Ипотека и недвижимость - Срочная продажа квартиры

Недавно российские законодатели приняли решение о продлении сроков бесплатной приватизации до 2010 года. Граждане получили возможность без спешки оформить квартиры в собственность. Правда, тянуть с этим процессом все равно не стоит. Юрист М2 рассказывает о том, как быстрее приватизировать квартиру и в каких случаях выгоднее ее деприватизировать.

Приватизировать жилье вправе граждане РФ, которые занимают квартиры, находящиеся в государственном или муниципальном фонде. Бесплатная передача жилплощади в собственность осуществляется с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Квартира передается в общую собственность либо в собственность одного из членов семьи.

Приватизация оформляется договором, при этом данный документ не требуется заверять нотариально. В него обязательно включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования квартирой и проживающие совместно с лицами, которым она передается в собственность, а также несовершеннолетние, проживающие отдельно, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Непредвиденные обстоятельства

Не подлежит приватизациижилье, находящееся в аварийном состоянии; площади в общежитиях, домах закрытых военных городков и служебные помещения. Исключение составляет жилищный фонд совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и расположенный в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Квартиры в доме памятнике истории и культуры оформлять в собственность не запрещается, но граждане, приватизировавшие такое жилье, обязаны соблюдать законодательство об охране подобных зданий. Для этого в договоре передачи квартиры указываются особые условия.

В соответствии с законом о приватизации каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Воспользоваться этим правом разрешается только один раз. Вы ранее уже приватизировали жилое помещение? По закону сделать это еще раз не удастся.

Исключением являются только несовершеннолетние граждане. Даже если они стали собственниками занимаемой квартиры в порядке приватизации, то все равно сохраняют право однократно приватизировать жилье после достижения совершеннолетнего возраста. Проще говоря, после 18 лет гражданин имеет право на приватизацию жилого помещения независимо от того, участвовал ли он в ней ранее (например, с родителями).

Иногда случается так, что гражданин умирает до того, как становится полноправным собственником помещения. Если он подал заявление о приватизации жилья, но не успел оформить договор передачи помещения в его собственность или зарегистрировать этот договор, это не основание отказать наследникам в удовлетворении требований (но только в том случае, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию и не отозвал свое заявление). При возникновении спора по поводу наследования вопрос решается в судебном порядке.

Приватизация наоборот

Следует отличать от отказа в приватизации такое понятие, как расприватизация (деприватизация). Другими словами, это расторжение договора приватизации. Согласно ст. 20 закона О введении в действие Жилищного кодекса РФ, малоимущие граждане, приватизировавшие квартиры, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, могут передать принадлежащие им на праве собственности помещения в государственную или муниципальную собственность.

Соответствующие органы обязаны принять квартиры и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими там. Жилое помещение возьмут обратно только при условии, что оно свободно от обязательств. Так, например, если приватизированная квартира является предметом ипотеки, до тех пор, пока кредит не погашен полностью, вернуть ее государству не получится.

По каким причинам граждане стремятся вернуть квартире бывший статус? В частности, из-за налога на имущество физических лиц, который необходимо ежегодно уплачивать собственникам жилых помещений (с нанимателей он не взимается). Конкретный размер налога устанавливают представительные органы на местах. Сейчас ставка налога колеблется от 0,1 до 2% и зависит от стоимости имущества. Кроме того, для собственника квартиры размер коммунальных платежей немного выше, чем для нанимателя.

Договор без действия

Надо иметь в виду, что расприватизация жилья и признание договора приватизации недействительным разные случаи. Договор приватизации признается недействительным, когда он заключен с нарушением требований законодательства. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания его таковым.

Если договор приватизации признан недействительным, квартира снова переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник опять становится нанимателем. Если это жилье впоследствии, например, продано или обменено, то все участники сделок, заключенных после приватизации квартиры, возвращаются в исходное положение.
Поэтому при покупке или мене квартиры надо очень внимательно исследовать документы на предлагаемый объект: когда он был приватизирован, не нарушены ли права несовершеннолетних или недееспособных при приватизации и т. п. Стоит проверить все обстоятельства и убедиться, что относительно покупаемой квартиры ранее не совершались сделки, которые могут быть признаны недействительными.

Хая Плещицкая
Руководитель юридического департамента ЗАО МИАН агентство недвижимости:
В случае приватизации квартиры гражданин получает жилое помещение в собственность, что позволяет ему свободно владеть, пользоваться и распоряжаться указанным имуществом. При деприватизации человек становится нанимателем, и у него, соответственно, отсутствует тот объем прав в отношении квартиры, который имеется у собственника.

Практика показывает, что вопрос о приватизации либо деприватизации чаще всего возникает при освобождении жилых домов вследствие признания их аварийными, при изъятии земельных участков и т. п. В таких случаях собственникам предоставляется денежная компенсация в размере рыночной стоимости квартиры или иное равноценное жилое помещение.

В столице жилье выделяется нанимателям, исходя из норм предоставления по Москве в зависимости от ситуации. Решение о том, когда приватизировать или деприватизировать квартиру, принимает только после правильной оценки ситуации сам жилец, учитывая конкретные обстоятельства.
Зачастую единственным способом быстро получить крупную сумму денег, не занимая средств, является продажа имеющейся недвижимости. Деньги бывают нужны и для улучшения жилищных условий, и для обучения детей, и для переезда И далеко не всегда имеется возможность ждать, пока на выставленную квартиру найдется покупатель, а ожидание может затянуться на несколько месяцев. В ряде случаев деньги нужны срочно. А убедить покупателя быстрее принять решение о покупке достаточно сложная задача.

Для того, чтобы ускорить проведение сделки необходимо собрать полный пакет документов на квартиру. Кроме того, минимальный срок оформления сделки в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество составляет две недели. Но в это только срок на оформление сделки, а для этого уже должен быть найден покупатель, готовый выплатить оговоренную сумму за квартиру. Далее средства за жилье кладут в банковскую ячейку до подписания договора купли-продажи, а получить их можно после оформления документов в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

Таким образом, для самостоятельной продажи квартиры необходимо пройти множество инстанций при оформлении бумаг, найти покупателя, дождаться окончания оформления сделки. В итоге получается, что в лучшем случае на продажу уйдет не менее месяца. Но ведь бывает, что продавать надо буквально сегодня, и ждать несколько месяцев нет возможности Что же делать, если деньги нужны срочно?

Специально для таких случаев существует услуга под названием срочный выкуп, которую предоставляет Корпорация ИНКОМ-Недвижимость.

Если деньги нужны сейчас, ИНКОМ предоставляет услугу срочный выкуп. В этом случае цена жилого помещения составит не менее 90-95% от ее рыночной стоимости. Проверку, оформление и ускорение операции агентство берет на себя. Преимущества такого метода: скорость и стопроцентная гарантия продажи. Срочный выкуп, как правило, занимает всего две недели как раз срок оформления бумаг в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правда, чтобы уложиться в это время, необходимо соблюсти одно важное условие: на руках у владельца квартиры должен быть полный пакет документов. Но если он собран частично или не собран вообще, Корпорация ИНКОМ-Недвижимость может взять его подготовку на себя. Этот процесс обычно занимает от одного до десяти дней. Соответственно день получения денег за продаваемое жилье отодвигается на этот срок.

Срочный выкуп очень часто используется и при альтернативных сделках, когда люди стремясь улучшить свои жилищные условия, продают свою квартиру, чтобы затем приобрести другую. Такую операцию можно провести и самостоятельно (как обычный обмен с доплатой), но есть один существенный нюанс. В столице жилье дорожает очень быстро, особенно, если речь идет об 1-комнатных квартирах эконом-класса. И пока человек ищет подходящий вариант, собирает все необходимые документы и оформляет сделку, цена на желаемое жилье может оказаться значительно выше той, на которую он изначально рассчитывал.

Таким образом, есть смысл обратиться за помощью в агентство недвижимости, способное организовать и провести обмен через куплю-продажу - то есть, быстро подыскать новое жилье, за свой счет выкупить его, чтобы клиент получил желаемую жилплощадь. Такая схема гарантирует, что человек не пострадает от роста цен на недвижимость. Выгоды альтернативной сделки в сравнении с прямым обменом очевидны. Во-первых, она проходит быстрее. Во-вторых, при альтернативе предоставляется более широкий выбор - квартир, выставленных на продажу, несравнимо больше, нежели тех, владельцы которых планируют прямой обмен. Роль агентства в такой операции трудно переоценить. Так, риэлторы Корпорации ИНКОМ-Недвижимостьнаходят покупателя на вашу жилплощадь и подбирают варианты для обмена, берут на себя все заботы по проведению сделки. Кроме того, сотрудники компании сами собирают и проверяют все документы. В сущности, экономится не только время, но и нервы: после звонка в агентство клиенту останется только выбрать подходящий вариант из множества предложенных.

Порядок оформления бумаг при обмене с доплатой такой же, как и при купле-продаже. На всю операцию в среднем уходит несколько дней, однако часть стоимости квартиры ее владелец в случае необходимости может получить в качестве аванса. Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка. Заключается трехсторонний договор, по которому продавец альтернативы получает доступ к ячейкам после регистрации документов. Теперь участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи. Оформленные соглашения одновременно сдаются на регистрацию. Получив зарегистрированные документы на руки, продавец альтернативной квартиры отправляется за деньгами в банк. Затем жилье переходит новому собственнику по акту приема-передачи, после чего купленное жилое помещение освобождают для нового собственника.

Срочная продажа квартиры – подводные камни