Ипотека и недвижимость - Не дай в обиду свой гараж

На рынке недвижимости появилось несколько лет назад следующее явление: покупка элитных квартир в кредит. Явление на первый взгляд довольно странное, однако при этом весьма востребованное Почему?

Плюсы: выгода очевидна

Причины, по которым берется кредит на покупку элитного и типового жилья, как правило, разные. Если, покупая типовое жилье, человек берет кредит потому, что не располагает необходимым количеством средств, то покупать элитную квартиру по ипотеке выгодно. Дело в том, что большинство людей, способных выложить за квартиру больше $500 тыс., имеют свой бизнес и не имеют как таковой заработной платы, поэтому деньги они берут из оборота своей компании, что не всегда бывает удобно. Заем денег в банке для человека, имеющего свой бизнес, может быть гораздо выгоднее, чем изъятие необходимой суммы из оборота, утверждает Кайдо Каарма, директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Предположим, для покупки элитной квартиры необходимо $2,5 млн. Рентабельность бизнеса клиента может составлять 20-30% годовых именно столько он потеряет, если воспользуется оборотными средствами. В то время как, к примеру, кредитный процент в Сбербанке для наших клиентов не превышает 11%. Преимущество ипотеки в данном случае очевидно.

В случае если у человека попросту не хватает денег для того, чтобы приобрести квартиру в данный момент, а статус уже требует соответствующего жилья, то ипотека также выгодна для него, дополняет Николай Самсонов, ведущий специалист отела по работе с клиентами Росбанка. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Минусы: миф о рантье

Существует устойчивое убеждение, что, купив элитную квартиру в кредит и сдавая ее, можно не только расплачиваться с кредитом, но и получать некоторый доход чем и занимаются рантье. Что касается современной российской практики, ситуация выглядит не столь безоблачно. Как рассказывает директор по маркетингу и PR группы компаний КРТ Валех Рзаев, теоретически сегодняшние условия, сложившиеся на рынке, позволяют окупить выплаты по кредиту, сдавая квартиру в аренду; однако имеют место принципиальные моменты, заставляющие задуматься, прежде чем действовать по такой схеме.

Допустим, вы покупаете квартиру за $1,5 млн, берете кредит на 60% от ее стоимости (на срок, к примеру, в 20 лет). Чтобы, сдавая квартиру в аренду, окупить выплаты по кредиту, вам нужно будет сдавать ее по цене в $15 тыс. в месяц, говорит Рзаев. Такое возможно, особенно в том случае, если квартира расположена в ЦАО если это будет район Тверской, шансы возрастают. Однако здесь возникает такая опасность: скорее всего, такую квартиру не получится сдать в достаточно краткие сроки. Как известно, наибольшим спросом на рынке пользуются квартиры в категории до $1 тыс. в месяц; что же касается квартир, сдаваемых дороже чем $10 тыс., как в нашем случае, тут процесс сдачи в аренду растягивается, как правило, на срок от полугода до года, объясняет эксперт. По словам Рзаева, если раньше арендаторами элитного жилья, сдаваемого по сопоставимым с приведенными в примере ценам, становились в основном топ-менеджеры иностранных корпораций, приезжающие на работу в Россию, то теперь ситуация несколько изменилась: вышеозначенная категория потенциальных арендаторов все же ограничена неким лимитом, который, как правило, все-таки ниже тех $15 тыс., которые необходимы нам, чтобы окупить выплаты по кредиту.

Сегодня элитное жилье арендуют, как правило, сотрудники региональных компаний, которым по работе часто приходится бывать в столице. Здесь есть еще один существенный момент: не так давно у нас принят закон, согласно которому стоимость пребывания в гостинице или аренды жилья для сотрудников компаний не лимитируется, уточняет эксперт, так что им выгоднее стало платить безналом все эти средства вычитаются из налогооблагаемой базы. Таким образом, по мнению Рзаева, рассчитывать на то, что получится без проблем перекрыть выплаты по кредиту доходами от сдачи приобретенной элитной квартиры в аренду, все-таки не стоит.

Особенности элитной ипотеки

Впрочем, далеко не все собираются сдавать приобретенное жилье в аренду, поэтому имеет смысл рассказать о тех особенностях, с которыми придется столкнуться, приобретая элитную квартиру по ипотеке. Основной особенностью в данном сегменте ипотеки, безусловно, является индивидуальный подход к каждому клиенту. По словам Николая Самсонова, в первую очередь анализируются доходы. При этом принимаются к сведению и неофициальные, возможно, даже устные подтверждения доходов. Немаловажны для банка также предыдущая кредитная история, активы, принадлежащие покупателю, такие как квартира или машина.

Особенностью ипотеки на элитные новостройки является то, что купить в кредит понравившуюся квартиру можно только через определенный банк. Банк курирует проект в любом случае от начала и до конца, в том числе чтобы застраховать покупателя от возможного срыва сделки. В нашем банке есть список аккредитованных застройщиков, с которыми мы работаем, говорит Николай Самсонов.

Еще одна особенность элитной ипотеки довольно большие, в большинстве случаев, первоначальные взносы. Зачастую максимальная сумма кредита ограничивается $500 тыс., а первоначальный взнос составляет 30-40% от стоимости объекта. Что же заставляет банк держать столь высокую планку? Ответ прост: желание подтвердить таким образом состоятельность и серьезность намерений застройщиков. Дело в том, что закладные перепродаются. И если в портфеле этих закладных на $30 млн, а из них $6 млн приходится на трех-четырех заемщиков, согласитесь, 20% портфеля на столь узкий круг лиц это слишком рискованно, объясняет Павел Комолов, андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования. Спрос на большие суммы кредитов есть, но, опираясь на нашу собственную аналитику, это меньше одного процента обращений. За такими кредитами чаще всего обращаются люди старше 35 лет, крайне редко среди них встречаются те, кто работает по найму. Как правило, это владельцы собственного бизнеса, и даже не одного, а нескольких.

Верхняя планка суммы кредита в некоторых банках выше принятой по рынку (вплоть до $1 млн) или отсутствует совсем. Например, в Сбербанке вообще нет ограничений по максимальной сумме кредита, ее предел определяется на основании оценки платежеспособности клиента, кроме того, кредит не должен превышать 90% от стоимости объекта недвижимости. Проценты для элитной ипотеки практически не отличаются от условий ипотеки обычной. В Росбанке, например, они составляют от 10,5% годовых в долларах и в евро и от 15% годовых в рублях.
Впоследние два месяца столичное правительство начало очередной этап борьбы с гаражами типа ракушка и пенал. Но не стоит забывать, что они являются объектами частной собственности, а их владельцы обладают некоторыми правами. Сегодня юрист М2 рассказывает о том, как получить разрешение на установку ракушки и защитить ее в случае, если местные власти предъявляют претензии.

Одним из основных документов, регулирующих установку металлических тентов (ракушек и пеналов) в столице, является постановление правительства Москвы от 8 июля 2003 года № 526-ПП. Этот документ утвердил порядок получения разрешения на установку металлических тентов и оформления прав краткосрочной аренды на земельные участки, занимаемые этими объектами. В соответствии с постановлением участки для размещения таких гаражей предоставляются в краткосрочную аренду. Договор аренды заключается Москомземом на основании решения префектуры того или иного административного округа.

Адрес не дом и не улица

Первым шагом к получению земли для ракушки является подача заявления о размещении гаража в управу района. В заявлении правильнее написать металлический тент, поскольку, как уже отмечалось выше, ракушки относятся именно к металлическим тентам, а не к гаражам. В заявлении необходимо указать марку, модель и номер автомобиля, а также адрес размещения ракушки. Учитывая то, что речь идет о придомовых территориях, отмечается адрес дома, около которого планируется ставить объект.

Но возникает вопрос, что делать заявителю, если он предполагает поставить ракушку в отдалении от каких-либо строений. Разумеется, любой участок земли имеет свой адрес. Но далеко не все об этом знают. Поэтому до написания заявления уточните в управе района, как правильно указать координаты выбранного вами участка. В противном случае разрешение выдадут на одну площадку, а ракушка будет поставлена на другой, а при проведении ежегодной проверки ее могут признать незаконно установленной и ликвидировать.

Ради экономии собственного времени заранее выясните, реально ли в принципе ставить тент на приглянувшемся вам участке. Существует перечень мест, где их размещение запрещено. К ним, в частности, относятся магистрали, площади, улицы, пешеходные дорожки, детские площадки, внутридворовые проезды, гостевые карманы, озелененные и подлежащие озеленению территории и т. д. Соответственно, если выбранное вами место попадает в такой список, маловероятно, что вам удастся на законных основаниях поставить там ракушку.

Все только начинается

Решение о возможности установки ракушки глава управы принимает на основании предложений гаражно-стояночной комиссии района (ГСК) и архитектурно-планировочного управления (АПУ). По закону срок, отведенный для выпуска соответствующего распоряжения, составляет две недели со дня подачи заявления. За это время заявление должно быть расписано исполнителю, уточнены предложения АПУ и ГСК. Поэтому не удивляйтесь, если в отведенный срок управа не уложится.

После того как глава управы разрешил ставить ракушку, его распоряжение в течение недели передается в окружную комиссию по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию. Комиссия рассматривает вопрос о выделении участка и готовит проект решения о предоставлении земли, который вместе с остальными документами направляется на рассмотрение префекта округа.

Согласно постановлению правительства Москвы от 3 декабря 2002 года № 981-ПП, временные площадки, предназначенные для стоянок и размещения ракушек, должны определяться заранее префектурами, управами районов и Москомархитектурой. Конкретное лицо (как правило, заместитель префекта), принимающее решения по ракушкам, назначается в каждом округе отдельно. Только решение префектуры является основанием для заключения договора краткосрочной аренды земельного участка.

Казенный дом, пустые хлопоты

Владелец ракушки подписывает арендный договор с правительством Москвы в лице Департамента земельных ресурсов. Это самая хлопотная часть процесса оформления. В принципе все сроки установлены нормативными документами и составляют два месяца. Но, поскольку бумаги в ходе движения по инстанциям могут отложить или потерять, лучше периодически общаться с исполнителем и интересоваться судьбой своего заявления.

Распоряжение главы управы выдается заявителю вместе с соответствующим распоряжением префектуры. Таким образом, на руки владелец ракушки получает не только первое распоряжение, но и документ, который фактически его подтверждает. Как упоминалось выше, теоретически все эти бумаги заявителю должны выдать не позднее двух месяцев после даты обращения. На практике гражданину придется самому предоставить в Департамент земельных ресурсов все распоряжения и решения, а также ксерокопию паспорта (или выписку из него), копию техпаспорта и свидетельство о регистрации транспортного средства (оригинал). Кстати, как автомобилисту как минимум месяц водить машину без этого документа, не совсем понятно.

Рушат пожарные, рушит милиция

Если с получением места для гаража все более или менее понятно, то вопрос о его принудительном демонтаже остается открытым. Складывается парадоксальная ситуация: процесс установки металлических тентов контролируется множеством различных органов, но всегда найдутся те, кто не участвовал изначально в оформлении документов. При этом у них имеется собственное мнение относительно законности и целесообразности размещения ракушки в выбранном месте.

Приведем простой пример. Даже при наличии всех согласований, предусмотренных законодательством, ракушку вправе убрать по распоряжению Минприроды. Этот документ можно оспорить через суд, но пока идет рассмотрение дела, ракушку уже уберут, а без гаража повышается риск угона машины. Вы лишились автомобиля? После признания акта Минприроды незаконным обратитесь в суд с иском о компенсации причиненного ущерба.

Ракушки могут снести по инициативе пожарных или спасателей, если гараж мешает доступу во двор или к какому-либо объекту (например, к гидрантам и пр.). В этом случае получить компенсацию за покалеченный тент нельзя: действия экстренных служб суд посчитает оправданными.

Отдельно следует сказать о демонтаже ракушки, в которой находится автомобиль. Как правило, это невозможно сделать без повреждения машины. Кто возместит причиненные убытки? Логичнее было бы сразу обратиться в страховую компанию, которая потом попытается получить деньги с причинителя вреда. Однако на практике никто из страховщиков не согласится компенсировать подобный ущерб: данное происшествие не относится к страховым случаям. Тем не менее попытайтесь обратиться в страховую компанию, а после получения отказа предъявите иск о возмещении причиненных убытков самостоятельно. При этом лучше заранее уточнить, на каком основании демонтирована ракушка и почему ее владелец не был извещен заранее.

Плата за воздух

Даже после ликвидации металлического тента договор аренды земельного участка, где стояла ракушка, продолжает действовать, а значит, никто не освобождает арендатора от арендной платы. Поэтому как только ракушка снесена, ее владельцу надо уточнить два момента: по распоряжению какого органа и почему ее сломали. Также постарайтесь получить документы, на основании которых произведен демонтаж. В том случае, если их вам не вручили, в суде стоит заявить, что основания демонтажа вам не были известны и копии соответствующих документов не вручались.

Что касается договора аренды, то лучше направить в Департамент земельной политики письмо с просьбой приостановить действие договора и не начислять арендные платежи до момента восстановления ракушки на прежнем месте. В письме обязательно изложите всю историю полностью в противном случае будет неясно, по какой причине арендатор просит не брать с него деньги. Если за аренду все же пришлось заплатить, потребуйте от организации, демонтировавшей ракушку (а лучше от органов, которые это санкционировали), возместить понесенные расходы.

За свои права нужно бороться, но для начала неплохо бы узнать, с кем вы боретесь и почему. Ведь если ракушка действительно установлена с нарушением законодательства, с демонтажников ничего получить не удастся. Но и тут есть выход: попробуйте обратиться в суд с иском к управе и префектуре, которые выдали разрешение на установку металлического тента в нарушение законодательства. Правда, такие процессы тянутся очень долго, да и шансов получить впоследствии новое место для ракушки в этом районе нет никаких.