Ипотека и недвижимость - Власти перебираются на природу

Столичные девелоперы нашли новый способ получения дешевых кредитов, рефинансируя затраты на уже построенные объекты. До сих пор эта практика в Москве широко не применялась: чтобы привлечь деньги под новый проект, девелоперы стремились любыми способами продать построенное ранее здание или взять кредит в российских банках. Сейчас, с приходом таких крупных западных финансовых структур, как Eurohypo, которая предлагает рефинансировать затраты девелопера всего под 5-7% годовых, строители получат возможность серьезно сэкономить и получить свободные оборотные средства. Кроме того, западные кредитные организации и фонды низкими процентами по кредитам могут потеснить с этого рынка российские банки.

Реформа кредитования

Сегодня рефинансирование под свои объекты смогли привлечь только несколько крупных столичных компаний. Одним из первых был фонд Fleming Family Partners, который в 2003 году приобрел офисное здание на Гоголевском бульваре, 11 у швейцарского банка CSFB, а в следующем году взял кредит в $23 млн под залог этого здания у Hypo Real Estate Bank. В прошлом году Eurohypo рефинансировал кредит в $130 млн, который Capital Partners и Lone Star Ventures брали на строительство логистического парка Пушкино. И, наконец, последняя крупнейшая сделка - банк Eurohypo договорился о рефинансировании затрат на строительство бизнес-центра Капитал плаза на улице Лесной, также на сумму $130 млн.

Эта сделка на данный момент является крупнейшей по финансированию офисной недвижимости в России.

Эксперты считают, что в связи с улучшением экономической ситуации в стране и увеличением прозрачности рынка в Москву в скором времени придут крупные западные финансовые организации, которые под небольшой процент будут готовы массово рефинансировать затраты на строительство коммерческой недвижимости. Сейчас, по оценкам ряда экспертов, рефинансировано не более 10% офисной недвижимости класса А, но уже через несколько лет этот показатель может увеличиться сразу в несколько раз.

Системные преимущества

В отличие от России, рефинансирование объектов коммерческой недвижимости уже достаточно давно применяется на развитых рынках. Главными преимуществами рефинансирования является возможность погасить кредит, полученный на строительство (если он привлекался, то, как правило, он дороже того, который можно взять под уже действующий объект), и высвободить часть собственного капитала, инвестированного в строительство объекта.

Как это устроено

В самом простом варианте схема выглядит так: например, стоимость строительства объекта потенциально составляет $50 млн, однако после его ввода в эксплуатацию капитализированная стоимость здания возрастает до $75 млн. В такой ситуации первый, необеспеченный, кредит (при проектном финансировании) будет предоставлен банком в объеме не более $35 млн, а второй кредит - уже под гарантии недвижимости - может достигать $50 млн. Из этой суммы погашается первый долг в $35 млн, а после его выплаты и выплаты начисленных процентов средства, привлеченные по обеспеченному кредиту, девелопер может направить на реализацию новых проектов.

Для крупных финансовых институтов предоставление такого кредита оправдывается стабильным арендным доходом, который приносит тот или иной объект недвижимости. Значительная разница в процентах при проектном финансировании на стадии строительства и при рефинансировании уже построенного объекта недвижимости под залог права собственности объясняется снижением рисков для банка,- отмечает руководитель проектной группы отдела консультационных услуг Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Евгений Попов. В случае рефинансирования проекта объем кредитования больше, а стоимость заемных средств существенно ниже,- добавляет старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Евгений Борисов.

Первоначально такую услугу предоставляли российские банки, в частности, те, которые осуществляли проектное финансирование под достаточно высокий процент - 10-15% годовых. Сейчас наряду с отечественными игроками на рынке появились и начали активно работать западные банки, такие как Eurohypo, Raiffeisen Bank, Hansa Bank, Международный московский банк и Hypo Real Estate Bank. Западные банки пока практически не предоставляют проектное финансирование, поэтому девелоперу приходится обращаться в российский банк для привлечения строительного кредита, но после получения свидетельствао собственности и сдачи площадей в аренду они готовы рефинансировать на более выгодных условиях,- говорит заместитель директора инвестиционного департамента Colliers International Азамат Кумыков.

Другим неоспоримым преимуществом западных банков перед российскими при рефинансировании проектов недвижимости является то, что такой кредит предоставляется из расчета срока погашения в 15-17 лет.

Опасности рефинансирования

Несмотря на очевидные преимущества работы с системой рефинансирования, есть и ряд подводных камней, которые немного портят общую картину.

Так, по словам исполнительного директора УК Blackwood Фонды недвижимости Артема Цогоева, не все российские банки готовы кредитовать девелопера, который воспользовался услугами рефинансирования.

Дело в том, что Сбербанк, например, в таких случаях не дает девелоперу кредит в течение двух лет, так как отсутствует достаточное обеспечение кредита. Аналогичным образом могут поступать и другие крупные банки, кредитующие девелоперские проекты в секторе коммерческой недвижимости,- говорит Цогоев.

Западные банки (Eurohypo), которые предоставляют деньги по этой схеме, пока не кредитуют девелоперские проекты на начальной стадии, только на стадии завершения стройки. В случае если девелопер реализует только один проект и не планирует реализовывать другие проекты в течение следующих трех лет, эта схема для него подходит, но если девелопер крупный и портфель его инвестиционных проектов большой, то реализация этой схемы проблематична,- резюмирует Цогоев.
В одном из самых живописных мест ближнего Подмосковья Мякининской пойме заканчивается возведение правительственного центра Московской области. Когда это масштабное строительство будет закончено, ближайший сосед столицы не просто получит грандиозный комплекс, в котором сможет разместить все свои управленческие структуры, но и обзаведется знаковым архитектурным сооружением, достойным стать визитной карточкой одного из крупнейших субъектов Российской Федерации.

Единый правительственный комплекс в пойме власть решила построить еще четыре года назад. 13 марта 2002 года губернатор Борис Громов подписал постановление о создании административно-общественного центра Подмосковья. И это желание объяснялось не одними только градостроительными амбициями области, но насущной необходимостью. Ведь сейчас ее административные учреждения расположены в Москве, причем разбросаны по совершенно разным районам (к примеру, Министерство финансов обитает у станции метро Аэропорт, а Министерство культуры в Кузьминках), что затрудняет их слаженное функционирование, а главное, значительно удорожает содержание.

За право стать столицей Подмосковья боролись многие областные города и Подольск, и Коломна, и Мытищи, и Щелково. В этом состязании равных победил Красногорск, в пользу которого сыграли близость расположения к Москве и наличие выигрышных в градостроительном плане набережных. В начале XXI века Подмосковье решило возродить древнюю архитектурную традицию обращать к реке свои главные объекты, так что Москва-река, чьи берега в XX столетии были застроены заводами и фабриками, сегодня готовится ко второму рождению.

Мякининская пойма идеальный вариант для размещения нового комплекса не только из-за своих прекрасных ландшафтных данных. Она расположена прямо за МКАД, но при этом уже является территорией области, так что добраться до правительственного областного центра можно будет, минуя автомобильные пробки столицы. Появится в пойме в ближайшие годы и собственная станция метро: ее совместными усилиями построят Москва, область и частный инвестор компания Крокус-сити, чей мегамолл расположен здесь же. Мякининская будет частью новой ветки метрополитена, соединяющей с центром районы Строгино и Митино.

Проект Сити Подмосковья был разработан в ЗАО Курортпроект. В течение ближайшего десятилетия в Мякининской пойме должны быть построены сразу несколько объектов: административно-общественный центр (АОЦ), бизнес-центр, яхт-клуб, Дом правосудия и вместительный паркинг. Крупный, но пластичный объем АОЦ общей площадью 76 тыс. кв. м будет введен в эксплуатацию первым осенью нынешнего года. По словам одного из авторов проекта, известного московского архитектора Михаила Хазанова, облик комплекса правительства Подмосковья целиком определило его месторасположение. Лиричное архитектурное решение продиктовано живописной природой, в этом проекте мы отдали предпочтение пластике, а не геометрии, говорит он. В сторону МКАД АОЦ обращен строгим, представительским фасадом, оформленным монументальными порталами, а на реку раскрывается огромным атриумом, придающим зданию форму амфитеатра. В стилобатной части комплекса расположен вместительный зал собраний, чья кровля представляет собой зеленую террасу, с которой открывается вид на парк и реку, а задник сцены огромный наклонный витраж, обрамляющий вид на воду. Тема атриума обыграна и в общей планировке ансамбля: в пространстве между АОЦ и МКАД планируется разбить регулярный сквер, а прибрежную линию решить в виде ландшафтного парка с изогнутыми аллеями, холмами и зеленым амфитеатром, раскрытым в бухту с причалом. Роль высотной доминанты правительственно-делового комплекса будет играть башня бизнес-центра, состоящая из двух цилиндров, на разных уровнях соединенных перемычками высотой в несколько этажей.

Завершить формирование нового лица Мякининской поймы архитекторы намерены соединением берегов Москвы-реки эффектным пешеходным мостом, а набережную благоустроить таким образом, чтобы отдельные части ансамбля (от правительственного центра до яхт-клуба) были связаны единой комфортной пешеходной зоной. Появится здесь и свой знаковый культурный объект: перед началом строительных работ на территории Мякининской поймы археологи обнаружили остатки крупного древнего поселения, и Институт археологии РАН уже предложил создать здесь археологический музей под открытым небом.

Действительно ли подмосковный Сити сможет со временем аккумулировать в себе политико-экономическую активность региона, покажет время. Но в том, что он не будет пустовать, можно не сомневаться. Выгодное месторасположение, грамотная планировочная структура и эффектное архитектурное решение качества, которые делают этот проект беспроигрышным.