Ипотека и недвижимость - В москве построят подводные гаражи

Российские банковские служащие уверены, что причины недоразвитости нашей ипотеки заключаются в острой нехватке длинных и дешевых денег. Результаты соответствующего опроса вчера опубликовала Ассоциация региональных банков России. Специалисты рынка недвижимости с диагнозом согласны, однако способы лечения предлагают разные.

По данным опроса, почти 84% респондентов основным виновником дорогой и недоступной ипотеки считают недостаточность длинных и дешевых денег, треть участников исследования указывают на несовершенство судебных процедур, а 14,5% отмечают факторы высокого риска для банков и относительно невысокой рентабельности данного вида кредитования. Особое недоверие у белых воротничков вызывают кредиты на приобретение строящейся жилплощади. Выдавать такие кредиты банки не горят желанием, что в первую очередь связано с большими рисками. Почти 22% участников опроса назвали этот вид кредитования непривлекательным. Поэтому основная доля кредитов, по словам организаторов исследования, идет сегодня на приобретение уже построенного жилья.

Своеобразное мнение у банковских служащих и относительного главного камня преткновения для заемщиков - залога или поручительства. Более половины опрошенных - 60% - считают данные инструменты обязательными при выдаче ипотечного кредита. Остальные респонденты хоть и согласны предоставить кредит без этого требования, тем не менее настаивают на том, чтобы строительная компания, которая ведет строительство, пользовалась их доверием.

Выдавая ипотечные кредиты населению, банки, по словам респондентов, в основном используют вклады физических лиц, депозиты юридических лиц и собственный капитал. А вот облигационные займы широкой популярностью пока не пользуются. Это, как поясняют эксперты, означает, что российский рынок долговых бумаг до сих пор не может обеспечить приемлемые условия для развития ипотечных операций как по ставкам так и по срокам. Ипотечные облигации нужны в первую очередь банкам для притока дополнительных денег, из которых потом можно будет выдавать кредиты на покупку жилья, - напомнил Новым Известиям первый зампред комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев. - Однако за последние три года реальных ипотечных бумаг было выпущено совсем немного, и главная причина тут в неустойчивости жилищного рынка. В таких условиях вопрос о процентной ставке кредита скоро совсем потеряет актуальность, так как цена квадратного метра поднялась настолько, что купить квартиру уже практически невозможно.

Решить извечный квартирный вопрос сейчас достаточно активно пытается глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Недавно чиновник предложил в целях развития системы ипотечного кредитования привлекать дешевые и длинные деньги. По его мнению, государству нужно меньше денег отдавать в стабилизационный фонд, а больше направлять на создание условий для развития ипотеки. Инфляция от этого не повысится, - уверен господин Ресин. Впрочем, специалист Экономической экспертной группы Виктория Воронина полагает, что революционным способом проблему ипотеки решить трудно. На сегодня это головная боль всего банковского сообщества, однако избавиться от нее в один присест не получится, - рассказала она НИ. По словам госпожи Ворониной, необходимо постепенно добиваться макроэкономической стабильности в стране, повышать уровень доверия вкладчиков, а также создавать условия для развития институциональных инвесторов. В этом случае проценты по кредитам могут снизиться через несколько лет, и то всего лишь на 2-3%.
В ближайшее время в Москве могут появиться подводные гаражи. К таким нестандартным ходам Москву подталкивает хроническая нехватка мест для парковки автомобилей, количество которых растет с каждым днем. Первая такая стоянка, рассчитанная на 800 легковых автомобилей и 38 автобусов, появится под Водоотводным каналом. Согласно проекту гараж будет связан с подземным пространством под пешеходной зоной, Якиманской набережной и Малой Якиманкой. Еще одну подводную автостоянку планируется построить под каналом в районе Болотной площади. Предполагается, что она станет составной частью подводного развлекательного комплекса Водный мир

Впрочем, надо полагать, что подводные гаражи все-таки останутся штучным товаром. Их строительство при нынешних технологиях слишком дорого для того, чтобы обеспечить машиноместами всех желающих. А пока правительство Москвы сосредоточено на более привычных и - что главное - более дешевых способах размещения машин.

Главная проблема, с которой сталкиваются попытки властей цивилизовать парковки, - дороговизна мест в новых гаражах, Шутка ли - цена места в самых дорогих подземных гаражах порой превышает 20 тысяч долларов. Из-за этого многие москвичи просто не могут позволить себе хранить машину где-либо, кроме двора или детской площадки.

Но отцы города придумали, как удешевить гаражи на 30 - 40 процентов. Для этого разработана программа Народный гараж. Изначально основная ставка делалась на инициативу самих автовладельцев.

По планам правительства Москвы граждане должны были сами создавать инициативные группы, которые предлагали бы управам построить гараж. Также участники инициативных групп должны были брать на себя сбор средств на строительство. Город же со своей стороны брался выделять земельные участки и обеспечивать доступ к инженерной инфраструктуре по минимальной стоимости.

Таким образом, льготная цена народных гаражей должна была образоваться за счет особых условий, обеспеченных правительством Москвы, и за счет того, что жители брали бы на себя значительную часть организационной работы. Однако действовать самостоятельно привыкли далеко не все. Поэтому в большинстве случаев дальше стихийных собраний и разговоров на тему: А неплохо бы построить гараж - дело не шло.

Для того чтобы ускорить процесс, схема, по которой реализуется программа, была изменена. Теперь финансировать строительство паркингов будут не сами москвичи, а правительство Москвы. А организационную и строительную работу возьмет на себя московское государственное унитарное предприятие Управление гаражного строительства.

ГУП будет начинать работы за счет собственных и привлеченных средств. Город, в свою очередь, будет выдавать управлению кредиты по минимальной ставке, которая также позволит удешевить гаражи. К тому же на строительство народных гаражей планируется направить все 600 миллионов рублей, которые город рассчитывает заработать на инвестиционных гаражах в нынешнем году. Напомним, что сегодня в Москве около 90 процентов всех гаражей строятся на инвестиционной основе, оставшиеся 10 процентов - муниципальные. Ожидается, что по мере развития программы Народный гараж доля инвестиционных гаражей будет сокращаться, а социальных - народных и муниципальных - расти.

Новая схема, по которой пойдет реализация программы, имеет еще одно преимущество. Не все москвичи имеют опыт работы с проектировщиками и строителями. А значит, велик риск возникновения новых долгостроев или того, что на рынок выйдут недобросовестные игроки.

По новой схеме весь процесс - от выделения участка до собственно строительства - будет находиться под жестким контролем городских властей. Поэтому ни застройщик, ни проектировщик не смогут вольно трактовать свои обязанности и злоупотреблять доверием горожан. По окончании строительства гаражи будут продаваться по цене, которая, по словам первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константина Королевского, будет отличаться от себестоимости на 10 процентов.

Исходя из главной задачи программы - минимизации стоимости машиноместа, - будут проводиться конкурсы проектировщиков и подрядчиков строительства. Сейчас для реализации программы выделено более ста земельных участков. Из них 43 уже имеют акты разрешенного использования. По 33 прошли конкурсы по подбору генпроектировщиков, которые за счет средств городского бюджета разработают проектно-сметную документацию. К концу сентября Моcгорэкспертиза даст свой вердикт по каждому из проектов, а в четвертом квартале начнется строительство.

Как ожидается, первые народные гаражи будут сданы в эксплуатацию в декабре 2007 - январе 2008 годов. Согласно планам только первые 33 гаража дадут городу около 7 тысяч новых машиномест. Всего же целевая городская программа Народный гараж на 2005 - 2007 годы предусматривает строительство 330 тыс. машиномест (б - 7 миллионов квадратных метров площадей). Это в полтора раза больше, чем по аналогичной программе на 2002 - 2004 годы, которая предусматривала строительство 210 тыс. машиномест. Так, в 2006 г. будут построены 111 тыс. мест для хранения автомобилей, а в 2007 г. - уже 133 тыс.