Ипотека и недвижимость - Рынок гаражей и паркингов москвы: в поисках крыши над головой

Главный плацдарм элитной столичной застройки – Остоженка и Пречистенка – фактически выработал свой ресурс. На очереди рост цен в других районах в центре Москвы, которые в ближайшее время могут составить конкуренцию «золотой миле».

Свободных строительных площадок в центре Москвы становится все меньше.

Поэтому основные игроки рынка элитного жилья и риэлтеры все чаще присматриваются к новым перспективным районам. В первой пятерке – Патриаршие пруды, Плющиха, Чистые пруды, Спиридоновка, Хамовники (Фрунзенская набережная).

Средняя стоимость кв. м в этих районах, по данным компании Blackwood, составляет – на Патриарших прудах от $4000 до $8500, в Замоскворечье от $3500 до $6000, на Чистых прудах от $3000 до $6000 и в Хамовниках от $3000 до $5000. По словам Камерона Сойера, президента компании GWA SAWYER, практически все районы, прилегающие к центру, имеют большой потенциал для застройки. Не зря Москва находится в числе немногих городов мира, где центр города стал не только средоточием деловой активности, но и полноценным жилым районом.

Вид с «улицы Койкого»

«Золотая миля» явно переоценена. Это далеко не самый лучший район Москвы с точки зрения транспорта, облика, инфраструктуры. Просто здесь в свое время продавалось бесчисленное множество земельных участков, а также реализовывалась программа московского правительства по переселению ветхого жилья», – считает Камерон Сойер. По его мнению, самыми желанными стройплощадками для элитных застройщиков должны стать Спиридоновка и Патриаршие пруды. Огромный ресурс у Чистых прудов – там тысячи ветхих зданий, готовых к сносу и переселению. Но самым лучшим районом центра Сойер называет площадь Никитских ворот. В число перспективных мест для застройки попали также пространство между Старым Арбатом и Пречистенкой, а также Замоскворечье.

По мнению Надежды Кот, управляющего директора компании Kirsanova-Realty, дома бизнес-класса будут неплохо смотреться в районе Чистых прудов. «У потенциальных покупателей надо создавать положительное мнение о новых районах застройки ещё до начала реализации проектов. К примеру, использовать традиционное желание людей купить дом с видом на реку», – говорит она. В этой связи очень интересна часть Хамовников, примыкающая к Фрунзенской набережной, район Смоленской набережной и вообще все земельные участки с выходом к воде. Еще один рецепт для успешного проекта – его оригинальность. «Некоторые застройщики пытаются клонировать чужие проекты, и это не лучший способ продвижения объектов под своим именем», – заявляет Надежда Кот.

По ее словам, богатые люди из регионов, готовые купить жилье в Москве, чаще всего выбирают центр города, например Тверскую или Арбат. «Они хотят быть в центре событий», – считает Надежда Кот. На всем своем протяжении Тверская, когда-то бывшая улицей Горького, отличается от других элитных районов развитой инфраструктурой. Здесь много ресторанов, ночных клубов, бутиков, движение на улице не затихает до самого утра.

Напряженный ритм жизни отличает Тверскую от раскрученной Остоженки. «Остоженка – тихий, спокойный и в чем-то патриархальный район», – говорит Надежда Кот. Вместе с тем, по ее мнению, существует ряд районов, к которым не подходит определение элитных. К их числу относится и Китай-город. Весьма смутные перспективы и у Селезневской улицы. «Обычные серые дома, отсутствие градостроительной традиции, множество трамвайных путей и спонтанно возникающие автомобильные пробки вряд ли привлекут сюда застройщиков», – считает эксперт компании Kirsanova-Realty. И продолжает: «К специфичным районам, которые нравятся далеко не всем, относится и Сретенка. Здесь слишком долго все придется реконструировать и благоустраивать. Да и в целом, в районе Цветного бульвара не было построено ничего особенно выдающегося».

По мнению Ульяны Алиевой, руководителя отдела продаж жилых помещений компании Blackwood, в настоящее время наиболее привлекательными районами застройки домов класса А в центральном округе являются Патриаршие пруды (Большой Палашевский пер. владение 1/14, дом «Патриарх», Малый Козихинский пер. дом 3), Хамовники (районы от Фрунзенской набережной до Смоленской), Чистые пруды.

Михаил Мишарин, управляющий компании Soho Realty, считает, что главный конкурент Остоженки – Плющиха. «Через год-два эта улица догонит Остоженку. Помимо проекта строительства «Венского дома» и дома в Тружениковом переулке в этом районе уже начато возведение еще двух дорогих домов: дома на пересечении 2-го Труженикова переулка и Савинской набережной и дома в Алсуфьевском переулке», – говорит Михаил Мишарин. В числе самых перспективных площадок для элитной застройки он называет также район вокруг Ботанического сада МГУ, недалеко от начала проспекта Мира.

Но, несмотря на постоянно растущий дефицит земли в районе «золотой мили», здесь еще появляются новые интересные проекты, хотя происходит это все реже. Летом на Остоженке, на пересечении Хилкова и Коробейникова переулков появится комплекс из малоэтажных домов. В районе Парка культуры им. А.М. Горького, на пересечении 3-ей Фрунзенской и ул. Ефремова возводится новый жилой дом La Defence. Заслуживает внимания и комплекс «Кристалл-палас». Это новый дом, расположенный на территории Медицинского центра при Управлении делами президента в районе Мичуринского проспекта.

Калейдоскоп предложений

По оценке вице-президента компании «Домострой» Ольги Меньших, наметилась тенденция смещения спроса в сторону более качественного жилья. «По сравнению с январем 2002 года значительно увеличился спрос на жилье с индивидуальной планировкой, – рассказывает Меньших. – Сейчас мы реально продаем в два раза больше квартир в домах, построенных по индивидуальным проектам, чем в домах панельных. Клиент стал более требовательным».

Очень популярен среди инвесторов такой способ вложения денег, как приобретение готового жилья с последующей сдачей его в аренду. Затраты на покупку и ремонт при существующем уровне арендных ставок окупаются в среднем в течение пяти лет, что является привлекательным фактором для людей, которые рассчитывают на надежность своих вложений. Существуют арендодатели, которые сдают одновременно по 5 – 10 элитных квартир. Как правило, это квартиры стоимостью до $1 млн, так как более дорогое жилье приобретается для себя: сдавать его в аренду нецелесообразно из-за долгой окупаемости.

Впрочем, проблем с выбором объектов для инвестиций давно уже не существует. Например, компания «ДОН-Строй» представляет новый уникальный проект – эксклюзивный дом категории «Де-Люкс» на Смоленской набережной. Из окон открываются великолепные виды на Новый Арбат, Британское посольство и высотное здание МИДа. В нескольких шагах расположен Смоленский пассаж. Проект отличает интересная архитектура – предполагается строительство круглой центральной башни и двух прилегающих крыльев. Фасад здания органично вписан в парадную панораму центральной набережной столицы. Внешней форме соответствует внутреннее содержание: роскошные интерьеры, высококачественная инженерия, трехуровневый гараж и развитая инфраструктура досуга выделяют этот дом среди самых престижных адресов центра Москвы.

Новые корпуса жилого комплекса «Трианон» (застройщик – компания «Декра») строятся в непосредственной близости от Белого дома, Центра международной торговли и будущего квартала «Сити». Стены дома нового комплекса образуют две стороны внутреннего двора, где после окончания строительства будут оборудованы детская площадка и зоны отдыха. Также здесь планируется разместить гостевую автостоянку и въезд в подземный паркинг. На первом и цокольном этажах разместится детский клуб (несколько тренажерных залов, компьютерный класс, видео- и фотостудия, артистическая, мастерские). В «Трианоне» предусмотрена также удобная планировка квартир. Комплекс планируется оборудовать самой современной инженерией, которая помимо стандартного набора коммуникаций будет включать в себя систему полного цикла очистки и фильтрации воды, автономные бойлеры, спутниковое кабельное телевидение.

Компания «Новый Мир» начала продажи квартир в своем новом проекте – «Доме на Озерковской» (Озерковская набережная, 52). Дом расположен в одном из самых престижных районов исторического центра Москвы – в Замоскворечье, недалеко от Третьяковской галереи, до которой от нового дома легко дойти пешком.

Уникальность расположения строения еще и в том, что «Дом на Озерковской» находится непосредственно на набережной, так что из окон многих квартир открывается красивый вид на город. Классическая архитектура дома должна органично вписаться в историческую замоскворецкую застройку XVIII – XIX веков. Но внутри этот дом соответствует самым взыскательным запросам нашего времени. При этом в «Доме на Озерковской» соблюдено важнейшее требование к истинно элитному жилью. Это дом для избранных, здесь только 37 квартир.

Компания «Крост» продолжает продажу квартир в жилом комплексе «Олимпия», расположенном в излучине Москвы-реки в районе Строгино (СЗАО). Проживание здесь станет визитной карточкой делового успеха – ведь уровень этого дома соответствует высочайшим мировым стандартам. Две изящные башни в стиле хай-тек (29 – 39-этажные) объединены в единый ансамбль европейским ландшафтным дизайном. Дизайн помещений разрабатывается индивидуально. Жемчужиной жилого комплекса «Олимпия» станет аквапарк – эталон развлекательной индустрии. Концерн «Крост» также продолжает продавать квартиры в жилых комплексах «Леонардо», «Алиса» и «Премьер». Например, 26-этажный жилой комплекс «Леонардо» (ул. Профсоюзная, вл. 39/25, ЮЗАО) – это монолитный жилой дом с двухуровневым подземным гаражом, созданный по индивидуальному проекту. Площади квартир – от 92,8 до 140,9 кв. м. Жилой комплекс «Алиса» (Иваньковское шоссе, вл. 3, СЗАО), расположенный в парковой зоне Покровское-Стрешнево, отличает не только современная архитектура и большой выбор квартир, но и единственный в столице «Велнес-клуб», где собраны воедино все виды фитнес- и SPA-услуг, представленных на европейском рынке. Площади квартир – от 100,3 до 184,7 кв. м. Жилой комплекс «Премьер» (ул. Косыгина, вл. 17, ЮЗАО) также обладает всеми достоинствами элитного дома. Особое предложение – стильные пентхаусы. Стоимость квартир – от $2350 до $3700 за кв. м.

Интересные проекты появляются и в престижном Западном округе Москвы. Так, элитный жилой комплекс «Изумрудный город» расположен в Кунцеве – районе с хорошей экологией, благоприятной розой ветров и отсутствием крупных промышленных предприятий. Комплекс выполнен по технологии монолитного строительства с последующей облицовкой кирпичом и состоит из двух корпусов переменной этажности (от 3 до 9 этажей) зигзагообразной формы. В жилом комплексе присутствуют одно- и двухуровневые пентхаусы, студии, коттеджи и квартиры (от 1 до 7 комнат, площадью от 52 до 342 кв. м). Внутри комплекса планируется построить большую подземную автостоянку. Вокруг комплекса будет благоустроенная огороженная территория. В рамках развитой внутридомовой инфраструктуры предполагается разместить кафе-бар, прачечную, салон красоты, SPA, солярий, а также зал фитнеса и аэробики.

В свою очередь ЗАО «ФЦСР» приступило к строительству нового жилого комплекса повышенной комфортности по адресу Филевский бульвар, владение 10. Комплекс, расположенный на живописном берегу Москвы-реки и получивший название «Ривер-хаус», включает в себя три монолитно-каркасных дома (14-18 этажей), подземный гараж-стоянку и физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, сауной, тренажерным залом. На первом нежилом этаже домов предполагается разместить предприятия службы быта и торговли, кафе, а также специально оборудованные помещения для охраны жилой части дома.
Как поется в старой песенке, трудно было человеку десять тысяч лет назад он пешком ходил в аптеку, на работу, в зоосад. Сегодня большинство людей просто не представляют себе жизни без автомобиля. Количество железных коней растет в геометрической прогрессии. По некоторым данным, в Москве ежегодно появляется до 200 тыс. новых машин. И поиск места для их стоянки не менее острая проблема, чем столичные пробки.

Гараж от Лужкова

Рост доходов населения и доступность кредитных средств немало способствуют тому, что владельцев автомобилей становится все больше. По сути, каждому из них необходимо даже не одно, а два места для транспортного средства возле работы и возле дома. В последнем случае наличие благоустроенного паркинга особенно важно, ведь там авто оставляют на ночь. Инфраструктура столицы такое количество машино-мест обеспечить, естественно, не в состоянии. Сказывается прежде всего дефицит площадей, которые в принципе возможно отвести под гаражи.

Ясно, что одним коммерческим строительством здесь не обойтись. Более того, инвесторы не спешат вкладывать средства в парковки, расположенные далеко от спальных и бизнес-районов города. По словам Дмитрия Попова, руководителя аналитического отдела компании Новая Площадь, в жилых массивах и деловых районах в составе жилых комплексов элит- и бизнес-класса, а также в офисных центрах проблем с платежеспособным спросом не было, нет и не будет. Поэтому подобные проекты интересны инвесторам, если, конечно, предложенная московскими властями цена выкупа земельного участка не заоблачная. На периферии, в промзонах и удаленных жилых районах возведение гаражей и паркингов жизненно необходимо, но экономически невыгодно.

Среди инициатив столичной администрации для улучшения ситуации с парковками в Москве можно выделить общегородские программы гаражного строительства и поиск нетрадиционных технических решений. При помощи последних пытаются увеличить количество машино-мест в условиях недостатка площадей, а также оптимизировать процесс поиска свободного места, въезда и выезда со стоянки.

Особый интерес вызывают проекты, призванные повысить эффективность использования надмагистрального пространства. Например, идея задействовать участки над линиями метрополитена (наземными и мелкого заложения), железнодорожным полотном в черте города, на местах разворотных площадок общественного транспорта, под эстакадами. Днем проблему заставленных машинами обочин дорог должны решить перехватывающие парковки за десять лет их собираются создать несколько десятков. Предполагается, что люди смогут оставить там автомобиль и пересесть на общественный транспорт. Особенно это актуально для жителей пригородов, работающих в столице. Впрочем, пользоваться такими парковками смогут и жители близлежащих домов, готовые платить около 30 руб. в час.

По сведениям из официальных источников, к концу будущего года будет создано 332 тыс. машино-мест в рамках целевой программы по сооружению гаражей-стоянок на 2005 2007 годы, а также проекта московского правительства Народный гараж. Концепция последнего предполагает, что к финансированию строительства привлекут самих автолюбителей. В настоящее время разработана исходная разрешительная документация по 42 адресам, а по 33 объектам уже проведены конкурсы и определены подрядные организации. Уже в будущем году введут в строй 20 объектов, что составит примерно 5 тыс. новых машино-мест.

Сколько нужно гаражей на семнадцать этажей?

Как свидетельствуют результаты исследования, проведенного агентством недвижимости DOKI, на сегодняшний день обеспеченность населения гаражами и парковками составляет лишь 38%. Наиболее бедственное положение наблюдается, естественно, в ЦАО, где потребность в стоянках в три раза больше по сравнению с уже существующим их количеством. При этом в программе гаражного строительства на 2005 2007 годы на центр города приходится лишь 21% от общего числа машино-мест, которые собираются создать. Это объясняется, впрочем, все теми же объективными причинами: дефицитом земли и высокой себестоимостью работ, ведь в округе задумано сооружать по большей части подземные многоуровневые паркинги. Лучше всего дела обстоят в СЗАО, ЮЗАО, САО и СВАО, но и там спрос в два раза превышает предложение.

Ситуацию усугубляет и возникшая тенденция к укрупнению новостроек. Возводят высотные жилые комплексы, застраивают целые кварталы в спальных районах, и девелоперам приходится изобретать способы того, как разом обеспечить машино-местами тысячи семей.

Наличие в доме подземного паркинга является одним из важнейших критериев при выборе жилья, утверждает Оксана Каарма, управляющий партнер управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. В настоящее время организованные стоянки и подземные гаражи являются обязательным элементом для жилых домов повышенной комфортности. Однако соотношение машино-мест к количеству квартир в пропорции один к одному часто оказывается недостаточным. Московские цены таковы, что жилье в домах бизнес- и элит-класса обычно приобретают семьи, чей материальный достаток позволяет иметь несколько автомобилей. Они готовы платить десятки тысяч долларов за одно парковочное место.

Современные панельные серии за редким исключением не предполагают наличия подземного паркинга. Однако в немногочисленных проектах монолитных домов экономкласса его стараются предусмотреть, понимая, что это весомое конкурентное преимущество. Тем не менее, даже если застройщик будет продавать такие машино-места по себестоимости, покупателей на них найдется немного: цена скорее всего окажется не по карману большинству жильцов. Поэтому автомобили, в особенности если их цена в несколько раз ниже стоимости предлагаемой крыши над капотом, будут продолжать оставлять на улице или во дворе.

Решить проблему можно только одним способом сделать парковочные места доступнее для населения. Например, ООО Паркинг-155, входящее в группу компаний СУ-155, делает ставку не на подземные гаражи, а на многоэтажные паркинги из легких металлоконструкций. По словам генерального директора данной фирмы Сергея Попова, это позволяет сократить и сроки, и себестоимость строительства. Предполагается также наличие охраны и в большинстве случаев необходимой инфраструктуры. Однако даже самые экономичные неотапливаемые гаражи манежного типа (с разметкой) без наружных стеновых ограждений будут стоить не менее 4 6 тыс. долл. Отопление, капитальное наружное ограждение, выделенные огражденные боксы и видеонаблюдение увеличивают стоимость объекта более чем в два раза.

Дефицит свободных площадей на стоянках отмечается и в бизнес-центрах столицы. Там машино-места сдают и предоставляют, как правило, исходя из следующего расчета: одно машино-место на 60 100 кв. м арендуемой территории и то для объектов класса А или В+, что, разумеется, ничтожно мало, ведь на одного сотрудника приходится в среднем 10 15 кв. м. Кроме того, деятельность многих компаний предполагает большой клиентский поток, поэтому они нуждаются в достаточном количестве мест на гостевых парковках.

Цена имеет значение

Сегодня на рынке гаражей и паркингов Москвы сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны, спрос на места в них очень велик, а с другой высокие цены часто отпугивают покупателей. Переизбытка предложения не наступает лишь потому, что его дефицит все еще слишком силен.

Как свидетельствуют исследования рынка новостроек, проводимые аналитическим центром ирн.ru, средняя цена машино-места в пределах ТТК составляет 65 тыс. долл. а вне его 28 тыс. долл. В районах за МКАД, относящихся к Москве, парковочное место обойдется в среднем в 20 тыс. долл., а в ближайшем Подмосковье (до пяти километров от МКАД) в 12 тыс. долл. Иногда продают просто квадратные метры на стоянках, причем их стоимость сопоставима со стоимостью (в доме или районе) жилья той же площади.

Цены на места в гаражах и паркингах и их динамика зависят по сути от тех же факторов, что и цены на квартиры. Особенно значимы местоположение (округ и район), а также шаговая доступность, то есть близость к дому или офису. Для объектов верхней ценовой категории, по словам специалистов агентства недвижимости DOKI, важным ценообразующим фактором является возможность приобретения машино-мест в паркинге исключительно жильцами дома, ведь это напрямую связано с вопросами безопасности. Правда, учитывая высокий и, главное, платежеспособный спрос, девелоперу вряд ли придется искать покупателей на стороне. Однако завышенная стоимость парковочных мест, особенно если речь идет об объекте бизнес-класса, может привести к тому, что не все места приобретут свои, и тогда придется пускать в гараж чужих. Следует также отметить, что любителям больших автомобилей скорее всего придется покупать не одно, а целых два машино-места.

По данным агентства недвижимости DOKI, наибольшей популярностью пользуются одноэтажные гаражные массивы или открытые парковки: 55% автомобилистов являются или хотят стать владельцами машино-мест в таких объектах. Стоимость подобных гаражей (как правило, бетонных или металлические) колеблется от 3 4 тыс. долл. в спальных районах до 4 6 тыс. долл. в центре города. Парковочные места можно не покупать, а арендовать от 60 120 до 150 200 долл. в месяц. Емкость таких стоянок невелика, но драгоценные земельные участки они занимают, поэтому в дальнейшем их планируют постепенно ликвидировать, заменив, где это возможно, многоуровневыми паркингами.

Последние, как правило, являются отапливаемыми, кроме того, они оборудованы вентиляцией, техническими средствами охраны, пожарной сигнализацией. На их долю приходится около 40%. Чем удачнее расположен и спроектирован объект, тем больше стоимость машино-места. В среднем диапазон цен на места в многоуровневых гаражах следующий: на окраинах города 8 12 тыс. долл., в пределах ТТК 12 20 тыс. долл., в ЦАО и центральных районах других округов от 30 тыс. долл. В элитных комплексах, по словам Д. Попова, стоимость может доходить до 200 тыс. долл.

В свободном обращении находится не так уж много объектов. Продажа машино-мест обычно связана с переездом жильцов, а это случается не очень часто. Несмотря на то что в офисных и торговых центрах паркинги ночами пустуют, практики продажи площадей в них нет, а случаи сдачи в аренду крайне редки. Как считает Ольга Кисарина, руководитель отдела исследования и аналитики компании Praedium, это объясняется тем, что доход от подобной аренды небольшой, а сопутствующих вопросов собственнику или управляющему зданием придется решать много. Если же машино-места все-таки сдают, то, как правило, по тем же ценам, что и офисные или торговые площади. Так, по данным компании Praedium, в центрах класса А место в подземном паркинге в месяц может стоить от 120 до 500 долл., а в наземном от 80 до 300 долл. Парковка в подземном гараже бизнес-центра класса В обойдется в среднем в 250 долл., а на наземной стоянке в 70 200 долл. в месяц.

Что касается современных торговых центров и комплексов Москвы, то подземными паркингами располагают далеко не все из них. По данным агентства недвижимости DOKI, почасовые тарифы на места в них колеблются в пределах 50 100 руб., а льготные тарифы ночного времени или целого дня составляют 300 400 руб. Наземные парковочные места на охраняемых стоянках обойдутся приблизительно в 20 руб. в час.