Ипотека и недвижимость - Золотая середина: офисы класса «b»

В большинстве развитых стран покупка недвижимости происходит преимущественно в рассрочку, по ипотечной системе кредитования. В СШA и Германии, например, по этой схеме реализуется до 90% жилья. В Москве ипотека делает только первые шаги, хотя постановлений и пожеланий властей на этот счет за последние пять лет появилось немало. Тем не менее в прошлом году в Москве из 80 тыс. проданных квартир (50 тыс. новостроек и 30 тыс. квартир на вторичном рынке) только 1800 были реализованы через ипотеку.

Депутат Госдумы Иван Грачев, который разработал закон об ипотеке (к слову, Дума его не может принять уже третий год), считает, что строители не заинтересованы в реализации своей продукции в кредит. Все просто: квартиры скупаются еще на стадии котлована, так зачем растягивать получение денег на 5–10 лет?

Вся надежда тут – на банки. Пять лет назад они извлекали прибыль из ГКО и прочих государственных бумаг, в прошлом году – спекулируя валютой. Сегодня ни на том, ни на другом много не заработаешь, и волей-неволей нашим кредитным учреждениям приходится браться за занятия, которые и подразумевает классическая банковская деятельность: в частности, кредитование.

Но некоторые москвичи, решающие квартирный вопрос, от такой оборотистости банкиров только выигрывают. Например, сегодня кредиты на покупку жилья выдают не менее 10 банков. Наиболее продуманные ипотечные программы – у «Сбербанка», «Дельта-Кредита», «Райффазен-банка», «Банка Москвы» и «БИН-банка».

– Когда все только начиналось, мы вообще не рассчитывали, что ипотека приживется в России, – говорит советник «БИН-банка» Aлексей Козлов. – В России нет протестантской этики, нам казалось, что это просто не в русском менталитете – жить в долг, дисциплинированно вносить взносы, тем более зная, что недвижимость в рассрочку обходится минимум на 30% дороже, чем моментальная покупка квартиры. Но ипотека, как ни странно, пошла. И тогда мы столкнулись с другими проблемами – как проверить платежеспособность клиента и как выселить из «квартиры в рассрочку» неплательщика.

Вкратце схема ипотеки такова: банк выдает не более 70% денег от стоимости квартиры на 5–15 лет под 10–18% годовых в валюте. Но практика показывает, что эта схема сплошь и рядом дорабатывается и обрастает кучей дополнений.

Главная проблема для москвича – доказать банку свой официальный доход.

Не секрет, что если клиент не бюджетник или не работник крупной инофирмы, то зарплату он получает в конверте. Но такой «конвертируемый» заработок, за редким исключением, банки в расчет не принимают. С необходимостью доказать свой официальный доход сталкивается 90% граждан и, соответственно, в связи с невозможностью выполнить эти требования они получают обоснованный отказ.

Можно получать в какой-нибудь конторе 5 тысяч долларов из рук в руки и не взять желаемый кредит, а можно – 500 долларов официально, и услышать положительный ответ. Кстати, именно 500–600 долларов – та критическая сумма, после которой вы превращаетесь из потенциального заемщика в клиента банка. Но с такой зарплатой можно рассчитывать на очень небольшой кредит – максимум 3–5 тыс. долларов. A вот с 1000–1200 долларами для банка вы будете уже желанным клиентом.

Именно на этой стадии и отсекается большое число потенциальных заемщиков. Правда, как всегда в России, у любого правила есть исключения. «Сбербанк» может и не заинтересовать ваш официальный доход, если вы предоставите поручительство минимум трех лиц. Однако эти лица не просто должны написать в бумажке, что знают вас как хорошего человека, а гарантировать в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств выплату кредита за счет своих средств. Обеспечением поручительства в данном случае могут быть импортные автомобили, квартиры, дачи, акции и прочие ценности.

Как ни странно, эта схема очень популярна – но не у коренных москвичей. 50–60% случаев выдачи кредита через поручительство приходится на лиц кавказской национальности.

В результате оказывается, что у коренных москвичей нет друзей, а вот у бывших граждан Закавказья их десятки, и каждый готов поручиться за друга хотя бы машиной, потому банки им и доверяют.

Другой путь – доказать если не «белый» доход, то хоть «серый». В Москве только один банк предоставляет такую возможность – «Дельта-Кредит». По словам сотрудника банка Лолиты Нелипович, «Дельта-Кредит» в первую очередь рассматривает такие косвенные подтверждения вашей платежеспособности, как дачи, машины и даже гаражи. Если и этого недостаточно (или такого имущества нет в помине), то специальный агент банка выезжает на ваше предприятие, беседует с начальством, оценивает успешность и долгосрочность бизнеса, опрашивает ваших сослуживцев. Как ни странно, одним из критериев при осмотре рабочего места является то, на чем сидит потенциальный заемщик. Просто так сложилось в России, что чем выше человек забрался по социальной лестнице, тем мягче, удобнее и дороже его кресло.

Если и такие данные не убедили банк, с вас могут потребовать показать загранпаспорт – бедный человек не поедет ни во Францию, ни на Мальдивы. Или предоставить выписку счетов за разговоры по мобильному телефону – чем они больше, тем лучше для вас. В крайнем случае банк может даже убедить договор об аренде дорогой квартиры или дачи, заключенный с солидным агентством.

По данным Лолиты Нелипович, в «Дельта-Кредите», как и в «Сбербанке», до финала, пройдя через такое сито отбора, добирается не более 10% граждан, подавших заявку. Но и тут для многих наступает время задуматься.

Например, ставка по кредиту в зависимости от обстоятельств (дохода, срока погашения кредита, его величины) в том же «Дельта-Кредите» может плавать от 10 до 16% годовых в валюте. Но самое главное – это величина первого взноса и сумма кредита. Какие-то банки требуют первоначальный взнос в размере 50–60% от стоимости квартиры, а какие-то («Дельта-Кредит», «Сбербанк») – 30%. Но это минимум. Для клиентов с не очень большим доходом эти цифры могут увеличиться до 70% и 50% соответственно.

Доход является и критерием для определения суммы кредита. В «Дельта-Кредите» минимальная сумма – 17 тыс. долларов, максимальная – 250 тыс., в «Сбербанке» максимум – 60 тыс., а минимум «оговаривается» (но, как правило, это не менее 5 тыс.). Деньги на руки не выдают, а специальный агент банка едет смотреть выбранную вами квартиру. Если кредитной суммы хватает, волокиту можно считать благополучно законченной, если окажется, что нет, – будете искать другое жилье.

Наконец квартира найдена (она переходит в вашу собственность, но остается в залоге у банка), банком определен график выплат. Но и это еще не все. Любое кредитное учреждение заставит застраховать квартиру: ежегодный взнос – 1–1,5% от стоимости жилья. В случае если у собственника жилья, должника по кредиту, возникли финансовые проблемы по состоянию здоровья (например, он стал инвалидом), все выплаты по квартире согласно договору несет страховая компания. Именно она возмещает задолженность клиента, а квартира остается у владельца.

То, что мы описали, является классическим вариантом ипотеки. Однако в Москве есть и другие ее виды. Как уже говорилось выше, у частных строительных компаний нет резона заниматься кредитованием. A вот компании, в которых есть доля московского правительства, вынуждены вводить ипотеку в добровольно-принудительном порядке. Так, наиболее известными строительными фирмами, работающими в данном направлении, являются Строительно-сберегательная касса (ССК) и ДСК-1.

Первичным источником кредитования в ССК служат не банковские ресурсы, а вклады граждан, желающих построить и купить жилье. Покупатель на период строительства (14–16 месяцев) является вкладчиком (соинвестором) под 1,5–3% в валюте, а затем – получателем ипотечного кредита, ставка по которому определена в 5–8% годовых. Срок расплаты – 5 лет. По условиям ССК, 50% стоимости квартиры вносится в ходе строительства (на них и начисляются проценты), по его окончании квартира оформляется в собственность, а на оставшиеся 50% дается ипотечный кредит, по сути, в товарной форме – готовой квартирой.

Если покупатель по каким-либо причинам не может выплатить остаток кредита, он не рискует оказаться на улице: ему будет предоставлена квартира, правда, иной стоимости. Все сделки между ССК и клиентами обязательно страхуются.

В ДСК-1 работает похожая схема. Им было создано коммандитное товарищество. Продажа квартир в рассрочку в ДСК-1 также производится вкладчикам. Первоначальный взнос – 30%, процентная ставка – 10–11% годовых в валюте, рассрочка платежа предоставляется на 10 лет.

Всем хороши вышеперечисленные схемы (в ССК даже официальный доход не является главным критерием при выдаче кредита, а учитывается, как и в «Дельта-Кредите», «серый»), но вот получить квартиры по ипотеке у этих фирм возможно только в конкретных новостройках, обе фирмы предоставляют своим клиентам жилье только в тех новостройках, которое возводят сами: ССК – в Тропареве-Никулине, а ДСК-1 – в Бескудникове, Люблине и Жулебине.

Впрочем, уменьшить трудности при получении кредита сегодня можно с помощью риэлтерских фирм. Во многих из них созданы специальные ипотечные отделы – в «Домострое», Московской городской службе недвижимости (МГСН), «Бест-недвижимости», «Инкоме» и др. За процент от получаемого кредита (до 3%) фирмы берутся собирать за вас кредитную историю, сопровождают юридическую сторону сделки, берутся увеличить срок расплаты и уменьшить проценты по кредиту. Эффективность их работы высока – до 30% клиентов, обратившихся к риэлтерам, в конце концов получают кредит. Сравните с 10%, обратившимися напрямую в кредитные учреждения.
Офисы класса В отличаются тем, что диапазон их второсортности способен граничить как с элитными, так и с дешевыми площадями. Этим можно объяснить и разброс ставок. Мы попробуем выяснить, как такая ситуация отражается на требованиях к классу В. К чему он все-таки ближе: к роскоши или к экономклассу? Каков его типичный портрет: добротный середнячок, второй после лучшего или первая ступень престижности?

Классовые характеристики

Эксперты считают класс В самым пополняемым, потому что он не только строится в его ряды переходят устаревшие А-площади и активно возвращаются реконструированные здания класса С. Как рассказала Собственнику аналитик рынка офисной недвижимости компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Александра Крыжановская, объем предложения офисных площадей класса В на текущий момент составляет 3,7 млн кв. м. Примерно две трети из них (2,7 млн кв. м) располагаются за пределами Садового кольца. Среди центровых районов по количеству офисной площади В-класса лидером является Центральный Деловой район.

Офисные площади класса В представлены, помимо новых объектов, в основном перестроенными особняками, реконструированными промышленными и индустриальными объектами, зданиями бывших НИИ и учебных корпусов вузов. Качественное наполнение офисной площади такого класса довольно разнообразно.

Так, например, реконструированные особняки отличаются хорошим расположением, высокими потолками, кабинетной планировкой. Реконструированные промышленные и индустриальные здания, как правило, характеризуются высокими техническими инженерными характеристиками (большие электрические мощности, высокие потолки, высокий уровень нагрузки на перекрытия), открытой планировкой, эффективной организацией пространства, просторной прилегающей территорией, достаточным количеством парковочных мест, рассказывает Крыжановская.

Бизнес-центры класса В выгодно отличаются хорошей транспортной доступностью и приближенностью к местам массовой жилой застройки, отмечает генеральный директор компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. Подчас удобное местоположение более востребовано, чем загруженный автомобилями центр. Само качество предлагаемых площадей класса В вполне устраивает большинство компаний. В то же время арендные ставки не столь высоки, особенно в реконструированных объектах.

Строительство и реконструкция

Еще три года назад офисных помещений класса А строилось больше, чем В. Насколько ситуация изменилась сегодня? По данным компаний Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko и Praedium, в объемах нового строительства офисная площадь класса В превышает класс А, что объясняется сравнительно низкой себестоимостью.

Согласно статистике Praedium, из общего объема офисных площадей (составившего около 6,9 млн кв. м) классов А и В, введенных в эксплуатацию на начало третьего квартала 2006 года, на долю В-класса пришлось 77 %. До конца года планируется ввести в эксплуатацию 670 тыс. кв. м офисных площадей двух вышеназванных классов, из них 340 тыс. кв. м приходится на В-класс.

Наиболее значимым объектом класса В из введенных в эксплуатацию в I полугодии 2006 года считается деловой центр ЛеФОРТ на Электрозаводской, 27, общей площадью 2928 кв. м.

Из объектов, планируемых к вводу в III-IV кварталах 2006 года, эксперты выделяют Станиславский центр (первая очередь) на Малой Коммунистической улице, первую очередь офисного центра Кругозор на улице Обручева, офисное здание Ростек на проезде Завода Серп и Молот и бизнес-центр Новосущевский на Сущевском Валу.

По словам руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольги Кисариной, класс В преобладает и среди строящихся офисных объектов в Подмосковье (города первого кольца). Ставки здесь ниже, чем в Москве, и зависят от расположения бизнес-центра. Кроме того, директор департамента консалтинговой компании Becar. Commercial Property Роман Соков обращает внимание на тенденцию реорганизации промышленных зон с целью строительства крупномасштабных объектов В-класса. По оценкам компании RRG, диапазон средней стоимости такой реконструкции составляет $400-1200 за кв. м. В отдельных случаях реконструкция может обойтись даже дороже, чем новое строительство, объясняет Денис Колокольников, однако девелоперы вынуждены проводить реконструкцию вместо сноса, если здание является памятником архитектуры.

Ставки

По данным Praedium, арендные ставки (в среднем по рынку) на начало 2006 года у класса В составили $500-650 за кв. м в год, а к концу первого полугодия поднялись до $510-660 за кв. м в год. Эксплуатационные расходы колебались от $50 до $120 за кв. м в год. В то же время, по словам Ольги Кисариной, на московском рынке сложилась практика выставлять стоимость в долларах и рассчитывать по курсу ЦБ. В этом году в связи со снижением курса американской валюты часть девелоперов пересмотрели свои арендные ставки в сторону повышения, в некоторых бизнес-центрах расчет за съем помещений стал происходить в евро, рассказывает Кисарина.

По данным аналитиков Becar. Commercial Property, на конец первого полугодия 2006 года самые высокие ставки (средние ставки, включая эксплуатационные расходы без НДС) наблюдались в ЦАО (от $515 до $685 за кв. м в год), минимальные в ВАО, ЮВАО и СВАО (от $415 до $525 соответственно).

Что касается цены продажи, то, согласно оценкам Praedium, стоимость помещений класса В на начало 2006 года составляла $1500-3800 за кв. м, а в конце первого полугодия поднялась до $2500-4500 за кв. м. Еще более впечатляющий ценовой потолок зафиксировала консалтинговая компании RRG: так, предложения к продаже любых офисных площадей данного класса (включая площади в бизнес-центрах и этажи) стартовали от $2300 и достигали $6500 за квадрат.

Перспективы

В этом году спрос на помещения класса В вырос об этом, по словам Александры Крыжановской, свидетельствует объем сделок по аренде и продаже, который только в первой половине 2006 года составил 72 % от объема сделок за весь предыдущий год. Ввиду отсутствия больших офисных блоков в центре Москвы, крупные сделки на офисные помещения от 500 кв. м заключались в зданиях, находящихся за пределами ТТК, в центре же города были зафиксированы сделки на маленькие блоки от 200 до 500 кв. м, а также менее 100 кв. м. Лидерами по количеству сделок в первом полугодии стали Северо-Запад и Северо-Восток. Крыжановская уверена, что спрос будет превышать предложение на протяжении всего года.

Денис Колокольников соглашается с тем, что предложение на офисы класса В сегодня ограниченно. Впрочем, даже если все заявленные планы по строительству бизнес-центров класса премиум будут успешно и быстро реализованы, едва ли следует ожидать снижения арендных ставок в офисах более низкого класса, особенно В, говорит Колокольников. И нет сомнений, что в будущем арендаторов по-прежнему будет интересовать хорошее местоположение по невысокой цене.