Ипотека и недвижимость - Земельный налог

До 2010 года московское правительство обещает ликвидировать все пятиэтажки эпохи хрущевского домостроения. Такие дома, как правило, сносят, а жильцов переселяют в новые квартиры. Процесс этот регулируется единственным документом: Законом города Москвы «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» №21-73 от 9.09.98.

Вроде бы дело это благое, а на практике получается так, что недовольных переселением из хрущевок граждан больше, чем радостных новоселов. Все дело в том, что москвичи путают понятие «переселение» и «улучшение жилищных условий». На последнее могут претендовать только очередники, проживающие в невыносимых условиях, а жильцы пятиэтажек просто переезжают из одной квартиры в другую, которая, как правило, отличается от предыдущей не метражом, а новыми инженерными коммуникациями и месторасположением.

Именно с месторасположением и возникает больше всего вопросов. У москвичей существует стойкое заблуждение, что их должны переселить не только в ту же префектуру, где стоял их дом, но и в тот же микрорайон. Следует сразу разочаровать оптимистов: никакого специального закона на этот счет не существует. Жилищный кодекс, которым руководствуются власти, говорит, что жилье должны предоставить в «черте населенного пункта». То есть, если вашу пятиэтажку снесут в ЦАО, новую жилплощадь на законных основаниях могут предоставить в Южном Бутове или Жулебине.

Однако на практике такое случается редко (хотя все же случается), и опять же не из-за доброты властей, а потому, что вопросами сноса и строительства занимаются префектуры, на подведомственной территории которых отводятся земельные участки под строительство домов. Вот свежий пример. Как рассказал руководитель Департамента инвестиционных программ строительства города (ДИПС) Леонид Краснянский, чье ведомство в том числе занимается сносом пятиэтажек в ЦАО, в их практике все новые дома под переселение из хрущевок располагаются там же, в Центральном округе. Но – на его окраинах. Например, сейчас такой дом возводится на Трифоновской улице, рядом с метро «Рижская». Конечно же, туда обидно переселяться тем москвичам, кто до этого жил в Замоскворечье или на Чистопрудном бульваре.

По мнению юриста агентства недвижимости «Миэль» Людмилы Герасимовой, очень часто возникает другое недоразумение – несоответствие площади новой и старой квартир. Такая коллизия прямо вытекает из той формы собственности, в которой находится жилье. Оказывается, в большинстве случаев при переселении выгоднее, когда жилье не приватизировано, то есть граждане проживают в нем по договору социального найма. В этом случае размер нового жилого помещения определяется, исходя из социальной нормы, которая составляет 18 кв. м. на каждого члена семьи.

Немало проблем возникает при переселении из приватизированных квартир. По закону, их хозяевам должно быть предоставлено равноценное жилье – и не по метражу, а по стоимости. Например, как указывает Людмила Герасимова, при переселении в новую, менее «ценную», квартиру собственникам должна быть компенсирована разница в денежной или натуральной форме. Столичные власти не отказываются от выплаты компенсации, но указывают, что определять стоимость жилья должно БТИ. Такой же точки зрения придерживаются и судебные органы. При этом судьи руководствуются вполне логичными с точки зрения закона положениями: по техническим показателям любой новый дом дороже старого.

Еще одно заблуждение – «чем больше человек прописано в квартиру, тем больше метров им положено». Увы, это положение действует только в отношении неприватизированного жилья. С пропиской вообще связаны довольно анекдотичные происшествия. Так, по словам Леонида Краснянского, известен случай, когда в одной неприватизированной квартире в пятиэтажке, идущей под снос, было прописано 24 человека. И каждый из них претендовал на законные 18 кв. м в новостройке. Правда, юрист Людмила Герасимова утверждает, что так просто прописаться в дом, идущий под снос, не получится:

- Во-первых, прописка «закрывается», как только выходит постановление префекта о перечне сносимых пятиэтажек и ветхих домов. Во-вторых, по закону нельзя прописаться, если в результате на человека будет приходиться менее 12 кв. м жилой площади. Единственные исключения – это дети в возрасте до 18 лет или граждане, сохранившие право на жилую площадь, например, отсутствовавшие в связи с нахождением в армии или в местах лишения свободы.

А вот в приватизированную квартиру прописывать можно хоть полк: здесь руководствуются принципом «моя собственность – что хочу, то и делаю». Только вот при переселении количество не переходит в качество.

Впрочем, власти окончательно распределяют квадратные метры, еще и учитывая закон «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы», принятый недавно Мосгордумой.

Председатель Комиссии по жилищной политике МГД Галина Хованская объясняет, что одно из важных положений нового закона – дополнительные метры в новой квартире. Например, если предоставляемая квартира такая, что на всю семью «лишняя площадь» составляет до 9 кв. м, то теперь доплачивать за нее ничего не нужно. Это связано с тем, что современные планировки квартир не всегда «укладываются» в социальные нормативы. Простой пример. По закону семье переселенцев из 2 человек положена квартира в 42 кв. м. Однако площадь «однушек» в панельных домах – 38-40 кв. м, а «двушек» – 48-53 кв. м. Согласно новому закону, семья въедет в такую «двушку» совершенно бесплатно (раньше за дополнительные метры приходилось доплачивать по их себестоимости).

Кроме того, теперь заселение в одну комнату или в 1-комнатную квартиру отца и совершеннолетнего сына, матери и взрослой дочери недопустимо.

Но вот все вышеописанные вопросы решены, и наступает момент собственно самого переселения из одной квартиры в другую. Между префектурой и жильцами квартиры должен быть заключен договор, в котором оговаривается размер общей жилой площади квартиры, количество комнат, наличие отделки, место расположения дома. При этом оплата регистрации договоров, а также расходы при переезде производятся переселяющей стороной. Если между сторонами возникают разногласия, то они решаются путем переговоров, либо через суд. Наниматель и собственник выселяемого жилого помещения обязаны покинуть квартиру не позднее одного месяца с момента оформления документов.

Условия взаимодействия переселяемых с властями в данном случае предельно просты: после включения мэрией дома в план на отселение все вопросы – информационные, юридические, жилищные и т. п. - начинают решать отделения Департамента муниципального жилья в префектурах. Если на каких-то этапах возникают недоразумения, можно обратиться в аппарат вице-мэра Валерия Шанцева – именно он отвечает за снос и переселение пятиэтажек. Если не помогли и в его канцелярии, остается последняя возможность – суд. Однако, по информации юриста Людмилы Герасимовой, крайне редко московские суды выносят решение в пользу граждан: процедура переселения властями города так обкатана, что придраться практически не к чему.
Земельный налог относится к числу местных налогов. Правила его взимания регламентирует Налоговый кодекс РФ (далее НК РФ), а также нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований (законы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Однако НК РФ устанавливает лишь общие положения, обязательные к исполнению. Нормативно-правовые акты представительных органов муниципальных образований не должны противоречить НК РФ.

Кто является налогоплательщиком?

В соответствии с НК РФ плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, которым земельный участок принадлежит на правах собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения.

Арендаторы, а также лица, владеющие участком на праве безвозмездного срочного пользования, земельный налог не уплачивают.

Налоговым периодом признан календарный год. То есть налог необходимо отчислять ежегодно. Для организаций и индивидуальных предпринимателей отчетными периодами определены первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. В соответствии со ст. 393 НК РФ, местные органы могут и не устанавливать отчетный период.

При расчете земельного налога принимают во внимание кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Это служит исходной налоговой базой. Ее определяют отдельно в отношении долей в праве общей собственности на землю. Если участок находится в общей долевой собственности, то налог рассчитывают для каждого налогоплательщика пропорционально его доле. Если земля оформлена в общую совместную собственность, то налог уплачивают в равных долях.

При этом организации и физические лица индивидуальные предприниматели определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра. Что касается других граждан, то налоговую базу для них устанавливает налоговое ведомство, руководствуясь сведениями, предоставленными органами государственного земельного кадастра, органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и органами муниципальных образований.

Уменьшение налоговой базы

Для некоторых категорий налогоплательщиков налоговую базу уменьшают на необлагаемую налогом сумму (10 тыс. руб.) в отношении участков, находящихся в собственности, постоянном бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении. Это касается Героев СССР, Героев РФ, инвалидов детства, ветеранов и инвалидов ВОВ, а также других граждан. Для уменьшения налоговой базы необходимо предъявить документ, подтверждающий право на такую льготу. Представительные органы муниципальных образований могут определить необлагаемую налогом сумму в размере более 10 тыс. руб.

Налоговая ставка

Конкретные налоговые ставки устанавливают представительные органы муниципальных образований. Законодательством предусмотрены ставки налога, которые нельзя превышать.

Так, для земель сельскохозяйственного назначения, земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и задействуемых для сельскохозяйственного производства налоговая ставка не должна превышать 0,3%. Это также касается земель, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, территорий, предоставленных для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, а также садоводства, огородничества или животноводства.

В отношении прочих земельных участков налоговая ставка не должна превышать 1,5%.

Коэффициенты

Если земельный участок приобретен в собственность на условиях возведения на нем жилья, за исключением сооружения индивидуальных домов, то сумму налога исчисляют с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства. Данный коэффициент применяют вплоть до государственной регистрации прав на возведенный объект.

Если проектирование и строительство заняло более трех лет, то налог исчисляют с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего названный срок, и до момента государственной регистрации объекта недвижимости. Данный порядок применяют к правоотношениям по налогообложению земельных участков, приобретенных после 1 января 2005 года.

Если участок оформлен в собственность с целью сооружения индивидуального жилого дома, то сумму налога определяют с учетом коэффициента 2 в течение периода строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации возведенного объекта недвижимости.

Порядок уплаты налога

Сумму налога исчисляют по истечении налогового периода как соответствующую налоговой ставке процентную долю налоговой базы.

Налогоплательщики организации и индивидуальные предприниматели (в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности) самостоятельно рассчитывают сумму налога. Названные лица представляют налоговую декларацию по месту нахождения земельного участка. Декларацию по налогу надо подать не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Конкретные сроки уплаты налога определяют представительные органы муниципальных образований. В любом случае эти сроки для организаций и индивидуальных предпринимателей не могут быть установлены ранее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Что касается других налогоплательщиков, то для них налог исчисляют налоговые органы. Данные лица уплачивают необходимую сумму на основании налогового уведомления, которое рассылают налоговые органы.

Земельный налог в Москве

Налоговая ставка

1) 0,3% от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в городе Москве и задействуемых для сельскохозяйственного производства, а также земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

2) 0,1% от кадастровой стоимости участка в отношении территорий, занятых автостоянками для долговременного хранения индивидуального автотранспорта и многоэтажными гаражами‑стоянками, жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

3) 1,5% от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков.

Землепользователи, освобождаемые от налогообложения

1) органы государственной власти города Москвы и органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований в городе Москве в отношении земельных участков, используемых ими для непосредственного выполнения возложенных на них функций;

2) учреждения образования, здравоохранения, культуры, социального обеспечения, физической культуры и спорта, финансируемые из федерального, а также столичного бюджета, а также за счет средств профсоюзов, в отношении земельных участков, выделенных для оказания услуг в области образования, здравоохранения, культуры, социального обеспечения, физической культуры и спорта;

3) организации и физические лица в отношении земельных участков, предоставленных для эксплуатации спортивных сооружений, используемых в соответствии с целевым назначением и др. (п. 1 ст. 3.1 Закона Москвы о земельном налоге).

Категории граждан, для которых налоговая база уменьшена на 500 тыс. руб.

1) Герои СССР, Герои РФ, Герои Социалистического Труда и полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы и За службу Родине в Вооруженных Силах СССР;

2) инвалиды, имеющие III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лица, которым дана I и II группа инвалидности, установленная до 1 января 2004 года без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;

3) инвалиды с детства;

4) ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, а также ветераны и инвалиды боевых действий;

5) физические лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом РФ от 15 мая 1991 года N 1244 1 О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, ФЗ от 26 ноября 1998 года N 175-ФЗ О социальной защите граждан РФ, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении Маяк и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча и ФЗ от 10 января 2002 года N 2-ФЗ О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне;

6) физические лица, принимавшие в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

7) физические лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику.