Ипотека и недвижимость - Туристические зоны не готовы принять девелоперов

В этом сезоне риэлторы начали с уверенностью говорить о новой тенденции рынка загородной недвижимости - формировании устойчивого спроса на апартаменты в малоэтажных жилых комплексах. Еще два года назад подобных предложений на рынке практически не было: малоквартирные дома пользовались гораздо меньшей популярностью, чем коттеджи на одну семью и таун-хаусы.

Теперь городской формат загородного жилья нашел своего девелопера и покупателя: доля жилых комплексов в Подмосковье выросла до 5-10%, что, по мнению экспертов, позволяет выделить это направление в отдельный сегмент рынка.

Новый тип жилья

Новый тип подмосковной недвижимости сочетает в себе преимущества городского и загородного жилья. Малоэтажные жилые комплексы обычно располагаются на расстоянии до 60 км от МКАД, в экологически чистой лесной зоне, и так же, как коттеджные поселки, имеют развитую инфраструктуру (стоянки автотранспорта, детские и спортивные площадки, бассейн, магазины и т.д.).

Такое жилье возводят на разных по размеру участках с придомовой территорией от 20 соток и выше, если комплекс построен на базе санатория, - говорит директор по маркетингу компании Калинка-риэлти Глеб Власенко.

Руководитель направления загородной недвижимости МИАН-агентство недвижимости Светлана Кондачкова добавляет, что подобные объекты могут строиться как в составе коттеджных поселков наряду с таун-хаусами и особняками, так и отдельно. Правда, в отличие от хозяев коттеджей владельцы апартаментов в домах не могут ни купить, ни арендовать собственный земельный участок.

Эксперты соглашаются, что параметры домов не превышают девять этажей, количество квартир в зависимости от числа корпусов варьируется от 50 до 300. Площадь апартаментов будущий владелец может выбрать на свой вкус и кошелек в диапазоне от 60 кв. метров до 500 кв. метров в пентхаусах, точно также как их планировку и отделку. Даже в жилых комплексах эконом-класса застройщики сдают квартиры в черновом варианте и обычно в свободной планировке.

Стоимость единицы площади в зависимости от класса объекта колеблется в пределах от $1500 до $7000. Однако С.Кондачкова указывает, что верхняя планка домов бизнес-класса большим спросом у клиентов не пользуется. Наименее востребованными оказались очень большие квартиры, спроектированные как двухуровневые. Даже в сегменте дорого жилья наиболее популярны площади 60-90 кв. метров, - соглашается Марина Концевая из Новой площади.

По словам экспертов, цена объекта в первую очередь зависит от его месторасположения. Самые дорогие квартиры, согласно исследованию сегмента малоэтажных загородных домов, проведенному компанией, представлены к продаже в жилых комплексах в районе Рублевского шоссе. Чем дальше от Москвы, тем запросы продавцов ниже. Так, квартиру в ж/к Жемчужина, который находится под Звенигородом, на этапе строительства можно купить по цене $1300 за кв. метр. Другими факторами, влияющими на стоимость загородного жилья, является транспортная доступность, развитая инфраструктура, размер территории комплекса, видовые характеристики, а также близость дома к лесному массиву и водоему.

По данным Новой площади, в настоящий момент на рынке жилья Подмосковья представлено более 20 малоэтажных комплексов. Причем, объем предложений на вторичном рынке существенно уступает первичному.

Это связано с тем, что девелоперы лишь недавно разглядели перспективы нового формата загородного жилья: начало реализации многих проектов относится к 2004-2005 году. Поскольку строительный цикл в среднем занимает 2-3 года, в течение двух лет в эксплуатацию планируется ввести порядка 10 загородных ж/к преимущественно по западному направлению.

Примерно 70-80% всего объема недвижимости за чертой города сосредоточено в сегменте коттеджей, еще 10-15% занимают таун-хаусы, а на малоэтажные загородные дома сегодня приходится 5-10%. Таким образом, их вполне можно считать самостоятельным сегментом, - полагает Г.Власенко.

Завтрак в постель

Загородное жилье обычно ассоциируется у покупателей с чем-то обособленным, поэтому чаще приобретаются таун-хаусы, дуплексы или отдельно стоящие коттеджи. Малоквартирные комплексы только начинают завоевывать своих почитателей, - говорит С.Кондачкова.

Эксперты признают, что прослойка клиентов, желающих купить за городом не дачу, а вторую квартиру пока невелика. Как правило, это люди, которые хотят жить вдали от мегаполиса в хорошей экологической обстановке и при этом не расставаться с городским комфортом и не решать вопросов, связанных с эксплуатацией и обслуживанием особняка. Кроме того, подобные предложения, наверняка, понравятся тем, кто хочет проводить досуг за городом, но участок земли, обычно продающийся вместе с домом, им не нужен, - добавляет С.Кондачкова.

А Г.Власенко отмечает, что по опыту продаж Калинка-риэлти, покупателями загородных квартир часто становятся престарелые пары, семьи с маленькими детьми (и тем, и другим трудно заниматься обслуживанием собственного дома - ИФ), а также успешные молодые люди, занятые бизнесом и творческой деятельностью.

Привлекательным моментом является также цена покупки и эксплуатации. Самая дешевая квартира в загородном ж/к обойдется покупателю в $100 тыс., тогда как коттедж меньше, чем за $300 тыс. с учетом стоимости земли не купишь. Можно с уверенностью сказать, что содержание апартаментов в разы дешевле, чем содержание собственного дома, - говорит Г.Власенко. А М.Концевая уточняет, что расходы на проживание сравнимы с расходами в обычных многоквартирных домах.

Если жилой комплекс насчитывает несколько десятков квартир, то управляющая компания обычно закладывается на стадии проекта. В другом случае жильцы объединяются в ТСЖ и сами выбирают эксплуатирующую организацию. Дом ставится на баланс эксплуатирующей организации, которая отвечает за состояние инженерных коммуникаций, общего имущества (холлов, лестниц, кровли, лифтов и т.д.) и придомовой территории, - поясняет М.Концевая.

По данным экспертов, эти услуги будут стоить примерно $100 c квартиры в месяц плюс расходы на ЖКХ. Пользование инфраструктурой (бассейном, фитнесс-центром) - за отдельную плату.

Девелоперы некоторых проектов класса премиум пошли еще дальше и предлагают своим клиентам возможность воспользоваться полноценным гостиничным сервисом. В жилом комплексе Витро Вилладж предусмотрены услуги room-service: уборка апартаментов, заказ завтраков в прямо квартиру, сдача белья в стирку и химчистку. Такие же возможности, по словам Г.Власенко, есть и у обитателей ж/к Chalet Жуковка: Весь комплекс бытовых услуг будет выполнен персоналом знаменитого ресторана Веранда у дачи. Оплачивается room-service по отдельному прейскуранту.

Для постоянного проживания, по мнению экспертов, годятся лишь дома, расположенные в пределах 30 км от МКАД. В остальных случаях речь идет о жилье, используемом лишь периодически - в выходные, праздники, а также в летний сезон. Риэлторы не видят проблем со сдачей загородных апартаментов в аренду, однако признаются, что пока это направление на рынке практически не представлено.

Квартира в лагере

Участники рынка предсказывают дальнейший рост сегмента малоэтажной загородной недвижимости. В первую очередь такие объекты будут возводиться в рамках крупных многофункциональных комплексов, запланированных к строительству на участках свыше 100 га (Рублево-Архангельское, Агаларов Эстейт, Рузская Швейцария и др. - ИФ), поскольку для масштабных проектов характерно сочетание разнообразных типов застройки. Такой подход позволяет застройщику максимально расширить охват целевой аудитории и делает комплекс визуально привлекательным, - говорит М.Концевая, приводя в качестве примера уже строящиеся ЖК Опалиха и Новая Опалиха по Волоколамскому шоссе, ЖК Семь звезд в Железнодорожном и Жемчужину под Звенигородом.

Другая тенденция - строительство жилых комплексов на территории бывших пансионатов, домов отдыха и пионерских лагерей. Это дает возможность реконструировать под новые функции уже имеющиеся корпуса и другие постройки, а также минимизировать расходы на строительство подъездных путей и подвод линий электропередач и газа.

Вместе с тем, эксперты отмечают, что инфраструктура рекреационных территорий потребует от девелоперов дополнительных вложений. Имеющиеся инженерные сети не приспособлены или не имеют достаточных мощностей для обеспечения нормальной эксплуатации жилья высокого уровня, - говорит М.Концевая.

А Г.Власенко указывает, что прежде чем строить, надо будет решить вопрос со сменой статуса земли.
Федеральное агентство управления особыми экономическими зонами (ФАУ ОЭЗ) обещает до конца лета провести конкурс по выбору туристско-рекреационных ОЭЗ (ТР ОЭЗ). В агентстве считают, что создание экономических зон поднимет инвестиционную привлекательность, в том числе депрессивных регионов, где туризм пока активно не развивался. Эксперты сомневаются, что государство рискнет поддерживать капиталоемкие проекты с неясными перспективами и длительными сроками возврата вложенных средств. А широкие административные полномочия ФАУ, по их мнению, могут отпугнуть частных инвесторов.

Налоговые послабления

Закон о внесении изменений в ФЗ Об особых экономических зонах в РФ, регламентирующий создание туристско-рекреационных ОЭЗ (ТР ОЭЗ), вступил в силу 3 июня 2006 года, совпав с началом отпускного периода. Однако в этом сезоне его роль будет невелика. Точные сроки проведения конкурса среди регионов, претендующих на создание ОЭЗ, пока не установлены. Пресс-секретарь ФАУ ОЭЗ Ирина Волина сообщила Интерфаксу, что конкурс пройдет до конца лета, однако в настоящий момент ни его критерии, ни форма заявки официально не определены.

В бюджете 2006 года финансирование ТР ОЭЗ не предусмотрено, что ставит под сомнение начало реализации крупных проектов с участием государства. В ФАУ ОЭЗ признают, что реально ТР ОЭЗ начнут действовать только в следующем году, а первые результаты их деятельности можно будет оценить не раньше, чем через 2-3 года, когда будет создана первичная инфраструктура.

В отличие от технико-внедренческих и промышленно-производственных зон, ТР ОЭЗ не ограничены ни по размеру, ни по объему инвестиций. Закон предполагает, что с инициативой создания одной зоны могут выступать сразу несколько муниципальных образований и даже регионы-соседи, на территории которых находятся неделимые объекты (Черное море, озеро Байкал и т.д.), привлекательные для туризма. Земельные участки, образующие ТР ОЭЗ, могут относиться к землям особо охраняемых территорий (что важно для развития экологического туризма), а также находиться в частной собственности. На них разрешается промышленная разработка лечебных минеральных вод и грязей, а также жилищное строительство (Правда, как предполагается, только в объемах, необходимых для нужд обслуживающего персонала).

Таможенные льготы, в отличие от остальных ОЭЗ, в туристических зонах не предусматриваются, однако резиденты смогут получить ряд налоговых послаблений, в том числе освобождение в течение первых пяти лет функционирования зоны от уплаты земельного налога и налога на имущество.

Эти льготы принципиальны и интересны инвесторам, если строится крупный объект, например, большая гостиница. При строительстве маленького объекта, в пересчете занимаемой им территории и вложенным инвестициям, налоговые льготы хоть и всегда приятны, но большого значения при возврате инвестиций иметь не будут, - заявил Интерфаксу руководитель департамента развития компании Русские отели Андрей Механиков. А гендиректор компании Стабильная линия, занимающейся строительством отелей, Игорь Лаврик считает, что предлагаемые льготы явно недостаточны: В течение первых 3-5 лет гостиничное предприятие надо вообще освободить от налога на прибыль, а не понижать его ставку.

Фавориты и аутсайдеры

Глава ФАУ ОЭЗ Юрий Жданов считает, что для резидентов ТР ОЭЗ - владельцев гостиниц, гольф-клубов, горнолыжных и выставочных комплексов и т.д. - наибольший интерес представляют не налоговые льготы, а обозначение приоритетности проекта со стороны государства и, как следствие, дополнительное финансирование из госбюджета. Предполагается, что федеральный центр возьмет на себя строительство дорог, инженерной инфраструктуры, объектов энергетики, а также аэропортов. Исходя из практики, долю государственного участия в таких проектах эксперты оценивают на уровне 30-50%. Остальные расходы должны поделить между собой регионы и инвесторы, планирующие развивать свой бизнес в рамках ТР ОЭЗ.

О своем намерении принять участие в конкурсе на создание туристических зон уже объявили порядка 40 регионов, а 10 уже прислали предварительные проекты и бизнес-планы. Ю.Жданов заявил, что каждая заявка будет не только прочитана, но и рассмотрена на месте на предмет обоснованности. Для этого руководство ФАУ ОЭЗ сейчас разъехалось по регионам-претендентам.

Нужно понимать, какая отдача будет от госвложений: сколько получат региональный и федеральный бюджеты, сколько появится новых рабочих мест, каков будет вклад в ВВП и т.д. Особое внимание чиновники планируют обращать на список будущих резидентов, чтобы не наступить на те же грабли, как при создании промышленно-производственных зон. Тогда оказалось, что часть заявленных резидентов на деле вовсе не собиралась вкладывать туда деньги. Чтобы избежать превращения ОЭЗ в оффшор в закон внесена поправка, обязывающая резидентов вести раздельный налоговый учет прибыли, которую они получают вне территории зоны. Это выведет из льготного режима налогообложения ту часть деятельности компании, которая не связана с развитием ОЭЗ,считают чиновники.

Уже известно, что победителями конкурса станут 2-4 региона. Чиновники обещают, что в их число попадут не только проекты-фавориты, типа Черноморского побережья Кавказа и Байкала, но также предложения, поступившие из регионов, которые ранее не входили в перечень зон, привлекательных для туризма. Эксперты в свою очередь указывают, что первоочередная задача ФАУ ОЭЗ заблаговременно минимизировать возможные риски государства и допустить к соревнованию только быстро окупаемые проекты. Шаткость позиции агентства они видят в необходимости совмещать девелоперские и административные функции.

Нужно достаточно жестко администрировать зоны, чтобы избежать недобросовестной игры со стороны резидентов и при этом не отпугнуть потенциальных инвесторов, - говорит руководитель Центра анализа полюсов роста и СЭЗ Института экономики РАН Наталья Смородинская. Она напоминает, что в Белоруссии в условиях жесткого администрирования ОЭЗ за 10 лет существования смогли привлечь всего $159 млн.

Курортные зоны

Судя по предварительным заявкам на создание ТР ОЭЗ, которыми располагает Интерфакс, регионы и потенциальные резиденты в первую очередь заинтересованы в бюджетных инвестициях в транспортную сеть и инженерию. Развитие транспортных сетей не вопрос бизнеса, а государственная задача. Отсутствие дорог, воздушных и железнодорожных сообщений, не сможет позволить ни одному региону привлечь внешние инвестиции. Гостиничный бизнес не пойдет туда, куда нет возможности с комфортом доставлять гостей, - говорит А.Механиков.

По словам мэра города Геленджик Сергея Озерова, несмотря на интерес со стороны инвесторов, резко увеличить темпы строительства не позволяет состояние коммунальной инфраструктуры: Мы не можем предложить в полном объеме инженерные сети, и это их настораживает.

Опыт крупных компаний, реализующих свои проекты в курортных центрах, показывает, что инвесторы предпочитают не связываться с новыми площадками, а реабилитировать уже существующие объекты недвижимости и их сети.

Так, компания Русские отели перестроила под пятизвездочный бутик-отель бывший сочинский пансионат Родина. А подразделение строительного холдинга израильского диамантера Льва Леваева реконструировало под СПА-отель два корпуса бывшего санатория имени Димитрова. Такая тактика инвесторов связана, во-первых, с желанием минимизировать расходы на инженерию, а во-вторых, - с отсутствием в курортных зонах свободных площадок под новое строительство.

Туризм в Средней полосе

Руководство областей Средней полосы России в качестве основных преимуществ своих регионов указывает на отсутствие проблем с землеотводами, которые характерны для здравниц. У нас имеется огромнейший выбор участков для размещения объектов курортного и дачного строительства. Сформирован четкий и понятный механизм их оформления, - заявил Интерфаксу первый заместитель губернатора Ивановской области Дмитрий Михеев. Он отметил, что область намерена принять участие в конкурсе на ТР ОЭЗ с проектом создания особой зоны в городе Плес.

Уже разработаны 12 бизнес-проектов, которые будут финансироваться за счет инвесторов. Средства федерального и областного бюджета планируется привлечь на строительство дорог, газификацию и берегоукрепление, - рассказал Д.Михеев. В Ярославской области, по словам первого заместителя губернатора Ирины Скороходовой, возможность софинансирования инвестиционных проектов уже предусмотрена региональным законом о развитии туризма.

Создание ТР ОЭЗ позволит увеличить объемы господдержки за счет средств федерального бюджета. Что касается вложений в инфраструктуру, то, по словам И.Скороходовой, местная администрация помогает инвесторам готовить площадки под строительство сети малых гостиниц, предназначенных для внутреннего туризма. Пять отелей уже строятся, еще под восемь готовятся площадки, - указывает она.

Хотя в целом заявки соискателей мало отличаются друг от друга (все претенденты хотят строить гостиницы, аквапарки, гольф-поля, горнолыжные спуски и т.д. - ИФ) у уже раскрученных регионов стартовые позиции лучше, чем у новичков. А отсутствие четких критериев отбора делает шансы последних и вовсе призрачными. К сожалению, мы пока не можем получить от Минэкономразвития условия конкурса, что серьезно тормозит разработку проекта Воронежской области, - сетует руководитель управления культуры и туризма Иван Образцов. Эксперты не исключают, что конкурсная процедура будет чистой формальностью, и статус ТР ОЭЗ в итоге получат те, с кем чиновники заранее договорились.

Печальный опыт СЭЗ

В России в 1990-1998 гг уже был неудачный опыт создания свободных экономических зон. Как показала практика, их деятельность не привела ни к повышению активности предприятий в регионах, ни к притоку иностранных инвестиций, ни к развитию местных производств, ни к созданию новых.

Статус СЗЗ получали гигантские территории (например, площадь СЭЗ Даурия в Читинской области составляла 431 тыс. кв. километров), реанимировать инфраструктуру которых местные, дотационные администрации даже при помощи субвенций из центра были не в силах. В итоге большинство зон превратились в оффшоры.