Ипотека и недвижимость - Торговая недвижимость: снять или купить?

Столичные власти наконец определились с ценой, которую они хотят получить за 69% акций гостиницы Балчуг. Как стало известно вчера из сообщения, распространенного департаментом имущества Москвы, стоимость этого блок-пакета оценивается в $100 млн. Теперь миноритарным акционерам гостиницы - швейцарской сети Kempinski и австрийскому банку Giro Credit или придется принять предложение московских чиновников, или же акции Балчуга будут выставлены на открытые торги.

Вслед за продажей доли города в гостинице Украина (100%) и гостинице Космос (20%) московские власти решились расстаться и с Балчугом. Согласно процедуре, мэрия должна была сначала сделать предложение о выкупе пакета миноритарным акционерам, и вчера это произошло.

Как стало известно из уведомления, разосланного департаментом имущества столицы участникам ООО Балчуг - швейцарской гостиничной сети Kempinski Hotels и дочке австрийского банка Giro Credit Bank AG der Sparkassen фирме ГЦБ Хотель Балчуг Джойнт Венче Бетайлигунгсгезельшафт м. б. Х, рыночная стоимость принадлежащей Москве доли участия в ООО оценивается в $100 млн. Мы направили уведомления совладельцам и предложили им выкупить по указанной цене долю города. Если в течение 30 дней от них не будет получено согласия, доля города будет выставлена на открытые торги,- отметила пресс-секретарь столичного департамента имущества Наталья Быкова.

В самом ООО еще не знают о цене, выставленной столичными властями за свою долю в Балчуге, и даже не получали никакого уведомления. В адрес ООО Балчуг пока ничего не приходило,- констатировал заместитель гендиректора Балчуга Александр Бобылев. По его словам, рыночная стоимость всего уставного капитала ООО на январь 2006 года оценивалась компанией Delloite Touche в $77 млн. Видя цифру департамента, я только могу отметить, что никакого понимания между акционерами Балчуга нет,- с сожалением говорит Бобылев.

При этом он отметил, что согласно закону и уставу общества, после того как акционеры ООО получат извещение о продаже одним из партнеров своей доли, у них будет три месяца, чтобы принять решение. Руководитель пресс-службы Kempinski Биргит Абате-Дага также рассказала, что сеть не получала никаких уведомлений. Покупка активовотеля не вписывается в стратегию развития группы, которая специализируется именно на управлении гостиницами, а не на покупке недвижимости,- с удивлением заверила Биргит Абате-Дага.

Выставленная сумма завышена как минимум на 40%,- рассуждает заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марина Смирнова.- Получается, что весь пакет акций Балчуга стоит около $144 млн: это более $600 тыс. за номер, причем уже $300 тыс. расценивается многими игроками как очень большая цена. Старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotel Марина Усенко напоминает, что сейчас Балчуг по качеству услуг занимает второе место после гостиницы Арарат Парк Хайятт.

Однако, чтобы удержать позиции, отелю требуется ремонт, который оценивается самим Балчугом в $30 млн,- говорит Усенко.

Несмотря на высокие запросы московских чиновников и предстоящие новому собственнику затраты, эксперты считают, что в случае проведения аукциона за Балчуг развернется серьезная борьба. Объект уникальный, и он быстро найдет покупателя,- предупреждает Марина Смирнова. Она не исключает, что партнером Kempinski по выкупу доли города может стать другой миноритарный акционер - австрийский банк Giro Credit. С ней соглашается Марина Усенко: Kempinski вряд ли будет выкупать Балчуг самостоятельно, поскольку сеть, как и остальные операторы, не покупает, а только управляет гостиницами.
Коммерческая недвижимость до недавнего времени оставалась более спокойным сегментом рынка недвижимости. Однако по данным мониторинга одной из консалтинговых компаний, рынок торговых помещений в июле этого года пережил небывалый рост

По данным Russian Research Group (RRG), июль 2006 года ознаменовался небывалым почти в 30% ростом средневзвешенной стоимости за квадрат торговой недвижимости в пределах Садового кольца. Цена предложения составила $8887. Такого скачка не отмечалось за весь двухлетний период мониторинга, рассказывает генеральный директор RRG Денис Колокольников. Причина в появлении на рынке нескольких крупных и дорогих торговых объектов: торгового помещения на Смоленской, площадью 3 тыс. кв.м по $18000 за кв.м, и объекта на Арбате, площадью 8268 кв.м., предлагаемого по $9000 за метр.

Также по данным RRG, на 11% выросла цена торговой недвижимости и в отдаленных районах столицы, однако ее цена намного скромнее $2620 за кв.м. Виновниками роста цен предложений стали торговые помещения, появившиеся на проспекте Мира по цене в $18750 кв. м. и торгово-офисный комплекс на Калужской, площадью по $3218 кв.м. RRG отмечает, что объект на проспекте Мира стал самым дорогим предложением на рынке (за кв.м).

В верхних слоях атмосферы

Аналитики компаний большой четверки консалтеров не подтверждают информацию о бурном росте цен на продажу помещений. Впрочем, отмечает Олеся Лонгус, аналитик рынка торговой недвижимости CushmanWakefield StilesRiabokobylko, международные консалтинговые компании не занимаются отслеживанием цен в более дешевых сегментах рынка. Оттого все средние показатели, предоставляемые этими компаниями, отражают скорее верхние ценовые рубежи.

По словам Екатерины Голиковой, аналитика рынка торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, в качественных торговых центрах отсутствует практика продажи помещений в собственность, так как концептуально это единый объект, управляемый девелопером, либо управляющей компанией в рамках единой маркетинговой стратегии. Только в некоторых случаях, когда крупные ритейлеры, такие, как ИКЕА или Ашан, выступают в качестве содевелопера торгового центра, они являются собственниками занимаемой ими площади. Согласно существующей практике рынка, стоимость аренды помещений в качественных торговых центрах индексируется на 1-5% в месяц, в целом с развитием рынка максимальные базовые аренды продолжают расти, так как на рынок продолжают выходить торговые объекты нового формата и спрос на качественные торговые площади по-прежнему высок, добавляет она. По мнению Голиковой, предложения о продаже встречаются только в некачественных центрах или в отдельно стоящих торговых помещениях.

В условиях вакуума

А что же рынок аренды? По данным Jones Lang LaSalle, на рынке торговой недвижимости нет каких-то серьезных потрясений, цены аренды растут на 1-5% в месяц.

Олеся Лонгус отмечает, что на рынке торговых помещений, начиная с января, уровень свободных помещений в качественных торговых центрах практически равен нулю, что привело к повышению арендных ставок в качественных торговых центрах, что привело к росту цен. В июле цены тоже выросли немного больше чем обычно, в связи с малым предложением, которое составило менее 1% от общего объема качественных торговых центров. Отметим, что Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko отслеживают положение во всех качественных ТЦ, преимущественно в пределах МКАД, делая исключение буквально для нескольких мегамолов за МКАД, таких как МЕГА. По их данным, в июле ставки аренды в ТЦ составляют в центре города $2218 в год, а в районах $967. Средневзвешенная цена аренды квадратного метра торговых площадей в ТЦ по Москве в целом в июле 2006 года составляет $1598.

При этом, по данным аналитиков, самой дорогой торговой улицей остается Тверская, где ставки аренды достигают $5000, впрочем, по таким же ставкам предлагаются и некоторые помещения в Атриуме. Также в Атриуме предлагаются помещения к продаже по ставкам $18000, что заставляет говорить о нем, как об одном из самых дорогих объектов города, невзирая на его не очень удачное расположение и малую транспортную доступность.

На окраинах Москвы

Предложений за пределами Третьего транспортного кольца пока немного больше около 4-4,5% по данным компании Blackwood, а еще больше по основным торговым коридорам, где арендодатели могут выбирать из 6-7% свободных помещений. По данным компании, в ТЦ на окраинах цены аренды составляют $600-1000 в год, и запросы на помещения приходят в основном от компаний, торгующих обувью, одеждой и аксессуарами. Хотя сейчас чуть увеличилась доля спроса со стороны салонов красоты и предприятий общественного питания.

Этот уровень говорит о большей насыщенности рынка, чем в центре города. Однако правительство Москвы сейчас намерено изменить нормы торговых площадей, дифференцировав их по районам Москвы. Фактически власти позволят бизнесу в 2,5 раза расширить торговые площади в центре города (с 120 до 300 кв.м на тысячу человек), в средней части Москвы норма обеспеченности будет выше в два раза, чем сегодня (250 кв.м). А вот в спальных районах торговли прибавится не сильно до 170 кв.м на тысячу человек. К тому же через несколько лет в зоне пешеходной досягаемости (до 800 метров) у дома каждого москвича должны появиться супермаркеты.

Сейчас в городе имеется примерно 10 млн. кв.м площадей, таким образом, если исходить из численности городского населения в 10 млн чел., то дефицит составляет примерно 6-7 млн кв.м. До конца 2006 года, по данным компании Praedium, должны быть введены в строй 1,35 млн. кв.м помещений, среди них 15 крупных торговых центров, в том числе и в центре Москвы. Такими темпами необходимый уровень обеспеченности будет достигнут только через 4-5 лет. Этот уровень все еще не позволит обеспечить москвичам европейский показатель, однако будет достаточным, если смотреть в соотношении с доходами населения.