Ипотека и недвижимость - Недоступные метры

Управление ФСБ направило письмо в московскую прокуратуру, где перечислены адреса московских строек, из-за которых подземке грозят обвалы. Среди них особо отмечается строительство торгового центра Европейский на площади Киевского вокзала площадью около 180 тыс. кв. м. Застройщики уверяют, что вся разрешительная документация у них в порядке, однако аналитики согласны с представителями ФСБ.

Строительство идет прямо над станцией метро, из-за повышенных нагрузок произошла деформация станции Филевской ветки, отмечается в письме ФСБ . Появились трещины свода, со стен отваливается облицовочная плитка.

Проблемы с грунтом

Все это может привести к техногенным авариям на метрополитене, в том числе с большим количеством человеческих жертв, предупреждает прокурора Москвы Анатолия Зуева начальник Управления ФСБ по Москве и Московской области Виктор Захаров. В пресс-службе московской прокуратуры подтвердили информацию и заявили, что документы проверяются. Как только закончим, сразу сообщим москвичам о результатах, пообещал руководитель пресс-службы Сергей Марченко.

Первым об этом сообщил депутат Госдумы Александр Хинштейн. В ответ начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев заявил, что не видел документов, которые свидетельствовали бы о том, что строительство крупного культурно-развлекательного центра на Киевской площади угрожает безопасности столичной подземки. В мэрии Москвы пообещали дать комментарий позднее. По словам депутата, ЗАО Киевская площадь ведет строительство торгового комплекса без заключения соответствующей экспертизы.

Он пояснил, что режимная водоохранная зона требует от строителей особых мер безопасности, так как в таких зонах могут возникнуть разные проблемы с грунтом. Однако генеральный директор ЗАО Киевская площадь Владислав Новиков в свою очередь рассказал, что у компании заключен договор с метрополитеном на проведение мониторинга. Наблюдение за техническим состоянием станции и тоннелей, попадающих в зону строительства, ведется постоянно, и никаких деформаций там не выявлено. В противном случае мы бы уже получили предписание остановить работы, добавил он.

Кроме того, ЗАО Киевская площадь распространило пресс-релиз, в котором заявило, что проектирование и строительство делового и коммерческого центра на площади Киевского вокзала, владение 1, ведется в соответствии с постановлением правительства г. Москвы от 28.02.1995 г. № 178 О комплексной реконструкции площади Киевского вокзала г. Москвы АО Киевская площадь.

Все этапы строительства делового и коммерческого центра осуществляются исключительно на основании разрешительной документации на строительство градостроительного объекта в городе Москве, выданной Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы, Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы, а также на основании ордера Объединения административно-технических инспекций города Москвы, подчеркивается в пресс-релизе ЗАО.

Также компания уверяет, что ею получено положительное заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы Управления по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по городу Москве по материалам проекта Строительство делового и коммерческого центра по адресу: пл. Киевского вокзала, владение 1, утвержденное приказом указанного управления.

Взгляд сверху вниз

Помимо этого, на каждый этап ведения строительных работ между ЗАО Киевская площадь и ГУП Московский метрополитен были заключены договоры на ведение технического надзора за сохранностью сооружений и оборудования метрополитена, также было заключено несколько договоров с НИИ Тоннели и метрополитены, сообщается в документе, распространенном компанией. И результаты заключений, выполненных ГУП Московский метрополитен и НИИ Тоннели и метрополитены, были исключительно положительными, отмечает пресс-служба ЗАО Киевская площадь.

Однако, по словам начальника Управления научно исследовательских работ Московского государственного строительного университета (МГСУ) Михаила Иванова, вообще любое строительство над сводом станции метро Киевская Филевской ветки метрополитена опасно, так как это станция низкого залегания, в отличие от станции метро Киевская Арбатско-Покровской ветки.

Между тем заведующий кафедрой фундаментов и оснований зданий МГСУ Завен Тер-Мартиросян отмечает, что при аккуратном расчете строительство вести можно, однако одного анализа ГУП Московский метрополитен и НИИ Тоннели и метрополитены было явно недостаточно, так как вопрос стоит не только снизу вверх, но сверху вниз.

Инвесторам нужно было обратиться в соответствующий строительный институт наш или любой другой, который бы провел им этот анализ, пояснил Тер-Мартиросян газете ВЗГЛЯД. Однако этот анализ очень сложный, и стоит он очень дорого, а общеизвестно, что наши строители зачастую стремятся к сиюминутной выгоде, не задумываясь о последствиях.

Кроме стройки на Киевской площади, ФСБ кажутся подозрительными и другие строящиеся объекты. В их число входит жилой комплекс рядом со станцией метро Сокольники, так как, по данным ФСБ, из-за котлована, который вырыли строители, происходит смещение тоннеля метрополитена. Упоминается строительство в районе станции метро Чертановская, где ремонтируется торговый центр, и перегон между Щелковской и Первомайской, где, как уверяют представители ФСБ, строители самовольно захватили землю и ведут строительство торгового центра по адресу 9-я Парковая улица, владение 53.
Прокуратура ищет виновных в росте цен на недвижимость. Застройщики из Москвы и Санкт-Петербурга подозреваются в ценовом сговоре. Доказать такой сговор практически невозможно. Для этого нам необходимо иметь либо документальные свидетельства, либо аудиовидеозаписи факта сговора, - сказал заместитель начальника управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Юрий Матицын. Зато улики, свидетельствующие о стремительном удорожании жилья, налицо. За последние полгода средняя цена квадратного метра в Москве выросла на 85 процентов и составила 3654 доллара. В Санкт-Петербурге она поднялась на 65 процентов и достигла 1740 долларов. Признательные показания насчет запредельной дороговизны новых квартир уже даны. Цены бешеные, - с печалью констатировал глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Почему же такова цена квартирного вопроса? Что (или кто) гонит ее вверх? Давайте разбираться.

Национальный проект, в реализации которого заинтересованы миллионы семей, называется Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Но может ли вообще жилье быть доступным? Вполне. Только смотря для кого. Для российских фигурантов журнала Форбс и даже для тех, чьи доходы пока исчисляются не миллиардами, а миллионами, оно уже доступно. Станет ли оно по карману - возьмем другой полюс - социально незащищенным слоям населения? Никогда. Поэтому, согласно нацпроекту, 1 миллион 200 тысяч семей должны быть обеспечены жильем за счет государства. Однако люди ждут квартиры десятилетиями, многие умирают не дождавшись. Долгое ожидание объясняется общим объемом строительства - он недостаточен. До 1990 года жилье строилось за счет централизованных капитальных вложений. А потом эта нагрузка легла на местные бюджеты, способные осилить лишь 7-10 процентов от общего объема жилищного строительства. Поэтому социальное жилье возводится так медленно.

Короче, спрос на рынке недвижимости не соответствует предложению. Это главная причина бешеных цен на жилье. Но не единственная.

Прямое отношение к разговору о доступном жилье (точнее - о его недоступности) имеют энергоресурсы. Более половины из них потребляется в коммунальном секторе. Как потребляется - известно: мы топим воздух. За последние несколько лет энергоресурсы подорожали в 5-6 раз. И все равно мы расходуем их расточительно. Причем более 30 процентов домов в коммунальном секторе российской провинции отапливаются мазутом и дровами. И это в стране, не без основания считающей себя газовой сверхдержавой.

В Московской области жилья строится больше, чем в других регионах. И все равно мало. Около 50 миллионов квадратных метров здесь можно сооорудить хоть завтра, площадки под жилищное строительство отведены, но они не обеспечены коммунальной инфраструктурой. Мегаватт мощности - столько требуется поселку из ста домов - стоит 1,5 миллиона долларов. Вода, канализация, электроэнергия... Чем это все дороже, тем, понятно, дороже и каждый квадратный метр.

Удивляться нечему. Мы десятками лет не занимались ни развитием энергосетей, ни инженерными коммуникациями. Мало продвинулись в этом и в последние годы.

Значит, если сократить инфраструктурные затраты, жилье сразу подешевеет? Автоматически - нет. Потому что - коррупция. Как сказал в интервью РГ министр регионального развития Владимир Яковлев: Получение любой бумаги обязательно связано с чем-то черным. Удорожание квадратного метра на 30-40 процентов происходит в результате различных обременений. И легальных, и нелегальных. Что мешает? Мешает кадастр: медленно и дорого. Мешает все, связанное с межеванием: медленно и дорого. Мешает процедура регистрации: медленно и дорого. Мешает чиновничий произвол. Мешает порядок подготовки площадок под застройку: здесь тоже много мути.

Да уж, мути хватает. Как утверждают люди, вдосталь ее хлебнувшие, корпоративному застройщику, купившему землю, требуется не менее четырех лет, чтобы получить разрешение на строительство. Индивидуальному - ничуть не легче. Вот он приобрел участок, хочет построить дом. Градостроительный кодекс предписывает четкую, прозрачную процедуру. Гражданину следует обратиться в органы местного самоуправления, и те в течение месяца обязаны бесплатно выдать градостроительный план участка. На этом плане будущий хозяин должен нанести пятно застройки и в течение 10 дней получить разрешение на строительство. Но муниципалитеты устанавливают свой порядок - отправляют человека в специализированную фирму, чтобы там за приличные деньги он заказал проект. Дальше этот проект пойдет по огромному кругу согласований и будет ходить по нему примерно года полтора.

В министерстве регионального развития считают, что надо развивать малоэтажное и массовое индивидуальное строительство. Оно, по мнению кураторов социальной сферы, имеет сплошные выгоды. Во-первых, нет надобности в строительных механизмах. Во-вторых, сроки строительства небольшие. В третьих, если берешь кредиты, то на высотное жилье их надо брать на 2-4 года, а здесь - на несколько месяцев. В общем, по министерской калькуляции, малоэтажное жилье обходится сравнительно недорого.

Эксперты придерживаются другой точки зрения. Малоэтажное, считают они, существенно дороже многоэтажного панельного домостроения. Потому что малоэтажное у нас не является высокотехнологичным. Вот в Соединенных Штатах, Канаде оно действительно очень развито. Там практикуется комплектная сборка домов, на стройплощадку привозятся отдельные блоки высокой степени готовности. Это первое. Второе, по мнению тех же эспертов: у нас нет материала для каркасного домостроения - самого высокотехнологичного способа возведения малоэтажных домов. Этот основной материал - ориентированная стружечная плита. Она изготавливается из мягких пород древесины. У нас не налажено производство такой плиты. Мы ее завозим. Стоимость импорта - 450-500 долларов за кубический метр. Если бы эту плиту производили здесь, ее стоимость была бы в 3-4 раза ниже.

Специалисты стройкомплекса - те и вовсе не склонны мифологизировать стоимость малоэтажного жилья. Даже если в заводских условиях мы производим комплектную каркасную сборку дома, говорят они, все равно минимальная цена - 350 долларов. Если добавим сюда стоимость инженерных коммуникаций, то это еще не менее 150 долларов за квадратный метр. Добавьте стоимость средств, добавьте прибыль строительной организации. В итоге минимум затрат при коттеджном строительстве - 800-1000 долларов. Это по сути себестоимость.

Впрочем, в России есть места, где цены на жилье как в той рекламе: дешевле только даром. В Башкирии квадратный метр стоит от 11 до 15 тысяч рублей. В Татарстане - 13 с половиной тысяч. Имя этому чуду - региональный административный ресурс. Его мощью созданы специальные фонды, куда стекаются деньги не только индивидуальных застройщиков, но и местных предприятий. Его солидным потенциалом одолеваются многие преграды (в том числе и федерального уровня), мешающие сделать квадратные метры хотя бы мало-мальски доступными.

Но в большинстве регионов другая картина. Дешеветь по приказу жилье не желает. Поиск виновных в его дороговизне тоже к успеху не приведет. Как и всякий поиск простого решения непростых проблем.