежащих ОКБ имени Яковлева. Общая площадь выставленных на продажу помещений составила 25 тыс. кв. м. По данным участников рынка, корпорация просто не использовала эти помещения. На сегодняшний день продать такие площади можно по цене $900-1100 за кв. м.

Овчинка стоит выделки

Стоимость редевелопмента складывается из многих факторов. Наиболее важные из них это состояние цеха, его качество, месторасположение, необходимость в дополнительных затратах на улучшение коммуникаций и инфраструктуры. Может случиться, что снос здания и строительство нового обойдутся дешевле реконструкции. Затраты на ремонт могут достигать $1500 за кв. м, и редко кто рассчитывает на то, что здание окупится меньше чем через 2 года, считает Александр Скобкин.

Однако владельцы промышленной недвижимости далеко не всегда идут на поводу у новомодной тенденции. Некоторые стараются не изменять функционального назначения помещений, сделав их просто рентабельными как объект коммерческой недвижимости. Например, в сентябре 2005 года инвестиционная компания Росбилдинг приобрела завод Мосэлектроприбор. В противоположность ожиданиям, господствующим на рынке, новые владельцы цехов не стали закрывать убыточное предприятие, на котором работают большей частью инвалиды. Росбилдинг просто решил отремонтировать цеха и сделать производство более рентабельным. Так, чтобы сократить издержки и улучшить условия труда, из давно не ремонтированных, наполовину пустовавших помещений производство было переведено в шесть только что отремонтированных корпусов. Такое внутреннее перебазирование позволит предприятию только на коммунальных услугах сэкономить до миллиона рублей в месяц.

Капитализация растет

Если же владелец здания решил продать свою недвижимость девелоперам, то на месте бывших цехов, скорее всего, появится бизнес-центр класса B. При этом арендные ставки в бизнес-центрах, созданных на месте бывших производственных площадей, как правило, на $100-150 за кв. м ниже, чем в новых зданиях соответствующего класса. По словам Ирины Бабичевой, поскольку инфраструктура у реконструированных объектов и объектов, возведенных с нуля, по качеству может быть аналогичной, многие компании-арендаторы готовы поступиться красотой фасада и взамен получить высококлассные площади по умеренным ценам. В результате при грамотном редевелопменте капитализация здания может увеличиться на 200-300%.

На месте некоторых бывших цехов уже успешно функционируют многие офисные центры. Например, центральный офис агентства недвижимости DOKI располагается в бывшем авиационном цехе на набережной академика Туполева. Теперь это здание более известно как Tupolev Plaza. На месте Краснохолмского комбината находится офисный комплекс Аврора Бизнес Парк.

И конечно, крупнейшим примером удачного редевелопмента является проект Москва-Сити на Краснопресненской набережной. В процессе его реализации с территории в 100 га было выведено 32 предприятия, добавляет Ирина Бабичева. Успешным может быть назван проект, где инвестиции окупились за два года. Например, в одном из первых в Москве проектов аналогичного рода редевелопменте кожевенной фабрики Рускон затраты девелопера, которым выступал Экоофис, составили $600 за кв. м и окупились за 2 года.

Все факторы указывают на то, что этот сегмент будет только развиваться. По словам руководителя департамента инвестиций и оценки корпорации Рескор Дмитрия Рощина, офисы класса А и В не потеряют своей инвестиционной привлекательности как минимум до 2020 года. По оценкам экспертов этой компании, Москве требуется не менее 25 млн кв. м офисных помещений классов А и В. Сегодня в российской столице насчитывается только около 5 млн кв. м офисных площадей высокого уровня, а ежегодный ввод в эксплуатацию составляет около 1 млн. Значит, все еще впереди.