Ипотека и недвижимость - Планы по грандиозной застройке самого северного района столицы

Екатеринбург Городу не хватает 1,2 млн кв. м офисных площадей, отмечают аналитики и чиновники. Часть потребностей арендаторов должен удовлетворить амбициозный проект Екатеринбург-Сити. Его девелопер планирует построить 400 000 кв. м коммерческой недвижимости, в основном офисной. В городе резко растут цены продаж офисов, но арендные ставки зафиксировались с начала весны.В 2006 г. за счет нового строительства в городе появится 36 объектов офисной недвижимости общей площадью почти 148 000 кв. м. Из них 16 бизнес-центров: три позиционируются как класс А, 12 относятся к классу В и один центр класса С.

Как рассказал Андрей Козицын, генеральный директор Уральской горно-металлургической компании (УГМК), являющейся девелопером проекта Екатеринбург-Сити, в ноябре этого года будет завершено проектирование первой из четырех башен комплекса ее назвали Исеть. В декабре 2006 г. или в январе 2007 г. в ее основание будет заложен первый камень. Башню планируется возвести за полтора-два года, примерно за такое же время, по прогнозу Козицына, она окупится.
На строительство потребуется примерно $50 млн: 30% этих средств составят ресурсы УГМК, 70% заемные средства. Мы ведем переговоры с банками, в том числе с Внешторгбанком, который уже организовал нам проектное финансирование гостиницы Hyatt Regency Yekaterinburg. Окончательное решение по Исети пока не принято, заявил Козицын. Гостиница, которой будет управлять мировой оператор Hyatt International, войдет в комплекс Екатеринбург-Сити и будет связана с одной из башен переходом. Стоимость ее строительства с учетом налогов и расходов по обслуживанию кредитов равняется $160 млн. Сумма кредитных средств составляет $80,5 млн. Из них $70 млн экспортный кредит под гарантию французского страхового экспортного агентства COFACE сроком на 10 лет и девять месяцев, а $10,5 млн коммерческий кредит сроком на восемь лет и три месяца. В финансировании принимают участие французские банки, выбранные на основе тендера: Societe Generale и BCEN-Eurobank.

Козицына не пугает большой объем вводимых офисных площадей. По его словам, немаловажным фактором станет то, что площади будут выводиться на рынок постепенно вплоть до 2012 г. Первую башню компания начнет в этом году, вторую только через год, пояснил генеральный директор УГМК. Он сообщил, что сейчас рассматривается возможность разместить в башне Исеть не офисы, а апарт-отель, которого до сих пор в Екатеринбурге не было. Однако управляющий филиалом Внешторгбанка в Екатеринбурге Александр Парамонов заявил, что согласно проведенному банком анализу в городе будут востребованы не только апартаменты, но и весь объем офисных площадей класса А, которые ранее пообещал предложить рынку УГМК. Растет спрос на качественные офисы, в этом сегменте рынок не насытится еще лет семь-восемь. Офисы Екатеринбург-Сити за счет выгодного расположения, в самом центре города, будут востребованы, как и помещения в других современных бизнес-центрах города, считает банкир.

Пока что офисное предложение в городе стремительно сокращается. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), с начала года его объем упал на 44-47%, большая часть снижения пришлась на II квартал. Аналитик палаты Гурам Тухашвили объясняет это влиянием рынка все дорожающей жилой недвижимости. Наблюдая ажиотажный рост цен на рынке жилья, люди придерживают и объекты коммерческой недвижимости, чтобы впоследствии продать их подороже, говорит он.
В КБ Ярмарка соглашаются с Тухашвили, но называют несколько другие цифры. По словам аналитика компании Лилии Файзуллиной, на начало августа объем предложения на рынке офисной недвижимости составил 72% от уровня начала года. Уменьшение наблюдалось во всех районах города, хотя и не в одинаковой степени, отмечает Файзуллина. В июле количество предложений в районах Автовокзал, Ботанический, Заречный, Парковый, Пионерский и Шарташский рынок снизилось более чем на 40% по отношению к январю. В центре города на треть от прежних объемов. На Уралмаше и Эльмаше предложение уменьшилось всего на 13%. В то же время средний срок экспозиции снизился с четырех до трех с половиной месяцев.

Недостаток предложения спровоцировал скачок цен: только за июль на вторичном рынке средняя стоимость продажи 1 кв. м офисной недвижимости поднялась на 12,5%, достигнув в августе $1728, говорит Файзуллина. Для сравнения: за январь июнь цены выросли на 17,6%.

Аналитики УПН также отмечают резкий рост цен, но устанавливают планку выше, на уровне $1820 за 1 кв. м офисной недвижимости, а также считают стоимость офисов в рублях на них сейчас переходит большинство арендодателей. По этим данным, 1 кв. м подорожал с начала года до середины июля почти на 15% и стал стоить в среднем 49 000 руб. В центре города офисы продают по 66 000 руб. за 1 кв. м, в районах, близких к центру, по 44 297 руб., в отдаленных по 40 984 руб., на окраинах 38 238 руб. Для сравнения: за 2005 г. рост цен продаж офисной недвижимости на вторичном рынке составил 19,6%, отмечают аналитики УПН.

Арендные ставки в современных офисных центрах с весны зафиксировались на отметке 850-1400 руб. за 1 кв. м, говорит управляющий партнер БК-Недвижимость Павел Кузнецов. Файзуллина объясняет это увеличением предложения. Если в начале года в центре продавалось почти в два раза больше офисов, чем сдавалось в аренду, то сейчас на рынке больше предложений о сдаче в аренду. Данная ситуация легко объяснима: предоставление помещений в аренду является привлекательным бизнесом с низкими рисками и высоким доходом, говорит она. По мнению Кузнецова, в ближайшее время стоит ожидать коррекции в сторону повышения арендных ставок. Не бывает, чтобы в сегменте продаж цены стремительно росли, а в сфере аренды долго оставались на месте, аргументирует он.

По данным администрации Екатеринбурга, в настоящее время в городе насчитывается 2,7-2,9 млн кв. м офисных помещений. Из них 85% офисы класса С, 12% офисы класса В. К офисам класса В+ и А можно отнести лишь 85 000-95 000 кв. м.
Посреди дороги лежит собака. Индифферентное животное и не думает подвинуться, чтобы дать проехать машине. Обочиной идут три козы, позванивая колокольцами. За деревянными заборчиками одна за другой мелькают бревенчатые избы с резными разноцветными наличниками. В лучах вечернего солнца вьется мошкара. И эта сельская идиллия не где-нибудь, а в Москве, в Молжаниновском районе. Сейчас на его территории восемь деревень, а в них - 2100 жителей. Но столичные власти приготовили молжаниновцам большой сюрприз.

24 июня на заседании правительства Москвы обсуждалось недалекое будущее самого северного района столицы. За магазином IKEA, от стрелки Ленинградского и Международного шоссе до новоподрезковской развязки, на месте нынешних деревень - Новодмитровки, Новоселок и Молжаниновки - появится новый микрорайон, еще один будет на пустыре между Старыми Химками и Международным шоссе. На месте деревни Черкизово и до второго поворота на Шереметьево раскинется стадион технических видов спорта со всей инфраструктурой, а деревня Бурцево исчезнет с лица земли, уступив место полям для гольфа. В первом микрорайоне предполагается возвести 498,4 тысячи метров жилья, во втором - 207,6 тысячи. После Южного Бутова и Куркина это уже третий за последние десять лет проект массовой застройки московской окраины. На бумаге смотрится весьма симпатично. Не слишком высокие дома разной этажности, таунхаусы и даже индивидуальные коттеджи. Очень много зелени, скверов, водоемов и, разумеется, стопроцентная обеспеченность детсадами, школами, гаражами...

Вспомните, что знаете из рекламы про Куркино, и умножьте на пять. Поля для гольфа разобьют гигантские - 600 гектаров. Стадион для технических видов спорта с трассой "Формулы-1" уже подрядились инвестировать итальянцы, по поводу чего в феврале прошлого года Лужковым был подписан меморандум. Гостиницы, комплекс по продаже автомобилей, фитнес-клубы, корты, бассейны, магазины. На стрелке двух шоссе построят гигантский торговый центр - гипермаркет. A по другую сторону Ленинградки, в районе платформы Планерная, - Пром-Сити. Обещают вывести сюда некоптящие предприятия из центра столицы. Говорят, Молжаниновский - последняя целина, последний участок в городе, пригодный для интенсивного освоения. Власти уже давно держали его на примете.

Район вошел в состав Северного административного округа в 1992 году. Восемь крохотных деревень и обширные поля, луга и перелески. Есть где развернуться строителям. И все десять лет велись об этом разговоры. Но на них дело и заканчивалось: слишком далеко было тянуть коммуникации. Но вот разрослось Митино, подошло к самым Химкам Куркино.

- Мне Владимир Иосифович Ресин обещал: вот подожди, закончим Куркино и к вам придем, - рассказывает мне глава молжаниновской управы Николай Аркадьевич Гамалеев. - Я думаю, как переизберут мэра, так и начнется строительство, уже в следующем году. А к 2010-му все должны достроить. Тогда, по самым скромным подсчетам, у нас будет 30 тысяч населения.

Но это, конечно, если новостройки будут раскупаться. Муниципальное жилье предусмотрено, но в небольшом количестве, а так в основном коммерческое, причем, учитывая предполагаемую этажность, недешевое. Захотят ли люди с деньгами покупать здесь квартиры? Достоинств, конечно, немало, к перечисленным можно добавить еще благоприятную розу ветров и 40 гектаров естественных водоемов. Но есть и недостатки, которые способны отпугнуть кого угодно. Во-первых, транспортная недоступность. 25 километров от Кремля почти по прямой в часы пик трудно преодолимы. Своими глобальными пробками Ленинградка хорошо известна.

- Обещают пустить монорельс от Сити до Шереметьева. Он должен несколько разгрузить шоссе, - говорит Николай Aркадьевич. - Возможно, введут дополнительные электрички от Ленинградского вокзала до станции Планерная. Вокруг Химок построят объездную дорогу с выходом на Ленинградку, а в самом городе добавят проездов, особенно между его новой и старой частью. Международное шоссе (то, что на Шереметьево) замкнут с Дмитровским. Будет дорога через Куркино на Тушино. Наконец, есть еще ресурсы для расширения самого Ленинградского шоссе до пяти полос в каждую сторону.

Вторая и еще более сложная проблема - авиационные шумы. Раньше, во времена Советского Союза, самолеты делали значительный круг над областью и летели над Молжаниновским районом на большой высоте. Теперь экономят горючее. В значительной части района уровень шумов превышает допустимый. В эту зону попадает стадион технических видов спорта и часть домов планируемого по Ленинградскому шоссе микрорайона. A аэропорт еще грозится построить новую взлетно-посадочную полосу как раз в этом направлении. Местные жители, правда, не жалуются.

- Я привык. Пятьдесят лет тут живу, уже и не замечаю, - сказал мне один домовладелец в деревне Черкизово.

"Дедушка старый, ему все равно", - подумала я, проводив глазами один за другим заходящие на посадку самолеты. Кстати, двигатели гоночных автомобилей тоже далеко не бесшумные. Да и Ленинградское шоссе активно круглые сутки, а по плану от него до домов всего 150 метров, где расположены магазинчики и скверик. Еще прибавьте существующий газопровод высокого давления, который не должен соседствовать с жильем, - его непонятно как и на какие деньги придется переносить.

Но власти настроены решительно, как сказал Гамалеев. Оно и понятно: по некоторым подсчетам, на территории Молжаниновского района можно возвести 1 миллион 100 тысяч квадратных метров жилья. Если умножить их на рыночную цену одного метра, получится астрономическая сумма - если будут строить, как обещают, низенькие домики, а не многоэтажные дылды. Но, как известно, панельные высотки выгоднее, и обещанные пять этажей в итоговом проекте обычно неожиданно превращаются в пятнадцать. В итоге коттеджи с таунхаусами оказываются в меньшинстве, почти задавленные высоченными соседями. Впрочем, Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города рано ругать, равно как и хвалить. Он, кроме проекта, еще ничего не сделал. Пока на указанных территориях даже копать не начали. Аборигены живут, как жили: топят печки, ходят с естественными потребностями во двор, пасут своих коров и о грядущем переселении рассуждают как о предмете, прямо их не касающемся.

- Нас уже восемь лет снести обещают, и ничего. Это все разговоры, - сказал мне мужичок из деревни Бурцево. Он стоял на берегу пруда и ловил карасей. Молжаниновские пруды и караси упоминаются еще в летописи XVI века.