Ипотека и недвижимость - Столичное правительство одобрило план реконструкции парка имени горького

Приобретать квартиру на стадии строительства, бесспорно выгодно. К моменту сдачи дома стоимость жилья в нем повысится, и покупатель окажется в выигрыше. А, учитывая нынешнюю стоимость одного квадратного метра недвижимости, многим не остается ничего другого, как вкладываться в фундамент и подписывать договор долевого участия, порой позабыв о подводных камнях такого удовольствия.

Существует две категории приобретателей (физических лиц) еще не возведенной недвижимости. Первая - спекулянты, наживающиеся на перепродаже после сдачи будущего дома и вторая - покупатели, ограниченные в средствах и готовые подождать с заселением. И те, и другие являются соинвесторами. То есть, благодаря их средствам, застройщик может осуществлять плановые работы.

Конечно, сумма, предполагаемая для строительства в реальности меньше, нежели фактически взимаемая с соинвесторов или дольщиков, как их еще называют. Застройщик страхуется от инфляции, повышении цен на энергоносители и строительные материалы, а главное - не забывает о собственной выгоде, размер которой часто завуалирован всевозможными расходами. Но даже при этом покупка незавершенки несоразмерно выгоднее, нежели приобретение квартиры в уже построенном доме. Причем, чем раньше дольщик вносит деньги, тем дешевле обходится для него будущая квартира. Самое выгодное с финансовой точки зрения - внесение средств на начальной стадии строительства, иными словами покупка воздуха над котлованом.

Однако, при явной привлекательности такого вложения капитала, есть немало настораживающих и останавливающих факторов.

Все они связаны с рисками.

Например, голая строительная площадка и уже стоящие на ней 3-5 этажей - две большие разницы, как говорят в Одессе. В первом случае вероятность увидеть завершенную постройку ниже, нежели во втором. По этой причине многие, опасаясь недостроя, становятся дольщиками лишь когда у здания не хватает только крыши. Правда при этом покупка выйдет дороже.

Кроме того, действительность, как это ни печально, пестрит примерами нечистоплотных фирм, занимающихся оформлением договоров (продающих участие в общем строительстве).

Как уберечься от мошенников и рискованных предложений?

Здесь, прежде всего, необходимо навести справки о компании, предлагающей подписать соответствующие бумаги (фактически собирающей деньги), даже если она представляется участником строительства. Вполне возможно, что перед вами контора, образованная совсем недавно. В этом случае рассчитывать на дальнейшее выполнение ей всех взятых обязательств, по крайней мере, смешно. Тем более ни в коем случае нельзя поддаваться на уговоры записаться в дольщики сразу, поскольку завтра войти в долю уже будет дороже (разумеется, это только один из возможных вариантов подстрекательства).

И самое главное, о чем должен помнить каждый потенциальный соинвестор - наличие у застройщика разрешения на строительство. Без этого документа не может быть и речи о внесении каких бы то ни было денег (за редкими исключениями, рассмотренными ниже).

Застройщик вправе предложить будущему инвестору предварительный договор, суть которого сводится к тому, что в дальнейшем участник договора станет дольщиком. В таком договоре не прописываются финансовые обязательства сторон друг перед другом. Поэтому крайне важно внимательно изучить предмет договора.

На сегодняшний день получить разрешение на строительство крайне не просто. Необходимо собрать и оформить целый портфель документов. Для этого требуются деньги, которые до выхода Закона Об участии в долевом строительстве вступившего в силу 1 апреля 2005 года появлялись благодаря платежам первых дольщиков. Дело в том, что до 1 апреля 2005 разрешалось привлекать деньги соинвесторов, не дожидаясь оформления разрешения на строительство. Теперь этого источника финансирования нет (собственные средства также бывают далеко не у всех). И застройщик либо пользуется заемными средствами - берет банковский кредит (тогда расходы, связанные с этим будут повешены нам плечи покупателей жилья), либо прибегает к всевозможным хитростям, чтобы обойти закон.

Второй вариант следует рассмотреть подробнее.

Известны законные уловки и незаконные. Сразу заметим, что последние гораздо опаснее для покупателей. Именно против них направлен Закон Об участии в долевом строительстве. Определить коварные предложения - несложно. Вам могут назвать массу причин, по которым нельзя сейчас увидеть разрешение на строительство. Кроме того, вам откажут в документах подтверждающих уважительную причину отсутствия этого разрешения.

Достаточно представить себя в числе жертв мошенников, нажившихся на вложениях честных граждан, и желание участвовать в сомнительных сделках исчезнет раз и навсегда. Другое дело, оказаться в неведении и поступить опрометчиво неумышленно. Чтобы этого не случилось, следует внимательнейшим образом изучить все предлагаемые вам документы (или их копии) и не подписывать ни одной бумаги, если вас что-то не устраивает, настораживает, либо какой-то пункт вызвал сомнение или же вы не все можете понять - пусть даже одного слово. Не бойтесь показаться невежественным или неграмотным - это лучше, чем потом остаться с носом. Требуйте разъяснений! Проконсультируйтесь с независимым юристом и риэлтором! Более того, даже если вам абсолютно все ясно и понятно, покажите бумаги людям, которым вы доверяете, возможно, у них возникнут вопросы, о которых вы и не задумывались. Только после снятия всех сомнительных или спорных моментов можно ставить свою подпись.

Но вернемся к допустимым способам ухода от Закона и подписания договора до получения разрешения на строительство. Права на ведение строительных работ могут быть переуступлены другой компании. И, если при этом эта компания заключила инвестиционный контракт с местной (районной) администрацией до 1 апреля 2005 года, то ее действия не противоречат законодательству. Найти такую компанию порой проще, чем получить разрешение на строительство. Но не стоит забывать, что увеличение компаний участвующих в строительном проекте (физически или финансово) усложняет схему строительства и невольно оттягивает срок возведения дома. Кроме того, понять с какой целью в действительности была осуществлена уступка очень трудно. Если для изыскания денежных средств, необходимых для начала работ - это одно. Но, если истинная причина кроется в финансовых ухищрениях, то лучше в этом не участвовать.

Еще одна хитрая схема - предоставление векселей. В этом документе обычно указывается сумма равная стоимости квартиры на момент подписания векселя. По истечении определенного в векселе срока векселедержатель должен получить квартиру Но, к сожалению, вексель не инвестиционный договор, а финансовое обязательство, в котором нет упоминания о номере будущей квартиры, ее площади и прочих характеристиках... Согласно правилам, по векселю может быть выплачена указанная сумма, а квартира по каким-то причинам не предоставлена. То есть это говорит о том, что, став держателем векселя, вы не знаете что получите: квартиру или деньги, которые возможно уже обесценились.

Таким образом, в настоящий момент долевое участие в строительстве остается достаточно рискованным занятием и требует досконального изучения и внятного консультирования.

Минимизация риска возможна только при двустороннем подписании договора долевого участия, составленного в соответствие со всеми правилами в офисе серьезной и устойчивой компании.

Более подробно о содержании такого договора мы поговорим в следующей статье.
Вчера столичное правительство одобрило план реконструкции парка имени Горького. Вскоре там развернется масштабная стройка: на территории парка построят театр и гостиницу на 200 номеров, а участок Садового кольца между Крымским мостом и Калужской площадью, по словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, приподнимут так, чтобы под ним уместилась автостоянка на 1 тыс. мест.

Постановление столичного правительства о необходимости перепланировки парка имени Горького и расположенного по соседству Нескучного сада было издано еще в июне 2004 года. Вчера господин Кузьмин рассказал, какие изменения ожидают парк в ближайшем будущем. Слева от главного входа будут построены гостиница на 200 номеров и музыкальный театр, под которыми разместится подземный паркинг на 600 машиномест. Будет достроено кафе, строительство которого планировали завершить еще в начале 90-х (там разместят экспозицию Музея Москвы). Наконец, планируется построить два новых входа в парк (со стороны Голицынского пруда и в Нескучном саду) и два новых причала для маломерных судов класса Москва (у Садового и у Третьего транспортного кольца). Территорию Нескучного сада тоже планируется реконструировать: там разобьют террасы и пейзажный парк.

Парк культуры и отдыха имени Горького основан в 1928 году. Занимает более 100 га, являясь вторым по величине парком развлечений в Европе. Ежегодно парк принимает свыше 3 млн посетителей.

Самые масштабные перемены ожидаются в районе Крымского моста, где власти планируют построить транспортную развязку. В частности, господин Кузьмин задумал приподнять Садовое кольцо на участке от моста до Калужской площади таким образом, чтобы разместить под проезжей частью автостоянку на тысячу машиномест. При этом глава Москомархитектуры не пояснил, какой именно будет развязка, сказав лишь, что под мостом необходимо сделать прокол и снести часть административного здания ЦПКиО, находящуюся рядом с ним. Не смогли это пояснить Ъ и в Москомархитектуре, и в ГУП НИПИ Генплана. Пресс-секретарь Москомархитектуры Наталья Климова заявила, что ей о деталях ничего не известно, а завотделением транспорта и дорог ГУП НИПИ Генплана Михаил Крестмейн сказал: Мы этим проектом не занимаемся.

Профессор кафедры градостроительства МАрхИ Юрий Ставничий предположил, что реконструкция Крымского моста проводится для того, чтобы расширить движение по Фрунзенской набережной. Если снести здание под мостом, а пандус расширить, то можно будет проехать по набережной и повернуть налево в сторону Калужской площади, говорит он.

Впрочем, господин Ставничий уточнил, что такое строительство опасно. Скорее всего, придется строить подземную парковку под набережной, но этому могут помешать грунтовые воды, считает он. А автор законопроекта о системе столичных парковок глава консалтинговой компании Экотехмаш Юрий Бабенко напомнил, что столичные власти не первый раз выступают с подобными амбициозными проектами, ни один из них не реализован. К примеру, в прошлом году правительство Москвы задумало построить подводный паркинг на 1 тыс. машиномест в районе Малого Каменного моста, а еще в конце 90-х рассматривало проект, предполагавший сделать Новый Арбат пешеходным, а автомобильное движение пустить по подземному тоннелю.

Тем не менее столичному мэру Юрию Лужкову представленный проект реконструкции парка понравился. Он лишь попросил подчиненных отшлифовать его в рабочем порядке: разобраться с уродующими вид города плавучими ресторанами в районе Фрунзенской набережной.