Ипотека и недвижимость - Упростить застройку

Сочи - Владелец Базэла Олег Дерипаска, похоже, всерьез настроен на победу в готовящемся аукционе по продаже государственного аэропорта в Сочи. Вместе с Дерипаской на торги собирались Аэрофлот и совладелец Внуково Внуково-Инвест. Но сам аэропорт, как стало известно Ведомостям, уже договаривается с подконтрольным Дерипаске банком Союз о кредите на $40 млн для реконструкции аэровокзала.

Еще летом аэропорт Сочи обратился в Росимущество с просьбой одобрить ему кредит примерно на $40 млн в банке Союз, рассказывает чиновник одного из профильных ведомств. В августе аэропорт был акционирован, ему передали на баланс терминал-долгострой. К февралю аэропорт намерен его достроить и модернизировать, для чего и хочет занять денег в банке, рассказывает госслужащий. По его словам, сначала аэропорт направил материалы с совершенно неприемлемыми условиями сделки. Сейчас они обсуждаются, и вопрос о кредите пока не решен. Хотя залог имущества под этот кредит не исключается, заключает собеседник Ведомостей.

Эту информацию Ведомостям подтвердил и источник, близкий к Базэлу. Предправления Союза Стюарт Лоусон передал через пресс-службу, что сотрудничество с аэропортом Сочи действительно обсуждается, но его условия еще не определены. Представители аэропорта оставили вопросы Ведомостей без ответа.

Интерес Дерипаски к аэропорту неудивителен. Ведь шанс заполучить зимнюю Олимпиаду-2014 уже обеспечил городу Сочи беспрецедентное финансирование. Правительство утвердило федеральную целевую программу развития курорта, по которой он за девять лет получит $11,8 млрд, если победит других претендентов на Олимпиаду. Можно и проиграть в этом случае Сочи получит почти 40% этой суммы как первый в России горноклиматический курорт мирового уровня. Интеррос, Система, Газпром и другие инвесторы уже заявили, что готовы выложить миллионы долларов на новые проекты в Сочи, даже если он не станет столицей Олимпиады. Базэл пообещал построить в Сочи олимпийскую деревню и дворец спорта общей стоимостью $800 млн.

Однако на сочинский аэропорт претендовали и другие инвесторы, включая Аэрофлот и совладельца Внуково Внуково-Инвест. В Аэрофлоте активность Дерипаски вчера комментировать не стали, с представителями Внуково-Инвест связаться не удалось.

По словам чиновника Минэкономразвития, продажа аэропорта может состояться уже в октябре: проект распоряжения правительства на этот счет уже направлен в Белый дом. Близкий к Базэлу источник уверен, что аэропорт вряд ли оценят намного дороже его сегодняшнего уставного капитала $42,5 млн. Аналитик Rye, Man Gor Securities Олег Судаков полагает, что цена все-таки будет выше до $100 млн. Но Дерипаску считает главным фаворитом на победу. Активность его банка, скорость, с которой идет приватизация аэропорта, другие проекты Дерипаски в Сочи все об этом свидетельствует, рассуждает эксперт.

ОАО Аэропорт Сочи 100%-ная госкомпания, в 2005 г. обслужила 1,2 млн пассажиров. Выручка в 2005 г., по данным СПАРК-Интерфакс, 377,7 млн руб., чистая прибыль 20 млн руб. Основной акционер банка Союз холдинг Финансресурс (81%), подконтрольный Олегу Дерипаске. Структуры предпринимателя также владеют аэропортами в Анапе, Краснодаре и Геленджике.

Строителям нужно разрешить самостоятельно сносить ветхое жилье и расселять жителей, а за это давать земельные участки без аукциона. Неиспользуемую федеральную землю надо отдать в собственность регионов и муниципалитетов. Такие поправки Дума рассмотрит 22 сентября. Их авторы рассчитывают, что помогут увеличить объемы строительства. Строители отмечают, что аукционы не мешают застраивать заселенные участки.

Росту объемов жилищного строительства (и реализации нацпроекта Доступное жилье) мешают отсутствие свободных земельных участков и административные барьеры, затягивающие сроки их предоставления, говорится в пояснительной записке к законопроекту, внесенному в Госдуму группой депутатов во главе с Мартином Шаккумом. Куратор нацпроектов, первый вице-премьер Дмитрий Медведев, неоднократно указывал, что жилищный проект идет тяжелее других. А президент Владимир Путин ругал регионы за представление малозначительных предложений по площадкам, рассчитанным под точечную застройку, в то время как строить надо микрорайонами.

Поправки помогают исправить ситуацию. Во-первых, депутаты предлагают предоставлять участки без аукционов, если строителям предстоит переселение граждан из ветхого и аварийного жилья.

Чиновники обязаны передавать землю под строительство только на аукционах; с 1 октября 2005 г. Федеральная антимонопольная служба выяснила, что в последнем квартале 2005 г. из более чем 1000 участков в России по правилам получили их только 8% собственников. Строительство на многих участках из-за неопределенности заморозилось. Аукционы хорошая антикоррупционная мера, но если компания выполняет обязательства по сносу зданий, переселению и предоставлению жилья, она может получить участок по конкурсу с инвестусловиями, предлагают депутаты.

Во-вторых, неиспользуемые земельные участки в федеральной собственности депутаты хотят отдать регионам и муниципалитетам. По словам председателя комитета по промышленности Мартина Шаккума, сколько таких участков неизвестно, но особенно много таких земель у Минобороны, академий наук и ФГУПов.

Еще депутаты прописали для ускорения работ по землеустройству исчерпывающий перечень согласований и установили их максимальный срок 1 месяц.

Не стоит разыгрывать на конкурсе имущество частных лиц, считает начальник отдела земельных отношений Минэкономразвития Михаил Бочаров. По его мнению, лучше создать условия, при которых жильцы смогут договориться со строителями. Например, в Германии при реконструкции территории рассчитывается начальный инвестиционный капитал, часть которого пропорционально своей доле получает собственник жилья. Потом у него будет доля в новом доме, которую он может уступить застройщику, отмечает Бочаров. Проблема с федеральными пустырями есть, соглашается председатель комитета по собственности Виктор Плескачевский. Например, 95% территории подмосковного Красноармейска в собственности у Минобороны, из-за чего невозможно развивать гражданскую инфраструктуру, говорит Плескачевский. Он против и перевода земель из федеральной собственности в региональную.

Для строителей поправки Шаккума кардинально ситуацию не меняют, считает первый замгендиректора ОАО ДСК-1 Андрей Паньковский. Например, в Москве ответственность за освобождение от обременения земли и так лежит на инвесторах. Ничто не мешает выставить на аукцион участок, обремененный правами третьих лиц, если получено их предварительное согласие на это, соглашается гендиректор Кроста Алексей Добашин. Это давняя практика в Москве, когда застройщик получает акт разрешенного использования участка (АРИ), который выдается после того, как все жильцы дают согласие на переселение, продолжает он. А вот передать федеральные пустующие земли в собственность субъектам давно пора, считает Паньковский.

Землю - Иностранцам

Госдума отклонила в первом чтении законопроект (внесен группой депутатов во главе с Сергеем Глазьевым), запрещающий иностранцам владеть российской землей. Это затруднило бы их участие в приватизации зданий, посчитал комитет по собственности. Иностранцы не могли бы покупать строения на участке, права собственности на которые принадлежат другому лицу. Дума также отклонила законопроект, предоставляющий гражданам право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на землю. Он не понравился комитету по собственности и правительству.