Ипотека и недвижимость - Дефицит остался в прошлом

Ростов-на-Дону Новые бизнес-центры пополнят офисный рынок Ростова не ранее будущей весны. Сейчас предложение качественных офисных помещений ограничено. Повышение арендных ставок риэлторы ожидают не раньше следующего года, последние полтора года они остаются практически неизменными.

Ситуация на рынке офисных площадей стабильная и предсказуемая, отмечают опрошенные Ведомостями участники рынка. Качественных офисных площадей в Ростове по-прежнему мало: помещений класса А на рынке нет, а общий объем офисов классов В и С оценивается на уровне 350 000 кв. м, констатирует руководитель проектной группы отдела консультационных услуг CW/SR Сергей Мирский. По его словам, все существующее предложение условно можно разделить на три группы: реконструированные и переоборудованные жилые помещения площадью 30-60 кв. м; здания площадью 1000-10 000 кв. м, построенные или купленные компаниями для собственных потребностей; здания бывших НИИ, гостиниц и заводов площадью 2500-25 000 кв. м.

Пока на рынке не появилось ничего нового, соглашается специалист по коммерческой недвижимости АН Квартал Дмитрий Саркисьян. По его данным, в октябре-ноябре 2006 г. ожидается ввод в эксплуатацию бизнес-центра Купеческий двор на ул. Серафимовича (застройщик СК Плеяда), остальные строящиеся объекты будут сданы не ранее весны 2007 г. К концу этого года офисные площади будут вводиться только на бумаге, в лучшем случае помещения войдут в эксплуатацию через год, согласен специалист отдела коммерческой недвижимости компании Терра Игорь Барков. Он говорит, что офисы сдаются без внутренней отделки, а ремонт требует времени и денег, поэтому арендаторы станут их заселять не раньше лета 2007 г..

Последние полтора года ставки аренды в существующих административных зданиях практически не менялись, говорит начальник отдела коммерческой недвижимости фирмы Нирлан Олег Воробьев. В новых центрах аренда офисов обходится дороже, так как качество помещений выше, но в целом не оказывает сильного влияния на средние ставки по городу, считает он.

В дефиците маленькие офисы площадью 10-20 кв. м, говорит специалист по деловой аренде АН Риэлти-центр Алексей Руденко. Востребованы площади 50-150 кв. м под представительства компаний и дополнительные отделения банков, добавляет гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. В центре города подобные помещения, находящиеся около магистралей и пешеходных зон, сдаются по 1000-1300 руб. за 1 кв. м. В среднем арендная ставка на офисы в новых зданиях недалеко от центра доходит до 1000 руб. за 1 кв. м, в бывших НИИ 650-700 руб. за 1 кв. м, добавляет Саркисьян. Чуть ниже ставки в спальных районах (Северный и Западный жилые массивы, Сельмаш) 500-600 руб. за 1 кв. м, говорит Руденко. На окраинах можно найти офисы по 300-400 руб. за 1 кв. м, отмечает Воробьев.

Арендные ставки в строящихся бизнес-центрах класса В и В+ будут выше. Офисы в Купеческом дворе и Clover house на ул. Текучева (собственник московская РГС Недвижимость), а также в бизнес-центре на пр-те Буденновском, 62 (собственник ростовская компания Гедон), выставляются по цене $35-50 за 1 кв. м. Риэлторы скептически оценивают их перспективы быть арендованными по таким расценкам.

По нашим оценкам, $35 за 1 кв. м это максимальная ставка для ростовского рынка, отмечает Сосницкий. Непонятно, на что они [собственники] рассчитывают, удивляется Саркисьян. Ориентироваться на московские и иностранные компании, которые приходят в регион, по его мнению, вряд ли стоит: такие компании предпочитают пока присматриваться к региональным рынкам и готовы раскошелиться только на торговые площади в знаковых для Ростова местах.

Спросом у покупателей пользуются отдельно стоящие здания, особняки, пристроенные помещения площадью от 150 до 1500 кв. м цена на них колеблется от 68 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м, рассказывает Сосницкий. По его словам, недавно на пр-те Буденновском был выставлен на продажу офис площадью 200 кв. м по цене 270 000 руб. за 1 кв. м, собственник не согласился на предложение покупателя заплатить по 190 000 руб. за 1 кв. м. По мнению Баркова, компании, особенно крупные, стремятся разместить свои представительства в отдельном здании, но предложений мало и, если объект интересен, покупатель готов за него платить.

В то же время риэлторы признают, что требования арендаторов к качеству офисных площадей растут. Основные параметры наличие не только собственных, но и гостевых парковок, качественное кондиционирование, охрана, несколько телефонных линий, доступ в Интернет, перечисляет Сосницкий.

Востребованы помещения 200-500 кв. м в современных зданиях и строящихся офисных центрах, говорит Сосницкий. Покупатели ориентируются на стоимость около 40 000 руб. за 1 кв. м, но цены продаж выше и зависят от объема покупаемых площадей и их расположения, рассказывает он. По данным Воробьева, в бизнес-центре Белый слон на ул. Текучева (застройщик Строительный концерн Единство) цена офисов на первом этаже выше 100 000 руб. за 1 кв. м, на верхних этажах 45 000-48 000 руб. за 1 кв. м. По словам начальника отдела продаж группы компаний Гарантия Елены Тороповой, в бизнес-центре Ростовский, строящемся на ул. Греческого города Волос, при покупке офисов до
150 кв. м стоимость 1 кв. м составляет 48 000 руб., свыше 150 кв. м 46 000 руб. Ввод в эксплуатацию этого БЦ намечен на II квартал 2007 г., но в нем уже осталось менее 20% свободных площадей, уверяет она. В бизнес-центрах Трудовые резервы на ул. Каяни и Гвардейский в пер. Доломановский, где ГК Гарантия является соинвестором, продажи сейчас приостановлены. Проект Трудовых резервов решили усовершенствовать он был заявлен как бизнес-центр класса В+, но теперь девелопер решил повысить классность, объясняет Торопова. Гвардейский активно строится, одновременно ведутся переговоры с московским покупателем о приобретении здания полностью, добавляет она.

По данным Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CW/SR), в ближайшие два года в Ростове появится около 150 000 кв. м новых офисных площадей разного класса. По данным АН Нирлан, в общем объеме строительства офисные помещения занимают 5-7%.

Самара Большинство крупных проектов бизнес-центров, которые планировалось ввести на рынок в этом году, еще не закончены. Рынок, находясь в ожидании масштабного пополнения, сохраняет баланс спроса и предложения. Стоимость продажи 1 кв. м офисных площадей в Самаре с начала года выросла в среднем на 10-15%, арендные ставки практически не увеличились.

Самарский рынок офисной недвижимости застыл в ожидании массового вброса новых площадей. Практически все заявленные в конце 2005 начале 2006 г. крупные проекты еще не сданы, говорит Галина Сорокина, руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости инвестиционной компании Дом. В эксплуатацию поступила только часть офисного комплекса компании БЭЛ Девелопмент и вторая очередь Витязя.

Строительство второй очереди комплекса Витязь, площадь которой составила около 4000 кв. м, было закончено в августе этого года. Бизнес-центр будет состоять из двух девятиэтажных, уже построенных корпусов и одного десятиэтажного, который только начат. В процессе строительства находится и шестиэтажный паркинг на 800 мест. Планируется, что все работы будут завершены в 2007 г., рассказал Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра Мабис, девелопера Витязя.

В июле 2006 г. началась сдача в аренду части площадей бизнес-центра, который в центре Самары возводит компания БЭЛ Девелопмент. Ожидается, что полностью этот офисный комплекс, располагающийся на ул. Молодогвардейской, рядом со зданием областного правительства, будет сдан в I квартале 2007 г. Общая площадь центра составит около 15 000 кв. м, высота 12 этажей, в здании предусмотрен двухуровневый подземный паркинг. Сумма инвестиций, по информации компании, составляет $16 млн.

Как заметил Игорь Рязанов, заместитель управляющего компании Информатика, только эти два центра были введены в эксплуатацию из всех заявленных к осуществлению в 2006 г. масштабных проектов. Тем не менее, по его информации, примерно 70% площадей во всех строящихся объектах уже проданы. К концу года оставшиеся 30% помещений будут сдавать в аренду, говорит он. Скорее всего, это будут верхние этажи и офисы с неудачной планировкой.

Эксперты отмечают, что за счет появления новых бизнес-центров, сданных в 2005-2006 гг., того дефицита, который наблюдался в прошлые годы, на рынке уже нет. Под офисы в Самаре сдаются и первые этажи жилых домов, и перепрофилированные под офисы помещения в административных зданиях, добавляет руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости Сергей Винтаев. На рынке сохраняется равновесие спроса и предложения. Нет ажиотажа, который бы сильно влиял на рост цен. По его данным, стоимость продажи офисных площадей с начала 2006 г. выросла в среднем на 10-15%. Предложений на рынке хватает, они удовлетворяют существующий спрос, поясняет Винтаев.

По информации департамента оценки компании Спектр недвижимости, сейчас стоимость 1 кв. м качественных офисов в центральных районах Самарском, Ленинском и части Октябрьского составляет от $1500 до $2000. Это офисы с удобным месторасположением, парковкой, качественной отделкой, выделенными телефонными и линиями, уточняет Винтаев. В центре Самары 1 кв. м офисных площадей может стоить $2000 и выше, набавляет цену директор риэлторско-инвестиционной компании Камертон Ирина Семенюк. Вне центра города (например, в Промышленном и Советском районах) 1 кв. м обходится покупателю от $1000 до $1500, все зависит от качества помещения, говорит Винтаев.

Участники рынка отмечают, что рост цен в оставшиеся месяцы 2006 г. будет зависеть от того, сколько новых площадей все-таки попадут на рынок. По прогнозу Винтаева, до конца года цены могут увеличиться еще на 10-15%.

Арендные ставки в среднем по городу в 2006 г. практически не выросли. Они достигли своего потолка в 2005 г., если и будут расти, то не ранее конца этого года, говорит Рязанов. Но эксперты отмечают дифференциацию ставок аренды. Сейчас офисы в центральных районах, по данным Винтаева, сдаются по 800-1000 руб. за 1 кв. м в месяц, в более отдаленных по 500-600 руб. за 1 кв. в месяц. Семенюк отмечает, что в дефицитных пока на рынке качественных офисах арендные ставки с начала года выросли на 10%.

Риэлторы говорят, что в Самаре по-прежнему предпочитают продавать, а не сдавать помещения в аренду: это позволяет инвесторам быстрее окупить вложения. По словам Игоря Жукова, генерального директора компании БЭЛ Девелопмент, в их бизнес-центре практически все офисные помещения, напротив, будет сдаваться в аренду. Рязанов объясняет это тем, что крупная национальная компания, имеющая достаточно ресурсов, может так поступать, но местные игроки не могут себе позволить, чтобы их объекты долго окупались.

Наиболее востребованы в первом полугодии были помещения от 80 до 150 кв. м. Сейчас идет бум развития малого бизнеса, и площади такого метража нужны, к примеру, небольшим юридическим фирмам, риэлторским, кадровым агентствам, говорит Сорокина. Рязанов добавляет, что в большом дефиците сегодня помещения совсем маленького метража около 30 кв. м. Они нужны начинающим мелким компаниям, которые не могут себе позволить много платить за аренду, пояснил он.

По данным аналитического центра инвестиционной компании Дом, в 2006 г. в эксплуатацию должно быть введено 150 000 кв. м офисных помещений. В их числе деловой центр Активный капитал (общая площадь 5500 кв. м), следующие очереди Витязя (почти 64 000 кв. м) и Делового мира (19 000 кв. м), комплекс Лазурный (17 000 кв. м), Биг-Бен (13 000 кв. м) и Вертикаль (8500 кв. м). В 2005 г. на рынок вышло 100 000 кв. м в новых офисных центрах.