Ипотека и недвижимость - Несбыточная американская мечта

На развитие инфраструктуры технопарков в 2007 году из федерального бюджета будет выделено 2 млрд руб., и еще столько же должны инвестировать региональные власти. Этого явно недостаточно, признают чиновники и эксперты: к госинвестициям необходимо добавить налоговые льготы и поддержку экспорта.

Вчера правительство одобрило меры по созданию и развитию технопарков в области высоких технологий. В рамках ее реализации планируется построить семь технопарков: в Санкт-Петербурге, в Татарии, в Московской, Новосибирской, Нижегородской, Калужской и Тюменской областях. Потенциальным резидентам чиновники сулят щедрые льготы: компании смогут существенно сэкономить на юридическом, финансовом, информационно-технологическом обслуживаниях, утверждает глава Мининформсвязи Леонид Рейман.

Проектом федерального бюджета на 2007 год предусмотрено выделение на создание технопарков чуть более 2 млрд руб.

Мининформсвязи рассчитывает, что столько же выделят регионы, где появятся технопарки.

Чиновники намерены потратить деньги прежде всего на возведение инженерной и транспортной инфраструктуры. В частности, в Московской области в будущем году на создание технопарков из федерального и регионального бюджетов будет выделено 170 млн руб., а на реализацию проекта в целом, включая последующие годы, понадобится израсходовать 6 млрд руб. На создание технопарка в Санкт-Петербурге в будущем году планируется направить 420 млн руб., в Новосибирской области - 680 млн руб., в Нижегородской области - 650 млн руб., в Татарии- 420 млн руб., в Обнинске - 800 млн руб., в Тюменской области - 600 млн руб. Финансировать в инфраструктуру- в оборудование, строительство помещений, в то, что имеет долгий срок и окупается,- должно как раз государство,- уверен вице-президент по науке и инновациям АФК Система Денис Муратов. По его словам, 100% технопарков в Европе были созданы при участии государства, бизнес пришел уже тогда, когда стали поступать заказы на производство продукции.

По расчетам Мининформсвязи, первые объекты технопарков будут сданы в эксплуатацию уже к концу 2007 года.

А резидентами станут крупные компании в сфере высоких технологий,в том числе иностранных, например, Intel, IBM, Hewlett Packard и Sun Microsystems.

Крупнейший оператор технопарков в Европе финский Technopolis начнет в сентябре исследование, по итогам которого будет предложена модель функционирования технопарка в Санкт-Петербурге на базе Университета имени Бонч-Бруевича, рассказала представитель Technopolis Юлия Фомина.

Но строительства инфраструктуры недостаточно для развития технологий. Это попытка правительства оказать содействие, но без налоговых преференций, упрощенных правил регистрации,- удивляется старший аналитик МДМ-банка Елена Баженова. А руководитель Омского производственного объединения им. А. С. Попова Иван Поляков добавляет: чтобы создавать национальных участников, необходимо содействовать экспорту российской высокотехнологичной продукции на мировых рынках.
Без государственного участия систему доступного ипотечного кредитования построить невозможно.

Сегодня в России построение широкодоступной системы ипотечного кредитования можно считать задачей государственной. Государственная Дума, правительство и банкиры сломали немало копий по поводу ипотеки. Госстрой России разрабатывает собственную систему ипотеки, банки один за другим объявляют о готовности выдавать населению кредиты для покупки жилья, а Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выпустило не так давно первые ипотечные облигации на сумму в 1 млрд. руб. В общем, на первый взгляд в России скоро появится некое подобие американской модели ипотечного кредитования. Однако есть одно обстоятельство, которое с большой долей вероятности не даст осуществить эти мечты.

Если сравнить ставки по кредитам в России и США, то трудно не стать приверженцем заокеанской системы. В нашей стране банки дают кредиты в среднем под 12-15% годовых в валюте сроком максимум на 15 лет. Для сравнения - в Америке на середину июня этого года средняя ставка 30-летнего (!) ипотечного кредита составляла… 5,21%, а средняя ставка 15-летнего кредита - всего 4,6%. Однако и это еще не все. Американская модель построена таким образом, что позволяет привлекать в жилищную сферу миллиарды долларов частных и корпоративных инвесторов.

Американцы придумали весьма выгодную для всех ее участников схему. Непосредственно сам кредит на приобретение жилья выдает банк. При этом обеспечением кредита является залог приобретаемой недвижимости. После этого банк продает выданный кредит и передает закладную одному из ипотечных агентств - Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). При этом банк получает обратно выданные средства и остается оператором по кредиту, то есть получает платежи от заемщика и перечисляет агентству, за что получает определенный процент. Весь процесс от выдачи до выкупа занимает около двух месяцев.

После того как агентство выкупило достаточное количество кредитов у разных банков, оно формирует из них пулы и выпускает под них ценную бумагу. В основном это MBS (mortgage backed securities - ценные бумаги, обеспеченные ипотекой). MBS размещаются на фондовом рынке, и агентство становится фактически посредником между заемщиком, взявшим кредит, и инвестором, купившим ценную бумагу, перечисляя ему полученные от банков платежи и оставляя себе небольшую маржу.

Очень важно, что конкретная процентная ставка, по которой банки выдают кредиты, устанавливается не банком и даже не ипотечным агентством. Эту планку устанавливает рынок. Как правило, уровень ставки немного выше ставки по государственным ценным бумагам США.

Несмотря на невысокую доходность в 5-7%, ипотечные бумаги пользуются большим спросом на рынке из-за очень высокой надежности, которая обусловлена двумя причинами. Во-первых, ценные бумаги выпускает агентство под множество кредитов разных банков, что даже в случае неплатежей одного или нескольких заемщиков не вызывает кризиса неплатежей всего пула. Второй фактор является, пожалуй, самым важным и тем самым препятствием для внедрения американской модели в России.

Дело в том, что обязательства трех вышеназванных ипотечных агентств гарантированы государством. Именно это обстоятельство делает ипотечные бумаги практически безрисковыми. В результате основными и наиболее крупными инвесторами выступают пенсионные фонды и страховые компании.

В нашей стране правительство рассчитывает построить систему ипотечного кредитования по американскому образцу (с выпуском ценных бумаг), но без широкого участия в этом государства. Однако надо вспомнить тот факт, что вся система ипотеки в США была запущена исключительно за счет бюджетных денег. И сегодня наличие госгарантий является основным фактором, поддерживающим всю систему в равновесии.

Сегодня Пенсионному фонду РФ разрешено покупать ипотечные бумаги, обеспеченные госгарантиями. Есть только одна проблема - объем этих госгарантий пока ничтожен и позволяет продать в кредит всего пару тысяч средних двухкомнатных квартир. То есть денег на ипотечное кредитование нет. На то, чтобы американская модель прижилась на российской земле, не хватает нескольких миллиардов долларов.