Ипотека и недвижимость - 4000, 5000, далее везде. неконтролируемый рост цен на жилье в москве не в состоянии сдержать даже фас

В ближайшее время Госстрой России подпишет соглашение с министерством жилищного хозяйства США о практической помощи в реализации программы ипотечного кредитования.

В России ипотека пока не прижилась

Одно из направлений этой помощи — удешевление жилья.

(Представители Госстроя уверяют, что у них уже есть проекты, внедрение которых позволит довести стоимость квадратного метра жилья до 200 долларов.) Американская модель признана наиболее перспективной, потому что позволяет привлекать внебюджетное финансирование.

Понятно, условия у нас далеко не равные. Как сказал на российско-американской конференции по ипотечному жилищному кредитованию, организованной Счетной палатой РФ, старший научный сотрудник института градоустройства США Джон Н. Мак Илвейн, их система финансирования жилья совершенствовалась 150 лет. Но только лет 30 назад она стала очень эффективной и автоматизированной. Почему-то он уверен, что у нас дела пойдут быстрее.

Каждый год американцев становится больше на 3 млн человек, появляется 1,3 млн новых семей и соответственно строится примерно такое же количество домов, чрезвычайно дешевых и технологически простых. 68% населения там владеют собственными домами. Непогашенный долг по ипотечным кредитам в Америке сегодня эквивалентен 138 триллионам рублей. Собственных средств американцы вложили в жилье 38 трлн рублей.

Ну а теперь немного цифр, отражающих нашу ситуацию. Несмотря на то, что россиян не прибавляется, а убывает на миллион человек в год, жилья в нашей стране вводится 31-33 млн кв. метров, что составляет 1,5% потребностей. Жилой фонд катастрофически стареет. Ветхого жилья в стране 110 млн кв. метров. В старой правительственной программе "Свой дом" только обозначены приоритеты жилищной политики.

Как американский опыт может прижиться на нашей почве, корреспондент "Времени МН" спросила аудитора Счетной палаты РФ Михаила Бесхмельницына.

— Сейчас та законодательная база, которая есть в России, и практические шаги правительства сходны с американской моделью. Полностью скопировать ее в наших условиях, естественно, невозможно. Но мы должны приемлемое внедрить у себя, памятуя о том, что дважды велосипед изобретать не стоит.

Самое главное — организовать ипотеку на окупаемой основе, в рыночных условиях, иначе она развития не получит. Бюджетные средства следует направлять только адресно. Они могут быть и не прямыми, а, например, в виде преференций строительным компаниям, которым будут бесплатно предоставляться участки под застройку, что существенно удешевит стоимость жилья. И, что немаловажно, государство должно предоставить максимальные гарантии всем участникам процесса. Необходим контроль за развитием системы.

Какие же меры еще могут активизировать "ипотечное движение" в стране?

Председатель комитета Госдумы РФ Иван Грачев считает, что закон об ипотечных ценных бумагах должен разрешить выпускать их всем, кто выдал населению "хорошие кредиты". Естественно, с ограничениями, установленными правительством и Центробанком.

Необходимо, как считает депутат, изменить статью 446 Гражданско-процессуального кодекса, запрещающую выселять злостных неплательщиков из их единственного жилья. Это положение не позволяет выдавать кредиты в принципе. Ипотека не приживается в России из-за избыточных налоговых изъятий. Американские же ипотечные компании вообще освобождены от налогов.

Гендиректор АИЖК Александр Семеняка считает, что ставка кредитования должна обеспечивать максимальный приток капитала и учитывать среднедушевые доходы граждан. С 1 апреля 2003 года ее уровень — 15% годовых по двадцатилетним рублевым кредитам, всего на 3% выше прогнозируемого уровня инфляции. В Америке — всего 5% годовых, что на 4-4,5% выше темпов инфляции.

Основной двигатель ипотеки, по мнению многих участников конференции, — возможность заложить жилье, как в Америке. В России же законодательно ограничивается право распоряжаться своей основной собственностью. Потому-то нам сложно получить кредиты не только на улучшение жилищных условий, но и на развитие малого и среднего бизнеса.
О немыслимом, даже на взгляд столичных и федеральных чиновников, росте цен на жилье в двух столицах в последнее время говорят много. Пару недель назад Федеральная антимонопольная служба начала проверку застройщиков в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге на предмет возможного ценового сговора. Действительно, цены на жилье в Москве уже давно превысили все возможные пределы. Только за первое полугодие текущего года стоимость квадратного метра жилья выросла в среднем на 50 проц, и сейчас превышает уровень 3600 долл за кв м. Многие эксперты говорят о цифре в 5000 долл за кв м как о само собой разумеющемся к концу года факте. И уже появляются еще более пугающие цифры 6000, 6500 долл за кв м и выше. Эксперты считают, что рынок к этому готов, т.е. покупатели, готовые платить такие деньги, найдутся. Заметим, что при таком раскладе купить в жилье, даже в рассрочку, не смогут даже высокооплачиваемые представители высшего среднего класса. Что уж говорить о простых москвичах, чей доход в среднем составляет 1 тыс долл в месяц? Для них уже сейчас ипотечный кредит становится практически недоступным удовольствием. Ведь по правилам большинства банков, максимальный размер ежемесячных выплат по кредиту не должен превышать 35-50 проц от совокупного ежемесячного дохода семьи. Средний же размер взноса по ипотеке даже за самую скромную квартиру в столице уже превышает ту самую тысячу долларов. Если же в семье есть ребенок или пенсионер, получение кредита становится совсем невозможным.

Все это идет вразрез с планами властей обеспечить россиян доступным жильем. В то время как с самых высоких трибун рассказывают о том, что нацпроект Доступное жилье в течение этого года уже должен начать приносить результат, на практике квартиры становятся все менее доступными. Поэтому наверху начали искать виновных. О картельном сговоре, возможном на рынке жилой недвижимости, начал говорить вице-премьер РФ Дмитрий Медведев, ответственный за нацпроект. Затем глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин признал, что цены на жилье бизнес-класса у застройщиков бешеные и совершенно неоправданные. И, наконец, начальник управления ФАС по контролю в области недвижимости Михаил Евраев добил общественность. По его мнению, цена квадратного метра жилья в Москве должна составлять 1300 долл. Для сравнения он взял ситуацию на рынке недвижимости в подмосковном Дмитрове, расположенном в 50 км от столицы. Сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья там составляет 800 долл. Причем 800 долл за метр начислено с учетом прибыли. Если взять в расчет то, что в Москве земля стоит дороже чем в Подмосковье, то к стоимости метра жилья в Москве нужно прибавить 350-400 долл. Так и получаются те самые 1300 долл, однако в реальности цены выше в среднем в 2,5 раза. Итоги проверки рынка жилья ФАС обещала обнародовать через три месяца, оговорившись при этом, что все это затеяно отнюдь не ради снижения цен.

Ответ строителей не заставил себя долго ждать, и был, в общем, предсказуемым. В ответ на просьбу Генпрокуратуры предоставить сведения, на основании которых можно сделать вывод о необоснованном росте цен на жилье, президент Ассоциации строителей России /АСР/ Николай Кошман направил соответствующее письмо. В нем АСР обращает внимание Генпрокуратуры на то, что российское законодательство не предусматривает госрегулирования цен на недвижимость. Цены определяются исключительно рыночными механизмами, поэтому постановка вопроса о необоснованном увеличении цен является, очевидно, ошибочной, говорится в письме. На себестоимость жилья влияют затраты застройщиков на приобретение земельных участков, проектную и разрешительную документацию, строительные материалы, подключение к электрическим, газовым и иным сетям. В АСР подчеркивают, что неоднократно обращали внимание властей и общественности на монопольное увеличение цен некоторыми производителями стройматериалов. Однако каких-либо эффективных мер по устранению этих нарушений не было принято.

У столичных властей, впрочем, есть своя версия происходящего. По их мнению, квадратные метры дорожают из-за того, что спрос на жилье существенно превышает предложение. Речь идет не о москвичах, которые ютятся в какой-нибудь двушке с взрослыми детьми и пожилыми родителями без надежды на улучшение. Дело в состоятельных приезжих из регионов. По словам руководителя московского стройкомплекса Владимира Ресина, сегодня до 70 проц квартир покупается в мегаполисе немосквичами. Для решения вопроса чиновник предложил увеличить темпы строительства жилья в регионах. Дескать, если в родном городе люди смогут купить квартиры, московская недвижимость им не понадобится. В 2006 году московские строители построят 1,5 млн. кв м жилья в 52 районах и городах России, заявил глава стройкомплекса.

Но дело вряд ли в этом. Ведь при желании квартиру можно купить в любом, даже не самом крупном российском городе, не говоря уж об областных центрах. И далеко не факт, что она будет хуже того, что можно купить в каком-нибудь Урюпинске. А уж дешевле такая недвижимость будет точно. Проблема в уровне жизни и статусе, который может обеспечить столица. Не секрет, что цены на товары в российских городах ненамного ниже московских, а вот зарплаты меньше на порядок. Вот и спешат в Москву все, кто могут найти хорошо оплачиваемую /пусть по провинциальным меркам/ работу здесь не проблема. Между тем, в той же Европе ситуация обратная. Уровень жизни в провинциальных городах близок к столичному, а цены, напротив, ниже. Поэтому особенного стремления обосноваться в столице там нет. Огромные мегаполисы с их проблемами остаются уделом карьеристов-одиночек или просто любителей такого образа жизни.

Однако менталитет нашего населения переделать не так-то просто, да и специфика у России своя. Здесь деньги и власть сосредоточены в Москве /и в Санкт-Петербурге, но все же в меньшей степени/. Поэтому народ сюда едет и будет ехать впредь. Еще один способ решения проблемы увеличить строительство, чтобы предложение успевало за спросом. Добиться снижения цен на квартиры можно, только увеличив предложение. Другого способа природой не предусмотрено, - заявил недавно мэр города Юрий Лужков. Он отметил, в 2007 и последующие годы предполагается вводить в городе по 5 млн кв м жилья. Впрочем, аналитики рынка отреагировали на это обещание как-то вяло. Многие из них считают, что для снятия напряженности на рынке ныне существующий жилищный фонд необходимо как минимум удвоить. Сейчас же он увеличивается на несколько процентов в год, а этого явно не хватает. Впрочем, В.Ресин довольно категорично заявлял, что строить больше Москва просто не в силах. Мы не можем превратить город в каменные джунгли, - ответил он на вопрос, сможет ли город увеличить количество новых квартир. Да и свободной земли под строительство практически не осталось. Строятся только в бывших промзонах или в таких проблемных районах, как Бутово. Новостройки появись в Щербинке, пос.Северный, Марфино и Жулебино, но этого явно не хватает. Неплохо застраивается Западный округ. Недавно В.Ресин отметил, что здесь строится столько объектов, сколько в трех административных округах, вместе взятых.

Но жилье, строящееся в Западном округе, большей частью не относится к категории эконом-класса. ЗАО по престижности и высоким ценам на недвижимость уступает разве что Центральному округу, а квартира в новостройке в Кунцево вряд ли намного дешевле, чем в центре. Иными словами, жилья становится больше, но оно по-прежнему дорого.

И вряд ли антимонопольное расследование ФАС изменит эту ситуацию. Тем более, сговор все же представляется участникам рынка маловероятным. В своем письме Н.Кошман отмечает, что большая конкуренция на строительном рынке Москвы делает крайне маловероятным какой-либо ценовой сговор между участниками. Застройщики отмечают, что ФЗ N214 о долевом участии в строительстве заморозил работы на тех стройплощадках, где не был оформлен весь пакет документов, а всевозможные соцпрограммы поглотили около 1,5 млн кв м типового жилья. И вообще, в нынешних условиях продавать квартиры по цене 1300 долл за кв м это работать себе в убыток. Даже столичная земля, распределяемая на конкурсах, скоро приблизится в цене к 1000 долл за кв метр, говорят строители. Теоретически, если ФАС все же докажет факт существования сговора, к строителям могут применить штрафные санкции и обязать понизить цену до уровня, предшествовавшего сговору. Но немалая доля продаваемого жилья приходится на частных собственников, а их ФАС не сможет проконтролировать никак. Если же застройщики, во исполнение распоряжения властей, выставят на продажу квартиры по 1300, или даже по 2000 долл, то их попросту раскупят в мгновение ока с тем, чтобы после продавать как все. То есть по рыночной цене, которая, как мы видим, только растет. И власти это понимают, поэтому, скорее всего, все ограничится громкими заявлениями. Чтобы народ в преддверие выборов понимал о нем заботятся. И неважно, что эффекта от этой заботы ждать придется слишком долго.