Ипотека и недвижимость - Задаток за подпись?

Самые дешевые квартиры в столице преодолели ценовой рубеж $3 тыс. за 1 кв. м. Подобная ситуация привела к тому, что у безальтернативных ранее вариантов по приобретению крыши над головой небольших квартир в панельных домах появились реальные конкуренты. Речь идет о недорогих коттеджных поселках, строящихся в Подмосковье.Теперь они соответствуют бюджету покупателя квартиры эконом-класса, выигрывая у жилья в столице по целому ряду характеристик.

Сейчас многие аналитики рынка недвижимости и риэлторы говорят о преодолении психологического барьера $3 тыс. за 1 кв. м. Но следует помнить, что статистические цифры, приводимые аналитиками, являются неким средним значением, далеко не всегда отражающим реальное состояние рынка. Темпы роста на различные категории квартир не одинаковы, а первым в цене растет самое дешевое жилье. Соответственно, стремительно поднимается нижний ценовой порог на квартиры. Найти стандартную однушку стоимостью менее $100 тыс. стало большой проблемой. Если же говорить о покупке трехкомнатной квартиры эконом-класса площадью от 70 кв. м, то бюджет гражданина, задумавшего такое приобретение, должен составлять в среднем $250 тыс.

К сожалению, до недавнего времени альтернативы московским квартирам попросту не существовало. Жилье в ближайшем Подмосковье в ценовом отношении не слишком отстает от столичного и дорожает с той же скоростью. И если сейчас покупатель, не собравший требуемой суммы для покупки квартиры в Москве, обращает внимание на новостройки ближайшего Подмосковье, то через год у него не хватит средств и на них.

Но областной рынок жилья не ограничивается только городскими квартирами.

Длинный путь за короткое время

За время своего существования рынок загородной недвижимости прошел путь от краснокирпичных замков до современных коттеджных поселков. Начинался он с полулегальной купли-продажи земли, невообразимых контрастов между находящимися по соседству деревенскими домиками и роскошными особняками. Пионеры этого рынка сталкивались с самыми разнообразными проблемами, в числе которых были подвод коммуникаций, юридические коллизии и сложности с пропиской.

Но основной, практически не решаемой на том этапе проблемой была инфраструктура. Именно она, точнее, ее отсутствие, в конечном итоге и превращало загородные дома, даже оснащенные всеми бытовыми удобствами, из полноценных жилищ в места краткосрочного отдыха. Москвичи быстро успели привыкнуть к расположенным под боком разнообразным магазинам и торговым центрам, ресторанам, кинотеатрам, дискотекам и фитнес-клубам. Отсутствие объектов инфраструктуры превращало любой коттеджный поселок в подобие дачного товарищества.

Не добавлял популярности коттеджным поселкам и сложившийся за годы существования СССР общественный стереотип, по которому надлежало жить в городе, а отдыхать на даче. Вероятно, он был связан с отсутствием транспортных средств у большей части населения, что не позволяло жить вдали от места работы.

В настоящее время крупные компании-застройщики анонсируют проекты коттеджных поселков до 2 тыс. домов, которые расположены на 150 га. Если предположить, что жить в поселке будут семьи, состоящие в среднем из трех человек, то общее количество его жителей составит 6 тыс. На территории создается мощная инфраструктура, включающая не только все необходимые объекты, но и такие, которых не найти в городе: яхт-клубы, пляжи, гольф-клубы, плавучие рестораны и пр.

Денежная сторона

Если говорить о ценах на дома в коттеджных поселках, то после столичных апрельских рекордов они практически не отличаются от стоимости квартир в Москве. Предложение начинается с $90 тыс. за дом, а заканчивается несколькими миллионами. Дома площадью 220 кв. м, находящиеся на расстоянии 25 км от МКАД, реально купить за $250 тыс., что по сегодняшним меркам равнозначно стоимости московской трехкомнатной квартире эконом-класса площадью от 70 кв. м.

Примечательно, что на рынке загородной недвижимости не зафиксировано значительного роста цен. Конечно, отдельные участки земли за последние десять лет подорожали более чем в десять раз, но сразу отметим, что речь идет о земле на самом престижном направлении Рублево-Успенском (впрочем, и там разные участки земли могут обойтись в совершенно несравнимые суммы).

Так ли все просто?

Покупателю, отказавшемуся от покупки квартиры в Москве в пользу приобретения собственного подмосковного дома, нужно помнить о некоторых нюансах рынка загородной недвижимости.

Первое и главное отличие городского и загородного жилья заключается в праве собственности на землю, которое получает покупатель дома. В большинстве случаев продается земля с подрядом, а дальнейшая судьба коттеджа фактически зависит уже от самого покупателя. Если у него вдруг закончились деньги или пропало желание строить, заставить его завершить здание нельзя.

Такая ситуация чревата вечными стройками, что приносит очевидные неудобства: неудовлетворительное состояние подъездных дорог, наличие на территории поселка рабочих, строительный мусор, шум и просто портящие вид поселка незавершенные объекты.

Избежать подобной ситуации можно разными способами. Например, купить участок в коттеджном поселке на четыре девять домов со своими сослуживцами, друзьями или просто людьми, чье материальное положение не вызывает вопросов. Если покупателю приглянутся большой организованный поселок, то в первую очередь надо выяснить, кто выступает девелопером, и навести справки о его прошлых достижениях на рынке загородной недвижимости.

Дополнительно узнайте, является ли компания застройщиком полного цикла или только продает подряд на строительство.

Сельский быт преподносит сюрпризы

Любой горожанин, переселившийся в коттеджный поселок, невольно сталкивается с проблемами, о которых он раньше даже не задумывался. Такие вроде бы элементарные вещи, как вывоз мусора или уборка снега, вдруг предстают перед ним в совершенно другом свете. В вопросах жилищно-коммунального хозяйства, которые раньше решал город, теперь предстоит разбираться самим жителям.

В хорошо спланированных коттеджных поселках все продумано заранее. Например, заключен договор с соответствующей фирмой, составлено четкое расписание уборочных работ и оговорены тарифы.

Но если опустить детали практического характера, поскольку с коммунальными проблемами сталкиваются и горожане, то надо выделить еще и трудности психологического характера. Они связаны прежде всего со сменой привычного ритма жизни и окружающей обстановки при переезде за город.

Любой коттеджный поселок сравнительно небольшое сообщество людей одной социальной группы. Поэтому перед покупкой дома не лишним станет помимо выбора участка и архитектурного плана дома определиться в собственных предпочтениях касательно круга людей, среди которых вам предстоит жить. Что важнее: тишина и покой в небольшом поселке или несколько тысяч соседей, большой собственный дом или таунхаус на две семьи?

На выбор дороже

Рынок загородного жилья очень разнообразен. Пожалуй, на сегодняшний день он способен удовлетворить вкусы практически любого клиента, располагающего средствами, достаточными для покупки квартиры в Москве. Если же учесть и амбициозные проекты крупных компаний на коттеджном рынке, огромные суммы, выделяемые на постройку объектов инфраструктуры возле будущих и уже существующих поселков, можно утверждать, что при сохранении нынешних ценовых тенденций люди станут все более активно покупать загородные дома для постоянного проживания. Сделаем еще более смелое предположение: вероятно, в не слишком отдаленном будущем мы увидим аналогичное Америке одноэтажное Подмосковье.

Антон Архипов
Руководитель отделения Сретенское департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Образование одноэтажного Подмосковья возможно, но это вопрос не сегодняшнего дня. В настоящее время, если человек хочет улучшить жилищные условия или приехал из региона и ищет квартиру в Москве, он сталкивается с тем, что $250 тыс. это минимум, а реально цифра колеблется от $250 тыс. до $500 тыс. за не самую лучшую, но приличную трех четырехкомнатную квартиру в Москве. У таких людей могут появляться идеи купить в Подмосковье дом площадью около 200 кв. м. Найти предложения в этой ценовой нише несложно, по нынешним меркам это эконом-класс и нижний сегмент бизнес-класса. Такой поселок скорее всего будет расположен дальше 30 км от МКАД (в зависимости от направления). Например, по Новорижскому шоссе недорогие коттеджи находятся не ближе 50 км.

Но, купив такой дом, человек столкнется с множеством проблем, если для него это основное жилье. Дорога до Москвы занимает в несколько раз больше времени, недостаточно развита инфраструктура. Люди, которые покупают дома за такие деньги (хотя мы и называем это эконом-классом), люди состоятельные по московским меркам. Они хотят, чтобы их дети учились в хороших школах, которые пока есть только в столице.

К тому же поблизости от недорогих поселков обычно нет развлекательных и спортивных заведений. Единственное направление, которое обладает развитой инфраструктурой Рублево-Успенское, которому потребовалось более десяти лет, чтобы ее наработать. Сегодня мы видим, как по другим перспективным направлениям (например, по Новорижскому) инфраструктура начинает развиваться. Пройдет еще три пять лет, и оно тоже будет обеспечено всем, что требуется для постоянного проживаниям.

Правда, интерес к коттеджным поселкам как к месту постоянного проживания начинается не с тех, кому не хватает денег на квартиру в Москве, а с тех, кто способен позволить себе купить квартиру хоть за $1 млн, но кого не устраивает жизнь в городе. Объектов для таких покупателей немного, но они есть и пользуются хорошим спросом. Постепенно предложение коттеджей станет охватывать все большие слои населения. До эконом-класса эта волна дойдет не раньше, чем через пять лет.

Разговоры об объединении Москвы и области, заявления президента о развитии малоэтажного строительства все это сыграет свою роль. Сегодня девелоперы, которые хотят построить недорогой поселок рядом с Москвой, сталкиваются с тем, что проблемы с коммуникациями и инфраструктурой делают проект таким дорогим, что реализовать его не получается.

Если же государство часть этих проблем возьмет на себя, то может идти речь о том, что ближайшее Подмосковье будет застраиваться в том числе и недорогими коттеджами и малоквартирными домами. Тогда часть жителей, для которых доступность рабочего места стоит не на первом месте, будут делать выбор в пользу загородного жилья. Но пока у людей нет возможности купить комфортный дом для постоянного проживания в сегменте эконом-класса.

Светлана Кондачкова
Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО МИАН агентство недвижимости:

Загородный дом имеет ряд серьезных преимуществ перед городскими квартирами. Жители коттеджных поселков наряду с существенным увеличением жизненного пространства получают лучшую по сравнению со столичной экологию, избавляются от огромного количества соседей, а также имеют возможность пользоваться приусадебным участком.
Качество объектов загородной недвижимости эконом-класса не уступает городскому жилью. В строительстве коттеджей и таунхаусов сегодня применяются передовые технологии. Строительные и отделочные материалы, а также системы инженерных и коммуникационных сетей соответствуют западным стандартам.

Объекты загородной недвижимости всех классов от эконом-класса до элитного жилья сопоставимы по стоимости с городским жильем. Цена трехкомнатных квартир в домах типовых серий уже идентична стоимости таунхаусов. Так, например, в новом коттеджном поселке Фэмили клаб (Новосходненское шоссе, 12 км от МКАД), минимальная цена контракта на покупку таунхауса составляет $153 тыс., а коттеджа $288 тыс.

Владимир Яхонтов
Заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Цены на жилье в Москве бьют все рекорды. Спрос намного превышает предложение, а стоимость 1 кв. м успешно преодолела психологический рубеж $3 тыс. На этом фоне ситуация на рынке загородного жилья выглядит умиротворенно. Но это только пока. Интерес потребителей к рынку загородной недвижимости неуклонно растет. Рано или поздно этот сегмент рынка догонит своего городского собрата.

Растущий интерес к загородному жилью вполне понятен. В абсолютном выражении стоимость загородного дома будет, конечно, выше, чем цена квартиры. Но в пересчете на площадь ниже.

Наиболее перспективным видом загородной недвижимости является таунхаус. Он превосходит городское жилье по качеству и комфорту проживания. Но, на мой взгляд, таунхаус еще не в полной мере оценен инвесторами. Поэтому прибыль от инвестиционного вложения в данный вид загородной недвижимости выше, чем от вложения в квартиру или коттедж.
Квартирный вопрос для большинства наших сограждан рано или поздно возникает во всей своей сложности. Даже полный комплект любящих бабушек и дедушек просто не в силах обеспечить растущую семью недвижимым наследием социализма, и потому рано или поздно придется покупать новую квартиру.

Дело портят нюансы

Прибавьте к этому разводы, свадьбы, да и просто желание пожить по-человечески, подкрепленное финансовыми возможностями. Прибавили? Тогда перед вами одна дорога в агентство недвижимости. Естественно, вы выберете самое солидное, посоветуетесь со знающими людьми, ведь квартира не колбаса и не картошка, и соответственно, собственного опыта у вас нет.

А у агентства недвижимости, наоборот, этого самого опыта хоть отбавляй. Но, к сожалению, не всегда он направлен на улучшение ваших жилищных условий. Какие подводные камни могут ждать на пути к долгожданной жилплощади?
Самый первый это, конечно же, система опережающего задатка: чтобы иметь возможность забронировать интересующую квартиру и показать серьезность намерений, покупатель вынужден внести определенную сумму. После этого агентство готово рассматривать его как серьезного покупателя. Допустим, что серьезным покупателем вас уже считают, а вот насколько серьезны все остальные участники сделки вам предстоит узнать уже на ходу. И вот тут возникает масса нюансов.

Ни тебе аванса...

Как быть, если продавец повел себя непорядочно? Например, ссылаясь на рост цен, начинает выкручивать вам руки или просто тормозит сделку в надежде, что вы сами откажетесь от нее? Что такое задаток, с точки зрения юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости, расскажет Олег Некрасов:

Действительно, внесение задатка давно стало общепринятой практикой в сделках с недвижимостью. Но! Не нужно путать понятия задаток и аванс.

Задаток, как и аванс, есть денежная сумма, выдаваемая одной из сторон договора другой стороне в счет причитающихся по договору платежей. Но в отличие от аванса в случае неисполнения договора виновная сторона, если таковая имеется, несет убыток на сумму задатка. Причем по закону, если виновна сторона, которая получила задаток, убыток она несет в двойном размере. Поэтому необходимо понимать, что если покупатель, внесший задаток, отказывается от исполнения договора задаток остается у продавца, а в противном случае подлежит возвращению в двойном размере. Регулируются эти отношения всего двумя статьями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таинственный платеж

Казалось бы, все просто и ясно, но в практике сделок по недвижимости в части внесения задатка есть один момент, который я бы назвал правовым нонсенсом. Роль задатка, по сути, одновременно и платежная, и обеспечивающая (т. е. гарантия по исполнению договора). И вот тут-то и возникает вопрос: если это платеж, то по какому договору?
Договора-то по купле-продаже данной конкретной квартиры еще не существует. А без договора переданная сумма и задатком считаться не может. Каким образом агентство оформляет эти отношения? Заключается некое финансовое соглашение, соглашение о внесении задатка или какой-либо предварительный договор. И самое интересное, что по этим документам задаток выдается не в счет оплаты покупки какой-либо недвижимости, а он обеспечивает всего лишь обязательства по заключению будущего договора купли-продажи. И все!

А заключение договора купли-продажи и передача прав на недвижимость во исполнение обязательств по этому договору по закону совершенно разные самостоятельные понятия. То есть за что, получается, вы передали задаток? За заключение договора? Об исполнении обязательств по договору речь-то не идет.

Дальше, например, происходит следующее: задаток передан, и в документе, который у вас на руках, прописано, что к определенному числу должен быть заключен основной договор купли-продажи. И в идеале одна сторона направляет другой так называемую оферту подписанный ею договор с предложением о его заключении. И другая сторона должна либо акцептировать его, то есть поставить свою подпись, либо отказаться от его заключения.

Кто первый скажет а

И если не сделано ни того, ни другого, то это считается уклонением от подписания договора. А закон требует, чтобы на момент подписания договора деньги были уже оплачены. Конечно, все понимают, что это теория, а на практике к моменту подписания договора деньги обычно находятся в банковской ячейке. Однако по тому самому предварительному договору или соглашению о задатке любая из сторон теоретически может направить договор безо всяких денег, и другая сторона, следуя букве закона, обязана его подписать. В противном случае если суд признает, что сторона уклоняется от подписания договора, она обязана будет возмещать убыток в соответствии с вышеупомянутыми статьями Гражданского кодекса. И чаще всего, кто первый подаст в суд, тот и победит.

Вот собственно и ситуация правового нонсенса, создающая почву для разного рода злоупотреблений и махинаций. А как ее использует недобросовестный участник сделки о подобных вариантах можно только догадываться.
Поэтому предложение заключить договор, если вторая сторона пытается все это заволокитить, ссылаясь на проблемы различного рода, должны звучать не в устной форме и быть обращены не к агентству, которое является всего лишь посредником, а непосредственно к продавцу. И обязательно зафиксируйте факт получения продавцом этого предложения документально. В противном случае в роли уклоняющегося, как это ни парадоксально звучит, можете оказаться вы. И, соответственно, потеряете сумму задатка.

Словом, учитывая, что ситуация на рынке недвижимости сейчас, к сожалению, скорее тяготеет к формуле покупатель всегда неправ, будьте вдвойне внимательны и осмотрительны. И лучше всего привлечь к рассмотрению предложенных к подписи документов юриста, чем приобрести вместо долгожданной квартиры головную боль в виде потерянных денег и длительного сутяжничества, к которому, кстати, мошенники будут наверняка подготовлены лучше, чем вы.