Ипотека и недвижимость - Офисный рынок северной пальмиры

Тем, кто не имеет достаточных накоплений, но при этом хочет улучшить свои жилищные условия, теперь рекомендуют взять ипотечный кредит. Однако не все так просто, ведь потенциальному заемщику могут отказать. Получит ли он кредит, зависит от того, как банк оценит его кредитоспособность. Существует и ряд других причин

Доходы и подлинность документов

По мнению старшего андеррайтера Национальной ипотечной компании Павла Данькина, ипотека в настоящее время крайне популярна. В банки обращаются и состоятельные клиенты, и те, чей доход в расчете на семью, состоящую из двух или трех человек, немногим превышает тысячу долларов. Доход является одним из основных показателей для положительного или отрицательного решения банка, говорит Данькин.

Распространенное заблуждение состоит в том, что банки учитывают только белый доход. Ситуация давно изменилась, и популярности ипотечных программ в немалой мере способствовало то, что банки принимают во внимание положение своих клиентов, получающих заработную плату по различным серым схемам, и учитывают доход в конвертах. В последнее время участились случаи, когда заемщик предоставляет справки не за подписью руководителя организации (иногда это единственно возможный способ подтверждения серого дохода).

Однако это не значит, что банк можно легко обмануть. Бывают случаи, когда у заемщика есть родственники или знакомые при должности, которые могут составлять липовые договора о работе по совместительству. В 90 % случаев можно выявить подделку подписи. И это вполне может стать поводом для отказа в получении кредита. Априори, подавая поддельные документы или утаивая информацию, заемщик обрекает себя на возможность отрицательного ответа.

Как утверждает директор центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елена Панова, банки очень придирчиво относятся к своим клиентам. Даже возможность перехода клиента на новую, более высокооплачиваемую работу (что, казалось бы, только выгодно банку) может вызвать подозрения. А это чревато реальной задержкой одобрения или отказом в выдаче кредита, говорит Панова.

Немаловажное значение для банка имеет и биография клиента. Речь идет, конечно, не о его личной жизни (хотя иногда и о ней тоже), а в основном о профессиональной. Иногда заемщик не может подтвердить свою трудовую деятельность за несколько прошлых лет, утверждает Павел Данькин, но незадолго до момента подачи документов в банк становится главным бухгалтером компании, не имея профильного образования. Вероятнее всего, такому клиенту будет отказано в получении кредита. Дело в том, что если такой заемщик потеряет работу, ему будет крайне сложно найти замену с аналогичным доходом.

Недостаток средств для первоначального взноса

Начальник управления розничных продуктов и услуг Международного Московского банка Алексей Аксенов сообщает: По условиям ипотечной программы ММБ первый взнос должен составлять не менее 10 % от стоимости приобретаемой квартиры. Если у заемщика недостаточно средств на это, у него не примут документы на рассмотрение.

Однако, по словам Павла Данькина, недостаток первоначального взноса в настоящее время уже далеко не везде будет причиной отрицательного ответа при получении кредита. Например, в Национальной ипотечной компании с 1 июля 2006 года отменен первоначальный взнос по наиболее популярным кредитным продуктам. Первоначального взноса нет и во Внешторгбанке, и в Банке Москвы.

Выбор жилья

Немаловажное значение для банка-кредитора имеет не только личность заемщика, но и собственно объект залога, то есть квартира. Изначально банк объявляет требования к приобретаемой по ипотеке квартире, утверждает Алексей Аксенов. В частности, дом, в котором находится квартира, не должен стоять в плане под снос или относиться к ветхому жилью. Квартира должна быть пригодна для проживания, иметь отдельный вход и использоваться по назначению. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи квартиры и в течение срока действия кредитного договора в квартире не должно быть незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств. В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек.

Руководитель отдела развития бизнеса ипотечного банка DeltaCredit Александр Афанасьев добавляет, что банк может отказать в кредите, если квартира признана коммунальной, отсутствует электричество, водопровод (в некоторых случаях газ), либо квартира принадлежит третьим лицам.

Однако количество отказов по кредитованию того или иного объекта недвижимости незначительно, отмечает Павел Данькин. Тем более, квартиру выбирает сам заемщик. Понятно, что в домах, идущих под снос, банк не будет кредитовать квартиру, равно как и в домах с деревянными перекрытиями. Причина этому одна: такая недвижимость если и будет застрахована, то только по завышенным тарифам. Таким образом, увеличится ежегодная сумма по страховым выплатам, которую заемщик вряд ли сможет выплачивать.

Что касается первичного рынка жилья, то процедура инвестирования средств посредством ипотеки может натолкнуться на объективные препятствия. Ряд застройщиков используют с целью инвестирования предварительные договора купли-продажи, согласно которым стороны лишь обязуются заключить договор в будущем. Таким образом, отсутствует юридическое основание для предварительной оплаты будущей квартиры, а следовательно, и ее залога перед банком.

Количество отказов в ипотечных кредитах различно и зависит от многих факторов, считает Павел Данькин. Если работодатель потенциального заемщика обслуживается в банке как юридическое лицо, его сотрудники, видимо, будут иметь минимальное количество отказов. И наоборот, в банках, которые работают со сторонними клиентами, количество отказов выше.

Поэтому, обращаясь за кредитом в банк, трезво оцените свои силы и не пытайтесь обмануть банк, ведь в том случае, если обман раскроется, этот факт может серьезно испортить вам кредитную историю.
Тенденции развития, характерные черты рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга представляют на сегодняшний день не меньший интерес, чем особенности московского рынка. Регулярно освещая основные события в сфере строительства новых столичных коммерческих площадей, Собственник решил обратить внимание и на офисный рынок Северной столицы.

Дефицит повсюду

На первый взгляд, когда речь заходит о дефиците офисных площадей, может сложиться впечатление, что и в столице, и в Петербурге проблема примерно одинакова: нехватка качественных офисов. Однако при ближайшем рассмотрении становится понятно, что на этом сходство и заканчивается. Основным отличием петербургского рынка от столичного является то обстоятельство, что если в Москве под качественными офисными площадями понимаются классы А и В, то в Санкт-Петербурге так могут обозначаться любые офисные помещения, которые в принципе подлежат классификации (от А+ до С-). То есть в понимании столичного жителя, Петербургу не хватает офисов как таковых, независимо от их классификации.

Наиболее серьезный дефицит офисных помещений в классе А, отмечает директор департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург Кайл Патчинг. Офисы класса А составляют всего лишь около 4 % от всех офисных площадей, и почти все они заняты арендаторами. Свободные площади в этом класса найти крайне сложно. Кроме того, стоит заметить, что офисы класса А в Петербурге по некоторым параметрам отличаются от международных стандартов, подчеркивает Патчинг.

Проблема в цифрах

Аналитиками London Consulting Management прогнозируемый объем ввода в 2006 году оценивается на уровне 200 000 кв. м, что увеличит предложение до 1 200 000 кв. м. Что же касается дальнейших прогнозов, то, рассматривая заявленные к вводу на 2007 год 170 000 кв. м, следует учитывать тот факт, что отставание от намеченного объема традиционно составляет здесь порядка 40 % в год.

Следовательно, в будущем году будет введено около 180 000 кв. м (эту цифру получаем, вычитая из заявленного объема 40 % и прибавляя перенесенные с текущего года 75 000 кв. м). Таким образом, объем ввода в 2007 году сократится по сравнению с 2006 годом на 13 %. Принимая во внимание вышеприведенные рассуждения, объем ввода на 2007 год можно прогнозировать на уровне 1 350 000 кв. м, на 2008 год 1 600 000 кв. м, чего явно недостаточно для насыщения рынка.

Учитывая стратегию развития Санкт-Петербурга на ближайшие годы, можно отметить, что офисных площадей в городе в 2-3 раза меньше, чем требуется, считает директор по маркетингу компании М-Индустрия Григорий Усыченко. По его словам, предложение качественных площадей (под которыми, как мы помним, понимаются в данном случае площади категорий от С до А) находится на сегодняшний момент на уровне около 950 000 кв. м в целом по городу, в то время как Петербургу необходимо порядка 2-3 млн кв. м офисных площадей.

Аналогичного мнения придерживается Кайл Патчинг: На сегодняшний день на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, несомненно, наблюдается дефицит площадей. По данным аналитиков Colliers International, на начало апреля 2006 года объем офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга составляет более 870 тыс. кв. м. Для обеспечения приемлемого уровня насыщенности офисные площади должны увеличить в 2-3 раза по сравнению с текущим состоянием.

Объекты

Каким же образом планируется ликвидировать серьезный дефицит офисных помещений, сложившийся сегодня на рынке Северной столицы? Что касается запланированных к вводу в текущем году крупных объектов, среди них можно назвать бизнес-центр Авеню (класс В, общая площадь 16 500 кв. м) на пересечении улицы Академика Павлова и Аптекарской набережной, офисно-гостиничный комплекс Голицынъ (класс В, офисная площадь 10 100 кв. м) на пересечении 13-й линии Васильевского острова и Иностранного переулка, БЦ Kellermann (класс В, общая площадь 20 000 кв. м) на 10-й Красноармейской улице, дом 22.

Кроме того, стоит отметить и первую очередь торгово-офисного комплекса Русские Самоцветы (класс В, офисная площадь 23 000 кв. м) по адресу: площадь Фаберже, дом 8, а также многофункциональный центр (класс В, офисная часть 5 700 кв. м) Alia Tempora на Невском проспекте, д. 104.

В 2006 году будет введен в эксплуатацию Австрийский бизнес-центр первый офисный центр класса А в нашем городе, построенный с нуля, отмечает Кайл Патчинг. При внешнем облике, полностью соответствующем классическим традициям Санкт-Петербурга, Австрийский бизнес-центр имеет современный европейский дизайн внутренних помещений, полностью соответствуя международным стандартам качества офисов высочайшего класса. В сегменте класса А я бы также отметил недавно открывшиеся бизнес-центры Магнус и Густав, расположенные на Васильевском острове и входящие в сеть Ruric, и бизнес-центры класса В+ сети Сенатор, которыми управляет компания Империя.

Нетипичный для города проект бизнес-центр в составе жилого квартала реализуется компанией М-Индустрия в районе улиц Энгельса и Луначарского. По словам Григория Усыченко, согласно проекту 27-этажное здание класса В оборудовано вертолетной площадкой (впрочем, эта деталь проекта окончательно на данный момент не согласована). Кроме того, предусмотрено зонирование бизнес-центра, согласно которому нижние этажи здания будут отведены под типовые офисы, верхняя часть под элитные. Кроме того, в здании разместятся предприятия питания и торговли, а также собственный офис М-Индустрии.

Тенденции развития

Одной из основных тенденций на офисном рынке я бы назвал расширение деловой зоны города, говорит Патчинг. Бизнес-центры открываются за пределами Центрального района. Активно развиваются набережные (Выборгская, Петроградская, Пироговская, Ушаковская, Свердловская) и Васильевский остров. Данную тенденцию считает характерной для сегодняшнего Петербурга и Григорий Усыченко: Выход из центра на периферию характерен для настоящего времени, и арендные ставки здесь вполне сопоставимы со ставками для центра.

Учитывая архитектурное своеобразие города, более чем значительное количество памятников культуры и тот факт, что исторический центр занимает существенную часть территории Петербурга, стоит отметить и то обстоятельство, что на развитие сегмента высококачественных офисов значительно влияют ограничения на строительство в центральной части Северной столицы, которая имеет охранный статус UNESCO. Я считаю, что сохранять уникальный облик Санкт-Петербурга и его удивительную культуру необходимо, но при этом также необходимо развивать город, давая ему возможность стать сильным деловым центром мирового уровня, подчеркивает в этой связи директор департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург Кайл Патчинг.