Ипотека и недвижимость - Реализация национальной ипотечной программы может разрушить региональную банковскую систему

Компания Международное логистическое партнерство, акционерами которой являются структуры, близкие к Виктору Вексельбергу и Александру Мамуту, берет кредит на строительство двух складских комплексов. Hypo Real Estate International даcт ей на эти цели $300 млн. Участники рынка говорят, что это самый крупный кредит на российском рынке недвижимости с участием иностранного банка.

Hypo Real Estate International профинансирует строительство двух складских комплексов класса А компании МЛП. Один из них МЛП-Подольск (200 000 кв. м), расположенный в 17 км от МКАД и 10 км от аэропорта Домодедово, другой аналогичный по площади МЛП Уткина Заводь, расположенный в Ленинградской области. Сумма кредита составит $300 млн. Условия сделки стороны сообщить отказались. Думаю, что кредит предполагает различные процентные ставки на разных этапах реализации проекта. Поскольку проектное финансирование от российских банков сложно получить по ставке ниже 11-12% годовых, то Hypo, скорее всего, предложил более конкурентные условия, считает замдиректора департамента инвестиций Colliers International Азамат Кумыков.

По словам партнера МЛП Мишеля Паскалиса, выбор Hypo Real Estate в качестве кредитора обусловлен тем, что это один из первых иностранных банков, который стал выдавать кредиты на строительство. А Хэрин Такер, гендиректор Hypo Real Estate Bank International Europe, отмечает, что для банка это крупнейший кредит с момента выхода на активно развивающийся российский рынок коммерческой недвижимости. Впрочем, замдиректора отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов говорит, что это самая крупная сделка с участием западного банка и для российского рынка недвижимости в целом: Это говорит об улучшении финансовой прозрачности и увеличении доверия со стороны иностранных финансовых структур. С ним согласен и Томас Дукала, замдиректора Jones Lang LaSalle. А по словам Кумыкова, данный кредит является прецедентом на российском рынке недвижимости не только потому, что он крупнейший в складском сегменте: До недавних пор западные банки воздерживались от финансирования девелоперских схем на принципах проектного финансирования, ограничиваясь инвестиционным финансированием, т. е. под залог существующих и приносящих стабильные денежные потоки объектов недвижимости.

Западные банки все чаще кредитуют строительство объектов недвижимости в России. В июле этого года Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank заключили сделку с Capital Partners по рефинансированию кредита на 160 млн евро на строительство отеля Ritz Carlton на Тверской. Ранее тот же Hypo Real Estate дал МЛП $150 млн на строительство Ленинградского терминала, а банк Eurohypo перекредитовал на $130 млн Capital Partners и Lone Star Ventures. Эти деньги пошли на возведение логистического парка класса А Пушкино в Подмосковье.

Холдинг Международное логистическое партнерство (МЛП) создан два года назад для развития складских проектов в России и на Украине. Под строительство каждого терминала создается отдельная компания. В МЛП, в частности, входит компания Pascalis Gardner Partner, созданная Мишелем Паскалисом, бывшим руководителем компании Jones Lang LaSalle в Центральной и Восточной Европе, и Брюсом Гарднером, бывшим партнером Renaissance Capital. Примерно по 30% акций компании владеют Ренова-Капитал, украинская группа Приват и структуры, близкие к Александру Мамуту. Среди проектов компании Ленинградский терминал (200 000 кв. м) на Ленинградском шоссе и комплекс МЛП Чайка (100 000 кв. м) в Киеве.

Государство мешает региональным банкам развивать ипотечное кредитование. Такой вывод следует из аналитического доклада, подготовленного Ассоциацией региональных банков России совместно с консалтинговой группой БФИ. Основой для доклада стало анкетирование 61 банка из всех семи российских федеральных округов. Активнее всех в обследовании участвовали средние банки - с капиталом от 5 до 30 млн. евро.

Их доля в выборке составила более половины всех участников. Доля ипотечных ссуд в балансах опрошенных региональных банков составляет 22,7%. Это почти в два раза больше, чем у московских банков. И хотя две трети всего национального ипотечного кредита сосредоточено именно в Москве, для региональных банков ипотечное кредитование играет куда более важную роль.

Но будущее этого бизнеса внушает серьезные опасения у региональных банкиров. Почти половина опрошенных оценили ипотечный бизнес как перспективный, но неустойчивый.

До сих пор ипотечное кредитование остается сложным бизнесом для региональных банков. Это пока еще весьма дорогое удовольствие для самих банков, требующее серьезных финансовых ресурсов. Данные о структуре портфелей розничных ссуд по разным группам банков позволяют говорить о том, что возможность активно работать на сегменте ипотечного кредитования имеют только крупные и средние банки, - пишут авторы доклада.

В результате ипотечным кредитованием в стране занимаются две сотни банков, тысяча остальных лишь наблюдает за этим. Между тем, по расчетам Международной финансовой корпорации (IFC), для минимального удовлетворения спроса на ипотеку банки должны выдать населению кредитов примерно на сумму 650 млрд. долларов. Нынешнюю же емкость ипотечного рынка IFC оценивает в 355-455 млрд. долларов, хотя состояние счетов не позволяет сделать вывод о том, сколько людей сегодня способны сделать первоначальный взнос.

Обслужить этот рынок российские региональные банки, безусловно, не смогут - возможностями для рефинансирования они просто не обладают.

Без целевых программ государственного уровня рассчитывать, что что-то произойдет само по себе, невозможно, - утверждает президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. И государство готово придти на помощь развитию ипотеки. Но, судя по результатам исследования, региональные банки серьезно опасаются, что последствия этой помощи могут попросту уничтожить их нормальный бизнес.

Банки, по всей видимости, неоднозначно относятся к предпринимаемым сейчас мерам в области государственного стимулирования спроса на жилье, - пишут авторы доклада. - Снижение ставки по кредитам, рефинансируемым Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также расширение активности государственных банков, обладающих неоспоримым преимуществом в возможностях кредитования, могут вскоре негативно повлиять на позиции региональных банков в сфере ипотеки.

По мнению опрошенных Газетой экспертов, развитие государственных ипотечных программ приведет к большей консолидации банковского бизнеса и его огосударствлению. Скорее всего, на рынке ипотеки будут доминировать государственные банки - в силу наличия больших ресурсов и филиальной сети, - уверен эксперт инвестиционной компании ФИНАМ Павел Молчанов. - Даже банки, специализирующиеся на ипотеке, вряд ли смогут принципиально изменить ситуацию.

По его мнению, государство, конечно, может порекомендовать своим банкам сделать ставку на финансирование доступной ипотеки. Если задача будет решаться комплексно, ипотека в России получит шанс для развития, - говорит Молчанов. Правда, в результате такого комплексного решения небольшие региональные банки должны будут прекратить свое существование.