Ипотека и недвижимость - Владимир ресин: я как строитель-профессионал считаю, что цены на жилье сегодня бешеные

Недавно, 29 июля 2006 года, был опубликован закон, который призван повысить доступность ипотечных кредитов для граждан. Речь идет о Федеральном законе, вносящем изменения в Закон Об ипотечных ценных бумагах, принятый еще в 2003 году.

Разработка нового документа была предусмотрена планом действий Правительства РФ по реализации программы социально-экономического развития РФ на 2006 2008 годы.

Закон направлен на то, чтобы устранить препятствия для выпуска ипотечных ценных бумаг. Их выход на рынок позволит банкам активнее использовать механизм рефинансирования, что в свою очередь приведет к снижению ставок по кредитам для населения.

Наибольший резонанс среди участников рынка получила норма, исключающая положение об обязательном страховании заемщиком (физическим лицом) жизни и здоровья. Не секрет, что страхование существенно повышает расходы на получение ипотечного кредита. По мнению Правительства РФ, требование о страховании жизни и здоровья заемщика является чрезмерным, поскольку кредитор по договору с гражданами уже имеет достаточное обеспечение своих имущественных притязаний в виде залога недвижимого имущества. Однако с этой позицией не согласны многие банки и страховые компании, которые намерены сохранить страхование жизни и здоровья наряду с другими видами страхования в качестве обязательного требования к заемщикам.

Напомним, что на сегодняшний день банки предлагают ипотечному заемщику комплексное страхование:
имущества (производят в обязательном порядке в соответствии со ст. 31 Закона Об ипотеке (залоге недвижимости);
жизни и здоровья (требовалось в случае, если ипотечный кредит планировалось рефинансировать путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, теперь данное обязательство снято);
риска утраты права собственности на недвижимость (титульное страхование, обеспечивающее возмещение убытков в случае утраты права собственности на приобретенную недвижимость).
Общие расходы на страхование у ипотечного заемщика составляют 0,3 2 % от суммы кредита ежегодно, на страхование жизни и здоровья уходит от 0,2 % (в зависимости от возраста и здоровья заемщика). Но страховые компании постоянно снижают тарифы под давлением банков и других участников рынка, отмечающих негативное отношение граждан к этим затратам, которые начисляют в довесок к выплатам по ипотечному кредиту.

Еще одним важным изменением в Законе Об ипотечных ценных бумагах стала норма, уточняющая состав ипотечного покрытия. Теперь в него запрещено включать требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, если это имущество в течение шести месяцев и более не застраховано от риска утраты или повреждения. В этом случае эмитент ипотечных ценных бумаг (организация, их выпускающая) может заменить данное требование на другое.

Ранее в Законе Об ипотечных ценных бумагах не было предусмотрено правовых последствий за нарушение требования о страховании недвижимости в течение всего срока действия обязательства.

Другие изменения в Закон Об ипотечных ценных бумагах состоят в следующем.

1. Допускается возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования уплаты процентов по ним. Это мотивируется невозможностью заранее установить фактический размер процентов по ипотечным кредитам (займам).

2. Эмитенту ипотечных ценных бумаг позволено использовать входящие в состав ипотечного покрытия денежные средства для исполнения обязательств перед владельцами ипотечных ценных бумаг (право погашать расходы за счет ипотечного покрытия должно быть предусмотрено решением о выпуске облигаций).

3. Разрешена эмиссия двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволит выпускать ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности для любых категорий инвесторов.

4. Управляющий ипотечным покрытием получает возможность реализовать права требования, составляющие ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, в случае если такое требование не соответствует законодательству или по нему допущена просрочка исполнения.

Изменения, внесенные в обсуждаемый закон, позволяют участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности, а также создают благоприятный режим для рефинансирования соответствующих кредитов (займов).

Облигации, обеспеченные заложенной недвижимостью, смогут покупать банки, организации и даже физические лица, вкладывающие средства в ценные бумаги.

Основная проблема, с которой сталкиваются сегодня потребители рынка недвижимости, безудержный рост цен. Строители приводят в свое оправдание такие факты, как увеличение стоимости стройматериалов, существование обременения по доле города и инфраструктуре, недоброкачественность законодательства, отсутствие необходимых энергомощностей и многие другие. Все это, по их мнению, является основанием для повышения цен на квадратные метры. А что же государство? Может ли оно как‑то повлиять на ситуацию, хотя бы приостановить бешеный галоп, который, признаться, порядком утомил всех действующих лиц рынка? Вполне естественно, что вопрос о ценах был первым на пресс-конференции с участием руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Владимира Ресина.

Этап, на котором находится сегодня рынок жилья, уникален: того, что происходит сейчас, не было за все 15 лет развития рыночных отношений в сфере недвижимости. Бешеные цены не оправданы никакими затратами и взаимоотношениями, считает Владимир Ресин. Да, подорожали стройматериалы, вырос в цене металл, но эти издержки не стоят тех сумм, по которым квартиры выставляют на продажу. Первый заместитель мэра Москвы видит основную причину увеличивающейся стоимости недвижимости в постоянно растущем спросе на столичное жилье. Тенденция, получившая сегодня распространение, такова: многие россияне покидают родные города и отправляются в Москву. Они готовы платить за лучшее качество жизни, которое рассчитывают найти в столице. Создавшийся ажиотаж и стимулирует рынок. Поэтому одним из механизмов сдерживания цен на столичную недвижимость, по мнению В. Ресина, должно стать повышение уровня жизни в регионах. Нужно дать людям возможность работать и зарабатывать там, где они живут, утверждает он.

Кроме того, цены в Москве стремятся вверх во многом из‑за того, что граждане покупают квартиры впрок. Люди вкладывают в недвижимость средства, полученные в качестве премиальных выплат за успешную работу в компании, концерне. При высоких потребностях в жилье и платежеспособности населения цены на квартиры в ближайшее время вряд ли снизятся.

Если говорить о городском обременении, которое, по словам строителей, значительно влияет на конечную стоимость, то власти не могут пойти на изменение процентного соотношения коммерческого жилья и доли города, поскольку острота жилищного вопроса для коренных москвичей еще не снята. В очереди на социальное жилье сегодня стоят 200 тыс. человек, многие из которых ждут улучшения условий существования еще с советских времен.

Вместе с тем руководитель стройкомплекса Москвы подчеркнул, что увеличивать количество возводимого жилья столичные власти не могут. Нельзя превратить город в каменные джунгли, заявил он.

Что касается стоимости жилья, то правительство Москвы не является участником рынка, способным повлиять на ценообразование. Социальное жилье единственный сектор, где город волен устанавливать цены ниже рыночных. Все остальные сегменты рынка находятся в зависимости от существующих экономических отношений. Но, используя авторитет и силу влияния московской мэрии, Владимир Ресин обратился к строителям и инвесторам с рекомендацией приостановить рост цен, и некоторые из них, по словам главы столичного стройкомплекса, прислушались к этому призыву. Он подчеркнул, что его слова следует расценивать именно как рекомендацию, но ни в коем случае не как распоряжение.

Переходя к следующей острой теме, вот уже несколько недель будоражащей жителей юго-запада столицы, министр сказал, что там много противоречий. Но конфликт, возникший в Южном Бутове, власти Москвы решат мирно, без вмешательства судебных приставов. Дело в том, что территория поселка давно, еще в советские времена, была включена в состав Москвы, но черед ее застройки настал только сейчас. Здесь планируют ввести в эксплуатацию около 268 кв. м жилья, предназначенного для реализации городских социальных программ. В основном это будут дома серии П-46М, а также монолитные 9 15-этажки по индивидуальным проектам. Здесь также можно найти место для малоэтажной застройки. В целях благоустройства территории западной части поселка там предусмотрено создание парковой зоны. Кроме того, решено восстановить каскад прудов, высадить аллеи, разбить цветники. Но пока все перечисленное в проекте.

В реальности же только предстоит освободить площадки под новую застройку и снести частные дома (71 строение). Именно это обстоятельство и составляет основу конфликта с жителями поселка. У многих из них есть небольшие придомовые наделы. Кроме того, при сносе построек в расчет принимают и землю под самими домами. Собственники просят выделить им в Москве участки взамен изымаемых. Но у столицы нет таких ресурсов, и городские власти готовы предоставить людям землю только в области. В переговорах с бутовцами поднят и вопрос оценки: по данным независимых экспертов, сотка здесь стоит 7 10 тыс. долл., но собственников не устраивает такая цена. Они хотят, чтобы им выплатили деньги, как за участок в Барвихе 50 100 тыс. долл. за сотку, сказал В. Ресин. По его словам, договоренность о переселении достигнута с 243 гражданами из 329, в новые квартиры уже переехали 84 собственника, нет пока взаимопонимания с жителями девяти домов. Конфликты, подобные бутовскому, возникли не вчера и будут развиваться в дальнейшем, считает руководитель московского стройкомплекса. Но в таких ситуациях надо искать общий язык находить основание, которое устроило бы и жителей, и город (В. Ресин).

Москва больше не расширяется за МКАД, и Бутово один из немногих столичных районов, которые пригодны для массового строительства. В числе других больших строек Владимир Ресин назвал Щербинку, поселок Северный, Марфино, Жулебино. Все остальное жилье решено возводить по точечному методу либо на месте реорганизованных промышленных зон.

В последнее время столица испытала потребность в детских дошкольных учреждениях, и сейчас в городе идет работа в данном направлении. Задача, поставленная мэром Москвы Юрием Лужковым, такова: в 2006 и 2007 годах ввести в строй по 100 современных детских садов, одна часть которых совершенно новые объекты, другая реконструированные здания. В рамках городской программы запланировано возвести 10 садов из упомянутой сотни, на дополнительные средства мэрии 70 объектов, а за счет инвесторов остальные. Созданы два проекта типовых зданий для дошкольников на 125 и 220 мест, рассчитанные соответственно на 6 и 12 групп. В среднем на одного ребенка будет приходиться по 25 кв. м площади. Вместе с тем журналисты обеспокоены сроками: успеют ли строители к октябрю сдать обещанные детсады? Самое трудное здесь найти площадку, решить вопросы с проектом, с подготовкой. А чтобы выполнить сами строительные работы, нужны два-три месяца, пояснил В. Ресин. Строители готовы работать в четыре смены, три раза в сутки проводить оперативные совещания, чтобы малыши могли вовремя въехать в новые сады. Так что я уверен, что объекты будут введены в строй, заключил первый заместитель мэра Москвы. Кроме того, к первому сентября должны сдать в эксплуатацию все строящиеся школы.

На пресс-конференции продолжалось обсуждение проблемы обманутых дольщиков. Комиссия по проверке выполнения контрактов по строительству жилых домов рассматривает каждый случай в отдельности, а информацию о решениях, принятых по итогам заседаний, можно найти на официальном портале стройкомплекса, название которого Строительный мир. Владимир Ресин считает, что надо завершить работы на всех объектах, каждому пострадавшему предоставить квартиру или вернуть деньги. Ожидается, что проблему удастся полностью исчерпать в 2008 году.

В 2006 году Москва ждет от строителей 5 млн кв. м жилья, еще в 2 млн кв. м жилых площадей нуждается Подмосковье, а также другие 59 городов России, в которых развернул свою деятельность столичный стройкомплекс. Ожидается, что в ближайшие годы общие объемы, сдаваемые московскими строителями, приблизятся к 10 млн кв. м в год. Сегодня же одновременно идут работы на 4 тыс. объектах, а в сфере строительства трудится около миллиона человек, большая часть которых жители Москвы и Московской, а также близлежащих областей. Доля иногородних (тех, кто приехал из дальних регионов и СНГ) составляет не более 10 %, сообщил В. Ресин. Растет престижность профессии строителя. Профильные учебные заведения отмечают, что увеличивается конкурс, все чаще на строительных площадках, в проектных институтах (в том числе на руководящих должностях) можно встретить молодых людей, которые приносят в отрасль новые идеи. Немаловажным фактором для притока свежих сил становится материальная составляющая. Средняя зарплата строителя около 20 тыс. руб. в месяц. Есть люди, получающие по 30, 50, 70 тыс. руб. Социальное благополучие рабочих, в свою очередь, неразрывно связано с качеством их труда, отметил В. Ресин. Результат их созидательной деятельности дома, которые простоят не 25 лет, а, я надеюсь, не одно столетие.