Ипотека и недвижимость - Город намерен отобрать несколько площадок у застройщиков

Как стало известно Бизнесу, в интересах главы Базового элемента Олега Дерипаски начата скупка акций еще одного крупного столичного строительного актива- компании Москапстрой (МКС). Сейчас предприниматель консолидировал около 5% акий МКС.

Владелец компании Базовый элемент Олег Дерипаска продолжает выстраивать в Москве интегрированный строительный холдинг. Около года назад им была куплена мощная строительная компания Главмосстрой, которую он пообещал вывести в лидеры по объемам строительства. Сейчас ГМС готовится к IPO, а часть его акций начинает торговаться на РТС.

Кроме того, в Москве начала активно работать близкая к Базэлу компания Бэл-девелопмент, специализирующаяся на гостиничном бизнесе.

Сейчас она развивает сразу четыре проекта, один из которых находится на Тверской.

Чтобы усовершенствовать работу своих структур, Олег Дерипаска решил обзавестись еще одним ценным активом в стройкомплексе столицы - компанией Москапстрой. Эта структура является крупнейшей инжиниринговой компанией Москвы, которая занимается разработкой городских заказов и строительных программ. Скупать ее акции он начал постепенно, по примеру покупки братьями Гуцериевыми Моспромстроя. Генеральный директор Москапстроя Леонид Моносов одобрил продажу небольшого пакета акций компании Базовый элемент Олега Дерипаски. Пока речь идет о незначительном пакете до 5%, и будет ли дальше Базэл скупать акции, пока неизвестно,- сообщил Бизнесу высокопоставленный чиновник в столичном стройкомплексе.

Эту же информацию подтвердили несколько участников рынка, знакомых с ситуацией, в том числе в самом Базэле.

Однако в пресс-службе Базэла официально заявили, что компания не ведет переговоров о покупке Москапстроя.

ВМКС от комментариев отказались.

За какой период произойдет дальнейшая скупка акций Москапстроя, участники рынка предположить не смогли. При этом большинство экспертов считают, что Дерипаска вряд ли остановится на 5%.

Покупка понятна - это крупнейшая инжиниринговая компания Москвы. Более того, при выручке в $71 млн чистая прибыль в $23 млн очень хороший показатель,который говорит о высокой эффективности компании,- рассуждает первый вице-президент компании Система-Галс Азарий Лапидус.

Он также добавил, что в Москапстрое главный актив - это персонал и административный ресурс, за счет чего, в том числе, можно добиться увеличения скорости прохождения согласований на строительство.

Компания выступает связующим звеном между бюджетом и строителями. Все, что объединяет МКС,- это понимание позиции строительного хозяйства Москвы, его ближайшего будущего, информация о торгах и конкурсах и т. д. Это значит держать руку на пульсе всего строительного хозяйства Москвы,- констатирует член совета директоров ОАО Мосстройпластмасс Геннадий Благов.

По мнению экспертов, сейчас Олег Дерипаска пытается построить вертикально интегрированный холдинг, и покупка Москапстроя станет еще одним шагом к этому. В том числе приобретение МКС- это контроль над многими строительными площадками Москвы.

Оценить Москапстрой оказалось не так просто. Большинство экспертов ссылались на то, что у компании нет активов, а оценивать человеческий ресурс - дело неблагодарное.

Однако, исходя из чистой прибыли компании, стоимость Москапстроя варьируется от $100 млн до $200 млн. Бизнес компании сверхрентабельный, а затраты очень небольшие - фактически только выплата зарплаты. При чистых активах в $93 млн стоимость компании можно оценить на этом же уровне - в $100 млн,- резюмировал аналитик компании Тройка Диалог Михаил Ганелин.

ОАО МОСКАПСТРОЙ, созданное в 1967 году, сегодня выступает крупнейшей инжиниринговой компанией в стране. Через МКС проходит большинство городских заказов, строительных проектов и программ. При участии компании построены такие объекты, как Центр международной торговли на Краснопресненской набережной, гостиницы Пульманирис и Балчуг-Кемпински, универмаг Петровский пассаж, ледовый дворец в Санкт-Петербурге, здания посольств и другие. В Москапстрой входит более 25 дочерних предприятий, специализирующихся на строительстве жилых домов, объектов спорта, торговли, инженерных коммуникаций, уникальных сооружений и т. д.

По данным Интерфакс-СПАРК, более 57% акций Москапстроя сегодня распылены между физическими лицами, 12,7% принадлежит ЗАО Инстройсервис, оставшиеся акции - другим юридическим лицам. Доход от своей деятельности в 2005 году у Москапстроя составил приблизительно $23 млн. Он формируется за счет получения процента (2-2,5%) от функции заказчика.
Крупнейшие столичные застройщики могут лишиться нескольких строительных площадок в столице. Ряд общежитий, которые находятся на балансе ОАО Мосинжстрой и ОАО Главмосстрой, планируется вынести на торги под размещение гостиниц. Такое решение было принято столичными властями в связи с истечением сроков выполнения инвесторами обязательств по расселению этих объектов.

Ряд зданий на окраинах Москвы, которые использовались как общежития и принадлежали Главмосстрою и Мосинжстрою, решено выставить на торги для создания на их месте гостиниц. Как стало известно из сообщения Интерфакс-Недвижимость, соответствующее постановление подписал мэр Москвы Юрий Лужков. В документе говорится, что в этот перечень входит 27 объектов: 12 в Юго-Западном административном округе, один - в Юго-Восточном, два- в Восточном, четыре- в Южном, пять - в Северо-Западном и три - в Западном административном округе.

Сами общежития перешли на баланс компаний еще в 1999 году, когда вышло постановление о реконструкции 31 здания площадью 125 тыс. кв. м. В документе говорилось о переоборудовании общежитий во всех округах, кроме Центрального, Северного и Зеленоградского, под жилые дома. Жителей общежитий планировалось переселить волновым способом в новые дома. За это и должны были взяться Главмосстрой и Мосинжстрой, после чего Мосинжстрой получил бы в новых домах не менее 60% жилой площади, а Главмосстрой - 65%. На остальную площадь должны были переселиться семьи из сносимых общежитий.

Однако, по мнению экспертов, переселение общежитий и даже строительство новых домов не принесло бы компаниям достойной прибыли. Расчеты показали, что проект нерентабельный, и его реализация была заморожена на ранней стадии,- сообщил один из чиновников. В результате Главмосстрой даже не оформлял инвестиционный контракт с городом, а Мосинжстрой, подписав документы, не выполнил их условий. Доходные параметры этого проекта для инвесторов находятся либо на грани окупаемости, либо дают незначительную прибыль. Для того чтобы проекты были окупаемы, на месте сносимых общежитий должны быть построены современные высотные здания,что, естественно, не всегда возможно. Кроме того, компенсация стартовых домов не учитывает рост стоимости жилья и произведена по заниженным ставкам,- говорит ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев. В Главмосстрое от комментариев отказались, сообщив, что, вероятно, это дела старой команды.

С Мосинжстроем связаться не удалось.

В итоге с истечением срока постановления и невыполнением обязательств городские власти решили выставить эти объекты на торги для переоборудования под гостиницы.

Правда, и в этом случае игроки рынка сомневаются в том, что они заинтересуют инвесторов.

Ряд экспертов считают даже, что Мосинжстрою и Главмосстрою, может быть, стоит побороться за эти площадки, переиграв с городом сценарий их расселения. Компании потеряли в первую очередь перспективные земельные участки. К второстепенным потерям можно отнести потери инфраструктуры, т. е. недвижимость для размещения своих иногородних сотрудников,- говорит руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов.