Ипотека и недвижимость - Сети ресторанов поможет ингеоком

На московском рынке жилья появились признаки ценовой стабилизации. Жилье по инерции дорожает, но уже на 4,5% в месяц вместо, например, 10% за апрель. Но самое главное предложение квартир на вторичном рынке ощутимо увеличилось. Эксперты объясняют, что стоимость жилья приблизилась к своему потолку и самые осторожные владельцы инвестиционных квартир начали фиксировать прибыль.

Рост цен на московскую недвижимость в этом году побил рекорд 2003 г., когда квартиры подорожали на 40%. По данным аналитического центра Миэль-Недвижимость, с начала года цены на жилье уже увеличились в полтора раза и сейчас аналитический центр ирн.ru называет среднюю цену 1 кв. м в столице в $3678. Скачок цен эксперты объясняли резким сокращением продаваемых новостроек (на 50%), а вторичный рынок не смог удовлетворить этот спрос. К тому же в условиях постоянного роста цен потенциальные продавцы квартир не спешили выставлять их на продажу. В итоге в начале года предложение на вторичном рынке упало до трехгодового минимума, констатируют аналитики Миэль-Недвижимости: в январе в столице продавалось всего 12 282 квартиры на 25,5% меньше, чем в декабре.

Всю весну рынок испытывал острую нехватку предложения, однако к лету количество предложений о продаже на вторичном рынке неожиданно начало расти. С мая предложение увеличилось примерно на 10%, говорит руководитель ирн.ru Олег Репченко. В МИАН агентство недвижимости этот рост оценивают в 4-5% в месяц, а Александр Слета, аналитик бюро недвижимости Агент 002, называет 3-4% в месяц. Аналитический центр Миэль-Недвижимости зафиксировал более быстрый рост: только в июне число квартир на вторичном рынке увеличилось на 11% с 15 310 до 16 989 объектов. А вот начальник аналитического отдела корпорации Инком-Недвижимость Александр Матвеев утверждает, что значительного роста предложения нет. С ним соглашается независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

Однако об обратном свидетельствуют газеты частных объявлений, через которые и продается основная масса вторичного жилья. По статистике объявлений от трех крупнейших московских риэлторских компаний МИАН, Миэль-Недвижимость и Инком, только с середины июля их количество увеличилось почти на 10%. Например, если раньше у нас было около 7500 объявлений в номере, то сейчас больше 8000, рассказал Ведомостям Михаил Морозов, главный редактор газеты Квадратный метр. А главный редактор газеты бесплатных объявлений Из рук в руки Глеб Левитан говорит, что число объявлений о продаже московского жилья в его газете во II квартале выросло примерно на 20%, а если сравнивать с началом года почти на 30% (в феврале было опубликовано 232 147 объявлений, а в июне 300 053). Продавцы чувствуют, что цены на квартиры достигли некоего пика и до конца года не будут существенно расти. Поэтому отчего бы не осуществить продажу? объясняет рост предложения Морозов.

Действительно, жилье дорожает сейчас заметно медленнее, а если сделать поправку на удешевление доллара на 1-2% в месяц, нынешний уровень повышения долларовых цен фактически означает стагнацию, считает Репченко. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев объясняет рост предложения вторичного жилья двумя причинами:

Купившие квартиры с целью спекуляции (до 30% покупок совершалось в инвестиционных целях) начали понимать, что рост цен замедлился и текущая доходность этого вложения не будет значительной. Также возобновились сделки по альтернативе их сложно совершать, когда цены быстро растут. Предчувствуя, что цены уже не будут расти на 8-10% ежемесячно, наиболее осторожные инвесторы стремятся зафиксировать прибыль, согласен с ним Слета.

Но нынешнего роста предложения вторичного жилья пока недостаточно, чтобы развернуть рынок в обратную сторону, считают эксперты. Срок экспозиции квартир увеличивается, признает Константин Апрелев, но он все равно короткий. Сейчас, пока сохраняется некий объем спроса, лучшее время для выхода на рынок, резюмирует Апрелев, потому что, когда объектов будет очень много, упадет их ликвидность. От момента появления однокомнатной квартиры на рынке до внесения за нее аванса проходит 7-10 дней, а для трехкомнатных этот срок составляет около месяца, сообщили в МИАН агентство недвижимости.

Идея Юрия Лужкова о строительстве народных ресторанов в Москве спустя два года после оглашения начинает воплощаться в жизнь. Ресторатор Роман Рожниковский, на которого мэр возлагал основные надежды, планирует в течение пяти лет открыть в столице 20 ресторанов Грабли стоимостью $60 млн. Задержку Рожниковский объясняет долгим поиском соинвесторов проекта. Ведомостям удалось обнаружить одного из партнеров ресторатора объединение Ингеоком.

Два года назад мэр Москвы Юрий Лужков посетил демократичный ресторан Грабли, принадлежащий Роману Рожниковскому, после чего подписал постановление О развитии сети народных ресторанов в Москве. В постановлении говорилось об острой нехватке в столице заведений, подобных Граблям и Му-му, и о намерении выделить 19 участков площадью 0,5-1,5 га для их открытия. Тогда же Рожниковский впервые заявил о готовности превратить Грабли в сетевой проект. Но до сих пор в Москве работают единственные Грабли на проспекте Мира.

О том, что Грабли все-таки превратятся в сеть из 20 заведений, Ведомостям рассказал сам Рожниковский. По его словам, в августе под этой вывеской откроются два новых ресторана на ул. Пятницкой, 27, и в Московском государственном строительном университете (МГСУ) на Ярославском шоссе, 26. Проректор МГСУ Олег Егорычев подтвердил сотрудничество с Рожниковским. По его словам, Грабли в здании МГСУ рассчитаны на 500 посадочных мест, кроме того университет сдает часть площадей в аренду фабрике-кухне сети. Грабли на Пятницкой занимают 1200 кв. м и рассчитаны на 450 посадочных мест, уточняет Рожниковский. Рестораны Грабли будут работать в формате free floor (посетители перемещаются вдоль раздачи блюд, набирают еду, а потом ее оплачивают), средний чек составляет около $7.
По словам ресторатора, в создание сети будет инвестировано около $60 млн, частично программу прокредитуют московские и зарубежные банки. Задержку в реализации проекта Рожниковский объясняет долгим поиском соинвесторов, но своих новых партнеров не называет.

Компанией, управляющей сетью Грабли, станет недавно учрежденное ООО Гастрономическая академия Рожниковского. По данным СПАРК-Интерфакс, 100%-ным владельцем компании является ООО Грабли, которому также принадлежит 33,3% ЗАО Народные рестораны. Другими совладельцами Народных ресторанов оказались ООО ФПГ Юнайтед Барлингтон (33,3%, ей также принадлежит одна из компаний франчайзи Русского бистро), ЗАО Стабильная линия (15,4%) и ЗАО Объединение Ингеоком (18%). Замгендиректора Ингеоком КРК Ян Брудный подтвердил, что объединение участвует в проекте по строительству сети народных ресторанов вместе с Рожниковским. Размеры участия и ближайшие планы сети он прокомментировать не смог, упомянув лишь, что Ингеоком не единственный партнер ресторатора. По словам Брудного, у Ингеокома уже есть опыт в ресторанном бизнесе, правда, в развитии индивидуальных концепций, а не сетевых. Например, Михаил Рудяк, контролирующий объединение, владеет рестораном Граф Орлов и через холдинг Каро рестораном в ЦДЛ. Рожниковский уточнил, что сотрудничество с Ингеокомом как таковое еще не началось, но не исключено, что объединение примет участие в построении сети Грабли.

Основным конкурентом Граблей будет сеть Му-му, существующая с 2001 г. По словам ресторатора Андрея Деллоса, за прошедшее время сеть расширилась до 16 заведений. Мы сейчас открываем в год примерно по три кафе площадью до 1000 кв. м каждое, но планируем ускорить эти темпы, говорит Деллос. Он уточнил, что, хотя конкуренция в демократичном сегменте общепита ужесточается, спрос на заведения со средним чеком до $10 все еще не удовлетворен.

Ресторатору Роману Рожниковскому принадлежат рестораны Грабли, Старый чердак, а также Ностальжи и Шатер в партнерстве с Игорем Бухаровым, президентом Российской федерации рестораторов и отельеров. В ЗАО Объединение Ингеоком входит, по данным Росстата, около 40 предприятий, занятых в сфере недвижимости, ритейла, производства продуктов питания. Ингеоком специализируется на сложных строительных проектах (прокладка Лефортовского тоннеля, строительство подземных ярусов Москва-Сити, торгового центра Атриум). Основной владелец компании ее президент Михаил Рудяк. Журнал Forbes оценил доходы Ингеокома от сдачи площадей в аренду в 2005 г. в $54 млн (10-е место в списке крупнейших рантье).