Ипотека и недвижимость - Расширение компаний помогает девелоперам

То, что в Москве не хватает участков под застройку, ни для кого уже давно не является секретом. В такой ситуации застройщики, девелоперы и городские власти способны найти подчас самые оригинальные решения. Первым таким решением стал вывод за черту города крупных предприятий и строительство жилья на месте бывших промзон. Затем Юрий Лужков постановил возвести жилой комплекс над участком Киевской железной дороги, а главный архитектор столицы предложил сделать это нововведение доброй традицией и застроить участки других железнодорожных магистралей. Теперь игроки рынка говорят о новой, еще более интересной инициативе строительстве жилья на территориях, занятых ЛЭП (линиями электропередач).

По словам вице-президента группы компаний Конти Вячеслава Тимербулатова, учитывая общий земельный дефицит в Москве, эти площади представляют определенный интерес. В Москве достаточно много территорий, где проходят ЛЭП, которые могли бы быть интересными, если бы эти ЛЭП удалось оттуда вывести, например, в Покровском-Глебове и далее в Северном Тушине, на Минской улице, а также в районе Мичуринского проспекта на юго-западе Москвы, соглашается руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город Светлана Абелян.

Есть сложность

По мнению экспертов, земли под ЛЭП можно использовать двумя способами. Во-первых, возможно просто начать строительство возле линий электропередач. Во-вторых, ЛЭП можно убрать в специальный подземный коллектор. При этом оба решения связаны с определенными трудностями. В первом случае строительный потенциал земель, расположенных под ЛЭП, может быть ограничен допустимой высотой возводимых в этих местах зданий и строений. Ведь крыши домов не могут упираться в линии электропередач. Кроме того, рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных под ЛЭП, до 20 % ниже, чем аналогичных объектов, над которыми не проходят линии электропередач. Далеко не каждый покупатель жилья хотел бы иметь над головой высоковольтные линии, рассказывает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. При этом, по данным Светланы Абелян, официально признанная санитарная зона под ЛЭП составляет около 150 метров. Более того, под самими линиями зачастую расположены различные технические постройки или гаражи.

В связи этим, говорит Вячеслав Тимербулатов, при реализации подобных проектов потенциальный застройщик должен представлять, с какими проблемами ему придется столкнуться. В первую очередь это достаточно большие затраты на первоначальном этапе: ведь для того чтобы территории стали пригодны для строительства, их необходимо подготовить. Как правило, необходимо освободить площади, которые в настоящее время заняты в большинстве случаев частными гаражами, добавляет эксперт.

Большинство застройщиков предпочли бы все же не строить дома рядом с проводами, а переместить ЛЭП под землю. Однако и в этом случае их ожидают трудности. Необходимо обеспечить альтернативный вариант электроснабжения переложить ЛЭП в подземный коллектор. При этом строительство на таких участках связано с получением большого количества разрешительной документации и согласований с соответствующими организациями. Для застройщика в подобном случае крайне важно соблюдение всех норм и предписаний по приведению земли в надлежащее состояние, говорит Вячеслав Тимербулатов. По данным Светланы Абелян, над самими коллекторами с проводами строить все равно ничего нельзя, так как к кабелю необходимо обеспечить постоянный доступ. Подобные проекты экономически привлекательны, но очень продолжительны по времени. Более того, инвестор единовременно вкладывает весьма значительные средства, а экономический эффект от этих вложений можно ожидать только через несколько лет. В результате такого рода проекты могут реализовать только компании, имеющие собственные свободные ресурсы, констатирует вице-президент Конти.

Первые проекты

Как рассказал ведущий консультант отделения брокериджа и управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость Сергей Блохин, в Москве уже есть пример неудачного использования земли под ЛЭП. В свое время один крупный застройщик планировал застроить такую территорию в районе Ярославского шоссе. В частности, ЛЭП планировалось спрятать под землю, а на освободившейся территории начать работы по строительству жилой и коммерческой недвижимости. В итоге, по словам эксперта, выяснилось, что необходимо было построить крупные траншеи и коллекторы, разместить в них линии электропередач, а затем их подключить, расчистить территорию и приступить собственно к строительству объектов жилой и коммерческой недвижимости. В итоге от проекта было решено отказаться.

Однако совсем недавно стало известно, что компания Т.К. Квадрат, учрежденная бывшим замглавы столичного стройкомплекса Валерием Сухоцким, построит жилой комплекс на месте двух воздушных ЛЭП в Крылатском районе Москвы. В настоящий момент над будущей стройплощадкой проходят две воздушные линии электропередачи мощностью 110 кВт, под которыми расположены 250 гаражей-ракушек. До 2008 года инвестор обязан переложить ЛЭП в подземный коллектор протяженностью 1745 метров и перенести гаражи в построенный за свой счет паркинг недалеко от Барвихинской улицы. Объем инвестиций в проект оценивается на уровне $ 140 млн, а площадь будущего комплекса составит 148,7 тыс. кв. м.

Кроме того, по словам Светланы Абелян, недалеко от второй очереди квартала Золотые ключи-2 также расположена ЛЭП. Однако на сегодняшний день пока ничего неизвестно о планах Mirax Group по выводу электромагистрали. Если говорить в целом, то потенциал у таких земель, конечно же, есть. Однако определяется он целым рядом факторов. Самый оптимальный вариант заключается в том, что ЛЭП отработали свой срок, отключены и бездействуют, как, например, в районе метро Пионерская. Главная сложность в этом случае выкупить землю и осуществить демонтаж ЛЭП, объясняет Сергей Блохин.
Санкт-Петербург Прогнозы экспертов о насыщении рынка офисной недвижимости никак не начнут сбываться. Мешают объективные причины: в город приходят все новые игроки, а компании-старожилы расширяются и требуют все больше офисных площадей. Как результат, предложение не успевает за спросом. По оценкам аналитиков, подобная ситуация сохранится как минимум до 2009 г.

Насыщение рынка офисной недвижимости и обострение конкуренции среди арендодателей эксперты начали предсказывать около года назад. Однако игроки рынка до сих пор этого не ощутили. По словам Сергея Богданчикова, заместителя директора компании Фастком (компания строит офисно-торговый центр Регент-Холл на Владимирской пл., 23), подавляющее большинство офисных центров города заполнено на 95-97%, во многих из них введен так называемый лист ожидания. С ним согласен управляющий компании Теорема Игорь Водопьянов: принадлежащие его фирме бизнес-центры Эврика и Т4 заполнены на 95%, что позволило в течение прошлого года поднять ставки аренды примерно на 40%. Водопьянов подчеркнул, что на новые условия не согласились считанные единицы из 300 арендаторов. Новых проектов появляется очень мало, поэтому правила игры по-прежнему задает продавец, говорит эксперт.

По данным Colliers International, в течение I квартала 2006 г. введено в эксплуатацию три новых бизнес-центра общей площадью 15 700 кв. м: Северная столица 2 на 6000 кв. м, Магнус на 5200 кв. м и Густаф на 4500 кв. м. В начале лета ожидается появление на рынке более 40 000 кв. м офисных площадей классов А и В в нескольких бизнес-центрах: Оскар, Лангензипен, трех БЦ сети Сенатор, Респект, Келлерманн-центр, Гренадерский и Призма-центр.
Темпы роста спроса сопоставимы с ростом предложения, появляющиеся на рынке новые офисные площади практически компенсируют спрос, поясняет гендиректор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков. Рост спроса на офисные помещения, по его словам, составляет около 11-13% в год.

По словам участников рынка, востребованность офисных площадей во многом обязана активному развитию экономики города. Богданчиков считает, что открывающиеся в городе представительства московских и иностранных компаний, а также развивающиеся петербургские фирмы, которые расширяют штат сотрудников, будут и далее способствовать увеличению спроса на офисном рынке. Сейчас очень востребованы площади в 200-300 кв. м. Более того, появился спрос на помещения площадью 500-1000 кв. м, говорит он. По оценке гендиректора петербургского офиса компании London Consulting Management Company (LCMC) Татьяны Скаландис, на помещения от 500 кв. м сейчас приходится 17% от общего объема спроса.

Иностранным и московским компаниям такие площади нужны чаще из имиджевых соображений, утверждает Богданчиков. По его словам, сейчас становится все более популярна и забота о комфортных условиях труда персонала, что заставляет компании снимать дополнительные помещения.

Юшенков согласен, что растущий спрос на офисы связан не только с появлением новых компаний на рынке, но больше с расширением площадей, уже занимаемых арендаторами. По данным Colliers International, в 2003 г. доля расширяющихся компаний составляла около 15%, в 2004 г. она поднялась до 18%, а по итогам 2005 г. не менее 20% спроса на офисном рынке формировалось за счет таких арендаторов.

Эксперты говорят, что в 2005 и начале 2006 г. самые большие офисы снимали компании разработчики программного обеспечения. Например, Сан Микросистемс СПб арендовала 6000 кв. м в Келлерманн-центре, компания Quest 4360 кв. м в офисном центре Эврика, Рексофт 3500 кв. м в центре Сереан.

Рекорды IT-компаний побил только Внешторгбанк, который в 2005 г. приобрел под размещение головного офиса здание на Большой Морской ул. площадью около 6700 кв. м. Крупные офисы по 1300-1800 кв. м также арендовали компании Ресо Гарантия, МТС и Газпромрегионгаз.

В отличие от компаний-гигантов малый петербургский бизнес заинтересован в аренде небольших площадей по 20-50 кв. м. Однако владельцы новых высококлассных бизнес-центров неохотно связываются с такими клиентами, даже если ставки аренды для них примерно на 20% выше, чем у арендаторов больших площадей, говорит Богданчиков. Сдача офисов небольшим компаниям ведет к росту количества клиентов, повышается текучесть и расходы на эксплуатацию, поясняет он.

В основном крупные арендаторы интересуются помещениями в дефицитном для Петербурга сегменте бизнес-центров класса А. В этом сегменте, по оценке Скаландис, 60% спроса приходится на помещения в 500-1000 кв. м, а на площади 300-1000 кв. м 29%. У компании, планирующей арендовать большие площади, будут проблемы с их поиском, говорит генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. По его оценке, уровень вакантных площадей в этом сегменте составляет около 1%.

Дефицит площадей в сегменте высококачественных офисов в ближайшие два года составит, по оценке Скаландис, до 500 000 кв. м. Насыщение рынка она прогнозирует не ранее 2009-2010 гг. при условии, что будут реализованы такие крупные проекты, как строительство офисного центра класса А Газпром-Сити (общая площадь 1 млн кв. м) и Морской фасад.

По данным компании Colliers International, по состоянию на апрель 2006 г. объем офисных площадей в бизнес-центрах Петербурга превысил 870 000 кв. м. Из них 61% площадей приходился на помещения класса С, офисы класса В заняли около 33% и 6% пришлось на класс А.