Ипотека и недвижимость - Жилищный кодекс пошел на смягчение

На этой неделе первый вице-премьер Дмитрий Медведев на встрече с членами Общественной палаты заявил, что определения комфортное и доступное жилье отнюдь не входят в противоречие друг с другом. Комфортное жилье может стоить от 300 до 500 у. е., уверен Дмитрий Медведев. Однако пока это лишь обещания, а средний срок накопления на однокомнатную квартиру для жителя Центрального федерального округа составляет 204 года.

Одна из основных причин значительного роста цен на жилье, с точки зрения Дмитрия Медведева, проблемы отведения земельных участков под строительство. По словам вице-премьера, ситуация пока радикально не изменилась, во многих местах так же беззастенчиво и цинично требуют денег за отвод участка. Однако Медведев убежден, что контроль за этими действиями может быть налажен в самих регионах. Кроме того, с его точки зрения, рынок перегрет из-за картельного сговора производителей.

Ошеломляющий результат

Для борьбы с этим первый вице-премьер правительства ратует за то, чтобы к реализации проекта по жилью подключилось как можно больше строительных сил, включая малый бизнес. Напомнив о пилотных проектах в 17 российских регионах, он высказал пожелание, чтобы в них активно начала бурлить строительная жизнь. Ассоциация строителей России решила не ждать указаний сверху и обратилась за помощью к китайским производителям строительного сырья и строительным компаниям. Однако пока дальше словесных соглашений дело не пошло.

Проблема в том, что объем вводимого в строй жилья в России до сих пор не достиг советского уровня, когда в год вводилось порядка 75 млн. квадратных метров жилья. Сейчас этот уровень составляет 40 млн. квадратных метров. К концу 2007 года планируется достигнуть 56 млн. квадратных метров. А до этого в основном решать жилищные проблемы граждан России за счет ипотеки. Недавно министр регионального развития Владимир Яковлев сообщил, что процентные ставки в рублях снизились до 12% годовых. В целом пока объем ипотеки не превышает 3% от ВВП, но Владимир Яковлев очень надеется, что в скором времени ситуация кардинально изменится.

Не говоря обо всех сложностях ипотеки (размер первоначального взноса, рассмотрение заявки, подтверждение дохода), газета ВЗГЛЯД решила провести расчет того, за сколько среднестатистический житель Центрального федерального округа может накопить на жилье или расплатиться за ипотечный кредит. Результат получился ошеломляющий.

Взяв за основу желание гражданина России приобрести однокомнатную квартиру размером 36 кв. м в кредит под указанные Владимиром Яковлевым 12% годовых, при отсутствии первоначального взноса, средний уровень дохода в регионе и минимальный прожиточный минимум, газета ВЗГЛЯД выяснила, что минимальный срок накопления для обычного гражданина России 110 лет.

За такой срок можно накопить себе на жилье в Смоленской области, где размер прожиточного минимума составляет 3,157 тыс. рублей, средний уровень дохода 7,035 тыс. рублей, а квадратный метр жилья стоит 11,955 тыс. рублей. При этом если брать кредит, то расплачиваться за него придется 1,589 тыс. лет. И это еще очень маленький срок.

Рекордсменом стала Ивановская область. Там для накопления на однокомнатную квартиру простому жителю потребуется 322 года, а для того чтобы расплатиться с кредитом 12,72 тыс. лет. Прожиточный минимум в области 2,853 тыс. рублей, доход 5,733 тыс. рублей, в то время как квадратный метр стоит 25,714 тыс. рублей.

Москвичам потребуется 165 лет

Москва заняла скромное третье место в рейтинге. Минимальный прожиточный минимум здесь составляет порядка 5 тыс. рублей, а средний заработок москвича, по данным Росстата, 28,546 тыс. рублей. Квадратный метр жилья в Москве сейчас в среднем стоит, по данным ARN.ru , 107,836 тыс. рублей. В итоге для накопления москвичам потребуется 165 лет, а для того чтобы расплатиться по кредиту 3,427 тыс. лет.

Позицию между Смоленском и Москвой занял Воронеж, где прожиточный минимум равен 2,769 тыс. рублей, средний заработок 7,25 тыс. рублей, а стоимость одного квадратного метра в среднем равна 20,213 тыс. рублей. В итоге для накопления воронежцу потребуется 163 года, а для оплаты ипотеки 3,327 тыс. лет.

Московская область не попала даже в десятку регионов, где жилье наиболее доступно. Она занимает 11-е место. Прожиточный минимум в Подмосковье 3,696 тыс. рублей, средняя заработная плата 10,422 тыс. рублей, а цена за квадратный метр жилья 39,9 тыс. рублей. В итоге на подмосковную квартиру жителю Московской области придется копить 214 лет, а отдавать долги за ипотеку 5,687 тыс. лет.

Замыкает десятку наиболее доступных по стоимости жилья регионов Орловская область. Здесь прожиточный минимум 2,624 тыс. рублей, а средний доход орловца 5,896 тыс. рублей. Поскольку квадратный метр в Орловской области стоит 18,817 тыс. рублей, то для накопления на однокомнатную квартиру орловцу потребуется 207 лет, а для оплаты кредита 5,351 тыс. лет.

Если посмотреть на рейтинг снизу, то в тройку лидеров, помимо Ивановской, попадут Тверская и Владимирская области. Во Владимире на однокомнатную квартиру нужно копить 263 года, а платить за ипотеку 8,546 тыс. лет. В Твери сроки чуть меньше для накопления нужно 249 лет, а для оплаты кредита 7,691 тыс. лет.

Для справки: еще два года назад правительство утверждало, что средняя стоимость доходного жилья должна рассчитываться исходя из годового дохода жителя, умноженного на 6 лет. Самый крупный доход в Центральном федеральном округе, в Москве, и якобы именно такова средняя стоимость жилья в Европе. В таком случае цены на жилье в Москве не должны были бы превышать 57,1 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как сейчас они в два раза выше. Такая же ситуация и в других регионах. В итоге рядовому гражданину не приходится думать не только об ипотеке, но даже и о накоплении.
Перед самым уходом на каникулы депутаты Госдумы успели рассмотреть в первом чтении пакет почти из трех десятков поправок в главный жилищный закон. Практически все они восстанавливают справедливость в сфере жилищных отношений для тех, кто по разным причинам первоначально выпал из поля действия ЖК.

Вчера о сути предложенных изменений и дополнений в жилищное законодательство рассказала автор законопроекта, член Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Галина Хованская.

По мнению депутата, излишне жесткий, ориентированный исключительно на защиту прав и интересов собственников закон нуждается в серьезной доработке. За год с небольшим (напомним, Жилищный кодекс вступил в силу с 1 марта 2005 года) к нему накопилось немало претензий. Хотя, как призналась Галина Хованская, основные пробелы были ясны с самого начала, и основные замечания она оформила в законопроект еще прошлой весной, по ее словам, потребовался год жизни с новым законом, чтобы подтвердить, что поправки действительно нужны.

Вот только некоторые из них. Бесплатная приватизация жилья, как только ЖК определил срок ее окончания, стала притчей во языцех: до сих пор несправедливо лишенными себя собственного жилья чувствуют жители общежитий, военных городков, а также очередники, не успевшие получить свои метры до 1 марта 2005 года. Кстати, совсем недавно несправедливость действующего закона по отношению к получателям муниципального жилья после этой даты подтвердил Конституционный суд. А срок приватизации был продлен до 2010 года.

Что касается деприватизации, то есть возвращения жилья в собственность муниципалитета, ЖК предусматривает такую возможность только для малоимущих граждан и опять-таки в течение того же самого строго ограниченного срока. Поправка в закон предлагает отменить ограничения в деприватизации. Дело в том, что до сих пор лишь немногие реально представляют, во что же им может обойтись содержание собственной квартиры. Капитальный ремонт, налог на недвижимость (причем по рыночной стоимости), - когда все эти статьи расходов приобретут реальные очертания, это дополнительное бремя ляжет на плечи собственника. Вот почему ограничивать людей в деприватизации - это значит рисковать социальным климатом в стране.

Кроме того, поправки возвращают потерянные права бывшим первоочередникам (например, льготную очередь по ЖК потеряли многодетные семьи и другие льготники), теперь они снова смогут претендовать на квартиру по социальному найму в первоочередном порядке. Кстати, законопроект предлагает вернуть и отмененную Жилищным кодексом социальную норму предоставления жилплощади, поскольку сейчас во многих регионах предлагают переселять людей в десятиметровые клетушки.

Другая больная тема в действующем ЖК - это защита интересов бывших членов семьи собственников. После принятия нового кодекса стала невозможной привычная для советских времен ситуация, когда бывшего супруга (даже если брак просуществовал всего несколько месяцев) невозможно было выписать из квартиры, принадлежащей родителям второй половины. Но норма оказалась излишне жесткой, поскольку позволила собственнику жилья с легкостью отправлять восвояси не только бывшего супруга, но и ребенка. Правда, в ЖК предусмотрена обязанность собственника по суду сохранить право пользования квартирой бывшей половине и ребенку. Но норма эта легко обходилась, поскольку собственник имеет право продать свое жилье без всяких ограничений. Поправка же в закон требует, чтобы и в случае продажи квартиры он обеспечил жилплощадью бывшую семью, если на то есть решение суда.

Еще одна новация касается защиты прав соседей, проживающих совместно с собственником. По действующему закону он имеет право поселить на свою площадь сколько угодно жильцов в отличие от нанимателя, для которого действуют ограничения по площади. Поправка ограничит собственника в той же степени, что и нанимателя.

Это далеко не полный перечень поправок, - констатировала вчера Галина Хованская. - Ко второму чтению их перечень существенно вырастет. Главное же, что депутаты единодушно поддержали концепцию законопроекта - жилищный закон должен быть максимально сбалансированным и не отдавать приоритет какой-то одной стороне в ущерб другой.