Ипотека и недвижимость - Реквием по пузырю на рынке недвижимости сша

О кризисе на рынке элитного жилья Собственник рассказывал не так давно. Но не секрет, что эксперты рынка далеко не всегда единодушны в своей оценке той или иной ситуации, и сегодня мы посмотрим на проблему с другой точки зрения, уделив особое внимание причинам такого явления.

По словам директора отделения управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Кайдо Каарма, понятие кризис вряд ли применимо к сложившейся в сегменте ситуации. Безусловно, дефицит предложения при, без преувеличения, огромном спросе приводит к тому, что для многих потенциальных покупателей элитного жилья приобретение такой квартиры становится проблемой. Однако я не называл бы это кризисом имеет смысл говорить о дисбалансе спроса и предложения, но не более того, считает Кайдо Каарма. С экспертом солидарна и управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт: Я бы не стала называть сложившуюся на сегодняшний день ситуацию на рынке элитной недвижимости кризисной. Есть определенные сложности, но нужно отдавать себе отчет, что рынок просто вышел на новый виток развития. Одним словом, определимся с терминологией и будем говорить не столько о кризисе, сколько о дисбалансе между спросом и предложением.

В чем причина?

Причины сложившегося дисбаланса определить не составляет особого труда куда больше времени уйдет на то, чтобы их перечислить. Для начала вспомним о том, что элитная квартира товар нетиповой, требующий для своего создания особых условий. И главным из них является местоположение объекта сложно позиционировать жилой комплекс на окраине Москвы как элитный. При определении статуса объекта как элитного первоочередное значение имеет место, и во вторую очередь качество, говорит Кайдо Каарма. Имеется в виду следующее: разница цен на дом одинакового качества, но в разных районах может варьироваться в пределах 150%, тогда как в случае, если дома разного качества находятся в пределах одного района, цена здесь будет отличаться не более чем на 50%.

Наиболее популярными для строительства элитного жилья на сегодняшний день остаются Остоженка и Патриаршие пруды однако готовых площадок для строительства здесь практически не осталось; те же проблемы имеют место на всей территории ЦАО. Впрочем, центр Москвы, как известно, не резиновый, и, как отмечает Жарова-Райт, если еще пару лет назад дома рассматриваемого уровня должны были находиться исключительно в пределах Садового кольца, то теперь достаточно экологически чистого района недалеко от центра. Сформировавшийся район элитной застройки Золотая миля, где количество строительных площадок ограниченно и возможные ресурсы практически исчерпаны. Еще один не менее популярный район Старый Арбат. Там существует несколько площадок, где полностью исчерпан лимит мощности на электричество. Застройщику необходимо будет тащить кабель от Мосэнерго по дну Москвы-реки. Я думаю, что вполне понятен порядок цифр и себестоимость квадратного метра в доме, построенном на одной из таких площадок. Так что этот проект был отложен до лучших времен, отмечает эксперт.

Проблема не только в девелопере

Нельзя не признать не без некоторой гордости что и сегодняшний потребитель уже не тот, что был, например, в начале века. Отметим, что тем самым он тоже принимает участие в разбалансировании рынка.

Покупая элитную квартиру, клиенты, как правило, ориентируются в рынке и имеют представление о том, что именно их интересует; попутно ужесточились и требования к качеству строительных и отделочных материалов, к уровню инженерии. Подавляющее большинство наших клиентов покупают вторую, а кто и третью квартиру, и их можно назвать профессиональными покупателями, рассказывает Жарова-Райт. Я лично была несколько раз свидетелем переговоров между потенциальными покупателями и застройщиками проекта, когда беседа шла на сугубо профессиональном языке. Отсюда можно сделать вывод, что покупатель стал более разборчив и уже не готов платить деньги за недвижимость сомнительного качества только потому, что она находится в центре. И такие требования дополнительно сужают и без того не слишком широкий спектр возможного предложения.

Еще одна серьезная проблема, по словам эксперта, ограниченное число предложений квартир с отделкой. Думаю, что люди, готовые платить по $10-20 тыс. за кв. м, достойны того, чтобы не жить 3 года на стройке, а сразу въехать в квартиру, пригодную для проживания, считает Ирина Жарова-Райт. Кроме того, нельзя забывать и о том, что на первичном рынке часто встречаются необоснованно высокие цены. Например, клиент сделал ремонт по $3 тыс. за кв. м и выставил на продажу квартиру под ключ по цене $23 тыс. за кв. м, тут же какой-нибудь девелопер думает, что если он сейчас выставит квартиры в своем доме за $20 тыс., то все помчатся к нему покупать, говорит Жарова-Райт. Но он не учитывает такой простой вещи: человек, продающий свою отремонтированную квартиру, сначала два года ждал окончания строительства объекта, а потом год-полтора еще разрабатывал и воплощал в реальность дизайн-проект жилья.

Москва слезам не верит

И наконец, ряд законодательных трудностей, безусловно, не способствует увеличению предложения в элитном сегменте. После принятия 214-го закона срок оформления участков под застройку существенно увеличился. Это создает для застройщиков значительные трудности пожалуй, в выигрыше в данном случае оказываются только чиновники, говорит Каарма. По словам эксперта, город создает для застройщиков серьезные сложности: так, стоимость подключения к коммуникациям за последнее время выросла вдвое; мало того, 7-8% от затрат на строительство уходит на взятки. При таких условиях нельзя не поднимать цену в конце концов, необходимо оправдывать затраты. Таковы правила игры, и застройщикам приходится их придерживаться, комментирует ценовую политику девелоперов Кайдо Каарма. К тому же нельзя отрицать и того, что ряд дефицитных участков под застройку в том же ЦАО сегодня попросту придерживается.

Принятие 214-ФЗ и, как следствие, удлинение сроков получения исходно-разрешительной документации (ИРД) в качестве одной из основных причин дисбаланса между спросом и предложением на элитном рынке называет и Жарова-Райт: Если раньше требовалось до 2 лет, то теперь как минимум 3 года, поскольку нужно проходить огромное количество бюрократических инстанций. Конечно, ситуация не столь безнадежна, какой может показаться на первый взгляд: в 2007 2008 годах ожидается вывод на рынок сразу нескольких элитных микрорайонов: квартал на месте бывшего завода Каучук на Фрунзенской, квартал АрхСити, тот же Золотой остров.

Вместо выводов

Остается надеяться, что благодаря данным проектам рынок по крайней мере приблизится к насыщению, и темы монополии продавца, кризиса элитного сегмента утратят сегодняшнюю популярность. Выход нам стоит искать сообща, ведь если ситуация не изменится, плохо будет всем и застройщикам, и покупателям, да, в конечном счете, и городу. Остается надеяться на то, что столица будет более лояльна к застройщикам, равно как и на соответствующее усовершенствование законодательства, считает Кайдо Каарма. Выход один повышать уровень и качество, делает бескомпромиссный вывод Ирина Жарова-Райт. Я, честно говоря, рада, что клиент стал более требовательным и не идет на компромисс, как это было ранее.
В этом году мы уже несколько раз писали о пузыре на рынке недвижимости, и у этого были вполне конкретные причины. Разница между рынком недвижимости США этого лета и прошлого так же очевидна, как разница между днем и ночью. В прошлом году в это время покупатели буквально расталкивали друг друга локтями при все уменьшающемся предложении одно это уже могло свидетельствовать о том, что рынок охватила паника и жажда наживы.

Это приводило к стихийным аукционам, и дома часто продавались буквально через несколько дней после появления на рынке, да еще по цене сильно превышающей начальную. Но сколь многое может измениться за год! Сегодня ситуация сложилась с точностью до наоборот. Число непроданных домов как новостроек, так и вторичных растет с каждым днем. Такое ощущение, что все потенциальные покупатели сложили вещи и отбыли в неизвестном направлении. Отсутствие массового спроса на недвижимость заставляет продавцов шаг за шагом умерять аппетиты, и цены падают. Теперь продажа дома занимает отнюдь не считанные дни, а скорее месяцы. Средняя цена квадратного метра постепенно снижается в большинстве штатов. Домовладельцы оказываются на грани разорения из-за неминуемого роста процентных ставок по кредиту и, соответственно, роста ежемесячных выплат. Возможности рефинансирования кредитов снижаются по причине роста процентных ставок и окончания ажиотажного роста цен. Как воздушный шар, который вдруг оказался надут до предела, рынок недвижимости в США быстро и решительно подошел к своему рубежу. Каждая неделя приносит все новые сообщения об ухудшении положения на рынке недвижимости.

Скорость аннулирования договоренностей о сделках была ошеломляющей, но такова природа мыльных пузырей. Сейчас уже невозможно отрицать, что первая половина этой декады сделала очевидным существование на рынке недвижимости пузыря невиданных ранее размеров. По данным federal housing index, средняя стоимость домов выросла фактически на 60% а это существенно больше, чем доходы людей за то же время или, к примеру, уровень инфляции. Как и все пузыри, он раздувался под действием собственного веса и сейчас находится в свободном парении. Как студенты, изучающие психологию рыночных явлений, мы не станем говорить, будто мы видим ясную перспективу развития событий. Однако отметим, что, как и индекс NASDAQ в конце 90-х, рынок недвижимости на сегодняшний день имеет все симптомы паники. График значений индекса цен на рынке недвижимости по своему поведению сейчас очень напоминает поведение NASDAQ 6 лет назад, и в таком случае развязка уже близка. (Посмотреть корреляцию этих графиков вы можете на сайте investech.com.) Кроме того, семь лет назад мы были одними из немногих, кто предсказал падение рынка в аналогичной ситуации, в то время как большинство говорило о том, что ситуация выглядит совершенно иной. Мы делали аналогичные прогнозы относительно рынка недвижимости и ранее, и статьи относительно текущего состояния дел, появляющиеся в журналах, похоже, оправдывают наши ожидания. Кстати, есть законы, которые никогда не меняются. Паника на рынке всегда имеет одни и те же симптомы. Это динамика нарастающего страха и нарастающего желания. Желания получить легкие деньги. Страха упустить свою лодку. Паника затягивает людей вовнутрь и, когда все уже там, выбивает почву из-под ног. На рынке недвижимости этот сценарий сейчас разыгрывается как по нотам. Иногда возникает даже ощущение дежавю.

Последней каплей для пузыря на рынке недвижимости стал рост процентных ставок из-за ультраагрессивной федеральной политики по ужесточению наказаний за неуплату налогов, которая стартовала в 2001 году. Но один этот факт не смог бы удерживать пузырь на плаву столь длительное время. Когда пузырь только начинает расти, на него воздействует такой человеческий фактор, как жажда наживы, и это изменяет имеющуюся финансовую ситуацию, а пузырь достигает невероятных размеров. Финансовые учреждения поддерживали пузырь на рынке недвижимости, как делал бы каждый, кто имеет в этом деле свой интерес. Даже предупреждения профессионалов, говорящих, что риски растут, в данном случае были бесполезны как и в случае с любым пузырем. Почему это так? Даже факт открытия двойной бухгалтерии в Fannie Mae не стал препятствием для удвоения их прибыли за последние пять лет. Никакие системные ограничения не работают, когда пузырь находится в стадии роста. Регуляционные инструменты для нормализации ситуации могут быть применены только после окончания кризиса на рынке, а никак не в процессе. Слишком велико искушение, и слишком много на рынке свободных денег, которые люди хотят заработать.

Пузырь на рынке недвижимости, как и любой пузырь, провоцирует нарушения в работе системы. Как мы уже говорили, предложение на рынке недвижимости возросло, когда продавцам было предложено указать сумму в ипотечных закладных под угрозой аннулирования договора. Еще больше подстегнул пузырь тот факт, что банки и заемщики, проявив единство намерений и некоторую выдумку, изобрели квазиипотечные схемы договоров, чей уровень риска, безусловно, выше по сравнению с обычными договорами. Для объективности отметим, что эти схемы существовали и до появления пузыря на рынке недвижимости, но их процент был неизмеримо меньше. Кроме того, они применялись только по отношению к клиентам с высоким уровнем доверия банков. Сегодня такие типы договоров стали нормой, а не исключением. Они заключаются даже с людьми с невысоким уровнем платежеспособности, что, безусловно, увеличивает рыночные риски. Эта ситуация также характерна именно для ситуации мыльного пузыря на рынке.