Ипотека и недвижимость - Обмен посредством ипотеки</a>

Мэр Москвы выступил с очередной громкой инициативой: передать все леса зеленого пояса Москвы из областного управления в ведение Федерального агентства лесного хозяйства. Министр природных ресурсов страны на удивление быстро среагировал на предложение Юрия Лужкова - Юрий Трутнев уже дал указание своим подчиненным начать проработку вопроса постановки на учет в Минприроде зеленого пояса Москвы. Кроме того, Рослесхоз уже провел спутниковую инспекцию областных лесов и в ближайшее время может обнародовать сумму ущерба, которую государство понесло от массированной вырубки и застройки подмосковных лесных массивов коттеджными поселками.

Свое предложение по перераспределению лесной собственности Юрий Лужков начал с прямых обвинений в адрес руководства Московской области: Мы будем бороться за сохранение лесной зоны вокруг Москвы, хотя и понимаем, что для Московской области это большой бизнес. Московская область распродает эти земли под дачные участки. Суть предложений мэра сводится к постановке на учет в федеральном ведомстве каждого гектара леса вокруг Москвы чтобы они не уничтожались.

Новый пассаж Юрия Лужкова может вновь разогреть тему возможного объединения Москвы и Московской области некоторые аналитики уже связали тему защиты лесов вокруг Москвы с экспансией столичных стройфирм на рынок Подмосковья. Считается, что в вопросах землеотвода бизнесменам проще и дешевле договориться с серьезным федеральным ведомством, чем иметь дело с массой коррумпированных областных инстанций. Впрочем, Росприроднадзор при поддержке столичных властей уже затеял ряд проверок коттеджных поселков в окрестностях города, построенных без согласования с природоохранными структурами и столичными заинтересованными ведомствами, выяснилось, что некоторые из них стоят на землях гослесфонда и построены с явными нарушениями законодательства. В Подмосковье, по версии Росприроднадзора, это Березка, Лукоморье и Бочаров, в Москве Екатерининские Валы и Речник.

Похоже, в лице Минприроды Юрий Лужков нашел союзника: заявление мэра Москвы горячо поддержал министр природных ресурсов России Юрий Трутнев, который высказался так: Предложение мэра Москвы по передаче управления над лесопарковым поясом столицы это работа непростая и требующая от нас значительных усилий, в том числе контрольно-надзорных, которые мы обязаны проводить в тесном контакте с властями как Москвы, так и Московской области. Однако данное предложение, на мой взгляд, является достаточно своевременным и актуальным... Юрий Трутнев также добавил, что вырубка подмосковных лесов и застройка земель гослесфонда вещь недопустимая и самым отрицательным образом влияет на экологическую ситуацию в крупнейшем городе России.

По данным пресс-службы Федерального агентства лесного хозяйства, кроме захвата лесов под застройку в Подмосковье в этом году случилось втрое больше пожаров, чем год назад. В основном пожары идут в лес с сельхозземель, за состояние которых сейчас отвечает администрация Московской области.

В 2005 году Рослесхоз впервые стал посылать для контроля за незаконными рубками не лесника с протоколом, а космический спутник и самолет, сообщил Известиям Роман Шипов, руководитель пресс-офиса Рослесхоза. После сканирования семи регионов, мы выявили ущерб государству на сумму 4,5 млрд рублей. Совсем недавно мы подробно сняли с самолета и Московскую область. Когда расшифровка снимков закончится, всем будет понятно, в каких объемах так называемый подмосковный беспредел происходит в реальности.
Моду на конференции, введенную Владимиром Путиным, подхватили на рынке недвижимости с радостью. И, надо заметить, предложили для таких конференций интересные темы и рамки. Так, обмен через ипотеку относительно новая, но очень популярная тема.

Новая услуга или давно известный способ?

Большинство сделок от 80 до 90 % в Москве и области альтернативные, то есть связанные с обменом жилья. Желая улучшить свои жилищные условия, люди сталкиваются с массой проблем. Старая, давно испытанная схема, обычно предлагаемая риелторами, когда сначала подыскивается покупатель на имеющееся жилье, а потом семья ищет себе новую квартиру, сейчас практически не работает. Дело в том, что создание подобной цепочки обычно занимает не один месяц, и в условиях ажиотажа на рынке цепочка легко распадается, если один из участников поднимает цену на свою квартиру. Неплохой заменой этому способу может стать сделка с привлечением ипотечного кредита. В таком случае новая квартира покупается в кредит, а потом, после продажи старой, кредит гасится. Этот способ подходит далеко не для всех, но риелторы и банки этим летом предлагают несколько новых вариантов обмена через ипотеку.

Например, ломбардное кредитование, когда кредит выдается под залог имеющейся квартиры, а на полученные деньги, практически в свободном режиме, заемщик покупает квартиру на рынке или покупает квартиру тоже по ипотеке, используя деньги как первый взнос. Однако Ирина Радченко, гендиректор компании Лаурел, считает такой вид кредитования очень затратным для потребителя, ведь тогда надо закладывать обе квартиры и платить за их оценку и страховку.

Или еще один способ. Банки и строительные компании готовы рассматривать старую квартиру как первый взнос за новую. В таком случае квартира продается после оформления в собственность новой жилплощади. По словам Алексея Шленова, директора департамента вторичного рынка компании Миэль, в настоящее время есть несколько банков, которые предлагают специальные программы, по которым вы сначала покупаете квартиру в новостройке, а потом продаете старую (для некоторых банков важно, чтобы продажа была осуществлена в конкретный срок, в других банках этот срок не устанавливается). Эта схема хорошо отработана при покупке новостроек, однако у нее есть ряд ограничений, к примеру, в числе собственников не должно быть детей.

Дети как помеха ипотеке

На конференции компании Миэль, посвященной как раз теме обмена жилья с помощью ипотеки, прозвучало несколько весьма болезненных вопросов, до сих пор с трудом решаемых на рынке недвижимости. В частности, это вопрос о том, когда в сделке участвуют люди, продающие квартиру и покупающие новую квартиру с привлечением ипотечного кредита, а их квартиру приобретают тоже по ипотеке. Столкновение интересов разных банков в таких ситуациях (в частности, требование использовать только собственную ячейку, разные требования к оформлению документов) становится реальностью на рынке недвижимости. Директор департамента вторичного рынка Алексей Шленов считает, что в такой ситуации может помочь ипотечный брокер, который знает особенности проведения сделок в конкретных банках и оценит возможности для урегулирования данной ситуации. По большому счету то агентство, которое сопровождает клиента в сделке, должно взять на себя труд по разрешению данной ситуации.

Вопрос о том, каким образом можно воспользоваться при обмене ипотечным кредитом, если один из владельцев квартиры малолетний ребенок, для многих москвичей становится патовым. Однако Алексей Шленов сообщил, что сейчас появились программы некоторых банков, которые рассматривают возможность получения в качестве обеспечения залоговых мер квартиры, где одним из собственников может быть несовершеннолетний ребенок.

При дополнительной консультации представитель компании Миэль сообщил, что названия банков, которые готовы кредитовать жилье, где ребенок остается собственником, составляют коммерческую тайну. Однако возможность такой сделки в первую очередь лимитируется не банком, а опекунским

советом. Прежде чем идти в банк за подобным кредитом, надо запросить опекунский совет о возможности подобной сделки, предварительно оценив стоимость имеющейся квартиры, примерную цену желаемой жилплощади, а также размер кредита плюс затраты по сделке. Опекунский совет требует, чтобы доля ребенка была хотя бы немного больше, чем в предыдущей квартире, и не меньше по стоимости, а также внимательно изучает вопрос, что произойдет, если родители не смогут выплатить кредит не будут ли в этом случае ущемлены имущественные права ребенка. В случае если все ответы их устроят, и опекунский совет даст положительное письменное предварительное разрешение, семья может уже обращаться в банк.

По словам Ирины Радченко, в программах федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которое рефинансирует АИЖК, как раз возможен обмен жилья, где ребенок собственник, с помощью ипотеки. По этой программе работают банки, список которых можно найти в Интернете, на специализированном сайте.

Примерно по такой же схеме можно осуществить обмен одной большой квартиры на две поменьше, даже если ежемесячная зарплата не столь высока одна из квартир может быть куплена с привлечением ипотечного кредита.

Региональная реальность

Цены в регионах ниже, а значит возможности использования кредитования куда шире. По информации Ирины Радченко, 80 % взятых ипотечных кредитов в регионах используется именно при обмене и улучшении жилищных условий, в то время как в Москве 90 % ипотечных кредитов используется на приобретение первой квартиры. Чаще всего в регионах покупатели берут потребительский кредит, используя его как ипотечный. В Сбербанке или ВТБ можно взять до 25 тысяч долларов без залога, что зачастую хватает даже на отдельную однокомнатную квартиру или дополнительную комнату. Для Москвы и даже Подмосковья этот вариант уже не подходит.