Ипотека и недвижимость - Стоит ли ждать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам

30 июня Госдума в третьем чтении утвердила поправки к закону Об участии в долевом строительстве. Год назад принятие этого закона негативно сказалось на рынке недвижимости. Он серьезно ограничил застройщиков обязательствами перед инвесторами. В итоге частные инвестиции в долевое строительство сократились, повсеместно стали применяться серые схемы, а банковское кредитование отрасли сошло на нет. В стране за полтора года резко сократился объем строящегося жилья, что на фоне высокого спроса привело к небывалому росту цен на квартиры. Поправки в закон призваны исправить положение.

Законодатели прежде всего выполнили главные претензии застройщиков: сняли солидарную ответственность с банков и сократили ответственность девелоперов перед дольщиками. Будут соблюдены и права частных инвесторов. Госрегистрация договоров призвана свести на нет практику двойных продаж квартир в строящихся домах. Кроме того, прежде чем привлекать средства вкладчиков, застройщик обязан будет обзавестись поручительством банка. Будет решена и проблема привлечения ими средств. Помимо обычных долевых договоров, девелоперы получат право выпускать облигации под гарантию будущих квартир - жилищные сертификаты, дающие право их владельцам на получение фиксированного количества квадратных метров в строящемся доме.

Участники рынка позитивно восприняли грядущие изменения в строительное законодательство. На мой взгляд, поправки, одобренные в третьем чтении, в основном отвечают требованиям участников рынка, - считает Оксана Каарма, управляющий партнер управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. - И если нововведения вступят в силу, это может вызвать оживление рынка.

В то же время прекращения роста цен на жилье ждать не приходится. Дефицит предложения жилья сохранится на рынке еще как минимум год-полтора. Поправки в закон несколько уравняют в правах застройщиков и частных инвесторов, в результате чего увеличится количество вводимых объектов, - полагает Олег Репченко из аналитического центра ирн.RU. - Но на динамику цен на рынке это не повлияет. Цены продолжат расти. А Оксана Каарма считает, что неоправданно высокий рост цен на жилье должен прекратиться уже через 2-3 месяца. Дальше скорее всего произойдет стабилизация темпов прироста цены до 1-2% в месяц, полагает эксперт.
Руководство страны поставило задачу сделать ипотеку в России массовой и дешевой.

При этом был намечен ориентир - к 2010 году россияне должны иметь возможность получать до одного миллиона ипотечных кредитов в год. Для этого предполагается существенно снизить ипотечные проценты. Об этом сейчас только и говорят госчиновники различных уровней.

В частности, министр регионального развития В.Яковлев недавно заявил, что в рамках федеральной целевой программы Жилище процентная ставка по ипотечному кредитованию в 2008 году опустится до 10% годовых, а к 2010 году - до 8 процентов.

Некоторые депутаты Госдумы даже предлагают за счет субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам из дополнительных доходов федерального бюджета уже в 2006-2007 гг. снизить процентную ставку по ипотечному кредитованию жилья до уровня 6,5 процента.

В.Ресин на брифинге после открытия международной выставки Домэкспо-2005 заявил: кредит, выдаваемый более чем под 6% годовых, - это не ипотека.

Но реально ли такое развитие событий? Как говорится, блажен, кто верует...

Самое печальное заключается в том, что и в среде специалистов в многочисленных комментариях не для печати звучат одни и те же оценки - все это мол красивые слова и пустые обещания. Общие настроения вполне афористично подытожил представитель одного из банков: Можно пообещать ипотеку и под 0% годовых. Почему бы не пообещать, если все равно ничего для этого делать не придется?

Пока же сохранение высоких процентных ставок по кредитам является одной из основных причин медленного развития ипотеки в России. В настоящее время они по ипотечным кредитам в рублях в среднем составляют примерно 15-18% годовых, а по кредитам в иностранной валюте - 10-14% годовых. При этом не следует забывать, что это так называемые декларируемые ставки, эффективные за счет различных дополнительных платежей могут доходить до 18-19% годовых.

НО ЧТО такое даже эти декларируемые 10-15 процентов? Это никакая не ипотека. В промышленно развитых странах процентная ставка по ипотечным кредитам значительно ниже: в Америке, например, она составляет 5-6% годовых, в Испании - 3-4% годовых (это самый низкий уровень в Европе). Наши 10-15% - это, скорее, обычный коммерческий кредит, который может быть выгодным при поездке за товаром в какие-нибудь Турцию или Китай. Если же брать под такие проценты ипотеку (а это делается, как правило, на 10-15 лет), то это становится делом просто разорительным. По сути, заемщику придется оплатить две квартиры, чтобы получить одну.

Что можно сказать по этому поводу? Реализация планов снижения процентных ставок по ипотечным кредитам ставится в зависимость от различных факторов, в частности, от увеличения размера государственной поддержки и снижения уровня инфляции.

Но уровень инфляции и не думает снижаться: в планах на 2005 год значилось его сдерживание на уровне 8% годовых, но на практике этого уровня непослушная инфляция достигла уже за первые шесть месяцев. И кто после этого поверит, что в ближайшее время она вдруг возьмет и снизится?

Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам ниже уровня инфляции в принципе невозможно.

Теперь - несколько слов о государственной поддержке. В качестве одного из механизмов снижения процентной ставки по ипотечным кредитам называется введение системы компенсации банкам разницы между рыночной и предложенной руководством страны процентными ставками. Называется даже цифра: на предоставление госгарантий и на поддержку системы финансирования ипотечного кредитования в федеральном бюджете предусматривается 30 млрд рублей.

Однако снижение процентной ставки - это дело обоюдоострое. С одной стороны, это стимулирует развитие ипотеки, с другой, при снижении процентных ставок спрос возрастет, так как жилье становится более доступным, а это, естественно, не может не привести к его удорожанию. Как видите, имеет место парадоксальная ситуация: становясь более доступным, жилье превращается в еще более недоступное. В данном случае поставленные высшим руководством страны задачи в виде массовости, доступности и дешевизны ипотеки превращаются в известных лебедя, рака и щуку, которые так и не смогли сдвинуть с места пресловутую телегу.

Удешевление ипотечных кредитов зависит не только от уровня инфляции в стране и размера государственной поддержки. Оно зависит и от степени качества и прозрачности документов, представляемых заемщиками банков. Это очень важный момент, имеющий прямое отношение к специфике российского рынка, на котором доминируют так называемые серые и черные доходы.

Предоставляя кредиты под неподтвержденные документально доходы, банки сильно рискуют. Совершенно очевидно, что условия такого кредитования просто обязаны быть менее выгодными, чем аналогичные, но связанные с белыми доходами. У нас в стране это выглядит примерно так: кредиты под серые и черные доходы предоставляются под завышенные проценты - до 18% годовых. А вот под белые доходы можно получить кредит по ставке в 10-11% годовых (собственно, все декларируемые банками процентные ставки и являются условиями, связанными с официально подтвержденными доходами).

Вышеназванная специфика российского заемщика вряд ли в ближайшее время сильно изменится, следовательно, и процентная ставка по ипотечным кредитам, если вдруг и снизится (бывают же на свете дива дивные), то уж точно не для всех.

Не следует забывать также, что на размер процентных ставок огромное влияние оказывают не только внутрироссийские, но и внешние факторы.

Проиллюстрируем это положение на примере ставки LIBOR, представляющей собой усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке.

Ведущие игроки на российском рынке ипотеки занимают крупные суммы на международном рынке по ставке LIBOR + 1,5-3 процента. Сейчас ставка LIBOR начала повышаться и уже достигла уровня 5,49 процента. Значит, наши банки берут деньги примерно под 7-8,5 процента. Понятно, что отдавать их примерно под те же проценты им нет никакой выгоды.

Основываясь на оценках ряда западных экспертов, можно предположить, что ставка LIBOR USD к концу 2006 года превысит уровень в 6,5% (подобное, кстати, уже было в 2000 году). При этом ни о каком снижении процентных ставок по кредитам в России не будет и речи.

И наконец, самое интересное. А кто вообще сказал, что именно высокая процентная ставка сегодня является главным препятствием в развитии российской ипотеки? Перефразируя В.Ресина, можно сказать, что и срок в 5-10 лет - это не ипотека, и первоначальный взнос в 30-40% - это не ипотека, и дополнительные платежи, измеряемые тысячами долларов, - это не ипотека. И тут в голову вдруг начинают лезть крамольные мысли... а вообще, то, что имеет место в нашей стране, в которой средние доходы населения до сих пор составляют 0-250 в месяц, ипотека ли это?

Согласно данным ряда социологических опросов, свыше 60% жителей России не удовлетворены своими жилищными условиями. По логике ипотека-то и задумывалась как раз для них. Но именно они-то и получают эти самые несчастные 0-250 в месяц, а то и меньше. Так вот, для них наши рассуждения, оценки специалистов и обещания представителей власти - это, к сожалению, пустое и безнравственное сотрясание воздуха.