Ипотека и недвижимость - Новоселье для целого квартала? реально

Екатеринбург Почти во всех строящихся в черте Екатеринбурга и его окрестностях крупных коттеджных поселках предусмотрены объекты соцкультбыта и инженерные сети. Девелоперы работают на перспективу, спеша повысить привлекательность своих проектов на растущем рынке загородной недвижимости. Мелкие застройщики предпочитают использовать административный ресурс и подключаться к существующей инфраструктуре.

Все аналитики утверждают, что рынок загородной недвижимости у нас не сформирован. Но, согласно результатам нашего мониторинга, только этой весной 11 коттеджных поселков начали активную рекламную кампанию по продажам и анонсировано еще несколько загородных проектов, говорят в Уральском финансовом холдинге, выступающем инициатором строительства собственного коттеджного поселка Дубрава. О быстром росте рынка в 2006 г. заявляет и директор агентства загородной недвижимости СВ. Недвижимость Светлана Щербинина, отмечая, что даже увеличивающееся предложение пока не в состоянии насытить потенциальный спрос.

Несмотря на дефицит предложения, практически все девелоперы говорят о том, что планируют в своих поселках строительство не только востребованных коттеджей, но и социальной инфраструктуры. Один из крупнейших застройщиков Атомстройкомплекс заявил, что инженерная и социальная начинка станет главным конкурентным преимуществом сразу трех его объектов (на Александровском пруду в деревне Коптяки, на Среднеуральском водохранилище и вдоль Чусовского тракта). Мы хотим сделать полноценную инфраструктуру и сети никаких выгребных ям. Сразу построим магазины, спортивные сооружения, детские сады и проч., заявили в компании. Строительство подобных объектов делает поселок более привлекательным в глазах покупателей, полностью окупая затраты на их строительство, соглашаются в компании Олипс. В реализуемом Олипсом коттеджном проекте Дома Адажио предусмотрены детские и спортивные площадки, детский сад, службы доставки и клининга. Если житель организованного коттеджного поселка за всем, что ему нужно, должен будет ездить в Екатеринбург, то это будет обычный дачный поселок, радеют за покупателей загородных домов в Уральском финансовом холдинге.

Но насыщать инфраструктурой выгодно лишь большие поселки от 100 домов и более, говорит директор АН Титул Максим Федотов (агентство продает дома в загородном поселке Бобры). По его словам, для девелопера важно грамотно просчитать, какие именно объекты соцкультбыта необходимы поселку. Социальная составляющая обычно строится в последнюю очередь, когда большая часть коттеджей уже продана. Тогда легче выяснить, что именно нужно жителям. В Бобрах пока планируется строительство мини-маркета, кафе, комплекса бытовых услуг и досуговой зоны. Нужен ли поселку детский сад, сейчас мы решить не можем: пока не ясно, будет ли он востребован, объясняет Федотов. В Уральском финансовом холдинге согласны с тем, что определенные объекты имеет смысл возводить, только если в поселке будет достаточно обжитых домов. На первом этапе строительства у нас запланировано 30 домов и общественный центр. В нем расположатся магазин, комплекс бытовых услуг, пункт связи, медпункт. В поселке также будут кафе, ресторан и спортивные площадки. Бассейн мы планируем построить, когда будем завершать вторую очередь строительства (на 150 домов), ведь это довольно дорогостоящий объект, рассказывают представители холдинга. Кроме того, там вынашивают планы совместной с муниципалитетом реконструкции заброшенного стадиона в поселке Верхнее Дуброво, рядом с которым развернется коттеджное строительство.

Начальник отдела продаж УК Главсредуралстрой Александр Бушулян тоже считает, что для небольших поселков не нужна собственная обширная социальная инфраструктура. Будущие жители продаваемых нами Георгиевских дач смогут пользоваться инфраструктурой поселка Исток она способна выдержать не только местные деревенские дома, но и близлежащие коттеджи, говорит Бушулян.

В УК Регион эстейт отмечают, что собственные сети и кафе ни к чему и поселкам, расположенным в городской черте, поэтому в их поселке Сосновый бор инфраструктурная составляющая практически отсутствует. Однако в компании Жилстройпроект-1, которая недалеко от Соснового бора строит коттеджный поселок на улице Разливной, отметили, что в их проекте предусмотрены культурно-оздоровительный центр и административное здание с магазином. Мы пока не знаем, что будет в административном здании, но точно будем его строить, так как при выделении землеотвода в городской администрации от нас потребовали наличие двух объектов соцкультбыта, признались в компании.

По данным Федотова, социальная нагрузка увеличивает затраты застройщика на 5-10%, которые он не может переложить на покупателей коттеджей. Сколько стоит загородная недвижимость, определяет рынок. С начала года мы корректировали цены на коттеджи не более чем на 500-1000 руб. в месяц, и то в этом повышении виновато увеличение стоимости стройматериалов и энергоресурсов. Скачок цен на рынке городского жилья, происшедший в апреле мае, на загородной недвижимости никак не отразился. Более резко мы повысим цены, если увидим ажиотажный спрос на наши
объекты, поясняет эксперт.

В отличие от рынка квартир цены на загородные дома в 2006 г. росли не так быстро. Сейчас покупатели коттеджей оказались в более выгодном положении, чем покупатели хорошего жилья в городе. Немного доплатив, человек получает комфортную жизнь на природе в собственном загородном доме, рекламируют преимущества недвижимости за городом в Уральском финансовом холдинге. Щербинина из СВ. Недвижимости, однако, предполагает, что такая ситуация сохранится недолго и в августе цены на загородную недвижимость могут довольно сильно подняться. В июле будут проданы последние объекты по весенним ценам, а к концу лета появятся новые прайсы с более высокими ценами, уверена она. Кстати, именно в конце августа Уральский финансовый холдинг планирует выставить на продажу свои первые объекты.

Специалист Урало-Сибирской консалтинговой компании Елена Дмитриева заявляет, что на самом деле цены на загородную недвижимость уже сейчас в ряде случаев достаточно высоки. На фоне резкого роста стоимости квартир некоторые девелоперы закамуфлировали повышение цен на свои загородные объекты, начав предлагать покупателям чуть ли не недострой по цене готового дома, говорит она. Я знаю поселок, где декларируемые цены немного понизились с начала года, но вместо коттеджей с отделкой стали продаваться коробки, т. е. конечная цена на самом деле выросла, раскрывает секрет загородного ценообразования Дмитриева.

По данным Уральской палаты недвижимости, на начало 2006 г. стоимость строительства 1 кв. м коттеджа в организованном коттеджном поселке составляла от 19 000 до 30 000 руб. Стоимость одной сотки земли в зависимости от удаленности от Екатеринбурга варьировалась от 3000 до 200 000 руб.

Итоги реализации Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) программы по реконструкции пятиэтажного и ветхого аварийного жилищного фонда столицы за период с ее начала в 1995 году и по 2002 год - такова была тема встречи с журналистами. Отчитаться действительно было о чем. Руководитель Департамента Л.Н.Краснянский - один из опытнейших организаторов строительного комплекса столицы. Приведенные им цифры и данные действительно впечатляют. Так, за указанный период в городе снесено 2633,6 тысячи квадратных метров и построено 9794 тысячи квадратных метров нового жилья, из которых под переселение было выделено 3559,4 тысячи. Разобраны 446 панельных пятиэтажек, 457 ветхих зданий и 52 дома несносимых серий - по технологической необходимости.

Спросите у Интернета...

На сегодняшний день в столице определены около 2500 панельных домов общей площадью 6,5 миллиона квадратных метров (серий К-7, 1605-АМ, 1-МГ300, II-32 II-35), подлежащих обязательному сносу. Именно на них обращено в первую очередь внимание этой программы, рассчитанной до 2010 года и находящейся в числе приоритетов под контролем Правительства Москвы и лично мэра Ю.М.Лужкова. Еженедельно первый заместитель мэра В.И. Ресин проводит совещания участников программы - инвесторов, заказчиков, подрядчиков. К числу ныне несносимых серий отнесены сравнительно крепкие "панельки" серии 1-515, а также блочные и кирпичные дома 1-510, 1-511, 1-447. Они пока могут постоять. Однако и здесь существует надежда на обновление - уже полным ходом разрабатываются и опробуются проекты их реконструкции, модернизации, при которых улучшается качество жилья и значительно увеличиваются размеры малометражек.

На ДИПС возложены функции координатора, обеспечивающего взаимодействие всех городских структур в реализации этой крупномасштабной городской программы. Ныне он формирует адресные проекты переселения и сноса, организует снос отжившего свой век и возведение нового жилья. Понятно, что в этой работе участвуют многие правительственные структуры города. Ежегодные списки идущих под снос домов теперь можно свободно найти на соответствующих сайтах в Интернете. Наконец-то начали решать и проблему переселения людей в пределах своих микрорайонов. Другое дело, что "расформировываемые" квартиры нередко оказываются забитыми до невозможности. Разводы и бракосочетания там идут в режиме нон-стоп... Известен пример, когда в двухкомнатной квартире оказалось около сорока претендентов на новое жилье!

Стройте, но - для нас!

Еще проблема, которая с каждым годом встает все острее - выявление и освоение свободных площадок в обжитых районах. При этом, естественно, коренные жители всячески восстают против коммерческих зданий, но не возражают против муниципальных новостроек, если есть надежда в них поселиться . Так, например, было на Ленинградском шоссе, где жители добились-таки своего: как и планировалось, ДИПС начал там строительство красивого дома, только не на продажу, а под переселение жителей микрорайона. На то, кстати, властям города и нужен собственный застройщик, способный решать муниципальные задачи на внебюджетные средства.

Одно из перспективных направлений программы - поквартальная реконструкция. Она предусматривает не точечно-прицельные вылазки архитекторов и строителей на свободные пятачки, а комплексный подход к обновлению городских территорий. Возведение, реконструкция или капитальный ремонт жилья проводится одновременно с обновлением инженерной инфраструктуры и транспортных сетей, строительством объектов социального назначения, добротным благоустройством.

Только при таком раскладе становится возможным создание единой современной концепции застройки территорий. Правда, в этом случае особо остро встает вопрос о массовом расселении жильцов сносимых кварталов. И здесь самой эффективной показала себя схема "волнового переселения", отрабатывавшаяся на нескольких городских кварталах. В настоящее время в городе определены 736 кварталов несносимых серий и 124 - это "смешанный лес", где что-то подлежит реиновации, что-то - основательному обновлению.

Ныне одним из самых масштабных проектов ДИПС в комплексной реконструкции должен стать Левобережный район Северного округа. В течение 6-7 лет предусмотрена его полная реконструкция, в результате чего город получит около 900 тысяч квадратных метров современного жилья плюс нормальную среду обитания.

Утром - жилье, вечером - деньги

Как известно, при создании ДИПС в основу его деятельности был положен принцип самофинансирования. И, разумеется, рынок - это всегда жесткая конкуренция. Л.Н.Краснянский считает, что в соревновании с частными фирмами их подразделения выглядят весьма достойно. И приводит следующие выкладки. От продажи только квартир, построенных Департаментом по инвестиционным проектам - не считая нежилых помещений, гаражей - столичный бюджет получил в 2002 году 134 миллиона долларов. С каждого построенного в ЦАО и проданного им квадратного метра жилья городу поступало 418 долларов чистой прибыли.

Что касается реальных новоселий, то, помимо доли в коммерческих домах, безвозмездно построена для города 121 тысяча "квадратов". Растут и поступления в городскую казну.

Как известно, хозяин сам себе голова, и потому не удивляет, что власти предпочитают инвестировать городские работы в пределах собственного игрового поля. Так, например, обидно было узнать независимым застройщикам, что в нынешнем году ДИПС должен снести 237 зданий общей площадью 758,7 тысячи квадратных метров и построить под переселение 1 миллион 87 тысяч метров. И при этом, "учитывая остроту жилищной проблемы", 400 тысяч возводимых им сейчас "квадратов" правительство финансирует за счет бюджета. На будущий год планируется обеспечить таким финансированием строительство уже 1 миллиона метров жилья по городскому заказу.

Привлекательно для города и то, что ДИПС строит столь престижные сегодня монолитные дома. И если при этом коммерческое жилье давно уже принято продавать без отделки, то муниципальное сдается под ключ. Причем там велика доля небольших, однокомнатных квартир, в результате чего себестоимость "квадрата" такого жилья обходится дороже, чем выставляемого на продажу, - порядка 800 долларов. Зато квартиры получаются действительно отличные. Вот, кстати, еще один весомый козырь при расселении "трудных" домов.

Для выполнения программы по пятиэтажкам и ветхому жилью до 2010 года в Москве будет ежегодно строиться более 1 миллиона квадратных метров муниципального жилья. В условиях сегодняшнего строительного рынка жилья город в состоянии сам выступить инвестором своей программы. Это сейчас более выгодно, чем привлечение коммерческих инвесторов.