Ипотека и недвижимость - Коммерческая недвижимость все еще в дефиците

Многие люди, улучшая жилищные условия, отдают предпочтение квартирам в новостройках. К сожалению, нередки случаи, когда через полгода год после сдачи дома в эксплуатацию в нем обнаруживаются серьезные дефекты. Условия договора купли-продажи квартиры часто не предусматривают ответственность продавца за качество строительства. А поскольку покупатели, как правило, не разбираются в законодательстве, они вынуждены за свой счет ремонтировать жилье. Юрист М2 рассказывает о том, как предусмотреть в договоре купли-продажи ответственность продавца за качество работ.

Предположим, некая строительная фирма возводит дом. Госкомиссия не находит никаких нарушений или эти нарушения настолько незначительны, что не препятствуют принятию дома. Через некоторое время здание дает трещину, причем настолько серьезную, что жильцы вынуждены воспользоваться услугами ремонтно-строительной организации для устранения дефекта.

Для оплаты ее услуг им придется раскошелиться. Однако после окончания работ они имеют право потребовать от застройщика компенсировать понесенные затраты. Аналогичные требования допустимо предъявить и продавцу жилплощади. И тот и другой в равной степени несут ответственность за качество товара, но продавец квартиры только за квартиру, в то время как застройщик за весь дом.

Обоснованная доказательность

Главное для жильцов доказать, что дефект имелся еще при сдаче дома и в повреждении здания нет их вины (т. е. оно не вызвано самовольными работами и пр.). Для этого придется заказать экспертизу, оплачивать которую придется самостоятельно. Зато в случае положительного результата все расходы возместит строительная компания. А поскольку непосредственный продавец квартир обязан был предоставить всю информацию об их качестве конечным покупателям, к ответственности реально привлечь и его.

При обращении в суд лучше указывать в качестве соответчиков как застройщика, так и продавца квартиры. Скорее всего последний попытается доказать, что не знал о дефекте. Если у него это получится, суд сосредоточится на застройщике, а продавец перестанет быть ответчиком. В противном случае с него можно получить компенсацию.

Если квартира куплена в риэлторской фирме, выражать претензии, связанные с качеством дома, лучше продавцу. Однако не стоит забывать, что помимо квартир в доме есть множество отдельных элементов, за качество которых риэлторы не несут ответственности. К подобным элементам относятся лестницы, холлы, лифтовое оборудование и пр. Вы считаете, что они выполнены некачественно? В данном случае свое неудовольствие следует адресовать строителю дома. Перестало работать какое-либо оборудование, установленное сторонними организациями? Предоставить компенсацию обязаны именно они.

Помните, что претензии относительно качества должны быть обоснованными и предъявляться только в пределах гарантийного срока (позднее только в том случае, если удастся подтвердить, что результат работ содержал скрытые дефекты). Не стоит забывать о возможности выдвинуть иск не только к организации, установившей оборудование, но и к застройщику, который отвечает за качество всего дома в целом.

Дом новый, качество старое

Отдельная тема недоделки в реконструированном доме. При реконструкции (капитальном ремонте) зданий жителей нередко переселяют в другие квартиры, а освободившиеся после ремонта площади продают практически по ценам первички.

Качество таких домов зависит от добросовестности организации, которая занималась реконструкцией. Некоторые фирмы считают, что достаточно покрасить здание, сделать декоративные надстройки и застеклить балконы. После таких минимальных преобразований дом выглядит как новый, но вскоре после окончания работ и продажи квартир краска начинает трескаться, да и прочие дефекты становятся очевидными. Дальнейшие действия покупателя квартиры зависят от содержания договора купли-продажи.

Если продавец указал в нем, что квартира расположена в новом доме, его несложно привлечь к ответственности за мошенничество. Для этого нужно доказать, что он заведомо знал о том, что дом не новый. Хуже, если в договоре ничего не сказано о состоянии дома: претензии можно предъявить лишь относительно качества проданного жилья.

Типичными проблемами в переделанном доме являются сложности с коммуникациями. Подрядчик не всегда меняет даже те трубы, которые находятся в квартире, а коммуникации, проходящие в стенах, не перекладываются практически никогда слишком хлопотно. Потому и начинаются проблемы с отоплением и водой в домах, которые обрели вторую молодость. Если получится подтвердить, что на момент заключения договора продавец знал о состоянии дома, смело требуйте от него оплатить все расходы, связанные с устранением неисправностей.

Боритесь с недомолвками

Чего можно потребовать от продавца квартиры? Гражданский кодекс говорит, что при заключении договора купли-продажи качество товара должно гарантировать его использование. В случае с недвижимостью подразумевается, что квартира пригодна для комфортного проживания. Что каждый конкретный покупатель вкладывает в это понятие, следует расшифровать, то есть прописать требования к качеству товара в договоре.

Соответственно, при обнаружении недостатков товара покупатель имеет право получить назад часть стоимости квартиры, компенсацию своих затрат на ремонт или потребовать произвести ремонт силами продавца. Когда дефекты настолько значительны, что проживать в квартире невозможно, закон позволяет покупателю потребовать возврата всей суммы, уплаченной за квартиру. Правда, тогда придется искать новое жилье возникает риск, что часть денег съест инфляция.

Новая квартира радует владельца, но, к сожалению, способна стать и источником больших сложностей. Не надо отчаиваться, поскольку все потери реально свести к минимуму. Для этого придется не только внимательно отнестись к документам, но и потратить какое-то количество времени на судебные тяжбы.
Разговоры о скором перенасыщении рынка офисами и торговыми центрами не прекращаются на протяжении уже как минимум двух лет. Но девелоперы сохраняют полное спокойствие, ежегодно успешно реализуя новые проекты. В связи с этим рынок коммерческой недвижимости стал представляться многим безразмерным. Во всех его сегментах наблюдается значительный рост предложения. Однако аналитики по-прежнему не торопятся говорить о балансе. Вероятно, через три четыре года спрос перестанет превышать предложение но только в сегментах офисной и торговой недвижимости. Рынок складских помещений, несмотря на активный рост, пока еще далек от насыщения.

Уровень предложения офисных площадей в последние два года существенно вырос во всех трех сегментах рынка коммерческой недвижимости. По сведениям экспертов компании Prime City Properties, в прошлом году в эксплуатацию сдано порядка 700 тыс. кв. м офисов, 690 тыс. кв. м торговых и 350 тыс. кв. м складских помещений. В 2006 году ввод новых площадей ожидается на уровне 900 тыс. кв. м, 800 тыс. кв. м и 600 тыс. кв. м соответственно.

Офисов на всех не хватает

Об удовлетворении спроса на офисы говорить пока не приходится, поскольку уровень вакантных площадей по-прежнему остается очень низким. По данным специалистов компании Colliers International, в середине 2006 года средний показатель свободных офисов класса А составил 2,3% (в конце первого квартала 2,9%); в зданиях класса В 4% (в конце первого квартала 6,7%). Аналитики компании Blackwood приводят несколько иные цифры: 3,5% вакантных площадей в классе А и 7,5% в классе В.

Помещения во многих вновь вводимых объектах практически полностью расходятся по договорам предварительной аренды еще до того, как сдаются в эксплуатацию, отмечает старший консультант по коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин. По-прежнему сохраняется дефицит качественных офисных площадей, особенно в центре столицы.

Бизнес-центры остаются привлекательным объектом для инвестиций, а московские девелоперские компании реализуют все более крупные проекты. Так, например, корпорация Mirax Group заявила о намерении построить рядом с Парком Победы 1,1 1,2 млн кв. м офисных и торгово-развлекательных площадей это первый столь масштабный проект в рамках программы реорганизации земель, принадлежащих ОАО Российские железные дороги. Площадь застройки составит 45 га. А компания Интеко планирует возвести бизнес-парк класса А общей площадью 570 тыс. кв. м вблизи природоохранной зоны реки Сетунь.

Эксперты компании Colliers International утверждают, что в 2006 году в Москве появится 720 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В (37 и 63% соответственно). В следующем году объем нового строительства и реконструкции деловых центров классов А и B прогнозируется на уровне 850 тыс. кв. м (45 и 55% соответственно).

Рынок офисной недвижимости продолжает динамично развиваться, но на данный момент существует тенденция увеличения сроков строительства и прохождения государственной комиссии вновь возводимых объектов, комментирует А. Жамкин. По оценкам специалистов компании Blackwood, за 2005 2006 годы общий объем предложения на рынке офисной недвижимости увеличился на 1 млн кв. м. Из них около 300 тыс. кв. м приходится на объекты, сданные в эксплуатацию в первой половине 2006 года.

Ритейл держит планку

Рынок торговой недвижимости продолжает демонстрировать стабильный рост: активно возводятся новые объекты и реконструируются старые здания. Нет сомнений в том, что российские и зарубежные девелоперы и инвесторы высоко оценивают перспективы российского рынка торговой недвижимости это подтверждает количество готовящихся к реализации проектов.

Если в последние годы на рынке появлялись единичные заявления о появлении объектов суперрегионального масштаба, то сейчас готовность вложить более $100 млн в создание или покупку многофункционального комплекса стала массовым явлением. География распространения и масштабность тенденции подтверждаются и тем, что в этом процессе активно участвует не только традиционный первопроходец рынка Москва, но и Санкт-Петербург, и региональные города.
По данным аналитиков компании Соlliers International, за первые шесть месяцев 2006 года прирост предложения новых площадей на рынке торговых помещений Москвы составил около 153 тыс. кв. м, в столице и ближайшем Подмосковье за полгода были реализованы четыре проекта: на ул. Бибиревской и Рязанском просп., в Балашихе и Мытищах. На данный момент общая площадь 45 функционирующих торговых центров столицы составляет около 2,2 млн кв. м, торговая площадь около 1,25 млн кв. м.

Но, несмотря на большие объемы зданий, вводимых ежегодно, говорить о насыщении рынка в этом сегменте преждевременно. С точки зрения прибыльности сегмент ритейла лидирует: доходность наиболее успешных проектов достигает 25 30%.

При этом обеспеченность Москвы торговыми площадями в расчете на одного жителя значительно ниже, чем в других европейских городах, поэтому у данного сегмента еще есть перспективы роста. На 1 тыс. москвичей, по последним статистическим данным, приходится около 500 кв. м торговых площадей, в то время как в среднем по Европе этот показатель равен 600 620 кв. м. Догнать Европу, по приблизительным подсчетам, удастся через три четыре года, считает А. Жамкин. Тогда можно будет говорить о первичном насыщении рынка. В подобной ситуации торговая недвижимость, безусловно, представляет интерес для крупных девелоперов.

Довольно прибыльным обещает быть вложение средств в новые форматы торговой недвижимости торговые центры с океанариумами и катками, power-центры (торговые комплексы, в которых приблизительно 80% площадей распределены между несколькими крупными арендаторами) или, например, life-style-центры, выполненные по принципу город в городе.

Склады: радужные перспективы

Реализация государственных программ (федерального и регионального значения) по развитию транспортной системы страны выступает важной движущей силой, которая способствует формированию разветвленной складской и логистической инфраструктуры вблизи основных транспортных магистралей. Общий объем складских помещений за 2005 2006 годы приблизился к 2,2 млн кв. м, ввод новых площадей составил 750 тыс. кв. м. Повышенный спрос привлекает все больше инвесторов.

Основной первичный спрос на высококлассные склады, как и раньше, формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги (около 65% общего объема поглощенных складских площадей). И, по мнению экспертов рынка, в ближайшие годы спрос будет значительно превышать предложение. В настоящее время ощущается серьезная нехватка качественных складских комплексов на московском рынке, комментирует руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. Сдача в эксплуатацию новых объектов часто задерживается или откладывается вовсе, а в связи с выходом на рынок большого числа иностранных и российских компаний потребность в складах растет с каждым годом.

Ставки повышаются

За первую половину 2006 года стоимость аренды офисных помещений класса А изменилась незначительно. Средние базовые ставки аренды (без учета эксплуатационных расходов) для офисов классов А и В повысились на 5 7%. При этом сохраняется существенный разрыв арендных ставок для помещений одного класса в зависимости от местоположения объекта.

По данным специалистов компании Blackwood, самые дорогие офисы располагаются в Центральном административном округе. Наиболее низкие ставки отмечены в Восточном и Северо-Восточном округах. Аренда объектов, которые находятся за пределами третьего транспортного кольца, обходится в среднем на 20 30%, дешевле, чем в ЦАО. В целом по Москве ставки на помещения класса А колеблются в диапазоне от $710 до $870 за 1 кв. м в год, в классе В от $520 до $570 (включая эксплутационные расходы, но без НДС).

Арендные ставки на торговые помещения не показали какой-либо заметной динамики за последнее полугодие и остались на достаточно высоком уровне: в среднем это $1,1 1,5 тыс. за 1 кв. м в год, а на окраинах города от $600 до $1 тыс. Стабильно дорогими остаются торговые коридоры Москвы, такие, как ул. Тверская, на которой стоимость аренды доходит до $5 тыс. за 1 кв. м в год.

Ставки на аренду складской недвижимости одни из самых высоких в Европе. Сегодня они составляют в среднем $155 за 1 кв. м в год на помещения класса А и $120 на склады класса В. Аналитики компании Colliеrs International прогнозируют, что в течение ближайших полутора лет арендные ставки останутся на нынешнем уровне. Это обусловлено высочайшим спросом и отсутствием достаточного количества предложений на рынке.

Андрей Жамкин
Старший консультант по коммерческой недвижимости компании Blackwood:
Наблюдается нарастание тенденций по перепрофилированию промышленных территорий и созданию новых деловых зон за пределами третьего транспортного кольца и даже МКАД. Однако по мере развития рынка риски девелоперов также становятся выше. Предложение офисных площадей увеличивается: ожидается, что в период с 2007 по 2009 год на рынок будет выведено 2 3 млн кв. м офисных площадей. На этом фоне проекты с недостаточно продуманной концепцией, выполненные на непрофессиональном уровне, рискуют остаться нереализованными.

Антонина Лаирова
Старший аналитик компании Prime City Properties:
Сегодня, в ситуации, когда спрос превышает предложение, девелоперы планируют много масштабных проектов. Даже когда спрос и предложение начнут выравниваться, тенденция ввода в строй все больших площадей на определенное время еще сохранится. Поэтому в определенный момент рынок неизбежно столкнется с переизбытком предложения, когда спрос перестанет расти, а новые проекты все еще будут реализовываться. Это усилит конкуренцию между объектами и заставит девелоперов снижать ставки аренды. Так рынок арендодателя постепенно станет рынком арендатора.
Более близкие перспективы в этом отношении у офисного и торгового сегментов, поскольку складской рынок начал активно расширяться совсем недавно.

Ольга Ясько
Руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости компании Colliers International:
Анализ заявленных крупнейших региональных проектов в сегменте торговой недвижимости демонстрирует не только их большое количество, но и высокую концентрацию: практически каждый из городов представлен двумя тремя суперрегиональными проектами. Нетрудно обнаружить много общего сегодняшнего положения на региональных рынках с московской ситуацией одно двухлетней давности: большое количество проектов, осуществление которых недостаточно определенно. Впрочем, уже сейчас реально выделить типологические характеристики этих проектов.

Первая группа проекты, перенимающие опыт столичного девелопмента, как правило реализуемые с привлечением профессиональных консультантов. Ко второй категории относятся те проекты, девелоперы которых решают задачи самостоятельно, на свой страх и риск. Успешность этих крупномасштабных разработок зависит от профессионализма, опыта их участников.