Ипотека и недвижимость - Ставки аренды офисов в столице уступают лишь лондонским

Члены правительства отчитались вчера перед Владимиром Путиным о реализации приоритетных национальных проектов в здравоохранении, образовании, сельском хозяйстве, а также в сфере жилищной политики. В ходе видеоконференции (президент находился в Кремле, министры -- в разных городах) выяснилось, что больше всего проблем с нацпроектом Доступное жилье и правительству надо будет серьезно постараться, чтобы решить наконец пресловутый квартирный вопрос.

При этом, как ни парадоксально, тормозят процесс зачастую сами чиновники, правда местные, которые, в частности, донельзя забюрократили процесс получения разрешений на строительство жилья. Президент ранее уже поручал разобраться с этой проблемой. Вчера он вынужденно вернулся к насущной теме. Разрешение на строительство получить крайне сложно, слишком забюрокрачено и коррумпированно. Для того чтобы легальным образом получить это разрешение, требуются месяцы, без преувеличения сотни тысяч рублей. Это абсолютно недопустимо, если мы хотим развивать строительство, -- заявил глава государства. (Находившийся вместе с президентом в Кремле первый вице-премьер Дмитрий Медведев, правда, отметил, что фактов коррупции при реализации нацпроектов пока не было.) Г-н Путин пообещал сформулировать поручение полпредам в федеральных округах навести порядок так же, как они занимались в свое время вместе с прокуратурой и вместе с судебной системой приведением региональных и муниципальных правовых актов в соответствие с действующим федеральным законодательством.

Кроме того, Владимир Путин выразил неудовлетворение темпами выдачи ипотечных кредитов, несмотря на то, что их объем вырос многократно и, как ожидается, достигнет в 2007 году 116 млрд руб. Проанализировал соответствующие графические материалы, он сказал, что темп прироста ипотечных кредитов в период реализации национального проекта Доступное жилье ниже, чем тогда, когда проекта не было. В связи с этим президент поставил вопрос о необходимости снижения процентов по ипотеке. И получил быстрый ответ. По словам курирующего нацпроекты Дмитрия Медведева, проанализировав ситуацию и имея в виду использование тех механизмов, которые сегодня существуют в системе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, мы планируем, что с 1 июля ставка рефинансирования, которая применяется вот этим самым агентством, составит 11,5%. Это будет достаточно серьезное понижение ставки, имея в виду, что в наших предварительных планах мы хотели выйти на 11% только в 2008 году, -- добавил он.

Впрочем, оказывается, что жилье зачастую невозможно приобрести не из-за высокой ставки ипотечного кредита, а из-за нехватки квартир. Многие граждане отказываются от кредита, так как не могут найти устраивающее их жилье. По Москве в прошлом году 30% граждан, получивших право на кредит от Внешторгбанка, отказались от него из-за не устраивающих их условий самого жилья, в этом году их число увеличилось до 50%, -- сообщил на совещании глава Внешторгбанка Андрей Костин. Подобная ситуация вынудила банкиров к активным действиям на рынке жилья. По словам г-на Костина, банки намерены инвестировать свои средства в строительство, также строительные материалы и технику.

Президент согласился с хорошими перспективами проекта возведения малоэтажного жилья. По словам г-на Медведева, сейчас в трех федеральных округах идет эксперимент по строительству таких домов, в том числе в уже существующей городской застройке. Эксперимент включает в себя создание современных деревообрабатывающих и домостроительных комбинатов, комплексное освоение и застройку территорий, строительство социальных объектов. Оно (малоэтажное жилье. -- Ред.) должно быть по карману всем -- и молодым семьям, и военнослужащим, и иным категориям, которые покупают жилье с использованием госсубсидий, -- сказал Дмитрий Медведев.

В ходе совещания также выяснилось, что на реализацию нацпроекта в сфере сельского хозяйства в 2006 году будет дополнительно выделено из бюджета 500 млн руб. Таким образом, общий объем финансирования агропромышленного комплекса в этом году достигнет 32,8 млрд руб. против 18,8 млрд руб. в прошлом. По словам г-на Медведева, растут темпы кредитования сельского хозяйства. По уже заключенным кредитным договорам будет направлено порядка 50 млрд руб. на реализацию проектов по созданию и модернизации животноводческих комплексов. Кредиты еще на такую же сумму находятся в стадии оформления. Таким образом, около 100 млрд руб. -- это кредитная масса, которая попадет в сельскохозяйственный сектор, -- удовлетворенно отметил он. Первый вице-премьер сообщил также, что до конца весенней сессии Госдума может рассмотреть законопроект, который существенно упростит и удешевит процедуру формирования земельных участков, в том числе за счет сельхозземель. Это один из болезненных вопросов, поскольку земля как бы есть, но полноценно использовать ее инвестиционный потенциал не удается, -- заявил г-н Медведев. Первый вице-премьер не исключил, что в перспективе национальными проектами могут стать наука и культура.
Вчера консалтинговая компания Jones Lang LaSalle распространила исследование стоимости аренды офисных помещений в европейских столицах. Москва, занявшая в прошлогоднем отчете 4-е место, поднялась на 2-е, уступив лишь Лондону. Участники рынка объясняют это дефицитом качественных офисных площадей.

Активное развитие рынка московской офисной недвижимости позволило пересмотреть оценку максимальной базовой ставки аренды на лучшие офисные площади Москвы с $750 до $1200 за 1 кв. м в год, говорится в отчете Jones Lang LaSalle. На конец IV квартала 2005 г. Москва занимала 4-е место в Европе, уступая, кроме английской столицы, Парижу и Цюриху. Под максимальной базовой ставкой в компании понимают самую высокую ставку, достигаемую при аренде 1000 кв. м в офисном здании высокого качества с престижным местоположением. Иными словами, речь идет не обо всех офисных помещениях, а только о тех, которые расположены в непосредственной близости от Кремля. Кремлевский сегмент рынка привлекателен для компаний, которым важно находиться в центре города. Компании готовы платить за близость к своим клиентам и партнерам, престижность местоположения и, в том числе, за вид на Кремль из окна офиса. В первую очередь это банки, юридические консультанты и другие компании, оказывающие деловые услуги, говорится в отчете.

Такие же высокие арендные ставки встречаются и при аренде офисных площадей на последних этажах ряда современных зданий, включая башни ММДЦ Москва-Сити, но в других районах центра города при аренде аналогичных площадей ставка, как правило, не превышает $750, отмечают в компании.

По словам заместителя директора Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, пересмотр максимальной базовой ставки арены связан с тем, что в отдельных офисных комплексах Москвы постоянно регистрируются сделки по аренде помещений как раз по ставке в $1200 за 1 кв. м. В качестве примера она приводит бизнес-центры Романов двор, Балчуг Плаза, Усадьба-центр, Знаменка и т. д. Конечно, на рынке встречаются и сделки по аренде помещений по более высоким ставкам, но они единичны, добавляет Никуличева.

Участники рынка с данными отчета в целом согласны. Начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbon Ирина Флорова отмечает, что высокие цены в Лондоне связаны с тем, что любая компания стремится открыть офис в английской столице. Для них это вопрос престижа. Но что касается роста ставок аренды в Москве, то это объясняется недостатком офисных помещений, говорит она. С коллегой согласна и директор отдела исследований рынков Knight Frank Мария Котова: Владельцы [престижных] офисных комплексов могут себе позволить завышать цены на аренду.

А Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International, отмечает, что растет и качество офисных помещений. По ее словам, девелоперы больше средств стали вкладывать в строительство качественных комплексов, что тоже сказывается на росте ставок аренды. По ее данным, максимальная базовая ставка аренды в Москве составляет $1500 за 1 кв. м, а в Лондоне $1730, а если брать мировые позиции, то российская столица уступает Токио с $1740 за 1 кв. м, а также Гонконгу, где максимальная базовая ставка составляет $2100 за 1 кв. м.

Участники рынка также отмечают, что, несмотря на запланированный на ближайшие три-четыре года ввод большого количества офисных помещений, в кремлевском сегменте в отличие от остальных районов города ожидать падения ставок аренды не стоит. Это отдельный сегмент с высоким качеством и ограниченным предложением, объясняет Никуличева. Если в целом по городу ставка аренды будет снижаться, то в центре Москвы цены вряд ли будут падать, добавляет Флорова.
Впрочем, не все участники рынка готовы снимать офисы по таким ставкам. $1200 за 1 кв. м это много, считает Алексей Хлопов, вице-президент Бюро агитации и пропаганды, чья компания снимает помещение в Никольском пассаже, расположенном в Ветошном переулке. Сейчас мы платим не более $900 за 1 кв. м, готовы платить до $1000. Конечно, все зависит от качества комплексов. У нас, к примеру, парковки нет.

Максимальные базовые ставки аренды в городах Европы на II квартал 2006 г. (по данным компании Jones Lang LaSalle): Лондон $1710 за 1 кв. м, Москва $1200, Париж $933, Цюрих $819, Женева $771, Дублин $715, Милан $639, Эдинбург $546, Рим $524, Люксембург $511, Франкфурт $506, Стокгольм $505, Мадрид $468, Мюнхен $429, Амстердам $415.