Ипотека и недвижимость - Рынок жилья готовится к осеннему росту

Генеральная прокуратура России обратилась в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) с поручением проверить факт ценового сговора между застройщиками Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Поручение Генпрокуратуры вызвало настоящую информационную бурю.

Дня не проходит, чтобы в федеральных СМИ не появилась публикация о квартирном вопросе в Москве. Информация подается в свете выполнения национальной программы Доступное жилье. Два других субъекта Федерации, названных в постановлении прокуратуры (Московская область и Санкт-Петербург), в прессе почему-то не затрагиваются. Между тем в Москве выполнение программы по жилью не вызывает вопросов.

Хотя цены на московские квартиры действительно стремятся к заоблачным высотам. Столичные власти сами это признают. Буквально накануне обращения Генеральной прокуратуры в ФАС глава московского строительного комплекса Владимир Ресин в интервью Российской газете заявил, что цены на городскую недвижимость взвинчены до неприличных размеров. Ресин рекомендовал строительным организациям, которые выступают в роли инвесторов, заморозить экономически неоправданный рост цен на жилье.

Есть у столичных властей и свое объяснение роста цен - ажиотажный спрос на московское жилье. Как заметил Владимир Ресин, 70 процентов из общего объема продаваемого в городе коммерческого жилья покупают жители других регионов России.

Москва является финансовой и инвестиционной столицей России, сюда стремится огромная масса социально активных людей со всей страны. Все, кто хочет добиться чего-нибудь серьезного в жизни, мечтают жить здесь. Московская недвижимость сегодня является и способом инвестирования денег, и способом их накопления. Именно об этом заявил на днях мэр Москвы Юрий Лужков, комментируя ситуацию с ценами на жилье в столице: Единственный способ добиться снижения цен на квартиры - увеличить объемы строительства. Другого способа природой не предусмотрено.

В принципе есть еще один способ снизить цены - ограничить приток желающих жить в Москве. Сделать это, в свою очередь, можно двумя способами. Первый - административный - запретить иногородним покупать столичные квартиры. Второй - рыночный - снизить инвестиционную привлекательность Москвы для жителей страны. Понятно, что ни запрет на покупку жилья, ни снижение инвестиционной привлекательности столичные власти не устраивает. Зачем Москва должна отказываться от притока талантливых людей и от денег, которые они с собой приносят в экономику города? Москва не только не отказывается, но и использует ситуацию в пользу малоимущих жителей города. Дело в том, что в цены на коммерческие московские квартиры косвенно заложена цена бесплатного жилья, которое город строит по социальным программам.

В начале 90-х годов по инициативе Юрия Лужкова была внедрена особая система расчета инвесторов строительства с городом. С каждого коммерческого проекта инвестор обязан отдавать городу часть жилых площадей. На деньги, вырученные от продажи коммерческих квартир, город строит жилье для очередников и по социальным программам.

Всего в год в Москве строится порядка 5 миллионов квадратных метров жилья, из них около 2 миллионов квадратных метров - по социальным программам. Посчитать несложно, примерно 40 процентов от продажной стоимости коммерческого жилья уходит на оплату строительства социального. Соответственно, в средней цене московского квадратного метра заложена сорокапроцентная надбавка.

Можно, конечно, в очередной раз разразиться гневной тирадой в адрес столичного мэра по поводу пережитков социализма, осудить перекрестное субсидирование и заклеймить во взяточничестве московских чиновников. Но какой в этом смысл? Лужков просто-напросто гениально использовал сложившуюся ситуацию: за жилье для малоимущих платят те, у кого денег достаточно.

Казалось бы, при выполнении национальной программы Доступное жилье страна должна взять на вооружение московский опыт или хотя бы использовать возможности развитого за счет системы Лужкова столичного строительного комплекса в других регионах. Но вместо очевидного хода был сделан обратный.

Оно и понятно, создавать инвестиционно-привлекательные центры в других регионах, вкладывать деньги в развитие строительной индустрии гораздо сложней, чем заклеймить московских строителей в сговоре и раскулачить их. Гораздо проще осадить тех, кто слишком много зарабатывает, чем объяснить остальным, почему им надо лучше работать. Вот это и есть торжество логики социализма.
Строительство новый локомотив экономического роста. Согласно опубликованным в среду МЭРТом данным, ускорение роста ВВП в июле до 7,4% во многом произошло из-за увеличения показателей в торговле и строительстве. По сравнению с тем же периодом 2005 года объемы производства в строительной отрасли выросли в январе июле на 9,6%, в июне июле до 14,5%. Если верить этой статистике, грядет увеличение предложения на первичном рынке жилья. НГ обратилась к операторам и экспертам столичного рынка недвижимости с просьбой прокомментировать эти данные и ответить на вопрос, сможет ли ожидаемый рост предложения остановить или хотя бы замедлить удорожание столичной недвижимости.

Тимур Баткин, заместитель генерального директора группы компаний ДОН-Строй

Мы предполагаем, что к концу 2007 года объем предложения начнет выравниваться: застройщики найдут возможности приспособиться к сложному в исполнении Закону О долевом строительстве и выведут на рынок существующие заделы. Однако достичь баланса между спросом и предложением, способного остановить рост цен, вряд ли удастся. В первую очередь в связи с постоянным сокращением площадок под строительство, идущим на фоне неизменно растущего спроса на недвижимость.

Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН агентство недвижимости

Одновременного появления большого количества новых проектов на рынке не случится. Ведь существенных изменений, облегчающих выход застройщика на площадку, так и не произошло. Однако если посмотреть на ситуацию в целом, объем жилья, выводимого на рынок, рано или поздно увеличится, просто выходить эти объемы будут постепенно. Что касается ценовых прогнозов, то можно ожидать, что сложившаяся динамика цен сохранится и на ближайшие 2 3 месяца. Средний темп роста цен будет держаться до конца года на уровне 5% в месяц с незначительными колебаниями на уровне плюс-минус 0,5%.

Эльвира Еремина, генеральный директор компании СИТИ-ХХI век

Если в прошлом году в столице было построено 4 миллиона 650 тысяч квадратных метров жилья, то в этом году программа столичного стройкомплекса предусматривает возведение 4 миллионов 727,4 тысячи квадратных метров. Увеличение объемов строительства есть, но оно не столь значительно. Для снижения темпов роста цен на недвижимость необходимо существенное повышение предложения на рынке жилья. Впрочем, в других регионах темпы ввода жилья в строй растут быстрее. В Подмосковье за период с января по июль 2006 года было введено 1 миллион 900 тысяч квадратных метров новых квартир, что на 10,6% больше, чем в январе июле 2005 года.

Учитывая, что спрос превышает предложение, потенциал роста цен сохраняется во всех сегментах рынка. Недвижимость остается инструментом вложения свободных средств. Несмотря на значительный рост цен на жилье, спрос практически не снижается. Прогнозы, что в летние месяцы интерес к покупке недвижимости существенно уменьшится, не оправдались. Это позволяет предположить высокую активность на рынке осенью, что при существующем дефиците предложения незамедлительно отразится на ценах. Появляется все больше оснований для того, чтобы прогнозировать с окончанием летних отпусков новый виток цен. По всей вероятности, до конца года ценовой индекс московского жилья достигнет отметки в 4500 долларов за квадратный метр.

Геннадий Стерник, директор аналитического центра МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ

Да, некоторое увеличение предложения на рынке столичного жилья в ближайшее время ожидается, но оно будет раскручиваться достаточно долго, поэтому быстрого роста объемов предложения по жилью ждать не стоит. Ведь рост предложения на недвижимость зависит в первую очередь от темпов роста строительства. Здесь процесс уже пошел, но пока достаточно медленно. В принципе же мы ожидаем, что в ближайшее время на рынке будет наблюдаться встречное движение: некоторое сокращение спроса и увеличение предложения.

По моим прогнозам, рост цен на столичное жилье остановится, а весной может даже произойти небольшая коррекция в сторону понижения. Однако через год-полтора цены вновь начнут расти.

Елена Матросова, директор центра макроэкономических исследований БДО Юникон

Те объемы строительства, о которых говорили представители МЭРТа, предполагают не только строительство жилья, но и промышленных объектов, торговых центров, дорожное строительство. Что же касается столичного рынка недвижимости, то здесь наблюдаются перекосы, в первую очередь из-за бюрократических недоработок: недостаточной проработки законодательства, проблем контроля над конкурсами по земельным участкам. Очень сильная дифференциация цен на жилье наблюдается в регионах, поэтому, на мой взгляд, правительству необходимо заняться политикой развития рынка жилья в целевых регионах. Даже если существенного увеличения предложения на московском рынке недвижимости и не произойдет, на снижение темпов роста цен в этом сегменте могут повлиять и другие факторы: на рынке жилья уже сейчас с точки зрения инвестирования есть и риски, и пределы доходности.