Ипотека и недвижимость - Дальнее подмосковье становится все более популярным у покупателей загородной недвижимости

Нижний-Новгород - Мэрия Нижнего Новгорода планирует строить многоярусные парковки на месте гаражных кооперативов. По ее заказу НижегородгражданНИИпроект разработал схему размещения мест парковок автомобилей, которая предполагает снос старых гаражных массивов и строительство многоэтажных боксов. Правда, юридическая сторона вопроса какие компенсации получат владельцы кооперативных гаражей пока не проработана, признают чиновники.

НижегородгражданНИИпроект разработал схему размещения парковок и гаражей в рамках генплана застройки города, который предусматривает выделение дополнительных площадок для строительства гаражей и стоянок, сообщил Ведомостям руководитель мастерской генпланов института Владимир Парфенов. В частности, в коммунально-производственных зонах планируется создавать стоянки и многоуровневые гаражи на 500 автомест, а в жилых районах до 300 мест. Боксовые гаражи, поглощающие дефицитное пространство, изживают себя, поясняет Парфенов. А главный архитектор института Юрий Карцев добавляет, что в будущем содержать гараж боксового типа будет невыгодно из-за высокой платы за землю (сейчас 1 кв. м гаража в зависимости от кадастрового квартала обходится от 250 руб. до 2000 руб. в месяц). Нам нужно построить 400 000 стояночных мест до 2020 г., говорит Парфенов.

Строительство многоуровневых парковок и гаражей предусмотрено в зонах 15-минутной пешеходной доступности, отмечает Парфенов. Главный архитектор проекта мастерской генплана Юлия Лотштейн говорит, что речь идет о нескольких десятках площадок, многие из которых заняты разными постройками, в том числе гаражными кооперативами. Среди таких участков гаражные массивы в Сормовском районе (по ул. Светлоярская, Коминтерна, Акимова), в Советском районе в микрорайоне Кузнечиха. О том, какой будет действовать механизм по отчуждению земли у частных собственников и размеры компенсации, в том числе и за сносимое имущество, Парфенов сказать затруднился. По его словам, этот вопрос сейчас обсуждается. Нормативно-правовую часть проекта разработчики намерены внести на утверждение гордумы в сентябре 2006 г.

В Нижнем Новгороде уже есть несколько проектов многоуровневых гаражей. Первый многоярусный гараж на 500 машин построен в Нижнем около пяти лет назад ГСК Монолит около Борского моста. По словам председателя ГСК Евгения Бацырова, на данный момент все боксы в гараже проданы, но проект до сих пор не согласован со всеми контролирующими инстанциями. Компания Жилстройресурс планирует строительство многоярусного гаражного комплекса на 400 мест на территории снесенного минувшей зимой гаражного массива в микрорайоне Кузнечиха. Многоэтажная парковка согласно проекту должна быть частью жилого комплекса Две аллеи. Инвестиции в проект начальник отдела подготовки производства компании Жилстройресурс Александр Малкин не назвал, объяснив, что бизнес-план в процессе подготовки. Пока не завершен и начатый в 1998 г. компанией Нижегородстрой проект строительства пятиярусной парковки в микрорайоне Верхние Печеры. Но менеджер компании, пожелавший остаться неназванным, отмечает, что сдача объекта намечена до конца 2006 г.

Эксперты и участники рынка сходятся во мнении, что реализовать проект массового строительства многоуровневых парковок властям будет непросто. Гендиректор ГК Столица Нижний Олег Сорокин сообщил, что ООО ИК-Регион, входящее в ГК, планирует построить в районе Московского вокзала многоуровневую автостоянку рядом со своим торговым центром и будет предлагать ее как услугу покупателям. А вкладывать деньги просто в отдельно стоящую многоуровневую парковку нерентабельно, считает Сорокин. А менеджер из Нижегородстроя отметил, что из-за вложений в системы пожаротушения и другие спецработы происходит удорожание проекта не менее чем на 30%.

Директор по развитию Swiss Realty Илья Шершнев, ссылаясь на данные Urban Main Institute (Института городских земель), говорит, что паркинг на 600 авто (одно машино-место 25 кв. м) площадью 15 000 кв. м с коммуникациями может обойтись в $7-8 млн при себестоимости одного места не ниже $15 000. По мнению Шершнева, продавать один бокс дешевле $20 000-25 000 будет невыгодно. Практика показывает, что в Москве эти проекты не реализуются, потому что нерентабельны. Проекты, которые на бумаге назывались многоуровневыми паркингами, на деле таковыми не являлись. Этажи под паркинг реконструировали в итоге под офисы, тем самым поднимая рентабельность, отмечает Шершнев и добавляет, что арендные ставки свыше $100 люди не готовы платить даже в Москве. Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, считает, что для Нижнего аренда одного стояночного места должна стоить порядка $120 в месяц. Инвесторам выгоднее продавать места в гаражах, но владельцам авто будет выгоднее арендовать, что не выгодно продавцам, констатирует Ковалев.

По данным областной ГИБДД, за первое полугодие 2006 г. число автотранспортных средств в Нижнем Новгороде увеличилось в среднем на 3% и составляет с учетом выбракованных (не принятых к регистрации) около 320 000. В городе насчитывается 111 000 гаражей общей площадью 1,98 млн кв. м. По данным МП НижегородгражданНИИпроект, потребность города в местах для парковки и размещения авто около 400 000 мест.

Загородные дома и земельные участки на расстоянии 80 км от МКАД и далее за прошедшие полгода выросли в цене на 20-25%, а за 150-километровой зоной на 7-10%. Интерес к дальней недвижимости стали проявлять в основном те, кто не может себе позволить коттедж в ближнем Подмосковье и любители объемных земельных участков под усадьбу рядом с крупными водоемами. Лидером по росту спроса и стоимости земли в этом году стала Тверская область, также в цене поднялись Ярославский и Калужский районы.

На подъеме

В текущем году произошел беспрецедентный рост цен на загородные дома и участки сразу в нескольких удаленных районах Подмосковья и за его пределами. Максимальный рост был зафиксирован в верхневолжских округах - здесь стоимость участка вместе с домом могла подняться с $1 тыс. до $10 тыс. Правда, такой рост фиксировался только в эксклюзивных местах, находящихся рядом с хвойным лесом или водохранилищем.

Рост цен был спровоцирован неожиданно возросшим спросом со стороны не самых состоятельных москвичей. Уход в дальнее Подмосковье объясняется в первую очередь невозможностью купить бюджетный дом вблизи Москвы.

Если несколько лет назад всего 3% покупателей интересовались покупкой участков в дальнем Подмосковье (от 50 до 120-150 км от МКАД), то сегодня эта цифра приближается к 7-8%,- отмечает аналитик отдела проектов компании Терра-недвижимость Анна Поткина. Некоторые участники рынка называют более внушительные цифры, 10-15%.

Наиболее быстро растет цена на наиболее ликвидные участки земли дальнего Подмосковья и за его пределами, расположенные рядом с большой водой,- на берегу крупных водохранилищ и рек. Например, земельные участки на берегу озера Селигер за год выросли с $100-350 за сотку до $350- 1000 за сотку,- рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая.

Структура спроса

Сложившийся сегодня спрос москвичей на дальние дома или дачи до сих пор не определен. По оценкам ряда экспертов он пока хаотичен, однако многие уже сходятся во мнении, что уже сейчас требуется значительно увеличить предложение новой загородной недвижимости за 100 км от Москвы. Если еще год назад интерес нашихпокупателей вообще не был никак обозначен, то в этом сезоне начинают появляться потенциальные покупатели, рассматривающие предложения на удаленности свыше 120 км. В основном, такой интерес обусловлен возможностью за небольшие средства приобрести качественную землю,- рассказывает руководитель салона загородной недвижимости Резиденция корпорации Инком-недвижимость Елена Матвеева.

Структуру спроса сегодня можно разделить на два основных сегмента. Во-первых, это люди, желающие приобрести дома за $30-50 тыс. В ближнем Подмосковье за такие деньги они могут позволить себе лишь сверхбюджетные варианты. Такие покупатели предпочитают в основном участки без построек или со старым деревенским домом под снос, так как за пределами Московской области можно построиться значительно дешевле. Возведение дома на участке собственными силами обойдется минимум на 40% дешевле. При этом такой покупатель, как правило, предпочитает уединение. А следовательно, покупает 1-2 га земли в глухом месте (обычно это полуумершие деревни на берегу водоемов),- комментирует начальник отдела загородной недвижимости ГК Вашъ финансовый попечитель Роман Рыжков. Во-вторых, на большом удалении от МКАД можно относительно недорого приобрести большой участок от нескольких гектаров до нескольких десятков гектаров под строительство усадьбы.

Жители Подмосковья интересуются более дальними землями, расположенными, как правило, по направлениям, на которых они проживают. Так как для любого покупателя, в сущности, важно не расстояние от Москвы до дачи, а путь от дома до дачи. Так, например, жители Сергиева Посада (70 км от Москвы) или Александрова (100 км) чаще всего интересуются участками и домами в Ярославской или Владимирской области,- рассказывает совладелец компании Farm House Андрей Курбатов.

Наиболее популярными местами в дальнем Подмосковье считается Истринское, Можайское и Рузское водохранилища, земли по Новорижскому направлению. Среди москвичей все большим спросом начинает пользоваться Тверская область, стародачные поселки на берегах Волги (Борки, Мозгово, Столипино). На Селигере очень активно строительством занимается сибирская компания КСК, ставшая там собственником нескольких тысяч гектаров земли. Есть предложение на Волге в Ярославской области, на озере Неро, в Тульской области на истоках Дона - но на эти предложения приходится около 20%,- рассказал Бизнесу Роман Рыжков. В целом эксперты признают, что спрос точечен, потому как каждый покупатель решает для себя сам, что ему нужно от такой недвижимости: уединение, большая вода, усадьба с конюшней или охотничий домик.

Сколько стоит

За последние годы, в связи с отсутствием спроса, рост цен на граничащие с Московской областью районы не был особо заметен. Однако в этом году цены стремительно начали расти.

Так, например, в Тверской области в прошлом году можно было приобрести бревенчатый дом с магистральным газоснабжением и электричеством на участке 30-40 соток за $2-3 тыс. Сегодня аналогичные предложения выставляются за $10 тыс. В Рязанской области, в 300 км от МКАД, можно было приобрести добротное строение за $1-2 тыс., сегодня и здесь цены выросли в два-три раза,- отмечает Елена Матвеева.

По информации руководителя направления загородной недвижимости МИАН - агентство недвижимости Светланы Кондачковой, рост цен на участки, расположенные на расстоянии свыше 50 км от МКАД, составил 25-50% в зависимости от направления и расположения земельного участка. К примеру, по ее словам, в Завидово крупные земельные участки сельхозназначения можно купить от $1 тыс. за сотку (речь идет о неосвоенных территориях, без учета стоимости коммуникаций).

Освоенные участки в береговых зонах организованных поселков могут стоить уже до $10 тыс. за сотку при наличии системы коммуникаций, инфраструктуры. В Калужской области в настоящий момент есть предложения земель, предназначенных под ИЖС, по $350-500за сотку,- рассказывает Кондачкова.

Кто продает

Заниматься подбором дальнего Подмосковья и соседними областями Московским агентствам недвижимости невыгодно. В первую очередь это связано с невозможностью проведения показов. Продажами в основном занимаются так называемые местные маклеры или частные риэлтеры. Судите сами, для того чтобы один раз показать объект на удаленности 150-200 км, необходимо потратить целый день. Поскольку, это, как правило, недорогие объекты, то комиссионное вознаграждение по ним получается меньше транспортных расходов,- рассуждает Елена Матвеева из Инком-недвижимости. С ней соглашается и заместитель генерального директора компании Новый город Наталья Ветлугина: Один из наших клиентов попросил нас продать его дом на Валдае. Мы продали, но с тех пор зареклись. Потому что по трудоемкости это сродни продаже недвижимости за рубежом. Даже просмотр организовать неизвестно, где тяжелее: там или в Португалии.

Выход московских агентств в дальнюю зону очень сомнителен. Правда есть и исключение,- хороший дальний дом-усадьба может стоить от $1 млн и выше, и при 5-7% агентских, разумеется, брокеру выгодно заниматься таким проектом. Но здесь надо учитывать, что такая сделка часто растягивается во времени, иногда до года.

Кроме того, существует еще один фактор, свидетельствующий о малом интересе брокеров к дальним землям: до сих пор гораздо выгоднее работать с Москвой и ближним Подмосковьем. Еще очень долгое время столица и ее ближайшие окрестности будут в десятки, если не в сотни раз выгоднее для инвестиций,- говорит Роман Рыжков. Другой вопрос, что в окрестностях Москвы уже очень мало свободных участков.

По нашим данным, в 2007- 2008 годах девелоперы, скупавшие земли в дальнем Подмосковье на протяжении более пяти лет, скорее всего выставят на продажу не только земельные участки с подведенными коммуникациями, но и несколько коттеджных поселков бизнес-класса,- делится информацией директор департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров. По его словам, в перспективе через два-три года, учитывая дефицит ликвидных земель в ближайшем Подмосковье, спрос и предложение на дальние земли будет расти.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья