Ипотека и недвижимость - Стратегия комплексной застройки. недалеко от москвы

Половина граждан, которым Внешторгбанк в этом году одобрил ипотечный кредит, не смогли им воспользоваться так стремительно дорожает жилье. Бороться с ростом цен ВТБ намерен собственными инвестициями в строительство. Другие банки корректируют механизм работы с заемщиками.

На прошлой неделе в беседе с президентом России Владимиром Путиным глава ВТБ Андрей Костин посетовал, что многие граждане вынуждены отказываться от ипотечных кредитов, поскольку не могут найти устраивающее их жилье. По словам Костина, только в прошлом году в Москве так поступили 30% клиентов его банка, получивших одобрение ипотечного кредита, а в этом году показатель увеличился до 50%. Рынок ипотечного кредитования в стране сложился, платежеспособный спрос растет, а предложение жилья как в столице, так и в регионах за ним не поспевает, поясняет вице-президент ВТБ Андрей Сучков. В результате стремительно растет стоимость продаваемых квартир в апреле цены на жилье в столице выросли на 12%, сетует Сучков.

Рост цен вносит нервозность. Бывает, что продавцы ведут себя неадекватно и повышают стоимость квартиры в самый последний момент, когда остается только поставить подпись на документах, вспоминает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. По его оценке, каждый пятый одобренный Альфа-банком в столице ипотечный кредит остается невостребованным. В Городском ипотечном банке, по словам его президента Николая Шитова, доля подобных кредитов составляет менее 30%. Треть одобренных заявок на ипотечный кредит зависает из-за того, что заемщики не могут найти квартиру, оптимальную по стоимости и предъявляемым к ней требованиям, говорит начальник управления розничного кредитования Банка Москвы Дмитрий Солодов. А по словам топ-менеджера одного из небольших банков, уже в прошлом году там отказывались более чем от половины одобренных кредитов.

В ВТБ намерены защитить своих заемщиков от роста цен с помощью собственных инвестиций в строительство жилья, а также стройматериалы и технику, сообщил Костин. На рынке ипотечного кредитования конкуренция велика, а на строительном она зачастую ограничена из-за того, что многие вопросы, в том числе и с выделением земельных участков, находятся в руках чиновников, поясняет Сучков. Крупному банку по силам решать проблему в комплексе, работая на каждом из этапов жилищного нацпроекта, уверяют в ВТБ. Поэтому он готовится не только кредитовать застройщиков и девелоперов, но и собственными силами получать участки под строительство и развивать инженерную инфраструктуру в сотрудничестве с местными властями. Более того, может создать собственную девелоперскую фирму. Сначала финансируем стройку, а потом переводим задолженность по ней в долгосрочную ипотеку, резюмирует Сучков. Объем
таких инвестиций, по его словам, до 2010 г. может составить 100 млрд руб.

Вряд ли статус госбанка существенно упростит ВТБ доступ к строительным площадкам этого аргумента может оказаться недостаточно для чиновников на местах, считает гендиректор Плацдарм-девелопмента Тигран Алексанян. Хотя сумма возможных инвестиций велика, она не окажет существенного влияния на рынок ведь это стоимость нескольких миллионов квадратных метров жилья, подчеркивает Алексанян. В то время как только в прошлом году, по данным Росстата, объемы жилищного строительства составили 43,6 млн кв. м.

А вот Сбербанк с 1995 г. не выступает инвестором в строительных проектах. Есть печальный опыт такой деятельности, поэтому банк занимается классическими операциями кредитованием как строителей, так и покупателей квартир, рассказывает директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. Только за прошлый год Сбер профинансировал возведение 14,5 млн кв. м недвижимости, из них 7,5 млн кв. м жилой, уточняет Чувин.

Для нормализации ситуации с ценами на жилье объем его строительства в стране должен как минимум удвоиться, считает Шитов. Он убежден, что необходимые инвестиции строители смогут привлечь с российского рынка ценных бумаг, если сделают свой бизнес более прозрачным.

Пока же банкиры рассчитывают на собственные силы. Приходится так перестраивать бизнес-процессы, чтобы без ущерба для качества по максимуму ускорить процесс рассмотрения заявки, признается директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин. Мы советуем подать заявку в самом начале поиска квартиры, причем на максимально возможную по платежеспособности заемщика сумму, даже если она превосходит предполагаемую стоимость квартиры, делится замдиректора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина.

Несмотря на отказы некоторых клиентов, и количество выданных кредитов, и их объем неуклонно растут, уверяет Зибарев. В ВТБ, по словам Сучкова, рассчитывают, что к концу года ипотечный портфель вырастет более чем вдвое с $290 млн до $600 млн.

ВТБ перепродает ипотеку

Внешторгбанк проводит первую в России сделку по секьюритизации ипотечных кредитов. К выпуску подготовлены облигации, обеспеченные кредитами под залог жилой недвижимости, номинированными в долларах (91% кредитов был выдан в Москве, 9% в Петербурге). Облигации с погашением в мае 2034 г. будут выпущены тремя траншами. Первый транш на $74,2 млн получил ожидаемый рейтинг ВВВ+ от агентства Fitch Ratings и А1 от Moody's, второй на $10,6 млн ВВВ и Ваа2, третий на $3,5 млн ВВ- и В2 соответственно. Первый транш будет размещаться по открытой подписке, второй по закрытой, третий инвесторам предлагаться не будет. Процентные платежи по первому и второму траншам в течение 1,5 года гарантированы Международной финансовой корпорацией. Размещение облигаций должно пройти в июле.

Современное жилищное строительство перестало быть приметой исключительно столицы. Интенсивная застройка идет в населенных пунктах ближнего и дальнего Подмосковья. Кому-то покажется, что перемены, происходящие при этом в облике городов и поселков, разрушают их тихую, уютную провинциальность. А кто-то сочтет это веянием времени и результатом вполне оправданного желания людей жить в комфортных квартирах. Одной из новостроек стал жилой комплекс (ЖК) Зеленый, возводимый в одноименном поселке на юго-востоке региона.

История и география

Поселок Зеленый совсем невелик, здесь всего 4500 жителей и около двух десятков домов. Своим появлением он обязан Всесоюзному научно-исследовательскому институту гидрологии и инженерной геологии (ВСЕГИНГЕО). Именно вокруг него и сложился в советские годы новый населенный пункт.

Расположен поселок в одном из красивейших уголков Подмосковья Мещерской низменности, в междуречье Клязьмы, Вори и Шерны. Здесь находится знаменитое Бисерово озеро (одно из целой системы), известное своим ледниковым происхождением. Территория Ногинского района, куда входит и Зеленый, богата водоемами, а также грибными и ягодными лесами.

История края насчитывает уже шесть веков. Город Ногинск образован в 1781 году по указу императрицы Екатерины II. Но поселки, его окружающие, упоминаются и в более ранних свидетельствах. Так, село Купавна основано при московском великом князе Семене Гордом в середине XIV столетия. В разные годы им владели дворяне Демидовы, князья Пожарские, Репнины, московский купец Земской. Данила Яковлевич Земской, кстати, привез сюда из Москвы шелковую фабрику, которая положила начало купавинскому текстильному производству. Любопытными страницами истории могут похвастаться и другие населенные пункты Ногинского района.

Концепция застройки

Жилой комплекс Зеленый расположен в южной части одноименного поселка, который входит в состав муниципального образования Старая Купавна Ногинского района. Территориально ЖК находится на расстоянии 15 км от МКАД по Горьковскому шоссе между Балашихой и Ногинском. Свое название комплекс получил из-за того, что поселок окружает большой лесной массив.

ЖК Зеленый относится к жилью экономкласса, однако на фоне сложившейся застройки выглядит весьма импозантно, выгодно отличаясь от окрестных пяти- и десятиэтажек в основном панельных серий. Три монолитно-кирпичных корпуса высотой от 12 до 16 этажей, безусловно, осовременят архитектурное лицо поселка и, пожалуй, способны сыграть в будущем градообразующую роль. Строительство комплекса позволит также обновить инженерную инфраструктуру населенного пункта, давно в этом нуждающуюся.

Характеристика комплекса

Первая очередь строительства предусматривает возведение жилого корпуса переменной этажности (14 16 этажей). Его сдадут в эксплуатацию в первом квартале 2007 года. Вторая очередь предполагает постройку двух корпусов по 12 этажей. Их сдадут в конце 2007 года.

Покупателям предложат широкий выбор квартир наиболее востребованных площадей, рассчитанных в том числе и на людей со скромным доходом. Так, в первом корпусе имеются однокомнатные квартиры площадью от 38,5 кв. м. Во всех трех корпусах комплекса есть двухкомнатные квартиры площадью от 67,5 до 74,1 кв. м с окнами, выходящими на противоположные стороны света (так называемые распашонки). Причем площадь кухни в них составляет минимум 12 кв. м, а размеры прихожей (5х3 м) таковы, что ее можно использовать еще и как полноценную гостиную. Трехкомнатных квартир немного, но они двухуровневые, общей площадью чуть менее 100 кв. м.

Наружные стены корпусов выполнены в три слоя с утеплителем, что улучшает теплосбережение. Наружная поверхность стен облицована кирпичом цвета соломы.

Корпуса имеют жесткую пространственную монолитную конструкцию с несущими стенами и перекрытиями, опирающуюся на монолитную фундаментную плиту.

В оконных проемах устанавливают двухкамерные пластиковые стеклопакеты с коэффициентом сопротивления теплопередачи не менее 0,56. Каждый подъезд оборудуют грузовым и пассажирским лифтами.

Для качественного водоснабжения к массиву подведут ветку от Восточного водовода. Сейчас прокладывают и новый канализационный коллектор, который полностью заменит старый, изношенный.

Кардинально решается вопрос обеспечения жителей горячей водой и теплом. На территории ЖК возводят автономную газовую котельную мощностью 5,0 МВт, которая избавит людей от неудобств, связанных с летним профилактическим отключением горячей воды.

Предусмотрена телефонизация и организация доступа в Интернет.

К первому корпусу намечено пристроить трехэтажное здание, в котором разместятся магазины, аптека, службы быта и эксплуатации.

На территории предполагают организовать две детские и спортивные площадки, где можно будет заниматься спортом круглый год, а также площадки для отдыха.

Эксплуатацией массива займется собственная управляющая компания. Товарищество собственников жилья из числа будущих жителей первой очереди комплекса уже формируется. Также будут построены гаражи.

Инфраструктура

Зеленый поселок городского типа, окруженный сосновым лесом, который простирается до знаменитых реликтовых озер прекрасного места для отдыха и рыбной ловли. На территории поселка, непосредственно рядом с новостройкой, расположена средняя школа, есть детский сад. Микрорайон обеспечен продовольственными и промтоварными магазинами, но с вводом новых домов их число, безусловно, вырастет.

От Зеленого до Москвы можно добраться общественным транспортом. Автобусы и маршрутные такси идут до станций метро Партизанская и Новогиреево, электричка из Купавны до Курского вокзала. В настоящее время решением губернатора Московской области начали проводить дорогу, дублирующую Горьковское шоссе. Она пройдет от МКАД до Ногинска и сделает транспортное сообщение с Москвой для жителей поселка более удобным и быстрым. На подъезде к поселку со стороны Москвы на Горьковской трассе недавно сооружен ряд торговых комплексов и технических центров, где можно по пути домой сделать необходимые покупки.