Ипотека и недвижимость - От садового до новорижской

Осенью на рынках может быть выведен резерв пустующих новостроек

Никто из экспертов рынка недвижимости пока не решается с определенностью ответить, является ли корректировка цен уходящего лета признаком сезонного спада деловой активности или свидетельствует о начале стабилизации. При этом аналитики утверждают, что за последний год объем предложения жилья сократился почти в 10 раз - продавцы придерживают имеющиеся запасы квартир в ожидании очередного ценового витка.

Рынок продавца

Сегодняшнюю ситуацию на столичном рынке жилой недвижимости опрошенные специалисты характеризуют как рынок продавца. Продавцы - будь то владельцы квартир на вторичном рынке или застройщики - фактически формируют цены на квадратные метры и регулируют объемы предложения.

На вторичном рынке цена складывается из субъективных желаний продавца и количества покупателей на квартиру, - говорит коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Авгур Эстейт Виктор Козлов. - На первичке застройщики руководствуются сравнительным анализом характеристик нового предложения с объектами конкурентов и соотношением уровня цен во всем сегменте.

Отправной точкой для принятия решения о продаже является, безусловно, желание получить больший доход. В связи с этим владельцы квадратных метров предпочитают придерживать их до лучших времен, то есть до очередного скачка цен.

Пресс-секретарь инвестиницонно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов считает, что минимальные показатели числа предложений были зафиксированы в марте-апреле. В условиях, когда цены растут на 10-15% в месяц, только острая необходимость могла заставить человека заключить сделку, - объясняет эксперт.

С замедлением темпов роста цен ситуация несколько изменилась. По отдельным районам количество выставленных объектов стало больше в три раза по сравнению с мартом, - подчеркивает С.Лядов.

С весны число предложений растет на 2-5% в месяц, - говорит генеральный директор МИАН-Агентство недвижимости Нина Кузнецова. - Ежемесячно на вторичном рынке выставляется на продажу около 25,5 тыс. объектов. Но спрос по-прежнему значительно превышает предложение. Сейчас на одну квартиру вторички приходится от 5 до 10 потенциальных покупателей, а на одну квартиру в новостройке - от 3 до 5 желающих ее приобрести.

Сейчас найти в Москве однушку без явных недостатков дешевле 130 тысяч долларов уже не представляется возможным, - поясняет С.Лядов. - Во многом спрос подстегивают покупатели с кредитными средствами.

Аппетиты продавцов подогреваются также покупателями, которые рассматривают жилую недвижимость в качестве выгодного инструмента вложения инвестиций. Кстати, в роли покупателей так называемых инвестиционных квартир зачастую выступают и сами инвесторы-застройщики, и риэлторские компании. Вкладывая средства в квадратные метры, они уменьшают количество предложений и создают запасы, которые будут выброшены на рынок в случае подорожания квартир.

Рынок не встал, но продажи существенно снизились, - подтверждает генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. - В условиях таких темпов роста цен целесообразней продавать жилье только в случае необходимости получения финансовых средств на текущие расходы. Важно иметь в своем распоряжении быстрорастущие активы, которые можно будет реализовать по более высоким, чем сейчас, ценам.

Объективные факторы

Специалисты отмечают, что для сокращения числа предложений на первичном рынке существуют и объективные причины. Во-первых, в Москве остается все меньше площадок под застройку, а освоение участков за пределами МКАД обходится дороже из-за строительства инженерной инфраструктуры.

Во-вторых, вступление в силу ФЗ №214 о долевом строительстве осложнило застройщикам жизнь, и многие проекты были просто заморожены.

В-третьих, решение столичных властей об обязательном резервировании 15% площадей в возводимых домах до окончания строительства также ограничивает возможности застройщиков.

На фоне резко уменьшившегося выбора среди объектов новостроек снижается и интенсивность конкуренции между ведущими строительными компаниями, - отмечает заместитель генерального директора по организации продаж инвестиционно-строительной компании М.О.Р.Е. - Плаза Алексей Медведев.

Сужение первичного рынка и скандалы, связанные с обманом дольщиков, сказались на поведении потенциальных покупателей. Одним из главных итогов первого полугодия участники рынка назвали перераспределение их интереса в пользу вторичного рынка.

Если в прошлом году около 40% квартир было реализовано на первичном рынке, а 60% - на вторичном, то сейчас в сегменте вторичного рынка заключается до 70 - 75% покупок, - говорит Н.Кузнецова.

Ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин еще смелей в своих оценках доли вторичного жилья: по его мнению, до 90% сделок в Москве заключается именно на вторичном рынке.

Виды на осень

Сохранение нынешних темпов роста цен на уровне 4-6% в месяц, прогнозируют аналитики, сохранится только до середины сентября. В частности, аналитик бюро недвижимости Агент 002 Александр Слета говорит, что к концу лета средняя стоимость квадратного метра составит 3700-3800 долларов и высказывает мнение, что на волне повышения экономической неопределенности вряд ли собственники пойдут на продажу такого ценного объекта, как квартира.

Практически никто из опрошенных специалистов не исключил возможности нового витка цен по окончании сезона летних отпусков.

Участников рынка недвижимости не покидает надежда, что цены достигнут потолка. Но предсказать, каким будет этот потолок в количественном выражении и когда он будет достигнут, довольно трудно из-за непрозрачности нашей экономики, учитывая конвертные зарплаты и прочие неучтенные доходы и сбережения, - подчеркивает А.Скобкин.

Уже осенью средняя стоимость квадратного метра в Москве может достичь очередного знакового рубежа в 4000, а к концу года - подняться до 4500 долларов, - заявила Н.Кузнецова.

В то же время некоторые специалисты считают реальной стабилизацию рынка жилья. Так, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка консалтингового центра МИЭЛЬ-Недвижимость Владислав Луцков связывает свои надежды с поправками к Закону о долевом строительстве, которые, по его словам, создали условия для роста рынка новостроек. Он отмечает, что наращивание объемов предложения на первичном рынке запустит механизм коррекции цен на типовое жилье. Вполне возможно, что произойдет коррекция цен и на неликвидное и переоцененное жилье, - добавляет эксперт.

А.Скобкин предполагает, что около половины нового жилья сейчас приобретается в инвестиционных целях и не используется для проживания, он также указывает, что из-за быстрого роста цен многие альтернативные сделки рассыпаются. Так что резерв в виде пустующих новостроек и нерасселенных квартир на вторичном рынке, которые могут быть в любой момент выведен на рынок, достаточно велик, - делает вывод А.Скобкин и резюмирует, что увеличение объема предложения может вообще привести к обвалу рынка. Но это, пожалуй, наиболее экстремальный прогноз на понижение цен, - признается эксперт.
Еще не завершилось строительство Третьего транспортного кольца, а специалисты НИиПИ Генплана Москвы ужу разработали новый проект скоростного Краснопресненского шоссе. В осуществлении этого проекта будет широко использован проходческий щит "Херренкнехт", который успешно рыл Лефортовский тоннель.

"До этого мы проектировали в основном кольцевые автобаны: МКАД, Третье транспортное кольцо. На этот раз наши специалисты разработали проект радиальной автотрассы, за основу которой взят Краснопресненской проспект. Под руководством Татьяны Сигаевой этот проект уже разработан и на днях начнется его осуществление", - сказал заведующий отделением транспорта и дорог НИиПИ Генплана Москвы Михаил Крейстмен.

ПРОЕКТ Краснопресненского проспекта

Что же представляет собой проект Краснопресненский автотрассы и что там предстоит построить, с таким вопросом корреспондент "Тверской, 13" обратился к главному инженеру проекта транспортной мастерской Татьяне Сигаевой:

- Характерная особенность предстоящей стройки состоит в том, что как магистраль Краснопресненский проспект (а это Звенигородское шоссе, улицы Нижние Мневники, Народного Ополчения, проспект Маршала Жукова) не имеет выхода на кольцевую автодорогу. Здесь отсутствуют транспортные связи районов Троице-Лыково и Крылатское.

Транспортная связь здесь осуществляется только по Московской кольцевой автодороге. Кроме того, строительство новой трассы будет осложнено тем, что на этой территории расположено Серебряноборское лесничество, которое относится к особо охраняемым территориям. Перед проектированием трассы было проведено обследование интенсивности движения автотранспорта на улично-дорожной сети. Результаты такие: по МКАД - 7 тысяч автомобилей в час пик в одном направлении, по проспекту Маршала Жукова (3 полосы движения в одном направлении) - 900, по Крылатской улице (2 полосы движения в одном направлении) - 400, по Лыковскому проезду (одна полоса движения) - 650 автомобилей в час в одном направлении. По заключению специалистов, эти цифры говорят о том, что МКАД и Лыковский проезд работают на пределе пропускной способности, а улицы Крылатская и Осенняя, проспект Маршала Жукова имеют пока небольшой запас. А потому уже сейчас остро встает вопрос организации дорожного движения в этом направлении, чтобы избежать здесь в будущем пробок и заторов. Так что одной из первых радиальных автотрасс Краснопресненский проспект выбран не случайно. Когда проект будет реализован, то новая скоростная магистраль соединит Садовое кольцо через Звенигородское шоссе, улицу Красная Пресня с Новорижской трассой.

Вот что сказала Татьяна Сигаева о реализации этого проекта: "В первую очередь в действие будут введены первоочередные участки: это тоннель глубокого заложения длиной около двух километров от кольцевой дороги до Крылатской улицы. Затем начнется сооружение тоннеля мелкого заложения, который будет проходить рядом с Крылатской улицей, не затрагивая ее".

Для рытья этих тоннелей уже сегодня специалисты готовят проходческий щит, получивший название "крот". Здесь "кроту" придется потрудиться значительно больше, чем в Лефортове. Ему предстоит рыть один тоннель на глубине 40 метров, а второй, мелкого заложения, на глубине 25 - 27 метров. На рытье тоннелей строителям отведено по одному году на каждый.

"Но кроме прокладки двух тоннелей предстоит построить еще одно большое сооружение, - продолжила Татьяна Сигаева. - Должен быть построен мост через Москву-реку, чтобы обеспечить выход новой трассы на проспект Маршала Жукова. Затем предстоит реконструкция и самого проспекта, потому что с той пропускной способностью, которую он имеет сегодня, проспект не сможет принять те транспортные нагрузки, которые прогнозируют специалисты. Но на пути автотрассы есть еще одна преграда: Малое кольцо Московской железной дороги. Здесь планируется возведение путепроводного сооружения, которое позволит "перешагнуть" это Малое кольцо. Затем снова надо строить путепровод через Смоленское направление железной дороги, чтобы выйти с Краснопресненского проспекта на Звенигородское шоссе. Но и это не все. Предстоит построить две транспортные развязки. Первую - на улице 1905 года, а вторую - на выходе Краснопресненского проспекта на Садовое кольцо".

И в заключение следует отметить, что по завершении строительства Краснопресненского проспекта это будет первоклассная магистраль с бессветофорным движением, что поможет разгрузить Ленинградское, Волоколамское, Можайское шоссе, часть Московской кольцевой дороги от транспортных потоков в этом направлении.