Ипотека и недвижимость - Альфа-банк полагает, что бум потребкредитов сменится бурным ростом ипотеки</a>

Индекс стоимости жилья в августе 2006года: 1640$/кв. м. (+4,6 % за месяц). Индекс ценового ожидания: +4,7% в месяц (вырос на 2.9%).

Традиционная летняя дрёма рынка недвижимости закончилась в самом начале августа. Количество заявок на покупку, просмотров и сделок росло с каждым днем. И это происходило на фоне интенсивного роста цен практически во всех сегментах рынка.

Поэтому неудивительно, что появились очень спешащие покупатели, готовые в течение дня осмотреть квартиру, подписать предварительный договор и дать задаток. А вот продавцы, почувствовав повышенный интерес к их недвижимости, нередко старались повременить, поторговаться. Некоторые повышали цены и на пять тысяч, и на десять... А то и вовсе снимали квартиры с продажи, ожидая еще большего удорожания.

Были и такие продавцы, для которых подорожание недвижимости стало неприятным сюрпризом. Продав одну квартиру, планировали они улучшить жилищные условия: либо разъехаться, либо приобрести более просторную. Теперь доплачивать за подобный обмен придется существенно больше. Денег у многих не хватает, и они уходят с рынка вынужденно.

Судя по всему, рост цен оказался неожиданностью и для некоторых агентств недвижимости. Оказалось, что понадеялись
наши коллеги на исконное авось. Вместо того чтобы при описанном выше обмене квартир, сложить все звенья цепочки вместе, а уж потом брать задатки и оформлять сделки, они, погнавшись за быстрым заработком, уговорили хозяев выгодно продать квартиру спешащему покупателю. Обещая, что за вырученные деньги подберут еще лучшую квартиру.
Когда выбор квартир большой, а цены стабильны, то подобный вариант нередко срабатывал. Этим летом выбор резко сузился, цены выросли. Вот и остались люди с деньгами, но без квартиры. Теперь говорят, что верили не столько брокерам, сколько предсказаниям в быстрое снижение цен и рекомендациям срочно продавать недвижимость.

Пообщавшись с такими людьми, наглядно осознаешь, насколько пагубными бывают стремления искусственно сломать растущий тренд с помощью историй о мыльном пузыре. Могли люди давно уже улучшить свои жилищные условия, но ждали падения цен. Время шло, доходы и накопления увеличивались, а возможности приобрести жилье для многих становились все более призрачными.

Вроде, и убедительны доводы адептов теории перегрева киевского рынка недвижимости. А только не выполняются их прогнозы. Не очень-то подходят нам пока цивилизованные рыночные теории с перегревами и мыльными пузырями. Чтобы они работали, необходима множественность вариантов эффективного вложения средств. Пока таких вариантов раз-два и обчелся Поэтому такой вот парадокс: и рынок есть, и конкуренция есть, а рыночные механизмы срабатывают лишь при повышении цен. Повысился спрос цены выросли; понизился цены замерли. Впечатление такое, что в этом рыночном механизме храповик установлен.

Роль храповика в данном случае выполняет неразвитость фондового рынка и недоверие к валютам (а, следовательно, и к банковской системе).

Деньги, полученные на рынке недвижимости, продавцы кладут в банки на очень ограниченный срок: лишь немногие рискуют открывать депозитные счета на несколько лет. Как показывает практика, значительная часть этих средств рано или поздно вновь возвращается на рынок недвижимости. И даже в то время, когда деньги в банках, они (в виде ипотечных кредитов) все чаще обслуживают именно рынок недвижимости.

Может, потому и не боятся наши граждане брать почти неподъемные для них кредиты, что не верят в долгосрочную стабильность валют; но верят, что приличная квартира в Киеве и через тридцать лет будет в цене.

В определенной степени эта вера подкрепляется графиками изменения цен на киевскую недвижимость (в том числе, и нашими).

Приводя в своих ежемесячных обзорах графики, на которых цены, как правило, идут вверх, мы понимаем, что утверждаем в людях подсознательную уверенность, что так будет продолжаться и дальше. И всякий раз спорим-сомневаемся: приводить графики или нет? И всякий раз приходим к выводу, что утаивать информацию нельзя. Иначе к полноценной рыночной экономике так и не придем.

Тем не менее, подумываем о том, чтобы (по примеру Минздрава) ввести на графиках какие-то предупредительные надписи, типа: вечного роста цен быть не может, рано или поздно кривые пойдут вниз. Возможно, пока это воспринимается как шутка; но ведь в каждой шутке есть только доля шутки

А, если серьезно, то, по нашим оценкам, для наиболее массовых и/или типичных объектов погрешность статистических данных (представленных на графиках), как правило, не превышает 1%. То есть, графики достаточно адекватно отображают реальное положение дел. В сегментах, где количество объектов невелико, а разброс цен очень значителен (дореволюционные, сталинки), статистические погрешности нередко составляют 3-4%. Именно поэтому мы редко приводим графики статистики для подобных домов.

Но даже, если погрешности доходят до 4-7% (например, при анализе цен на массивах с относительно небольшим количеством объектов), то с помощью стандартных методов аппроксимации (сглаживания) кривых, можно выявить четкие тенденции изменения цен, правда, на более длительных интервалах времени. Долгосрочные же тенденции неплохо просматриваются даже в тех случаях, когда статистические погрешности составляют 10-12%. В этом мы всякий раз убеждаемся, анализируя цены на конкретные квартиры.

Какие же причины того, что рынок так резко ожил, а цены пошли вверх?

Похоже, что основная причина создание нового парламентского большинства, окончание политического кризиса и формирование правительства. И продавцы, и покупатели, похоже, поверили, что с приходом правительства Виктора Януковича на киевский рынок недвижимости придут дополнительные деньги. Что спрос на киевскую недвижимость возрастет.

Откуда придут эти дополнительные деньги (и сколько их будет), пока сказать трудно. Будем надеяться, что экономика станет более эффективной, промышленность добавит обороты, доходы среднего класса возрастут.

Но даже, если подобные надежды не очень оправдаются, тем не менее, дополнительные деньги на киевский рынок недвижимости таки поступят. Вновь заработают зоны свободной торговли, вновь в Киев устремятся богатые люди из восточных (и не только восточных) регионов.

Возможно, и россияне будут более активно покупать-арендовать у нас недвижимость. Тем более что в Москве цены зашкаливают, а жить (многие) хотят в столице. Там продадут/сдадут, тут купят/арендуют; на разницу безбедно жить будут
И уж, коль скоро, мы коснулись миграционных процессов, а также связанных с ними дополнительными поступлениями средств на киевский рынок недвижимости, то отметим еще две категории потенциальных покупателей, которые стали подавать больше заявок.

Существенно увеличилось количество крестьян, продавших свои земельные наделы и за вырученные деньги покупающие жилье в Киеве. Сельские дома с приусадебными участками они продают на вполне законных основаниях. Де факто продают и земельные паи. Поскольку Законом это пока запрещено, то юридически продажу не оформляют, а дают расписки об обязательствах и получении средств (например, в долг).

Увеличилось и количество заявок на покупку киевских квартир от бывших наших соотечественников, переселившихся на Ближний Восток. Жалуются на тамошний климат, на постоянную напряженность, на войну В Украине у многих остались родственники, друзья, исторические корни Так что понять этих людей можно

И, думаем, не зря израильский Маккаби проводил официальную игру с Ливерпулем на киевском стадионе Динамо. Именно Киев на время военных действий утвердил УЕФА в качестве домашней арены для израильских футболистов. Наверняка, и болельщики тут у них свои есть.

В заключение прогноз на сентябрь

Полагаем, что в сентябре на рынке недвижимости будет продолжаться рост цен. И, судя по наметившимся тенденциям, этот рост будет значительным порядка 5%. Вполне возможно, даже больше. Поскольку в сентябре обычно начинается традиционный всплеск деловой активности.

К тому же налицо явный признак будущего повышения цен: существенный рост цен на самое дешевое, морально и физически устарелое малогабаритное жилье. Уж если на панельные хрущовки цены быстро растут, то и в других сегментах рынка расти будут.
Бум на российском рынке потребительского кредитования скоро закончится, уверены аналитики Альфа-банка. На смену ему придет взрывной рост ипотечных кредитов, объем которых через полтора года вырастет больше чем в два раза до $7 млрд, а к 2008 г. достигнет $12 млрд. Ипотека, конечно, будет расти, но не так быстро, как думают в Альфе, возражают многие эксперты.

Период стремительного роста рынка потребкредитования закончился, уверены в Альфа-банке. Такой вывод аналитики банка сделали после изучения ситуации с кредитами в соседних государствах. В наиболее крупных странах Восточной Европы задолженность по потребительским кредитам приблизительно соответствует уровню средней зарплаты в этих странах, говорит аналитик Альфы Наталья Орлова. Например, в Венгрии при средней зарплате в $520 в месяц размер средней задолженности составляет $653, в Чехии и Польше при зарплатах $703 и $601 соответственно кредитная задолженность равна $631 и $577, рассказывает Орлова. И отмечает, что в России в 2002 г. средний размер потребительской задолженности был почти в семь раз меньше средней зарплаты, а теперь он отстает от нее лишь на 12,7% при среднемесячной зарплате $300 уровень задолженности на душу населения составляет $266. Рынок потребительского кредитования близок к насыщению, делает вывод Орлова.

Но унывать банкирам не стоит: на смену бума в потребительском кредитовании придет бум ипотеки. Объемы ипотечной и потребительской кредитной задолженности в Чехии почти равны (по $631 на человека), в Венгрии $931 против $653, а в Польше $311 против $577, утверждает Орлова. В то время как в России ипотечная задолженность на душу населения составляет всего $21 против $266 на потребительские кредиты, продолжает Орлова. Потенциал российского ипотечного рынка очевиден, резюмирует она. По данным Альфы, на начало 2006 г. банки выдали на покупку жилья около $3 млрд менее 10% от общего объема розничных кредитов. Уже к концу 2007 г. рынок вырастет до $7 млрд, а к концу 2008 г. может составить $12 млрд, уверена Орлова. Но и это не предел, считают в банке. Объемы ипотеки могут вырасти в 20-40 раз от текущих показателей.

Зампредседателя правления Инвестсбербанка Максим Чернущенко согласен с тем, что 100% роста в потребкредитовании мы уже не увидим. Впрочем, его это не смущает: Портфели кредитов уже достигли значительных размеров, поэтому абсолютные показатели будут солидными.

А вот по поводу перспектив рынка ипотеки согласия между банкирами и экспертами нет. Руководитель блока ипотечное кредитование Альфа-банка Илья Зибарев уверен, что аналитики его банка правы. Аналогичного мнения придерживается и зампредседателя правления банка Абсолют Олег Скворцов. Если еще три года назад ипотечный кредит был непонятным продуктом для большинства населения, то сейчас в Москве уже около 10-15% сделок на рынке недвижимости жилья проходит с помощью ипотеки, отмечает Зибарев. А Скворцов напоминает, что банки готовы делать условия ипотечного кредитования все лояльнее для клиентов. Не стоит забывать и о том, продолжает он, что это наименее рискованные кредиты для самих банков.

У ипотечного кредитования хороший потенциал роста, признает генеральный директор Интерфакс-ЦЭА Михаил Матовников. В мире ипотека составляет большую долю в кредитном портфеле банков, а российский банковский рынок развивается аналогично западному, говорит Матовников. Более того, добавляет он, ипотечный портфель наращивается быстрее, чем портфель потребительских кредитов, за счет крупных сумм и более длительных сроков кредитования. Но вряд ли стоит ожидать роста ипотечного рынка в 20-40 раз. Чтобы объемы ипотечных кредитов продемонстрировали резкий двукратный рост, должны резко снизиться и ставки по кредитам, уверен Матовников. А по оценке руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, сейчас в столице 5-10% сделок на вторичном рынке недвижимости заключается с помощью ипотечных кредитов, на первичном этот показатель выше от 20% до 50%. По мнению Репченко, в ближайший год эти доли существенно не изменятся. Цены на недвижимость растут, спрос превышает предложение, а продавцы недвижимости по-прежнему отдают предпочтение покупателям, не связанным с ипотекой, объясняет Репченко.