Ипотека и недвижимость - Арендаторы готовы оплачивать строительство новых зданий

Новосибирск До конца года в городе планируется к вводу около 70 000 кв. м качественных офисных площадей. Эксперты говорят, что рынок офисной недвижимости находится на пороге насыщения. По оценке аналитиков, в течение следующего года он пополнится еще примерно 300 000 кв. м. Владельцы существующих бизнес-центров, опасаясь оттока арендаторов, готовятся фиксировать ставки.

С начала года цены на офисные помещения поднялись на 30-40%, в то время как ставки аренды выросли на 5-10%, констатирует президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. По его словам, доходность бизнеса от сдачи в аренду офисных помещений для инвесторов, приобретающих офисы у застройщика, снизилась с 20-25% в 2005 г. и составляет сейчас 13-18% годовых.

Партнер по маркетингу компании DSO Consulting Сергей Дьячков в ближайшее время ожидает бум бизнес-центров. К концу 2006 г. девелоперы обещают ввести в эксплуатацию более 70 000 кв. м современных офисных помещений, а с декабря 2006 г. и в течение 2007 г. на рынок попадет еще около 300 000 кв. м, подсчитал Дьячков. По его словам, эти объемы превысят показатели прошлых лет: например, в 2005 г. в Новосибирске было построено около 50 000 кв. м современных офисов.
Потребность в помещениях класса А растет, и в 2007-2009 гг. офисов представительского класса потребуется значительно больше, чем в этом году, убежден руководитель пресс-службы компании Knight Frank Андрей Патрушев. Он связывает это с общим повышением деловой активности в регионе, а также приходом иногородних компаний. Чтобы не обвалить рынок, эти центры должны сдаваться не менее чем с полугодовым перерывом, говорит Патрушев. Емкость уже объявленных к реализации бизнес-центров класса А близка к предельной потребности рынка на ближайшие три года. По мнению коммерческого директора Росевродевелопмента Натальи Коротаевой, потребность в офисах класса А в Новосибирске сейчас составляет около 130 000 кв. м.

В декабре 2006 г. ожидается ввод в эксплуатацию БЦ Росевроплаза (общая площадь 30 000 кв. м, стоимость около $35 млн, девелопер Росевродевелопмент). По словам Коротаевой, годовая ставка аренды в БЦ составит от $440 за 1 кв. м и 40% площадей уже сданы в аренду. Наибольшим спросом пользовались небольшие помещения площадью 140-150 кв. м, добавляет она.

Компания СТ Групп Регион также строит бизнес-центр класса А в Новосибирске. Площадь комплекса, который будет называться ST Plaza, составит 30 000 кв. м, его возведут на участке площадью 0,34 га в центре города, заявил коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев. По его информации, инвестиции в проект составят не менее $27 млн. Новосибирск как деловой центр нуждается в офисах самого высокого класса, и существующие проекты эту потребность не закрывают, отмечает Шмелев. Окончание строительства намечено на конец 2007 г. Планируемая арендная ставка составит $400-450 за 1 кв. м в год.

Конкуренцию столичным девелоперам намерены составить местные застройщики, реализующие проекты БЦ Гринвич и Кобра. В июле 2007 г. компания Трансервис планирует сдать бизнес-центр Гринвич (общая площадь 34 000 кв. м). По словам гендиректора компании Александра Бойко, первые договоры аренды можно будет заключать уже в феврале следующего года по ставке от 1300 руб. за 1 кв. м. Бойко убежден, что бизнес-центр будет востребован у арендаторов: Гринвич обладает вместительной парковкой на 350 автомобилей, что выгодно отличает его от других офисных зданий города там парковочные места в дефиците, аргументирует он.

В следующем году планирует ввести свой бизнес-центр Кобра (общая площадь 22 000 кв. м) и девелоперская компания Труд. Управлять им будет компания Экопласт-Сервис, входящая в структуру Труда. Потребность в офисах класса А в Новосибирске ограничена, и в дальнейшем арендодателям придется конкурировать не только по уровню сервиса, но и по цене аренды, считает замдиректора Труда Анатолий Пастушенко.

Большинство арендодателей зафиксирует ставки на весь период 2007 г., уверен Луговой. Какая-то часть бизнес-центров столкнется с увеличением срока экспозиции и даже оттоком арендаторов. В первую очередь это будут здания, неудачно расположенные и имеющие мало парковочных мест.

По мнению Дьячкова, в 2007 г. ставки в офисах класса А будут расти медленнее инфляции. В сегменте офисов класса В рост ставок будет происходить вровень с инфляцией, убежден директор риэлторской компании Акрополь Зафар Умаров. Он объясняет это тем, что основной спрос со стороны новосибирских компаний приходится именно на этот сегмент. С введением заявленных бизнес-центров можно будет говорить о некоторой стабилизации рынка в частности, уже сейчас об этом свидетельствует замедление роста ставок, однако до подлинного насыщения в сегменте офисов класса В пока далеко, резюмирует собеседник.

По оценке DSO Сonsulting, на начало 2006 г. в Новосибирске насчитывалось около 1,3 млн кв. м офисных площадей. Из них на новые офисы build-to-suit (построенные компаниями для себя) приходилось около 60 000-65 000 кв. м, офисы класса В и выше около 90 000 кв. м, офисы класса С, в том числе на территории промышленных предприятий, занимали 850 000-900 000 кв. м.

Санкт-Петербург Петербургские девелоперы учатся использовать опыт долевого строительства в проектах офисной недвижимости. С начала года объем площадей, выставляемых на продажу в новых бизнес-центрах, вырос втрое. Эксперты считают, что таким образом арендаторы решают проблему дефицита офисных помещений, а девелоперы повышают доходность проектов.

До 2005 г. собственники бизнес-центров прибегали к помощи соинвесторов только в крайних случаях, поскольку при разделении собственности возникают проблемы в управлении офисным зданием, говорит директор по развитию Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Евгений Галеев. Им предлагалось не более 5-10% площадей. Однако начиная с прошлого года на долю соинвесторов приходится уже до 30% всех попадающих на рынок площадей, или примерно около 70 000 кв. м, говорит он. По словам Натальи Малеевой, руководителя отдела маркетинга Центра развития проектов Петербургская недвижимость, сейчас на продажу выставлено около 80 000 кв. м офисных площадей в строящихся объектах. Средняя цена таких сделок, по оценке Галеева, составляет $1200-2600 за 1 кв. м.

По данным ЦАН, офисные площади продаются в БЦ Stels (от $1700 за 1 кв. м), Лидер (от 45 000 руб. за 1 кв. м), Голицын (52 000-70 000 руб. за 1 кв. м), Содружество (от 1200 евро за 1 кв. м), Авеню (около $2150 за 1 кв. м), а также в бизнес-центре на Лиговском пр-те, 94 (75 000 руб. за 1 кв. м).

Для сравнения: средняя стоимость 1 кв. м в готовом бизнес-центре класса С, расположенного не в центре города, составляет сейчас около $2500, престижные объекты класса А и В в центре могут стоить $5000 за 1 кв. м и более, говорит гендиректор компании РМС-оценка Петр Козин.

Андрей Шаповалов, директор по развитию компании Фастком, строящей торгово-офисный центр класса А Регент Холл, согласен, что спрос на покупку офисных площадей растет. Примерно за год до сдачи объекта (строительство объекта завершено в августе этого года, ввод в эксплуатацию намечен на декабрь) мы стали получать по два-три предложения в месяц о продаже как целого объекта, так и нескольких этажей. С началом арендной кампании весной этого года звонки от потенциальных покупателей идут постоянно, говорит Шаповалов. За качественными площадями выстраиваются очереди, формируются листы ожидания. В такой период покупка помещения замечательное вложение средств, считает Галеев.

С ним не согласен директор департамента офисной недвижимости компании Бекар Алексей Чижов. Он удивляется, что компании, работающие в области сервиса и торговли, где доходность бизнеса составляет около 30%, готовы вкладываться в офисную недвижимость, доходность инвестиций в которой сейчас составляет около 15-17%. Возможно, они делают это от безысходности, приличное помещение сейчас не так легко арендовать, считает он. Однако девелоперам, по словам директора департамента офисной недвижимости компании Бекар Алексея Чижова, продажа части помещений позволяет получить доходность на уровне 30-40%, тогда как самостоятельное строительство и эксплуатация офисов приносит около 15-20% годовых. Строительство по долевой схеме позволяет снизить уровень собственных затрат, объясняет Чижов.
Спрос на покупку офисных помещений достаточно высок, однако говорить о моде на долевые схемы при реализации проектов пока рано, считает директор департамента исследований и консалтинга Colliers International Светлана Шалаева.
Для девелопера целесообразнее продавать большие помещения, поскольку при увеличении количества собственников возникают проблемы с управлением зданием, говорит она. Сейчас же потенциальные покупатели, как правило, готовы приобретать небольшие помещения площадью 100-300 кв. м. Офисы распродаются, однако не очень понятно, как их эксплуатировать: инженерные сети и места общего пользования оказываются поделены между собственниками, которые в разных долях владеют зданием, говорит гендиректор ЦРП Петербургская недвижимость Илья Еременко.
Отчасти рост популярности схем долевого строительства бизнес-центров связан с выходом на рынок девелоперов, которые ранее специализировались на жилищном строительстве, полагает Чижов. Теперь они пробуют реализовывать жилищные схемы на рынке офисов, считает он. В качестве примера эксперт приводит компанию Содружество, основным бизнесом которой является строительство коттеджных поселков. Сейчас компания реализует проект бизнес-центра Содружество, помещения в котором уже выставлены на продажу. Еременко добавляет строящиеся БЦ Лидваль холл компании Развитие и офисный центр Лидер проект компании М-Индустрия. Основным бизнесом этих компаний является жилищное строительство.

Рынок коммерческой недвижимости будет оставаться привлекательным для инвесторов еще три-четыре года. Его насыщение и стабилизация цен наступит не ранее 2010 г. с реализацией таких крупных проектов, как Газпром-Сити и Морской фасад, говорит Еременко.

По данным Colliers International, за первое полугодие 2006 г. в Петербурге было введено около 89 000 кв. м новых офисных площадей, а общий объем предложения на конец июня 2006 г. в классах А, В и С составил около 930 000 кв. м. Из них на класс А приходится 7%, класс В занимает 35%, остальное относится к классу С. По оценке компании Петербургская недвижимость, во второй половине 2006 г. будет введено 180 000 кв. м. офисных площадей, а общий объем предложения достигнет 1,5 млн кв. м. По данным Colliers International, средняя ставка аренды офисов класса А составляет $450-790 за 1 кв. м в год. В классе В ставки составляют $270-500 за 1 кв. м в год. За первое полугодие 2006 г. арендные ставки увеличились в среднем на 4-7%.