Ипотека и недвижимость - Санкт-петербург построит себе современный офис

Вид промзоны из окон собственного офиса больше не будет расстраивать Олега Дерипаску. Его структурам удалось согласовать со столичными властями вопрос перебазирования Трехгорной мануфактуры, которая находится напротив офиса Базэла на Красной Пресне. До конца следующего года производство будет переведено в Ярославскую область, а на месте фабрики появится комплекс стоимостью более $1 млрд.

Как говорится в распоряжении, подписанном Юрием Лужковым, в 2006-2007 гг. мощности Трехгорки будут перебазированы на территорию Гаврилов-Ямского льнокомбината. А до 2008 г. инвестор должен разработать граддокументацию под строительство многофункционального комплекса. Функции инвестора, заказчика и застройщика по переводу производственных мощностей и новому строительству возьмет на себя ОАО Трехгорная мануфактура.

В 2002 г. контрольный пакет предприятия приобрели структуры Олега Дерипаски. Однако в течение длительного времени им не удавалось согласовать с мэрией вопрос перебазирования. В 2003 г. столичный мэр открыто возмущался планами перепрофилирования этого предприятия. Мы нашли оптимальное решение: производство будет работать в Ярославской области, а само предприятие как налогоплательщик останется в Москве, рассказывает источник в правительстве Москвы. В столице останутся участки экспериментального производства, центр текстильного дизайна, головной офис, торговый дом и музей предприятия. Собеседник Ведомостей уточняет, что ситуация в Трехгорной мануфактуре тяжелая: если через 2-3 года не модернизировать производство, то предприятие окажется на грани банкротства.

Андрей Барков, директор по финансовым вопросам Гаврилов-Ямского льнокомбината, подтвердил, что Трехгорная мануфактура будет переведена на их территорию. Бизнес-план по перебазированию разрабатывался около полутора лет. У нас большая территория, при желании здесь можно выстроить еще одну Трехгорку, но это не потребуется, так как у нас много резервных мощностей по ткачеству. Это позволит нам вообще не увеличивать территорию ткацкого производства, рассказал Барков. По его словам, перевод постепенно осуществляется: ярославское предприятие частично выполняет функции ткацкого производства Трехгорки. Гаврилов-Ямский льнокомбинат полтора года назад структуры Олега Дерипаски купили у группы Гута. Это Ведомостям подтвердили источники, близкие к Гуте и льнокомбинату.

Андрей Загорский, гендиректор Русско-Азиатской инвестиционной компании (РАИнКо, в прошлом году выкупила некоторые активы Базэла, контролируется Олегом Дерипаской), сообщил, что на территории фабрики появятся офисы, гостиницы, торгово-развлекательные площади. Однако назвать параметры будущего комплекса он не смог, уточнив, что они будут известны по мере разработки граддокументации. По словам Игоря Жукова, гендиректора компании БЭЛ-Девелопмент (девелопер проекта, также входит в РАИнКо), концепция застройки Трехгорной мануфактуры была подготовлена еще в 2002-2003 гг. Согласно ей на территории фабрики с учетом принадлежащих ей общежитий и детских садов можно построить не менее 500 000 кв. м недвижимости.

Эксперты считают, что на будущую застройку будут оказывать влияние два центра активности: правительственный квартал и деловой район Москва-Сити. Здесь оптимально строить высококачественные офисы и апартаменты, достаточно большая территория позволит построить и то и другое. Мы предполагаем, что район застройки будет сформирован объектами малой и средней этажности. Инвестиции могут составить около $1 млрд, включая вывод предприятия, полагает Александр Крутов, замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International.

Однако директор отдела консалтинга Knight Frank Константин Романов и замдиректора Jones Lang LaSalle Томас Дукала уверены, что на месте Трехгорки нужно строить жилье. Здесь можно построить около 300 000 кв. м, инвестиционная стоимость этого проекта будет около $1,5 млрд, а окупаемость может составить около трех лет, говорит Дукала.

Текстильное предприятие Трехгорная мануфактура основано в 1799 г. Представляет прядильное, ткацкое, отделочное и швейное производства. Чистая прибыль в 2005 г. составила 18,632 млн руб.

Банк Санкт-Петербург первым из местных банков переведет головной офис в новое здание. Оно будет построено на правом берегу Невы и обойдется, по оценкам экспертов, в $70 млн. До сих пор банкиры предпочитали старинные особняки в центре города, отмечают эксперты. Но свободных помещений там почти не осталось, считают они.

Банк Санкт-Петербург в середине лета получил участок на Малоохтинском проспекте около Перевозного переулка, сообщил представитель пресс-службы банка. По его словам, там ведутся проектно-изыскательские работы, а в начале 2007 г. планируется начать строительство офисного здания площадью около 30 000 кв. м. Туда переедут все подразделения головного офиса, рассредоточенные по семи зданиям в разных частях города, поясняет он. Финансировать строительство банк планирует из своих средств, говорит собеседник Ведомостей. Назвать предполагаемый объем инвестиций он отказался.

Гендиректор компании РМС-оценка Петр Козин оценивает стоимость строительства здания представительского класса примерно в $60-75 млн. Если банк приобретает землю, цена вырастет, по его словам, еще примерно на $10 млн.

Санкт-Петербург задает новую моду. Ни один петербургский банк пока не строил собственного офиса с нуля. Московский индустриальный банк купил и отреставрировал особняк Паскевича-Эриванского на Английской набережной, ПСБ занимает здание в стиле модерн в Ковенском переулке, ММБ особняк на Фонтанке, 42, приобретенный банком в 1998 г. ВТБ разместил свой головной офис в реконструированном здании бизнес-центра на Большой Морской, 32.

Кредитные организации предпочитают приобретать и реставрировать особняки в историческом центре города либо арендовать такие объекты, пусть и по очень высокой цене, замечает гендиректор УК Бизнес-контакт Дмитрий Сладков.
Но жизнь меняется, добавляет он. Новые технологии, по словам Сладкова, неудобно вписывать в старинные здания, а строительство самого современного здания обходится дешевле, чем реконструировать старинный особняк и приспосабливать его к требованиям банковского законодательства.

Переезд из центра в Санкт-Петербурге объясняют дефицитом там подходящих помещений для покупки или аренды. Участок расположен близко к центру, проблем с автомобильным сообщением нет, добавляет представитель пресс-службы. В центре Петербурга не осталось свободных бизнес-центров класса А, в которых мог бы разместиться банк, согласен генеральный управляющий петербургского филиала ММБ Александр Конышков. Президент группы компаний Аверс Михаил Зельдин тоже считает, что Санкт-Петербургу не удалось бы арендовать или приобрести готовый бизнес-центр высокого класса. Предложение в этом сегменте практически отсутствует, констатирует консультант.

Строительство собственного здания, по словам Зельдина, не только удобнее, но и дешевле. При уровне ставок в бизнес-центрах класса А в $500-600 за 1 кв. м в год собственный офисный центр окупится уже через 2-3 года, говорит он.

По словам замдиректора Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Людмилы Ефремовой, стоимость помещений в центре может достигать 3000 евро за 1 кв. м, еще около 2000 евро на 1 кв. м придется вложить в ремонт, соответствующий требованиям ЦБ. При этом в центре города купить практически нечего, говорит она.

Сладков полагает, что банкиры открыли для себя девелопмент как новое направление диверсификации. Он не исключает, что часть помещений банк будет сдавать своим клиентам.

В регионах банки, пошедшие в гору, начинают строить собственные офисы, отмечает замдиректора Регионального дилингового центра Максим Фрейман. Эксперт сомневается в целесообразности проекта. На правом берегу Невы нет острого дефицита в офисных площадях, считает он.

Зельдин говорит, что на первый взгляд переезд офиса банка с Невского на Малоохтинский проспект выглядит как понижение статуса. Однако через несколько лет поблизости будут реализованы такие проекты, как Газпром-Сити и строительство офисного квартала для комитетов петербургской администрации на Синопской набережной. Статус этого места и прилегающих кварталов может сильно повыситься, и с точки зрения имиджа банк нисколько не проиграет, особенно если решит построить здание высокого класса, говорит эксперт.

Банк Санкт-Петербург основан в 1990 г. Наряду с ПСБ входил в состав Банкирского дома Санкт-Петербург, основанного Владимиром Коганом в 1997 г. В прошлом году пакет структур, близких к Когану, выкупили ЗАО Нева-Русь и ЗАО Совместный капитал (владеют 13,5% и 13,8% соответственно). Эти компании принадлежат Дмитрию Коржеву и Дмитрию Троицкому, которые весной 2005 г. продали свою соковую компанию Мултон за $501 млн Coca-Cola HBC и The Coca-Cola Company. Менеджмент контролирует около 50% акций. По данным Интерфакс-ЦЭА, на 1 января 2006 г. активы банка составляли 30,2 млрд руб. (38-е место), собственный капитал 3 млрд руб. (57-е место). У банка Санкт-Петербург 22 отделения и дополнительных офиса, расположенных во всех районах города.