Ипотека и недвижимость - Дефицит офисных площадей в москве исчезнет к 2010 году

Девелоперы могут получить право на застройку участков без проведения аукциона. Вчера председатель думского комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум заявил, что осенью Госдума рассмотрит законопроект, заменяющий аукционы при выборе подрядчика на проведение реконструкции жилого фонда на инвестиционные конкурсы. По мнению депутата, принятие такого закона ускорит возведение жилья, однако заплатить за это придется застройщикам: они будут должны взять на себя издержки, связанные с расселением граждан и проведением проектных работ.

По словам Мартина Шаккума, из-за введения требования о предоставлении земельных участков исключительно на аукционах программа реконструкций застроенных территорий оказалась фактически вне закона - ведь на аукцион может выставляться только земельный участок, не обремененный правами третьих лиц. К тому же при проведении аукционов определяется только цена участка. В итоге все обязательства по постановке земельного участка на кадастровый учет, а также по переселению граждан в другие здания и по созданию проекта планировки ложатся на плечи органов местного самоуправления. Если участки под строительство будут выделяться по конкурсу, девелоперы смогут самостоятельно ускорить процесс возведения нового жилья, считает депутат.

Напомним, что против введения конкурсов при реконструкции жилого фонда возражает ФАС (см. Бизнес от 20 июня 2006 года). Чиновники этого ведомства предлагали даже распространить опыт проведения аукционов на регионы - ведь в федеральном законе отсутствует прямая норма, обязывающая муниципалитеты определять победителя на право реконструкции жилья исключительно через аукционы (подобная практика получила широкое распространение только в Москве). Представители ФАС считают, что система распределения участков через аукцион гораздо прозрачнее, в отличие от конкурсов, где итоги зачастую известны заранее. Замена аукционов конкурсами может привести к увеличению числа нарушений при распределении земельных участков под жилищное строительство, считают в ФАС. Тем болеечто уже сейчас чиновники пренебрегают аукционами. Например, как заявил вчера глава ФАС Игорь Артемьев, в четвертом квартале прошлого года и в первом квартале этого года участки в 70-80% случаев выделялись без аукционов.

Опрошенные Бизнесом эксперты неоднозначно оценивают предложение депутатов. Проведение конкурсов легче для властей, сложнее- для застройщика, так как все затраты лягут на его плечи.

Впрочем, и сейчас местные власти в цену участка, продаваемого на аукционе, закладывают затраты, связанные с переселением граждан,- говорит юрист компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев.

В свою очередь исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев считает, что конкурсы - это более объективный способ для определения победителя на такие работы. На них учитываются качественные параметры компаний-участниц. Тогда как аукционы - это, по сути, поиск самого недорогого подрядчика: если компания называет наименьшую цену, она получает участок. Когда заказчиком является государство, которое ищет исполнителя под собственный проект, есть риск, что сразу после перечисления средств на счет выигравшей аукцион компании последняя просто исчезнет, либо возникнут другие проблемы при строительстве,- говорит Артем Цогоев.
По данным компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CW/SR), в июле 2006 года общее количество качественных офисных площадей в Москве преодолело отметку в 5 млн и составило 5,069 млн кв. м. Однако спрос на них выше почти в полтора раза - он оценивается в 7 млн кв. м. Столичные застройщики ежегодно сдают до 1,5 млн кв. м офисов, однако этого недостаточно: спрос растет не менее быстрыми темпами. Аналитики прогнозируют насыщение рынка только к 2010 году, когда на рынок поступит 4,5 млн кв. м.

К концу 2006 года, по прогнозам CW/ SR, общее количество качественных офисных площадей в Москве достигнет 5,5 млн кв. м. По словам руководителя отдела исследований офисного рынка Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Лады Белайчук, в конце 2005 года предложение офисных площадей классов А и В составило 4,649 млн кв. м. Эти данные наглядно демонстрируют высокие темпы нового строительства в столице, даже несмотря на случающиеся задержки в строительстве офисных зданий.- рассуждает Белайчук.- Таким образом, девелоперы постепенно приближаются к цифре в 1,5 млн кв. м офисных площадей ежегодно.

Однако спрос на офисы пока куда выше. По оценке заместителя гендиректора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, текущая потребность в офисных помещениях всех классов оставляет около 12 млн кв. м, из которых 7 млн кв. м приходится именно на высококачественные офисы.

Рассчитывая текущую потребность в офисных помещениях в Москве, мы учитывали занятость населения, а также специализацию компаний,- рассуждает Никуличева.- К примеру, если брать банковский сектор, то почти 100% игроков этого рынка предпочитают офисы класса А, если же рассматривать частные образовательные учреждения - офисы класса С. Именно из-за столь ощутимого дефицита предложения арендные ставки на офисную недвижимость в Москве остаются одними из самых высоких в Европе, а уровень свободных офисных площадей в существующих зданиях крайне низок (менее 1% для класса А), добавляет Лада Белайчук.

Эксперты предупреждают, что в ближайшие два года предложение не догонит спрос. Причина в том, что те объекты, которые будут вводиться за этот период, уже зарезервированы по договорам предварительной аренды. Соответственно, они пока не окажут влияния на увеличение показателя вакантныхплощадей,- говорит руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле. С ней соглашается директор отдела исследований рынка компании Knight Frank Мария Котова: Рынок офисной недвижимости Москвы достигнет точки стабилизации не раньше конца 2007 года.

Насыщение же рынка произойдет только в 2010 году, гарантируют эксперты.

Именно тогда ожидается ввод рекордного объема офисных площадей. При условии, что девелоперы уложатся в изначально заявленные сроки, общий объем рынка высококачественных помещений к концу 2010 года может составить около 15 млн кв.

м,- говорит Юлия Никуличева. При этом, по ее данным, к этому моменту, учитывая рост самих компаний, потребность в площадях класса А и В возрастет всего до 10 млн кв. м. Руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина добавляет, что существенный прирост площадей начнется уже в 2009 году, когда на рынок выйдет около 4,8 млн кв. м. Причины скачкообразного роста объемов вводимых офисов объясняется тем, что уже сегодня начато очень много по-настоящему масштабных проектов, первые очереди которых как раз попадают на 2009 год,- поясняет Кисарина.