Ипотека и недвижимость - Как взять кредит на квартиру, не имея солидной зарплаты

Российская столица меняется на глазах. Старые москвичи с грустью говорят о том, что очарование старых московских улочек теряется на фоне быстро возводимого новодела. Другие, напротив, считают, что Москва не может претендовать на консервацию, потому как городской облик формировался не одной эпохой и вся прелесть столицы - в многообразии стилей, художественных течений, архитектурных причуд.

Второй подход к обустройству столицы, похоже, прочно засел в чиновничьих умах. Планы по преобразованию города у московских властей по истине грандиозны. В ближайшие пять-десять лет московский ландшафт должен измениться почти до неузнаваемости.

Промзоны выведут за черту города

Свободной земли под жилищную и офисную застройку в Москве становится все меньше. Все пустыри давно уже освоены, и застройщики начинают поглядывать в сторону промышленных зон. 12 крупнейших промзон города занимают площадь в 1538 гектаров.

Стоит признать, что не всегда эти территории используются по прямому назначению и экономически эффективно. Вот почему московское правительство согласилось вскрыть этот огромный резерв. В ближайшее годы за пределы столицы планируется вывести более 300 предприятий и освободить свыше 1000 га, что позволит разместить более 21 млн кв. м площадей (из них 8 млн кв. м жилья). Первыми в списке на выселение стоят вредные производства, на территории которых скоро появятся жилые кварталы, коммерческие и спортивные комплексы.

Среди них можно отметить Кусковский химический завод на Перовской улице, экологическая ситуация вокруг которого последние годы вызывала немалый общественный резонанс. Вывод этого предприятия уже начался. На освободившейся территории построят современный жилой комплекс с объектами социальной инфраструктуры.

Еще один жилой комплекс вырастет на улице Мельникова, там, где сейчас базируется ОАО Завод железобетонных конструкций №5. К реорганизации предназначен и НПК Научно-исследовательский институт дальней радиосвязи в Восточном административном округе. На его месте и прилегающей территории будет построен современный технопарк. А в Электролитном проезде на части территории промзоны №33 Верхние Котлы распоряжением Правительства Москвы предусмотрено строительство Центра всесезонных видов спорта.

Но самые кардинальные изменения ждет центр Москвы: на месте промышленных предприятий построят элитные кварталы.

Центр сделают элитным

Территории внутри Садового Кольца обладают особой притягательностью - как для застройщиков, так и для потенциальных жителей. Центр любого европейского города считается местом для проживания небедных людей. В Москве, в силу особых исторических предпосылок, ситуация иная: рядом с дорогим жилым комплексом может находиться старый аварийный дом с коммунальными квартирами. Кроме того, сейчас потенциал в строительстве новых зданий у центрального административного округа практически исчерпан. Как отмечает исполнительный директор компании Delta estate Елена Земцова, дальнейшие планы застройки округа напрямую зависят от реализации программы по выводу промышленных объектов из центра города, рекультивации занимаемых ими земель и последующее их рациональное использование. Комплексы типа Онегин и Коперник с большим количеством квартир будут построены на землях бывших промышленных зон. Достаточно сказать то, что на долю ЦАО приходится около 20% общегородского числа промышленных предприятий, а это довольно значительный потенциал для будущих строительных площадок.

Золотой лихорадкой называют ажиотажную застройку центральных районов столицы. И если раньше истинно элитным считались районы Остоженки и Пречистенки, то сейчас бум жилищного строительства охватывает все новые районы Москвы - Хамовники, Замоскворечье, Якиманка, Сретенка, Чистые пруды и Цветной бульвар, Проспект Мира.

В ближайшее время целые элитные кварталы возникнут в разных районах Москвы. Например, на территории Болотного острова: от Большого Москворецкого моста до памятника Петру Великому планируется построить крупную туристско-деловую зону Золотой остров. Место престижнее найти сложно - остров расположен прямо напротив Кремля. В целом проект будет включать в себя 220 тыс. кв. м жилой площади, 95 тыс. кв. м офисных помещений, предназначенных для сдачи в аренду, и 5000 кв. м торговых площадей, расположенных на первых этажах жилых зданий. Остров действительно будет золотым: по предварительным прогнозам, цена квадратного метра здесь может достичь 20 тыс. долл.

Еще один элитный квартал - Парк-Сити - скоро появится на берегу Москвы-реки, напротив Белого дома и строящегося Москва-Сити, на месте огромной промышленной зоны. На 15 га возведут более 200 тыс. кв. м жилой площади. Предполагается, что вся застройка квартала будет спланирована по самым высоким европейским стандартам. Дома в новом элитном квартале не будут тесниться, между ними пролягут уютные скверы и бульвары с пешеходными дорожками. Его отличительными чертами, обещают застройщики, станут большой благоустроенный общественный парк с пешеходными дорожками, подчеркивающими историческую застройку, бульвар, зеленые зоны между зданиями, настоящие скверы, красивый выход на набережную и собственные объекты инфраструктуры. Продажа квартир в Парк-Сити начнется уже к концу года. Скорее всего, цена будет в районе 6-7 тыс. долл. за квадрат.

На территории в 10,2 га, которую сейчас занимает производство резинотехнических изделий завода Каучук на Фрунзенской, планируется построить примерно 250 000 кв. м надземных площадей. 150 000 кв. м займут квартиры, примерно столько же отведут на подземные паркинги и инженерию, на 15 000 кв. м разместятся торговые площади и предприятия сферы услуг (мини-маркеты, кафе, досуговые учреждения, фитнес-центр и бассейн), наконец, на территории почти в 3500 кв. м расположатся детские сады и школы. Оставшееся пространство займут парки и аллеи элитные жильцы любят простор не только в квартирах. Инвестор рассчитывает продавать жилье по $5000-8000 за 1 кв. м.

Административно-жилой комплекс с городским музеем ретро-автомобилей на М. Трубецкой разместится недалеко от квартала, где сейчас строится Парк-Сити. На площади в 3,15 га расположатся несколько зданий, общая площадь комплекса более 97 000 кв. м. Квартиры займут 36 450 кв. м, к услугам жильцов будет подземный гараж-автостоянка на 607 машино-мест. Комплекс возводится на месте бывшего троллейбусного парка № 5 им. Артамонова, выведенного с территории будущей застройки за счет инвестора. Предусмотрено создание зоны отдыха с прогулочными дорожками и нетиповыми малыми архитектурными формами.

Осваивают застройщики и менее крупные территории ЦАО. Например, на земельном участке расположенном между Б. Татарской и Руновским переулком на месте завода ОАО ЛГМ компания Легион Девелопмент начинает строительство офисных и жилых комплексов.

Москва станет городом небоскребов

На перифирии столицы решать проблему нехватки земли собираются за счет строительства высоток. Планируют построить 200 небоскребов, в которых будет более 35 этажей. Пока же утвержден уточненный адресный список первых 30 высоток, которые будут построены по программе Новое кольцо Москвы до 2010 года. Основной зоной строительства этих зданий станет территория, расположенная между Третьим и Четвертым транспортными кольцами.

Пока построено лишь одно такое здание. Эдельвейс 175 метров высотой на Давыдковской улице, рядом с Кутузовским проспектом. Еще два подобных гиганта - башни Континенталь на проспекте Маршала Жукова и Вертикаль на Ленинском проспекте - в процессе строительства. Кроме этих домов уже отведены участки под строительство небоскребов в других округах:

Юго-Западный округ Ул. Профсоюзная, вл. 156; ул.60-летия Октября, вл. 31 (кв. 8С-9С района Академический); Балаклавский пр-т, вл. 28 (пересечение Балаклавского пр-та и ул. Б. Юшуньская); ул. Островитянова (пересечение с Севастопольским просп.); Севастопольский пр-т (пересечение с ул. Ремизова) в составе кв. 69 района Котловка.

Северный округ Дмитровское ш., вл. 11-13, в составе кв. 71-72 района Тимирязевский; Светлый проезд, кв. 51 района Сокол.

Западный округ Кв. 58, 59 района Фили-Давыдково; кв. 78-80 района Можайский; пр.1980, вл. 3-7, кв. 2 района Очаково- Матвеевское; ул. Горбунова, вл. 13; Молодогвардейская ул., вл. 67; ул. Озерная, вл. 37.

Северо-Восточный округ Ярославское ш., вл. 121-123 в составе мкр 34 района Ярославский; Сущевский Вал, вл. 59, мкр Г-9 района Марьина Роща; 1-я Мытищинская ул., вл.З; ул. Фонвизина, вл.14, ул. Добролюбова, вл. 29, 29/16; Ярославское ш., вл. 132-140, мкр 32 района Ярославский.

Восточный округ Проспект Буденного, вл. 51

Южный округ Варшавское шоссе, вл. 51, 59 мкр 1А р-на Нагатино-Садовники; Варшавское ш., ул. Дорожная; въезд в Москву - МКАД - Варшавское ш., вл. 147, район Чертаново Южное; Симферопольский б-р, вл. 33 (в составе мкр 37-79 района Волхонка - ЗИЛ); Симферопольский проезд, вл. 2-10 (в составе мкр 86-87 района Нагорный); ул. Нижегородская, вл. 71-83а (в составе кв. 79 района Нижегородский).

Юго-Восточный округ Ул. Верхние Поля, вл. 17; пересечение ул. Перерва и ул. Маршала Голованова; ул. Бронницкая, Чистопольская, вл. 88-88а-89 района Нижегородский; пересечение ул. Южнопортовой и ул. Трофимова (в составе мкр Г и мкр Д района Южнопортовый); пересечение дублера Люблинской ул. и ул. Нижние Поля.

Самым высоким зданием в Москве будет дом на территории Международного делового центра Москва-Сити. Ранее мэр Москвы Юрий Лужков отклонил проект строительства башни высотой в километр. Вместо нее отстроят всего лишь 600-метровый небоскреб. Будущему небоскребу дано название Россия. Он будет состоять из трех частей, объединенных в трехгранную пирамидальную композицию. В нижней частиздания расположатся офисные помещения, в средней гостиницы, а верхняя будет жилой. Наряду с Россией Москва-Сити украсят небоскребы Башня на набережной высотой 435 метров и Федерация 340 метров.

По убеждению мэра Юрия Лужкова, столичные высотки должны соответствовать московскому стилю: наше серое большую часть года небо не терпит зданий в виде унылых громоздких кирпичей, гораздо красивее смотрится дом с каким-то оригинальным завершением - шпилем, сдвоенным силуэтом и так далее. Этот стиль правда в прессе чаще зовут лужковским. Впрочем, каждой эпохе свои архитекторы.

Попытаются решить транспортные проблемы

Не секрет, что помимо жилищного вопроса москвичей беспокоят и транспортные проблемы. Более 60 процентов столичных магистралей уже исчерпали свою пропускную способность. Дефицит линий метрополитена вырос до 90 километров, что составляет около 30 процентов от имеющихся. Последний Генплан Москвы, утвержденный в 1971 году и определявший развитие города в начале XXI века, исходил из того, что в конце 1990−х годов в Москве будет 300 тыс. автомобилей. К 2005 году машин в столице насчитали около трех миллионов. Советские градостроители делали ставку на общественный транспорт, и поэтому, если в основных мегаполисах мира дороги занимают примерно пятую часть территории, то в столице России вдвое меньше.

Надо признать, что московские власти увидели проблему довольно поздно. До сих пор, например, нет никакого общего плана по устройству транспортных сетей города на перспективу. Правда, к концу этого года обещают составить Генеральную транспортную схему Москвы до 2015 года. А пока решено сосредоточится на решении наиболее больных вопросов столичной транспортной системы.

Для начала расширят Белорусский путепровод, построят автомобильные тоннели под Тверской, реконструируют Ленинградский проспект и Волоколамское шоссе, а также построят новые транспортные развязки на Головинском шоссе.

Главная задача транспортников - сделать основные столичные трассы скоростными. Для этого переставят 150 светофоров, а более 200 заменят на новые. Ужесточается запрет на въезд в пределы третьего транспортного и Малого транспортного кольца грузовиков с 7 утра до 10 вечера. В столицу будут пускать только грузовики, двигатели которых отвечают стандартам Евро-2 и выше.

В качестве эксперимента на третьем транспортном кольце хотят ввести систему автоматического управления потоком движения. Она включает в себя датчики и табло, а контролировать движение будет и автоматика, и диспетчер. Если эксперимент пройдет удачно, такую систему введут по всей Москве.

Строительство новых дорог в столице будет проходить в три этапа. К 2008 году планируется закончить Звенигородский проспект, который свяжет Звенигородское шоссе и проспект Маршала Жукова с МКАД, пройдя через тоннель под Серебряным бором (на эти цели из бюджета города выделят 64 млрд руб.). В том же году достроят Третье транспортное кольцо (съезды к бизнес-кварталу Москва-Сити) и новые дороги во Внуково - от Киевского и Боровского шоссе.

К 2010 году дорожники должны сдать магистрали, соединяющие МКАД с районом Кожухово, а Москва-Сити - с историческим центром Москвы. К этому же сроку должны построить дублер Кутузовского проспекта. И, наконец, к 2013 году власти планируют приступить к прокладке Четвертого транспортного кольца. Для начала отрезок новой кольцевой дороги соединит улицу Гурьянова, Волгоградский проспект, шоссе Энтузиастов, Открытое шоссе, Ярославское и Дмитровское шоссе. Также предполагается построить магистраль-дублер Волгоградского проспекта и соединить МКАД с улицей Академика Королева.

Кроме того, с Ленинградского шоссе и Тверской уберут все светофоры и сделают движение непрерывным. Реконструкция будет вестись одновременно на нескольких участках. Осенью этого года начнется строительство тоннелей на Пушкинской площади. На Триумфальной площади только планируется строительство подземного паркинга, а аналогичные работы на площади Белорусского вокзала уже начались. Вскоре с территории, прилегающей к вокзалу, исчезнут все автостоянки их переместят под землю. 1-я и 2-я Брестские улицы, оставшись односторонними, поменяют направление движения: свернув с моста направо, можно будет попасть на 1-ю Брестскую и на подземную стоянку. Со 2-й Брестской можно будет выехать на Ленинградку в сторону области: тоннель под мостом расширят и обустроят в нем правый поворот на проспект. Следующая стройплощадка у улицы Серегина въезд-выезд с Ленинградки на Ходынское Поле.

Под землю упрячут и магистраль на Новом Арбате, который станет пешеходным.

Остается надеется, что со временем транспортная проблема, если и не будет решена, то хотя бы минимизирована.

И это еще не все изменения, которые нас ждут в ближайшие десять-пятнадцать лет. Новые планы по обустройству города появляются практически каждые полгода. Впрочем, уже сейчас многие москвичи, приезжая в район, в котором давно не были, не узнают старых мест так стремительно меняется ландшафт столицы. То ли еще будет.
Если верить рекламе банков, то национальный проект Доступное жилье - ненужная бюрократическая выдумка. Мол, оно уже и так вполне доступно благодаря полезной и демократичной ипотеке. Возьмите кредит и решите свой квартирный вопрос. Только когда сам попробуешь решить таким способом проблему, поймешь, что ипотечное кредитование для обычных людей недоступно, как пик Эвереста. Даже очень приличный оклад в $1500-2000 не гарантирует займа, достаточного для покупки жилья в столице. Но нашлись добрые люди и посоветовали несколько схем получения ипотеки даже с не самым высоким доходом. Чем и спешу поделиться.

Сначала немного о своем. Признаюсь честно, накоплений у меня нет. Но ведь банки сейчас предлагают программы ипотеки или с небольшим первоначальным взносом, или вовсе без него. Утверждается, что для получения кредита достаточно иметь стабильную работу и неплохой заработок. Мой случай, подумала я и отправилась за вожделенным займом. К слову, помимо основной работы я получаю гонорары в различных местах. Однако справкой подтвердить это, к сожалению, не могу. Не все редакции, знаете ли, одинаково прозрачны. Посмотрев на справку о доходах, в первом банке мне вынесли приговор - дадут $25 тыс. Не отчаявшись, я посетила еще с десяток организаций. Максимум, что мне предложили, $36 тыс. При этом ежемесячные выплаты составили бы $475, то есть почти половину заработка. И за все это я бы стала обладательницей четверти довольно скромной столичной квартиры. Одна проблема: квартира - не хлеб. Четвертинками и половинками не продается. В банках мне объясняли, что, мол, не они такие плохие - кредиты у них хорошие, просто цены на жилье растут быстрее, чем кредитные возможности как банков, так и их клиентов. И даже если бы я получала в 1.5-2 раза больше, заем бы покрыл максимум 70-80% стоимости квартиры.

О чем уж говорить, если доход значительно ниже моего. Можно, конечно, обойтись и без помощи банка и к следующему столетию накопить на вожделенную жилплощадь. И все-таки неперспективным заемщикам не стоит впадать в уныние, потому как ипотека малой кровью более чем реальна еще в этой жизни.

Обычно, чтобы узнать схему для получения займа, если вам везде отказали, приходится заплатить деньги ипотечным брокерам. Как показывает практика, далеко не все случаи оказываются безнадежными. Мы вам расскажем о двух самых распространенных. Причем совершенно безвозмездно, то есть даром.

Схема 1

Как вывести доходы из тени

Проблема. Итак, типичной проблемой заемщика является его частично не подтвержденный доход. В этом случае банки, как правило, рассчитывают на доход супруга или супруги, которые автоматически становятся созаемщиками. К примеру, супруг может подтвердить $100 официально и $1400 справкой в свободной форме. Супруга имеет официальную справку только на $100 долларов, но ее фактическая заработная плата $1000. За редким исключением банки рассматривают их совокупный доход в размере $1500.

Исходя из того, что ежемесячный платеж не должен превышать половины совокупного дохода, наши супруги смогут выплачивать $750 в месяц. Имея накопления в сумме $10 тыс. (при ставке годовых 12%), они могут рассчитывать на $73 тыс. заемных средств на 30 лет. Денег хватит только на квартиру в Подмосковье.

Решение. Его чаще всего предлагают ипотечные брокеры всем, кто фактически имеет любой вид неподтвержденных доходов. А значит, и возможность выплачивать по своему кредиту сумму больше объявленной официально. В этом случае одновременно можно взять и потребкредит - 20 тыс. на 5 лет, и кредит ипотечный. Это откроет новые перспективы. Во-первых, супруги смогут увеличить первоначальный платеж за квартиру до 30%, понизить таким образом процентную ставку по кредиту до 11%. Во-вторых, размер ипотечного кредита при том же ежемесячном платеже увеличится до $80 тыс. Получается, что приобрести можно уже квартиру более чем за $110 тыс. - вполне приличная однушка. При такой схеме ежемесячные платежи по двум кредитам на первые 5 лет составят (без досрочного погашения) около $1200, а затем - $750, как и в первом расчете.

Минусы. Для получения ипотечного кредита вам придется скрыть наличие потребительского. Иначе ежемесячный платеж по нему будет учтен, сумма ипотечного займа будет мизерной. Шансы на то, чтобы схема сработала, примерно 50 на 50. И то, пока в стране в полную силу не заработали кредитные бюро и не все банки начали обмениваться информацией о заемщиках. Так что действовать придется на свой страх и риск. Если разоблачат, то не только откажут в кредите, но и возьмут на карандаш.

Схема 2

Современная коммуналка

Проблема. Иногда квартирный вопрос стоит особенно остро, а индивидуальное жилье не светит вообще. Представим такую в общем-то распространенную ситуацию. В небольшой квартире у престарелой бабушки ютятся ее дочь с мужем (возраст лет 45) и их взрослый сын с женой (25 лет). Все работают (кроме бабушки). Если второе и третье поколения будут претендовать на ипотеку по отдельности, то совокупного дохода каждой семьи на квартиру не хватит. А если согласиться на одну квартиру?

Решение. Не все знают, что в созаемщики можно привлекать до 5 человек. Причем не только близких родственников, но и просто знакомых. При этом банк будет учитывать солидарный доход всех. Важно отметить, что созаемщики конечно же несут и совокупную ответственность. В банках действуют разные схемы. Где-то в кредитный договор вносят всех созаемщиков, и затем каждому из них назначается свой график платежей по кредиту. А где-то - солидарный платеж не делится, назначается условно ответственный, и банку все равно, как именно будут распределяться денежные платежи среди всех участников кредита.

Итак, учитывая возраст родителей, стоит ориентироваться на кредит в 10 лет. Например, они решили приобрести двушку за $150 тыс. и собственных накоплений у них нет. Чтобы получить такой кредит, ежемесячный официально подтвержденный доход всех членов семьи должен составлять $3571.43. То есть на каждого должно приходиться чуть более $890. Дальше ваше дело, как устроить рокировку. Например, второе и третье поколения могут жить вместе в двушке, ожидая лучших времен. Или среднее звено с престарелой мамой могут справить новоселье, а молодоженов оставить в старой квартире. У них будет и отдельное жилье, и собственность на часть новых апартаментов.

Минус. В случае когда ежемесячные платежи рассчитаны для каждого созаемщика и один из них вдруг окажется не в состоянии оплачивать кредит, банк будет вынужден обратиться ко всем участникам сделки. Если же каждый из них также заявит о своей платежной несостоятельности, то банк обратится в суд. Квартиру продадут. И деньги получит кредитор за вычетом уже оплаченной части кредита.