Ипотека и недвижимость - "мосэнерго" приценивается к земле

Земля крестьян стала товаром. В конце января начал действовать закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Однако и до этого знаменательного события агроземли вполне свободно вращались на рынке. По информации Федеральной службы земельного кадастра (Росземкадастр), в 2001 году в России было 406 млн га земель сельскохозяйственного назначения, через год их осталось 397,9 млн га. С учетом того, что средняя стоимость одного гектара крестьянской земли в России составляет $246, годовую потерю можно оценить в $1,9 трлн. Хорошо, что крестьяне об этом еще не знают.

Средняя стоимость одного гектара российской земли - цифра достаточно условная: в Якутии он стоит 400 руб., а на Кубани - 43 560 руб. Тем не менее именно исходя из средней цены российского гектара в Министерстве сельского хозяйства оценили отечественные сельхозугодья в $80-100 трлн. Беда в том, что полноценного кадастра в России еще нет, а значит, и нет рыночных механизмов земельного оборота. Полная автоматизированная база данных земель сельхозназначения, по словам статс-секретаря, заместителя руководителя Росземкадастра Ольги Иванниковой, появится к 2007 году. Очевидно, что к тому времени площадь сельхозугодий сильно сократится, несмотря на отсутствие методов ценообразования. В Московской области продать 10-20 га никогда не было проблемой, просто для этого существовали другие схемы, - рассказывает Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ". - Переоформление сельхозземель в земли другого назначения делалось и раньше, может, и не слишком законно. Есть даже специальные компании, предлагающие подобные услуги, и тарифы где-то $200-300 за сотку. На мой взгляд, вступление закона в силу никоим образом ни на что не повлияет, и рынок от этого не поменяется. Скорее закон - это просто декларация, рассчитанная в основном на иностранцев".

Оценивая вступивший в силу закон об обороте сельхозземель специалисты отмечают, что в первую очередь он заполняет правовой вакуум. Это один положительный момент, а негативных - целый ряд.

"Следует обратить внимание на ст. 8 закона, установившую месячный срок, в течение которого государство имеет право выкупить землю на предложенных условиях, - говорит Максим Прохоров, юрисконсульт департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. - На сегодняшний день большинство сделок заключается с совершенно иными суммами, нежели указано в договоре. С одной стороны, новый закон позволяет сделать схемы проведения сделок более прозрачными, но с другой - потенциальные покупатели и продавцы будут искать новые пути сокрытия реальной суммы сделки. В итоге это неизбежно приведет к коррумпированности органов, имеющих непосредственное отношение к обороту земель сельхозназначения".

Не решает закон и одну из главных задач - получение кредитов под залог земельной стоимости. По словам руководителя управления компании "РУСАГРО" Юрия Костюка, массовая скупка земель начнется только после того, как крупные банки готовы будут давать под ее залог кредиты, в противном случае замораживать средства, которые можно пустить в производство, никто не станет.

Но сейчас сама стоимость, как уже сказано, неизвестна, и не будет известна еще минимум четыре года. Во-вторых, статья закона об ипотечных кредитах отсылает к другому закону - "Об ипотеке", которым операции с землями сельхозназначения запрещены. "Еще в июле прошлого года Дума попыталась восполнить этот пробел и приняла соответствующие дополнения в действующий закон, - рассказывает Виктор Семенов, зампредседателя комитета по экономической политике и предпринимательству Госдумы. - Но верхняя палата парламента эти поправки отклонила и предложила выработать компромиссный вариант на согласительной комиссии обеих палат. В ноябре такой документ был выработан. По всей видимости, в самом скором времени законопроект будет повторно вынесен на пленарное заседание Думы и принят".

А судебным органам уже сейчас следует готовится к валу земельных споров. "После введения закона появляется рынок сельхозземель и теоретически паи можно продавать. Но на практике свой надел придется выделять, что обойдется в $5-6 тыс. на человека в Московской области и несколько дешевле в других регионах, - считает Яхонтов. - Кроме того, придется собирать вместе всех бывших колхозников, делить поля, да еще наверняка обращаться в суд, поскольку кто-то все равно будет недоволен своим наделом".

ПРОГНОЗ

Деловая активность на земельном рынке будет возрастать в геометрической прогрессии. Также будут расти и цены на землю на наиболее привлекательных площадях. Но все это будет происходить в тени, незаметно для государственных органов регулирования и контроля.
Компания "Мосэнерго", совокупная территория которой составляет 6500 га, изучает возможность выкупа земли. Начнет она с Московской области, где уже идет инвентаризация объектов. Столичные же власти землю не продают, но не исключено, что энергокомпания предложит им в обмен свои акции.

"Мосэнерго" - крупнейшая региональная энергосистема страны. В 2002 г. по российским стандартам бухгалтерской отчетности чистая прибыль компании составила 646 млн руб. , по стандартам IAS - убыток 2,3 млрд руб. (выручка - 56,3 млрд руб. ). РАО "ЕЭС России" принадлежит 51% акций компании, инвесткомпании "Ренессанс Капитал" - около 12% , московскому правительству - 8% , физлицам - около 7%.

"Иностранные девелоперы подсчитали, что по количеству земли "Мосэнерго" можно сравнить только с одной компанией в мире - химическим гигантом DuPont, - заявил "Ведомостям" первый замгендиректора компании по корпоративной политике и управлению собственностью Дмитрий Васильев. - У "Мосэнерго" 4100 земельных участков общей площадью 6500 га и 45 000 объектов недвижимости". Васильев говорит, что сейчас столичная энергокомпания готовится к возможному выкупу земли под своими объектами - проводит инвентаризацию, регистрирует права на недвижимость (зарегистрировано около половины). Когда этот процесс завершится, "Мосэнерго" сможет определить, какие из участков нужно выкупить, а какие - арендовать. Но уже сейчас понятно, что на выкуп земли под всеми объектами на территории только Московской области компании понадобилось бы около $250 млн. Сколько может стоить земля в столице, пока не ясно, но Васильев считает, что цена может в несколько раз превысить подмосковную.

Замгендиректора подчеркивает, что "Мосэнерго" будет выкупать не всю землю и не сразу, а в течение нескольких лет. По словам члена правления РАО ЕЭС Андрея Трапезникова, энергохолдинг рекомендовал своим "дочкам" выкупать землю под объектами генерации и арендовать под линиями электропередачи. Он говорит, что земельный вопрос уже решили "Тамбовэнерго", Зейская ГЭС, Псковская ГРЭС, Камская ГРЭС и некоторые другие "дочки" РАО. "Мы бы хотели включить эти расходы [на выкуп земли] в тариф, возможен и учет долгов местных бюджетов перед энергетиками", - говорит Трапезников.

Один из топ-менеджеров "Мосэнерго" говорит, что кроме этих вариантов компания могла бы привлечь для выкупа земли кредиты, возможен и выпуск акций в пользу правительства Москвы в обмен на передачу земельных участков в уставный капитал энергокомпании. Правда, по его словам, этот вариант существует только как "гипотетический" и он "даже не прошел юридическую экспертизу".

Трапезников не стал комментировать эту возможность, сославшись на то, что таких предложений в РАО не поступало. О том же сказал и директор управления инвестиционно-банковских услуг инвесткомпании "Ренессанс Капитал" и член совета директоров "Мосэнерго" Александр Савин. По его мнению, лучше всего включить расходы энергокомпании на выкуп земли в тариф.

Московские власти во главе с мэром Юрием Лужковым не устают критиковать менеджмент "Мосэнерго" и настаивают на том, что город должен иметь влияние на компанию. Для этого правительство Москвы недавно увеличило свой пакет акций "Мосэнерго" до 8% , докупив бумаги на рынке. А в конце прошлого года представители энергокомпании заявляли, что председатель правления РАО ЕЭС Анатолий Чубайс обещал Лужкову передать столичным властям контрольный пакет акций в сетевой компании, в которую превратится "Мосэнерго" в ходе реструктуризации.

"Я уверен, что допэмиссия акций будет, но только после реструктуризации "Мосэнерго" - чтобы увеличить долю Москвы в сетях", - полагает Федор Трегубенко из Brunswick UBS.

Впрочем, пока столица в отличие от Московской области не готова продавать землю предприятиям. Представитель Москомзема заявил "Ведомостям", что продавать землю по установленным федеральным законодательством ставкам московское правительство считает нецелесообразным. "Личностные отношения здесь роли не играют. Эта позиция относится ко всем предприятиям", - уточнил он.

НЕ ПРОДЕШЕВИТЬ БЫ: Земельный кодекс действует уже 2,5 года, ни одно московское предприятие владельцем земли еще не стало. По федеральному законодательству цена земли может составить от 5 до 30 ставок годового налога на землю. Но столичные власти считают эту сумму чересчур низкой и даже предложили внести в Земельный кодекс поправки - чтобы покупатели платили за землю рыночную цену. В апреле Минимущество впервые разрешило продать участок в 1,7 га по Хорошевскому шоссе за $500 000. Но первый заместитель мэра, глава комплекса имущественно-земельных отношений Олег Толкачев вскоре выступил с заявлением, что этот участок должен стоить как минимум в четыре раза дороже.