Ипотека и недвижимость - Слияние и поглощение

Квартиры как средство вложения денег давно освоены частными инвесторами. На очереди загородные дома. Объем их строительства настолько велик, что загородные поселки вполне могут претендовать на роль массового инвестиционного инструмента. Ъ-Дом попытался выяснить, что выгоднее вложение денег в квартиры в Москве или в коттеджи Подмосковья.

В Подмосковье насчитывается более 170 коттеджных поселков, находящихся на разных стадиях строительства. За последний год было предпринято несколько попыток серьезно исследовать коттеджный рынок. Ни одна из них не может претендовать на полный охват всех предложений, но выводы исследователей в целом совпадают: в сегменте экономкласса спрос в два-три раза превышает предложение, а элитных поселков строится гораздо больше, нежели требуется потенциальным покупателям. При этом в цене эти поселки растут вне зависимости от того, к какой категории они принадлежат.

В прошлом году цены на рынке элитной загородной недвижимости выросли в среднем на 53%. Темпы роста стоимости домов в коттеджных поселках бизнес-класса более низкие. В среднем по итогам года они составили 18-20%, утверждает Артем Цогоев, исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости.

Наиболее высокими темпами росли в цене дома в коттеджных поселках, продажи которых начались в 2004 году. Типичные примеры Павлово, Резиденция Бенилюкс, Новахово, Бельгийская деревня.

Взять, к примеру, поселок Павлово. Сейчас там продается дом за $2,15 млн. За три года он подорожал на 230%, рассказывает Тимур Сайфутдинов, гендиректор компании 'Терра-недвижимость'. При этом цена этого и других домовладений в Павлове, продающихся сейчас на вторичном рынке, ниже стоимости коттеджей того же поселка, выставленных на первичном рынке, в среднем на 15%.

Риэлтеры объясняют несоответствие цен у застройщика и на вторичке тем, что продать дорогой коттедж сейчас непросто и частникам, не имеющим возможности проводить рекламную кампанию, приходится фактически демпинговать.
Обычно рост цен в коттеджных поселках происходит в момент перехода к следующей стадии монтажа дома, рассказывает Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости группы компаний 'РИГрупп'. Например, год назад стоимость объекта на уровне котлована в нашем поселке Поливаново не превышала $215 тыс. Сейчас на этапе завершения строительства и подведения к домам коммуникаций средняя стоимость объекта превысила $390 тыс..
Таким образом, прирост средней стоимости объекта в Поливанове составил на настоящий момент более 80% годовых. После сдачи поселка госкомиссии компания РИГрупп ожидает повышения стоимости еще на 20%.

Цены на загородную недвижимость будут расти и дальше независимо от того, первичный это рынок или вторичный, уверен Александр Винокуров. Дорожать в основном будет земля до 50% к концу 2006 года, поскольку на рынке с каждым годом ощущается все больший ее дефицит. Возрастет и стоимость прокладки инженерных коммуникаций не менее чем на 25%. А вот цена 'коробки' коттеджа, а также его отделка подорожают незначительно не более чем на 10-15% в год.
Эти показатели сопоставимы с ростом цен на московскую недвижимость.

Средняя доходность квартир в жилых комплексах столицы находится сейчас на уровне 30-35% годовых, рассказывает Артем Цогоев. Иногда доходит и до 50-60% в год в домах на Остоженке, Патриарших прудах или в клубных домах типа 'Чайки', на Большой Никитской.

При покупке квартиры на стадии котлована, отмечают риэлтеры, к окончанию строительства стоимость квадратного метра в настоящее время увеличивается в среднем на 60%. Таким образом, купив квартиру на раннем этапе строительства, владелец, став собственником и сделав добротный ремонт, имеет возможность заработать еще дополнительно не менее 50% стоимости жилья в сравнении с ее ценой на момент совершения сделки купли-продажи.

Если купить элитную квартиру на начальном этапе и перепродать в конце строительства, то доходность может составлять до 100% за два года, уверены специалисты Blackwood.

Те, кто сейчас вкладывается в загородную недвижимость, уверены: цены и дальше будут расти. При этом неоспоримых аргументов в пользу такого мнения нет ни у кого. Исключение составляет разве что развитие рынка ипотечных кредитов. Действительно, кредиты сделали жилье более доступным для части покупателей. С другой стороны, процент ипотечных сделок с загородным жильем по-прежнему невелик. Впрочем, это никого не останавливает.

Урбанизация

Прилегающие к Москве деревни скоро перестанут существовать по решению столичных властей они будут застроены современными городскими постройками. Деревенская территория последний резерв места под застройку. Понятно, что застройщики будут стараться получить его, удовлетворив все запросы нынешних владельцев сельских домов.

Время и место

Строительство на месте снесенных деревень ведется в Москве уже добрую сотню лет, собственно, поэтому сам город и называют большой деревней. Но теперь все деревни, а также поселки и садоводческие товарищества на территории Москвы (преимущественно, конечно, за чертой МКАД) ликвидируются как класс. Согласно ФЗ #131 Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, с 1 января 2006 года многие российские деревни переведены на баланс города, фактически сделались его частью. Пункт 7 статьи 11 данного закона гласит: Сельский населенный пункт с численностью населения менее 1000 человек... входит в состав городского или сельского поселения. Фактически это означает, что небольшие деревни просто перестанут существовать. Вместо того чтобы бесконечно ремонтировать отслужившие свой срок дома, муниципальные власти проведут тендер на эти территории и отдадут застройщикам право отселять бывших сельских жителей.

Понятно, что сносу подлежат далеко не все деревни. Те, что подлежат застройке многоэтажками, отныне называются подлежащими комплексной реконструкции; те, которым удалось отстоять право на существование, территориями с сохраняемыми жилыми и нежилыми строениями.

Вполне понятна логика властей, а также причина, по которой сельской местностью они озаботились именно сейчас. Деревни и поселки это потенциальные территории для нового строительства (площадь только сносимых деревень превышает 700 га). Пока в черте города оставались чистые поля (Жулебино, Марьино, Северное и Южное Бутово, Кожухово и т. д.), до деревень руки не доходили. А теперь даже районы пятиэтажек почти все распределены между будущими застройщиками, так что деревни едва ли не последний резерв.

Есть и еще один фактор: цены на квартиры в ближнем Подмосковье уже превысили $2 тыс. за кв. м. А чем, к примеру, Молжаниново хуже соседних Химок? Так что хотя на большинстве этих территорий планируется застройка по городскому заказу, инвесторы сюда тоже обязательно придут.

Расселение домов в московских деревнях обходится городу недешево. Сейчас уже нет понятия компенсаций, есть только понятие выкупной цены, говорит первый заместитель гендиректора ОАО 'Москапстрой' Андрей Новиков. И с каждым собственником мы должны разговаривать только на основании Гражданского кодекса. При этом есть люди, которые совершенно открыто делают бизнес на расселении деревень. Покупают, например, мизерную долю жилого дома буквально 3-4 кв. м и затем ставят свои условия. Были случаи, когда владельцами одной развалюхи оказывались более десяти человек, причем девять из них приобрели доли в течение последнего года. Если пять лет назад выкупная цена составляла в среднем $20-30 тыс. за домовладение, то теперь $100-200 тыс., иногда до $300 тыс. То есть фактически выкупная цена соответствует рыночной. Конечно, если собственники пытаются поднимать планку еще выше, мы на поводу не идем.

Людей никто не собирается выселять на улицу. Всем будут давать квартиры в строящихся домах. В этих квартирах, разумеется, нельзя держать коз и кур, а на балконе разводить помидоры. Москва современный европейский город, и она будет развиваться в этом направлении. Если люди хотят держать подсобное хозяйство, им надо переехать за город и жить там, говорит Николай Родионовский, заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

И все же расселение частных домов обходится значительно дешевле, чем освобождение обычной типовой пятиэтажки.
Расселением сносимых деревень пока занимается только Москапстрой на бюджетные средства. Инвесторы, возможно, придут сюда позже и будут покупать уже освобожденные площадки на инвестиционных конкурсах. Очевидно, город будет выставлять площадки на торги, исходя из их рыночной стоимости, а не из собственных затрат, так что инвестиционная привлекательность бывших деревенских земель не будет отличаться от среднемосковской.
Впрочем, едва ли не больший интерес для инвесторов могут представлять несносимые деревни.

Инвестиционная привлекательность

Город будет осуществлять серьезные инвестиции в развитие инфраструктуры сохраняемых деревень и поселков, говорит руководитель ГУП 'Управление перспективных застроек' Владимир Хайкин. Речь идет как об инженерной, так и о социальной инфраструктуре. То есть будут строиться новые дороги, новые инженерные сети и т. д.; кроме того, школы, детские сады, торговые предприятия. Все это будет производиться за счет города, инвесторов на начальном этапе мы привлекать не будем. Но создание новой инфраструктуры будет повышать инвестиционное качество территорий. Понятно, что по мере превращения деревень в благоустроенные цивилизованные поселки рыночная стоимость домов будет возрастать. Жители в любой момент вольны продать свои домовладения, но заставлять их это делать никто не будет.
Самое интересное будет происходить дальше. Развитие несносимых деревенских территорий не означает, что на их месте вообще будет запрещена застройка. Инвестор вполне может выкупить несколько домовладений и подать заявку, например, на строительство жилого комплекса.

Очевидно, что покупка площадей в несносимых деревнях на раннем этапе может быть привлекательной как для частного инвестора, так и для компаний. Проблема лишь в том, что конкретные сроки реализации правительственной программы пока не определены даже в целом, а тем более для каждого населенного пункта. ГУП Управление перспективных застроек в настоящее время ведет предпроектную подготовку территорий. Какие из них начнут развиваться раньше, какие позже, пока неизвестно.

Эксперты рынка недвижимости считают, что в целом инвестиционная привлекательность деревенских территорий достаточно высока, хотя их освоение связано с большими сложностями. Затраты на создание инженерной инфраструктуры в деревнях очень велики, утверждает руководитель строительных проектов компании 'МИАН-девелопмент' Эраст Жиряков. Практически все нужно делать заново, включая электроподстанции, поскольку энергомощностей, достаточных для деревни, не хватит для цивилизованного поселка. Фактически затраты на инфраструктуру окажутся такими же, как в соседнем Подмосковье. Но там, как правило, обязательства застройщиков перед властями значительно меньше, чем в Москве. А на городской территории дополнительные обременения могут поднять цену земли до нерыночной. Если же финансирование инфраструктуры возьмет на себя город, то возникают риски по срокам. Любая госорганизация по определению строит медленнее, чем инвестор. С другой стороны, если город берется за подобные программы, он, как правило, их выполняет.