Ипотека и недвижимость - Получить ипотечный кредит пока не поздно

Новый бюджет Москвы, представленный на днях столичными властями, никого не удивил. Отцы города остаются верными себе: финансовый план сформирован с дефицитом в размере 105 млрд. руб. и с оглядкой на национальные проекты. Не забыто даже сельское хозяйство, о котором в мегаполисе вспоминается разве что в мясном отделе супермаркета: Москва готова проинвестировать строительство животноводческих комплексов и молокозаводов в соседних областях.

Львиная доля расходов - 276,3 млрд. руб. (более чем треть бюджета) - как обычно придется на социальную сферу, т.е. здравоохранение, образование и поддержку малоимущих. Еще 146,9 млрд. будут вложены в городское хозяйство. На реализацию национального проекта Доступное жилье горадминистрация выделяет 62 млрд. руб.

В свете последнего скандала с ФАС и Генпрокуратурой, усомнившимися в готовности Москвы идти к светлому будущему в ногу со всей страной, чиновники изо всех сил пытались доказать, что для повышения доступности жилья в столице делается все возможное. Себестоимость коммерческих домов, по словам участников рынка, превышает 2000 долларов за метр. А город умудряется находить строителей, которые ему готовы строить по $1000. В 2007 году себестоимость жилья по горзаказу вырастет всего на 10%, что позволит построить ни много ни мало 1,9 млн. кв. м домов. Вместе с натуральным оброком, который власти собирают с частных застройщиков, получится 2,2 млн. кв. м. Из них 84% квартир в типовых домах, 16% - в индивидуальных. Кому они достанутся, уже понятно: никаких особых изменений в приоритетных направлениях жилищной политики московской мэрии не произошло. В первую очередь на новое жилье будут претендовать жители сносимых пятиэтажек, а также ветхих и аварийных домов. Очередникам, как и в 2006 году, проще купить квартиру по себестоимости, обратившись за социальной ипотекой или субсидией, чем ждать милости от чиновников. Таким образом, планируется реализовать 320 тыс. кв. м площадей. Еще 370 тыс. кв. м смогут приобрести молодые семьи. Юрий Лужков пообещал, что город продолжит выполнять свои обязательства перед военнослужащими Московского гарнизона. В 2007 году для них будет построено 4 тыс. квартир. В новой зоне массового строительства - Щербинке - военными полностью заселят сразу 3 квартала. Ради них администрации придется пожертвовать ранее намеченными планами дорожного строительства.

Денег на Варшавское шоссе нет! - однозначно заявил градоначальник, посоветовав подчиненным обращаться за субсидиями в федеральное правительство. Кроме Варшавки, под вопросом финансирование развязки на пересечении Пятницкого шоссе и Митинской улицы, а также программы гаражного и спортивно-оздоровительного строительства. Как уверяют чиновники, инженерная подготовка площадок (устройство канализации, водопровода, тепловых и энергетических сетей) под жилую застройку потребует огромных капвложений. Например, для того чтобы возводить дома в Щербинке, нужно предварительно зарыть в землю 4-4,5 млрд. руб.

Градостроительные планы властей тормозит также отсутствие свободных участков под застройку. По словам главы департамента экономической политики и развития Марины Оглоблиной, из 90 адресов, подобранных под гаражи, реальны только 23. На остальных площадках или вообще нельзя начинать работы, или строительство нерентабельно. Такая же история - с физкультурно-оздоровительными комплексами: из 42, указанных в программе на 2007 год, места есть только под 29. Кстати, в бюджете на следующий год впервые предусмотрены расходы в размере 3 млрд. руб. на освобождение участков от правообладателей. Эти деньги понадобятся чиновникам, когда они пойдут договариваться о переселении с жителями деревень и поселков на окраинах города. Конфликт, аналогичный бутовскому, больше не повторится, - уверяют они.
За квартиру в строящемся доме лучше платить сразу.

Ипотека в России не развита. В прошлом году по различным кредитным схемам россияне купили только 0,1% от всего приобретенного жилья, предпочитая сразу вносить всю стоимость квартиры или дома. В развитых странах, кстати, ситуация прямо противоположная - практически никто не платит сразу за жилье. Связано это не с тем, что российские граждане намного богаче американцев или немцев, а с большими трудностями в получении ипотечного кредита и отсутствием вообще такого опыта и традиции.

Тем не менее эксперты считают, что развитие ипотеки в России необходимо. "Причины для этого две, - объясняет директор компании "Сотэксп" Олег Тополь. - Это постоянный рост цен на жилье и отсутствие необходимых средств для его приобретения у большинства граждан". Внести полную стоимость квартиры или дома сейчас могут единицы, все остальные вынуждены решать свои жилищные проблемы путем аренды или размена. И так как цены на недвижимость в обозримом будущем скорее всего будут только расти, единственный выход из жилищной проблемы специалисты видят в развитии ипотечного кредитования.

Ипотечная схема покупки квартиры проста. Человек, желающий ее купить, берет у банка кредит под залог приобретаемой недвижимости. После покупки квартира оформляется в собственность гражданина, но находится под залогом у банка (то есть продать ее до полного погашения кредита нельзя). Лет 10-15 гражданин ежемесячно выплачивает банку кредит и проценты по нему, а после погашения всего долга может распоряжаться жильем по своему усмотрению. Если же в какой-то момент гражданин оказывается неплатежеспособным, банк продает квартиру, отдает гражданину деньги, которые он уже заплатил, а остальное забирает себе в качестве компенсации.

Простая на первый взгляд схема сталкивается в России с массой трудностей. Из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности. Из-за этого банки опасаются давать кредиты не совсем надежным клиентам. А для проверки надежности требуется огромное количество документов, оформить которые самостоятельно часто бывает просто невозможно. Еще одна проблема - слишком высокие ставки по ипотечным кредитам. Основная причина больших процентов - инфляция, которая в России до сих пор велика, однако банкиры говорят, что операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов.

Но самая большая проблема ипотеки, как ни странно, - дети. Если взрослого выселить из квартиры, находящейся в залоге, все-таки можно, то ребенка из единственного жилья нельзя выписать ни при каких условиях. Поэтому банки не разрешают прописывать детей в приобретаемой квартире. И купить недвижимость с целью улучшения жилищных условий при наличии детей также не получится - пока новая квартира находится в залоге, продать старую (предварительно выписав детей) невозможно.

Тем не менее люди выходят из положения. Прописывают детей у родственников или не продают старую квартиру, пока не расплатятся по кредиту. Правда, не у всех есть такая возможность. "Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте 35-45 лет с зарплатой от 10 до 50 тысяч рублей в месяц", - говорит Олег Тополь. Добавим, что заработок для получения кредита должен быть стабильный, а вот его "белизна" в некоторых случаях необязательна - банку будет достаточно слов начальства о том, что вы получаете достаточно большую зарплату.

Впрочем, для семей с детьми существует еще один вариант, особенно когда основная часть средств на новую квартиру уже накоплена и осталось совсем немного. "Часто бывает, что получить обычный потребительский кредит намного проще, чем ипотечный, - сказал "НГ" Олег Толкачев. - Поэтому, когда необходимая сумма невелика, стоит задуматься о том, чтобы взять его. Хотя - все зависит от конкретного случая". Преимущества потребительского кредита перед ипотечным заключаются не только в менее хлопотной процедуре его получения, но и в том, что новую квартиру не нужно будет закладывать банку, а значит, в ней можно прописать всех членов семьи без исключения. В любом случае, перед тем как принять решение, риелторы рекомендуют проконсультироваться со специалистом, который сможет подсказать оптимальный именно для вашего случая вариант.