Ипотека и недвижимость - Арендаторы требуют классности

Нижний-Новгород Офисов на продажу в Нижнем предлагается все меньше, особенно в нагорной, центральной части города. В результате цена 1 кв. м офисной недвижимости поднялась с начала года почти на 50%. Рынок аренды офисов насыщен предложением, и арендные ставки практически не растут.

По данным агентств недвижимости, в начале 2006 г. в Нижнем Новгороде насчитывалось около 1,4 млн кв. м офисных площадей. Ожидается, что к концу года будет построено и реконструировано около 60 000 кв. м.

В Нижнем Новгороде появляется все больше желающих купить офисные помещения.

Однако, говорит Надежда Данилова, менеджер отдела коммерческой недвижимости риэлторской фирмы Адрес, число предложений на первичном рынке снизилось. Как следствие повысились цены, в отдельных случаях до 50%. В феврале в строящемся административном здании на ул. Горького офисные площади продавались по $1500 за 1 кв. м. В начале августа уже по $1700-1800. В административном здании на ул. Провиантской цена 1 кв. м в начале года составляла $2000, сейчас, когда здание уже построено, достигла $3000. В заречной части цены не слишком отличаются от центра города: в Сормове они достигают $2200 за 1 кв. м, а на Автозаводе есть предложения по $3000-4000 за 1 кв. м, рассказала Данилова.

По ее словам, традиционно рынок продаж пополнялся в основном за счет строящихся жилых домов, на первых этажах которых застройщики размещали офисные или торговые площади. В 2006 г. в связи с введением в действие нового закона Об участии в долевом строительстве объемы вводимых новостроек упали, соответственно, уменьшилось количество находящихся в них офисных площадей. Наоборот, частных инвесторов и владельцев маленьких компаний, желающих приобрести небольшие офисные помещения, стало больше.

В отличие от рынка продаж, на рынке аренды ставки в 2005 г. первом полугодии 2006 г. росли не быстрее инфляции, а спрос и предложение были уравновешены, говорят аналитики Нижегородского центра научной экспертизы. Рост спроса на аренду офисных площадей зависит от увеличения деловой активности и экономического потенциала региона. А в Нижнем Новгороде девелоперы стали активно строить офисы в то время, когда объемы производства практически стояли на месте так Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, объясняет несбывшиеся надежды девелоперов на увеличение спроса.

Хотя в существующих бизнес-центрах вакантных помещений практически нет, заполняемость близка к 100%. Недостаток в арендаторах испытывают небольшие офисы невысокого качества, расположенные в старых административных зданиях или жилых домах. Их собственники вынуждены пересматривать ставки в сторону понижения. В центре города, на ул. Варварской, в пристроенной к жилому дому офисной части, собственник долго не мог сдать площади по 900 руб. за 1 кв. м и снизил ставку до 600 руб., рассказала Надежда Данилова. В этом районе много предложений в бизнес-центрах, поэтому сдать по такой высокой цене площади на первых этажах сложно.

Управляющие бизнес-центров корректируют арендные ставки, делая поправку на уровень инфляции, говорит Сергей Каратаев, руководитель отдела аренды управляющей компании Ваш офис. Например, в бизнес-центре на Нартова, 6, считающемся одним из наиболее успешных БЦ города, арендные ставки повысили только в феврале на коэффициент инфляции 2005 г. Сейчас они составляют от 450 до 550 руб. за 1 кв. м (без учета стоимости коммунальных услуг).

В нагорной части города ставки не растут, здесь много современных бизнес-центров, отмечает Каратаев. Наоборот, в заречной части, где их почти нет, а спрос на офисные площади ощутим, ставки немного увеличились. В наиболее привлекательных для арендаторов местах заречной части города они поднялись с 400 руб. до 500 руб. за 1 кв. м, говорит Данилова.

Заречная часть привлекла внимание девелоперов. До сих пор бизнес-центров там практически не строилось, сейчас же реализуют свои проекты или планируют строительство несколько компаний: в старом Канавине, на Автозаводе, в Сормове. Строительная компания Дельта строит бизнес-центр на ул. Керченской в Канавинском районе. Общая площадь офисного здания составит 18 000 кв. м, предполагаемый срок сдачи III квартал 2007 г. В Автозаводском районе еще ряд девелоперов готовят предпроектную документацию новых офисных центров.

Рынок офисов в заречной части пополняется и за счет открытия дилерских центров по продаже автомобилей.

Производители требуют, чтобы дилеры открывали свои центры в современных, хорошо оборудованных помещениях, и девелоперы вместе с центром по продаже автомобилей строят еще тысячу, а то и больше квадратных метров офисных площадей для сдачи в аренду, объясняет Романчева. Например, компании Автобриз, Интерпласт, Агат в своих строящихся и построенных центрах предусмотрели дополнительные площади для сдачи в аренду в качестве офисных помещений.

В нагорной части города, в Нижегородском районе, где сейчас сосредоточено 38% офисных площадей, бизнес-центров планируется построить еще больше: компания Новый город ведет строительство административно-торгового здания на ул. Алексеевской. Общая площадь здания 36 000 кв. м, планируется, что офисы разместятся на 20 000 кв. м. На ул. Ковалихинской ведется строительство первой очереди центра международной торговли (девелопер группа компаний Региональный центр международной торговли). Свой объект девелопер позиционирует как бизнес-центр класса А, общая площадь здания составит 17 500 кв. м, офисы займут пять верхних этажей, внизу разместятся торгово-выставочные площади и ресторан. Компания Элтекс на ул. Горького строит административное здание общей площадью 11 000 кв. м. На ул. Салганской ведет строительство бизнес-центра класса В компания Выбор.

По мнению Романчевой, ввод новых площадей приведет к замедлению темпов роста арендных ставок и к увеличению сроков окупаемости проектов. Если раньше проект среднего масштаба окупался за 4-5 лет, то сейчас возможно его увеличение до 5-6 лет, считает Романчева.

Пермь Требования арендаторов к качеству офисных площадей растут. В Перми только офисы класса В не испытывают проблем с заполняемостью. Рынок продаж офисной недвижимости демонстрирует устойчивый рост цен за семь месяцев 2006 г. он составил 17,3%. В то же время арендные ставки растут медленнее инфляции.

Офисы класса C в Перми пока превалируют. Хотя в течение первого полугодия 2006 г. эксперты наблюдают постепенное увеличение доли офисов категории B. Как правило, они сразу оказываются востребованными. Аналитик компании Финрент Наталья Артеева говорит, что все большим спросом у арендаторов начинают пользоваться качественные помещения в центре или районах, приближенных к центру, обязательным становится наличие парковки.

Среди наиболее значимых объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуатацию за первое полугодие 2006 г., эксперты рынка называют бизнес-центры на ул. Куйбышева, 67 (общей площадью 2500 кв. м), и на ул. Советской, 67 (общей площадью 3000 кв. м). Оба объекта расположены в центре города, но первый эксперты относят к классу С, второй к классу В. К концу 2006 г. в городе должны появиться первые офисы, позиционирующиеся девелоперами как класс А. Планируется сдача сразу нескольких объектов, в том числе БЦ Славяновский по ул. Ленина, 92, и бизнес-центр на ул. 25 Октября, 101. Как сообщила маркетолог-аналитик Перспективы Регина Давлетшина, хотя Славяновский еще не достроен, 80% площадей в нем уже продано. 1 кв. м офисных помещений без отделки в Славяновском покупателям предлагается от 35 000 руб. Общая площадь центра составляет 8200 кв. м, два этажа отведены под торговые помещения, остальные пять этажей под офисы.

Офисные здания класса В риэлторы считают наиболее перспективными для Перми. В числе значимых строящихся объектов этого класса называют БЦ в районе выставочного центра Пермская ярмарка, административный центр Жемчужина на б-ре Гагарина (девелопер компания Стройиндустрия) и торгово-офисный центр Городские горки по ул. Уинская, 6 и 8 (девелопер компания Сатурн-Р). На 2007 г. намечена сдача БЦ Парус общей площадью 5500 кв. м на ул. Островского, 59/1, которое заявлено как объект класса А.

Эксперты отмечают, что рынок офисной недвижимости Перми сильно дифференцирован: наряду со строящимися качественными объектами предлагается много офисов класса Е. Как правило, они располагаются в корпусах бывших заводов и фабрик. По словам Артеевой, их арендуют небольшие компании, в основном местные, но предложение в этом сегменте превышает спрос. Средняя арендная ставка на такие помещения 300 руб. за 1 кв. м. Давлетшина констатирует, что минувшим летом довольно быстро находили арендаторов помещения класса В, С и Е площадью от 50 до 70 кв. м в районах, приближенных к центру, их арендовали представители среднего бизнеса, который в городе развивается быстрыми темпами. По ее информации, сохраняется и высокий спрос со стороны представителей малого бизнеса на помещения площадью 10-20 кв. м.

За полгода цены продаж офисной недвижимости выросли на 17,3%, достигнув в июле в среднем 40 000 руб. за 1 кв. м. По мнению Артеевой, появление на рынке площадей одного только БЦ Славяновский привело к увеличению средней цены. Максимальная цена продаж 47 500 руб. за 1 кв. м была установлена в июле в Индустриальном районе. Второе место занял Ленинский район, где средняя цена офисных помещений составила на начало августа почти
45 000 руб. за 1 кв. м. Наименьшая стоимость офисов зафиксирована в Кировском районе 24 300 руб. за 1 кв. м.
Арендные ставки с начала года выросли менее чем на 10 руб. за 1 кв. м, средняя цена аренды составила 525 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит Давлетшина. Артеева объясняет стабильность арендных ставок тем, что большинство предлагаемых помещений не соответствует требованиям арендаторов. Лидерство по цене аренды офисных помещений держит Ленинский район в июле помещения здесь сдавались по 620 руб. за 1 кв. м. Офисы в центральной части города арендовались по 500-800 руб. за 1 кв. м. Почти вдвое меньше была средняя арендная ставка в Орджоникидзевском районе, в июле она составила 320 руб. за 1 кв. м. В строящемся БЦ Славяновский 1 кв. м офисных площадей сейчас предлагается арендаторам по 1000 руб. в месяц.

По информации лаборатории анализа и прогнозирования Пермского торгового дома недвижимости, максимальные и минимальные ставки аренды по городу различаются в 4-5 раз это свидетельствует о резком несовпадении качественных характеристик предлагаемых офисных помещений.

По приблизительным подсчетам риэлторов, общий объем рынка офисных помещений Перми не превышает 800 000 кв. м. По данным компании MVM, больше всего в городе офисов класса C на них приходится 39% рынка; 23% относятся к B, по 19% приходится на помещения класса D и E. Офисов класса A в Перми пока нет, ожидается, что первые из них будут возведены в конце 2006 г.