Ипотека и недвижимость - Программа новое кольцо москвы . столичное серсо

В прошлом году в Польше зафиксирован рекордный подъем количества инвестиционных сделок в секторе коммерческой недвижимости. Особенно это коснулось офисных площадей в связи с приходом на рынок транснациональных корпораций. Офисный бум на рынке купли-продажи и аренды продолжился в Польше и в этом году. Российские предприниматели также проявляют определенный интерес к коммерческой недвижимости государства, граничащего с РФ. В данной статье представлена краткая информация о структуре инвестиций и предпосылках для развития рынка офисной недвижимости.

Подавляющее большинство крупных инвесторов в структуре капиталов польских субъектов хозяйственной деятельности зарубежные либо транснациональные корпорации. Их активность на польском рынке имеет свою региональную специфику. Согласно статистике по крупнейшим городам страны в Варшаве (1694,8 тыс. жителей) главные инвесторы France Telecom и Citygroup; в Кракове (757,7 тыс. жителей) Philip Morris, HCB, Delphi, EdF, Pliva; во Вроцлаве (637 тыс. жителей) Volvo AB, Allied Irish Bank, Cussons, Credit Agricola; в Познани (570 тыс. жителей) Allied Irish Bank, Glaxo, SmithKline, Nestle; в Катовице (318,7 тыс. жителей) ING Group, Mittal Steel, TriGranit. В 2005 году был отмечен рекорд как по объему инвестированного капитала, так и по количеству приобретенных зданий. Общее число вложений на рынке недвижимости в 2005 году составило около 2,6 млрд евро.

Среди иностранных инвесторов на рынке офисной недвижимости Польши основную роль играют резиденты Германии (39%), Австрии (18%), США (11%), Ирландии (10%), тогда как доля польского капитала составляет лишь 7%. К концу 2005 года на рынок вышли предприятия из Великобритании, Испании, Израиля и Люксембурга. Растет интерес инвесторов к региональным рынкам. Самые крупные сделки в регионах по итогам 2005 года покупка офисных центров Любич в Кракове, Quattro Forum во Вроцлаве и Alfa Plaza в Гдыне, а также приобретение бизнес-центра Винограды в Познани.

Варшава. Нетрудно догадаться, что столица Польши является лидером по динамике развития офисного рынка в стране. Однако активность девелоперов в 2005 году несколько упала по сравнению с предыдущими годами. За зиму 2005/06 года в эксплуатацию было сдано 111 тыс. кв. м вновь возведенных либо перестроенных под офисы помещений. Всего за 2005 год количество новых офисных площадей увеличилось на 5% и составляет на настоящий момент 2,18 млн кв. м.

Примерно 47% офисных новостроек расположено в центре города варшавском Сити. Остальные 53% сконцентрированы главным образом в трех местах: Служевец Пшемысловы, Воля (улицы Каспшака и Плоцкой), Аллеи Ерозолимске (от площади Завишы в направлении Урсуса). Около 245 тыс. кв. м новых площадей должно быть сдано в эксплуатацию в 2006 2007 годах. Особое внимание уделяют участку Мокотув, который считается наиболее перспективным за пределами центра. В 2005 году отмечено несколько значительных сделок. В течение прошлого года было сдано в аренду около 220 тыс. кв. м. На сделки pre-let приходится около 35 тыс. кв. м площадей, в основном на Мокотуве.

Больше всего помещений арендовали в прошлом году финансово-кредитные организации. Их доля составляет 20% от общего объема сданной в аренду площади, 16% приходится на фирмы сектора услуг, 15% на производственные предприятия, 13% на компании, работающие в сфере IT и телекоммуникаций. Процент не сданных в аренду офисных площадей имеет в Варшаве постоянную тенденцию к снижению, несмотря на активную застройку в этом секторе.

В прошлом году арендные ставки в центре упали на 2 евро за 1 кв. м в месяц. В настоящий момент ставка на объекты класса B колеблется от 14 до 18 евро за 1 кв. м в месяц, тогда как за пределами центра от 10 до 14 евро за 1 кв. м в месяц. В центре в объектах класса А ставки составляют от 18 до 20 евро за 1 кв. м в месяц. Помимо расположения на арендную ставку влияют такие показатели, как величина арендуемой площади, престиж арендатора и срок договора.

Катовице. В этом городе основными арендаторами и покупателями офисных площадей в новостройках являются представительства банков и других финансовых институтов. Чаще всего офисные центры предназначены для нужд собственника, поэтому рынок сделок купли-продажи преобладает над рынком сделок аренды. Класс А, который чаще всего востребован банкирами, насчитывает 73 тыс. кв. м площади.

Современные объекты офисной недвижимости стали возводить в Катовице начиная с 2000 года, а наибольший прирост новых площадей наблюдался в 2001 году. В 2005-м в эксплуатацию сдано около 4 тыс. кв. м площадей класса А (вторая фаза модернизации объекта Опольска, 22, первая очередь которой площадью 17 тыс. кв. м сдана в 2004 году) и 12,5 тыс. кв. м класса В(офисный центр на Корфантого, 2). Девелопером площадей выступил Opal Development.

Наблюдается рост спроса на современные офисные помещения в Катовице. Становится активнее рынок аренды. Всего по городу снимают 11 тыс. кв. м специализированных площадей.

Арендная ставка в сегменте А составляет от 10 до 15 евро за 1 кв. м в месяц, тогда как в сегменте В 8 10 евро за 1 кв. м в месяц. Эксплуатационные затраты могут составлять от 1 до 3 евро за 1 кв. м в месяц. Если в Варшаве цены выставляют в основном в евро, то в Катовице поровну в евро и в злотых.

Краков. В 2005 году на краковском рынке офисных помещений отмечено оживление спроса на фоне малого прироста новых продаж, что привело к резкому сокращению количества свободных площадей. Общая площадь современных специализированных офисов в Кракове составляет 120 тыс. кв. м.

С начала 2005 года было реализовано только три из пяти запланированных офисных проектов, тогда как срок реализации двух зданий продлен на 2006 год. Площадь сданных в прошлом году в эксплуатацию зданий 4,9 тыс. кв. м, что соответствует увеличению общей площади краковских офисов на 4%. Этот показатель самый низкий с 2000 года.

Количество пустующих офисов на протяжении 2005 года уменьшилось на 13 %. На рынке остается только 7% офисов, не сданных в аренду. Всего в 2005 году было арендовано 15 тыс. кв. м офисной недвижимости. Арендные ставки в зданиях категории А колеблются от 13 до 16 евро за 1 кв. м в месяц, тогда как в зданиях класса В от 9 до 13 евро за 1 кв. м в месяц, аналогичные ставки и в реконструированных каменных домах в историческом центре города. На рынке зафиксированы сделки купли офисных зданий в инвестиционных целях.

Познань. Ситуация на рынке офисных помещений отличается отсутствием положительных изменений с конца 2003 года. После периода относительной активности, наблюдавшегося в 2000 2003 годах, за последние два года не было реализовано ни одного нового проекта в сфере офисной недвижимости. Цены удерживаются на стабильном уровне, при том что показатель свободной офисной недвижимости имеет тенденцию к падению.

Всего офисный фонд города насчитывает 121 тыс. кв. м, из которых 77 тыс. кв. м в центре города. За пределами центра офисы, как правило, расположены в тесном соседстве с торговыми объектами. В прошлом году общая площадь офисов, сданных в аренду, составила 12,5 тыс. кв. м. Объекты преимущественно находились в центре города. Наибольший спрос на данные помещения исходит от местных фирм. В классе В их абсолютное большинство. Особую активность проявляют предприятия банковского сектора (28%), на втором месте фирмы, занимающиеся медиа и маркетингом (15%).

Арендные ставки стабильны. Они удерживаются на уровне около 12 14 евро за 1 кв. м в месяц в классе А и 10 12 евро за 1 кв. м в месяц в классе В. Ставки в Познаньском финансовом центре несколько выше, чем в среднем по классу А. Зафиксирован ряд инвестиционных сделок в офисном секторе.

Вроцлав. В этом городе наблюдается самый низкий процент свободных площадей среди регионов и самое большое преобладание спроса над предложением. Заинтересованность Вроцлавом среди риелторов растет. В течение 2005 года предложение офисов классов А и В значительно не изменилось. Общая площадь офисов по городу равна 108 тыс. кв. м. В 2005 году завершено три небольших объекта общей площадью 5 тыс. кв. м: Мухоборска-2, Green Point, Кузница.

Количество свободных помещений уменьшилось за 2005 год с 5 до 1%. Это притягивает во Вроцлав девелоперов из Варшавы. В 2005 году было сдано в аренду около 11,4 тыс. кв. м офисных площадей. Арендные ставки в классе А в центре города колеблются от 11 до 13 евро за 1 кв. м в месяц, в классе В они равны примерно 9 евро за 1 кв. м в месяц. Ставки имеют тенденцию к росту.

Пожалуй, для любого мегаполиса типичен такой парадокс: территория города огромна, а участок под застройку (на профессиональном сленге пятно) найти трудно. И поскольку снижения цен на землю в Москве не предвидится, остается только два способа если не преодолеть, то хотя бы нейтрализовать эту тенденцию: строить вглубь или ввысь.

Прекрасное высоко

Дискуссии о том, какого роста быть Москве, идут уже давно. В профессиональной архитектурной среде чаще всего говорят, что лучшим вариантом было бы грамотное размещение среднеэтажных зданий. Но, разумеется, никто не откажется от проектирования высотки и задача увлекательная, и гонорар вдохновляющий.

В сущности, споры о том, быть или не быть небоскребам в столице, завершились в 1999 году, когда была утверждена инвестиционная программа Новое кольцо Москвы. Это означало, что городские власти сделали ставку на высотное строительство. Проект выглядел крайне заманчивым: восхищало и количество потенциальных квадратных метров, и объемы привлекаемых инвестиций (не меньше 5 млрд долл.), и даже сама пространственная идея, вполне традиционная для России, что по сегодняшним меркам особенно ценно.

Как заметил руководитель спецпроектов пресс-центра столичного стройкомплекса Алексей Введенский, Москва на протяжении всей своей истории развивалась кольцами: сначала было кольцо кремлевских стен, потом Китай-города. Более того, по мысли идеологов проекта, и Новое кольцо не должно было стать последним. Предполагалось, что игра в строительное серсо продолжится за МКАД. Правда, сейчас, спустя всего-то шесть лет, напоминать об этом уже не вполне деликатно.

Разумеется, никто и не ожидал, что высотки начнут расти как грибы. Но все-таки тот факт, что вслед за первым зданием (жилой комплекс Эдельвейс, строительство которого компания Конти завершила еще в 2003 году) пока ничего не последовало, игнорировать невозможно. А ведь к 2006 году планировалось возвести уже семь небоскребов, однако пока ожидается лишь проведение инвестиционных торгов. Почему программа, которую патронирует лично Юрий Лужков, пока не вызвала ажиотажа на строительном рынке непонятно. Отличный, по определению доходный сектор рынка, гарантированная поддержка на правительственном уровне, а результаты более чем скромные. Согласитесь, странно.

Боязнь высоты

Аргументы сторонников Нового кольца Москвы просты и вески. Во-первых, земли для строительства в столице не хватает. Во-вторых, небоскребы это красиво, особенно при взгляде сверху, например с самолета. В-третьих, некоторые специалисты, например Валерий Жилов, генеральный директор ОАО НКМ, придерживаются мнения, что необходимо изменить несовременный облик многих кварталов. Противников у программы как таковых нет. Есть люди, высказывающие опасения относительно безопасности или рентабельности проектов, внешней привлекательности зданий, возможных проблем с нормативной базой, не более.

Столичные старожилы помнят, как раскачивались в их квартирах люстры во время землетрясения в Румынии, причем в невысоких по современным меркам домах этажей в двенадцать. А как в подобной ситуации поведет себя небоскреб? Профессор Валентин Уломов, главный научный сотрудник Института физики Земли РААН, уверен, что на сей счет беспокоиться нечего. По его словам, на территории города наблюдаются сейсмические волны, приходящие от удаленных очагов сильных землетрясений в Восточных Карпатах. Интенсивность таких низкочастотных колебаний в Москве может достигать пяти баллов по принятой 12-балльной шкале, однако при грамотном проектировании и строительстве никакая сейсмическая опасность небоскребам не грозит: покачаются плавно, как при сильном ветре, на том все и завершится. Следует подчеркнуть, что непременным условием безопасности высотных зданий ученый называет высокое качество проектирования и строительства. А с этим у нас традиционные проблемы, усугубленные отсутствием опыта.

Любой строитель точно знает, СНиПы превыше всего. Разумеется, при условии, что они есть. Применительно к небоскребам сейчас действуют Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в Москве. Постоянные же только разрабатывают, причем и федеральные, и московские власти одновременно. А пока для каждого небоскреба пишут индивидуальные нормы. Впрочем, справедливости ради отметим, что и на Западе все так же. По словам Анны Шакиной, специалиста по строительным материалам ИСК Сити ХХI век, специальных системных норм для высотных зданий в мировой практике нет. Есть отдельные требования, например, к пожарной безопасности, инженерным коммуникациям, оборудованию, несущим конструкциям, поясняет она. Более того, как замечает Артур Александров, директор по строительству комплекса Федерация, в отличие от Европы, Америки, Юго-Восточной Азии российские нормы и требования, предъявляемые к высотным зданиям, довольно жесткие.

Опасения за будущность высоток также сдерживают энтузиазм строителей. Например, общий вес комплекса Эдельвейс 100 тыс. т. Чтобы понять, как эта махина поведет себя через год, десять лет, полвека, нужно сто тысяч раз обследовать грунты. Сергей Полонский, президент корпорации Mirax Group, не раз говорил, что он знает все о земле под своими объектами на глубину в километр. Но на подобные исследования нужны и время, и средства, которыми располагает далеко не каждый застройщик.

Еще один немаловажный момент внешняя привлекательность зданий. Всегда есть опасность, что очередная высотка станет реализованной мечтой товарища Сталина о Дворце Советов. Наши архитекторы не то чтобы плохи вовсе нет! но и опыт подобной работы у них отсутствует. Вдобавок западные банки неохотно выделяют кредиты под проекты, разработанные российскими специалистами. Другими словами, доверяют тем, чьи работы уже была возможность оценить. Так, административно-офисное здание на Преображенской площади будет проектировать архитектурное бюро Нормана Фостера, над жилым комплексом в проезде Серебрякова работает Международный центр высотного строительства (СП на базе американского архитектурного бюро Фрэнка Уильямса и ГУП Моспроект-2), а для объектов по Дмитровскому шоссе и улице Профсоюзной привлекают немецкую компанию БРТ Инжиниринг Гмбх.

Столичные власти надеются, что реализация программы Новое кольцо Москвы поможет решить еще одну важную задачу избавить мегаполис от типовых проектов 70 80-х годов. Главный архитектор города Александр Кузьмин считает, что высотки могут стать достойной заменой унылым кварталам и районам. Тут главное грамотно разработать общую архитектурную концепцию. Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании Новая площадь, приводит в пример сталинские высотки, которые так гармонично смотрятся как раз потому, что их окружают здания, выполненные в том же архитектурном ключе.

Упущенная выгода?

Чем масштабнее проект, тем большую прибыль он приносит. В этом смысле ничего лучше Нового кольца Москвы и представить себе невозможно. Возьмем первенца программы жилой комплекс Эдельвейс. В компании Конти проект оценивают как весьма успешный, хотя он был реализован в 2003 году, когда цены и, соответственно, маржа застройщика были меньше. Сегодня средняя цена квадратного метра в домах такого класса выросла в несколько раз, однако о рентабельности высотного строительства участники рынка высказываются весьма осторожно. Как утверждает вице-президент ГК Конти Вячеслав Тимербулатов, необходимо понимать, что инвестиционная привлекательность проекта рассчитывается с учетом доли города и различных социальных обременений и во многом зависит от законодательных и иных норм, которые устанавливают городские власти. Поэтому, для того чтобы привлечь средства на строительство объекта, необходимо учитывать интересы инвестора. Действительно, чем-чем, а искусством обременять столичные чиновники владеют превосходно. И это тоже отпугивает девелоперов.

Как правило, и жилье, и офисы продают очень быстро, часто еще до сдачи объекта в эксплуатацию. Но это все равно не достаточная причина для роста в геометрической прогрессии числа участников высотного строительства. Возможно, дело в том, что большинство игроков просто выжидают. Смотрят, как дальше будет развиваться рынок вообще и что получится из программы Новое кольцо Москвы в частности. Например, последний социологический опрос показал, что лишь 7% москвичей не прочь приобрести квартиру в небоскребе. Если возведение таких зданий станет массовым где гарантия, что подобные настроения не станут играть решающую роль и покупателей не придется искать днем с огнем? А ведь средства в строительство вкладывают огромные. Самая скромная высотка требует не менее 50 млн долл. инвестиций.

Кроме того, уже сейчас ясно, что соблюсти установленный столичными чиновниками график реализации Нового кольца Москвы нереально. Так, Д. Попов, признавая жизнеспособность программы, не скрывает, что большое сомнение лично у него вызывают именно заложенные в нее сроки и качество проработки тендерной документации. Многие участники рынка уверены: к 2015 году не будет возведено даже двадцати запланированных высоток. Слишком затянут процесс подготовки к началу строительства, слишком долго принимают решения, осуществляют согласования, проводят тендеры. А это значит, что завершение проектов может прийтись уже на совершенно иную экономическую и политическую ситуацию. Ведь кто знает, какой инвестиционный климат будет в Москве в 2020 году? Какой курс выберут городские и федеральные власти? Кто станет основными игроками строительного рынка? На Западе разработка стратегии на 50 лет вперед обычная практика для крупных корпораций. Нам же это пока кажется невероятным.