Ипотека и недвижимость - Дисбаланс на загородном рынке

Чтобы сделать ипотеку доступной для населения, необходимо снизить инфляцию до 5% в год, считает президент Владимир Путин. Если верить прогнозу Минэкономразвития, на заданный ориентир можно выйти уже в 2008-2009 годах. Примерно на такие же сроки рассчитывает и Ассоциация российских банков, прогнозируя, что через два-три года процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся до 7-8%. Эксперты сомневаются в реальности обоих прогнозов.

Если нам удастся добиться уровня инфляции примерно в 4-6%, то ипотечные кредиты, которые можно будет брать на длительный срок под достаточно скромную зарплату, будут доступны для миллионов людей,- пообещал президент.

Согласно прогнозам МЭРТ, уже в следующем году уровень инфляции снизится до 6,5-8%, в 2008-м - до 4,5-6%, а к 2009му - до 4-5,5%. Банки также рассчитывают, что к этому времени ставки по ипотечным кредитам снизятся до 7-8%.

Однако эксперты сомневаются в выполнении столь амбициозных планов в краткосрочной перспективе. В первую очередь это невозможно из-за высокого уровня инфляции. Достижение показателя в 5% маловероятно,- говорит эксперт Центра развития Оксана Осипова.- Вклад в инфляцию монополистов составляет 3%, и он вряд ли уменьшится, 2% на остальное - это слишком жесткая задача для правительства. Реальный показатель инфляции к 2009 году - 6-7%,- прогнозирует Оксана Осипова.

Если даже предположить, что через несколько лет инфляция все же снизится до 5%, то бум ипотечного кредитования вряд ли произойдет. Дело в том, что жилье дорожает по своим законам: рост цен связан прежде всего с сокращением объемов предложения, а также со стоимостью материалов, которые практически не учитывает Росстат, рассчитывая инфляцию. Инфляция в прошлом году составила 11%, тогда как цена за квадратный метр в Москве за 2006 год увеличилась уже в два раза,- говорит руководитель группы отдела ипотечного кредитования компании Пересвет-недвижимость Светлана Пугачева.

Некоторые эксперты полагают, что этот процесс ускорится, когда Россия присоединится к ВТО, поскольку приход западных банков, имеющих возможность выдавать кредиты на длительный срок под низкие проценты, неизбежен. Несмотря на существующие сегодня договоренности с США, через три-четыре года после присоединения России к ВТО западные банки все равно окажутся на нашем рынке, и тогда российские банки вынуждены будут понизить ставки по кредитам,- прогнозирует заместитель гендиректора ООО Финэкспертиза Агван Микаелян.

Однако в этом случае банки повысят другие тарифы, связанные с выдачей ипотечных кредитов. Банкам невыгодно будет размещать средства и закладные под 5-7% годовых.

Скорее всего, банки будут сохранять рентабельность за счет введения комиссионных за выдачу кредита, рассмотрения заявок, за введение ссудного счета и т. д.,- говорит вице-президент Европейского трастового банка Владимир Талавер.
Сентябрь месяц оживления рынка после традиционного летнего затишья. Не в последнюю очередь это утверждение относится и к загородному жилью: первый осенний месяц характеризуется, как правило, как появлением домов на вторичном рынке, так и увеличением продаж в новых коттеджных поселках. Однако, к сожалению, далеко не во всех сегментах рынка спрос находится в гармонии с предложением.

Что касается бизнес-класса тут ситуация относительно спокойная: это наиболее сбалансированный на сегодняшний день сегмент рынка. Впрочем о равновесии не приходится говорить и здесь слишком явным выглядит перенасыщение сегмента: по разным оценкам, доля бизнес-класса в общем объеме предложения составляет от 65 % до 70 %. Эта ситуация связана с тем, что такие поселки позволяют получить достаточно высокие прибыли при относительно небольших денежных затратах, в отличие от элитных, где существуют более высокие требования к природно-видовым характеристикам земельного участка, к качеству строительства и строительных материалов, архитектурному проекту, объясняет руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая. Таким образом, как отмечает начальник отдела проектов компании Терра-недвижимость Надежда Гребенникова, в бизнес- и элитном классе рентабельность поселка может достигать 400 % при продаже домов под отделку. Доля же элитных поселков на сегодняшний день находится, по данным аналитиков Blackwood, на уровне 21 % от общего объема предложения.

Причем, что немаловажно, если при строительстве элитных загородных комплексов четкая ориентация девелоперов на потребителя не оставляет сомнений, то поселки бизнес-класса зачастую возводятся на непривлекательных с точки зрения транспортной доступности, инфраструктуры и окружения участках. Что уж говорить об эконом-поселках здесь застройщики, как правило, крайне редко прислушиваются к пожеланиям покупателей. И такую антиориентацию на клиента вполне оправдывает рынок: и дома в эконом-поселках, и таунхаусы, спрос на которые, к слову, за прошедший год повысился вдвое, и жилье в организованных недорогих дачных поселках раскупается быстро, несмотря на недочеты в проектировании домов, отсутствие инфраструктуры или неприглядный ландшафт. Так, средний срок реализации коттеджей в эконом-поселках составляет чуть больше года; 132 таунхауса в одном из подмосковных поселков были проданы всего за 9 месяцев.

Как рассказывает Надежда Гребенникова, непрекращающийся рост спроса на недорогие поселки легко объясним, и тому можно назвать несколько причин. Первой из них является стабильность макроэкономических показателей, на которую вообще любят ссылаться участники рынка, комментируя высокий спрос. Благосостояние и покупательская способность граждан повышаются. Люди хотят не только улучшать уровень жизни, но и выгодно вкладывать накопленные средства, объясняет Гребенникова растущую популярность эконом-поселков. Соответственно, растут и требования к жилью. Поселков строится много, но далеко не все могут похвастаться хотя бы приемлемым качеством строительных работ. Это несоответствие предложения ожиданиям покупателей и рождает избыточный спрос. В качестве очередной причины столь существенного дефицита доступных коттеджей эксперт называет поведение опытных девелоперов, которые, располагая необходимыми средствами, пока не рвутся уходить из дорогих сегментов.

С Гребенниковой соглашается и Мария Литинецкая: по ее словам, доля эконом-поселков составляет всего лишь 10 % от общего объема предложения. Это обусловлено тем, что строительство поселков экономкласса недостаточно привлекательно для застройщиков из-за относительно высокой стоимости земельных участков и ценовых ограничений по стоимости коттеджей, отмечает эксперт. Ряд других причин такого дисбаланса приводит совладелец компании Farm House Андрей Курбатов: Экономкласс действительно испытывает существенный дефицит. Это связано, во-первых, с высокими темпами роста цен на землю, во-вторых, с дороговизной подведения коммуникаций, которая приводит к тому, что проект, изначально задуманный как эконом, по конечной себестоимости и, соответственно, рыночной стоимости приближается к бизнес-классу.

Таким образом, ситуация для тех, кто намерен в ближайшее время обзавестись относительно недорогим загородным домом, выглядит не слишком радужно. Несмотря на то что в Подмосковье на всех направлениях пока еще существует достаточное, для того чтобы говорить о перспективности развития загородного рынка, количество свободных земельных участков, а также на то, что высокий спрос, безусловно, приведет к появлению все новых предложений от инвесторов и застройщиков, выбор доступных коттеджей остается незначительным. Главная причина, спорить с которой вряд ли получится, заключается в том, что в строительстве таких домов заинтересованы потребители, но не девелоперы.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья