Ипотека и недвижимость - Десять заповедей для получателя ипотечного кредита

Большинство горожан хотят вырваться на лето из каменных джунглей. И не только на двухнедельный отдых в южные края, а на все короткие теплые месяцы за город. Cпособен ли подмосковный рынок недвижимости удовлетворить запросы граждан, привыкших к сервису заморских пятизвездочных отелей? Или наш удел дачи без центральных коммуникаций и развлекательных центров, зато с многочисленными грядками и плодово-ягодными зарослями? Что представляет собой рынок аренды загородных домов, и в первую очередь коттеджных поселков, дома в которых предназначены для долгосрочной сдачи?

В недавнем советском прошлом летний отдых в Подмосковье ассоциировался у большинства людей с участком земли площадью шесть соток, щитовым домиком, огородом и практически полным отсутствием удобств.

Приватизация и последовавшая за ней свободная продажа земли несколько изменили ситуацию. Первыми загородными домами нового типа стали краснокирпичные дома-гиганты, зачастую втиснутые на те же шесть соток. Такие здания не отличались ни архитектурной изысканностью, ни продуманностью планировки. Они оказались неудобны в эксплуатации, бесперспективны для последующей перепродажи и были обречены на вымирание. Кирпичные монстры до сих пор встречаются в Подмосковье, но большинство из них пустуют, а некоторые так и остались недостроенными.

Однако следует отметить, что эти дома ознаменовали начало эволюционной цепочки загородного строительства. Их самый важный вклад в понятие летней резиденции комфорт. Они поставили определенную планку качества и показали российскому рынку, что проживание в загородном доме тоже может быть комфортным, что электричество, канализация, газ и водопровод должны там присутствовать.

Традиции и современность

Впрочем, рассмотрение рынка аренды загородной недвижимости все-таки правильнее начать с более привычных и традиционных объектов домов в дачных поселках и садовых товариществах. Хотя бы потому, что они занимают значительную часть рассматриваемого рынка.

Наиболее популярны у арендаторов стародачные места те, где проживала советская интеллигенция, деятели науки и культуры. Эти места обычно отличает спокойная атмосфера, прекрасные видовые характеристики и хороший социальный климат. К минусам можно отнести старые, морально и функционально устаревшие дома, отсутствие в ряде случаев центральных коммуникаций.

Нельзя не упомянуть и такой тип загородных домов, как бывшие государственные дачи. Этот вид достаточно сложен для анализа, поскольку напрямую зависит от чинов, для которых те или иные дачи строились. На сегодняшний день стоимость аренды бывшей госдачи по Рублево-Успенскому шоссе доходит до $15 тыс. в месяц (если говорить о самых престижных местах вроде Барвихи).

Несмотря на все свои достоинства, стародачные места вдохновляют отнюдь не всех. Многие молодые и продвинутые горожане стремятся найти для летнего отдыха более современные варианты. Удовлетворить эти желания способны небольшие коттеджные поселки на 15 20 домов: они сочетают в себе сельскую тишину, комфорт городской квартиры и наличие необходимой для полноценной жизни и отдыха инфраструктуры.

Направо пойдешь поселок найдешь

Сколько всего домов в Подмосковье сдается в летний период и на длительный срок, наверняка не знает никто, даже многоопытные риэлторы, считает начальник отдела аренды загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ольга Баштанова. Несомненно одно: спрос огромен и превышает предложение в два три раза. Наибольшим спросом пользуются объекты, цена и качество которых лучше всего соответствуют друг другу.

Некоторые из желающих арендовать коттедж предпочитают обращаться в риэлторские компании. Кто-то ищет дачу напрямую, предпочитая обходиться без посредников. С помощью агентств временных хозяев находят, как правило, 20 30% загородных домов. Риэлторы в полной мере контролируют лишь сегмент коттеджей бизнес-класса. По словам специалистов, спрос на аренду таких объектов намного превосходит предложение.

Естественно, что если есть спрос, то рано или поздно процесс производства будет поставлен на конвейер. Так и в Подмосковье появился новый вид поселков, предназначенных под сдачу внаем.

С точки зрения застройщика

Интерес к аренде качественной загородной недвижимости начал формироваться не в последнюю очередь за счет прибывающих в столицу иностранных специалистов и обеспеченных россиян из регионов. Например, одна из западных фирм заключила контракт с девелопером на долгосрочную аренду еще не построенного поселка. Наличие таких вечных арендаторов привлекло в этот сегмент рынка серьезных инвесторов. Несмотря на то что строительство коттеджных поселков для сдачи в аренду долгоокупаемый для инвестора проект, сегодня их реализуется все больше.

О. Баштанова полагает, что наиболее выгодно возводить небольшие элитные поселки в 10 15 домов, ориентированные на конкретный контингент обеспеченных людей, под которых целенаправленно выбирается концепция поселка. Таким образом строительные компании пытаются минимизировать вероятные риски.

Рынок аренды в цифрах

Что касается размеров арендных ставок на рынке загородной недвижимости, то здесь наблюдается большой разброс. Естественно, если речь заходит об элитном сегменте, то и стоимость найма дома способна привести в замешательство даже представителей среднего класса: не каждый обеспеченный клиент согласится выложить за месяц аренды сумму от $15 тыс.

Как уже говорилось ранее, такую внушительную арендную ставку формируют несколько факторов: длительная окупаемость проекта, строительство поселка в расчете на долгосрочную аренду домов крупными компаниями, а также затраты по возведению объектов инфраструктуры (она, как правило, включает не только магазины, но и детские сады, школы, бассейны и спортивные клубы).

Люди, не обладающие возможностью снять дом в таких местах, обычно ищут предложения частных лиц или ориентируются на недорогие коттеджные поселки. Также стоит попробовать найти поселок, где только часть домов предусмотрена для сдачи в аренду. Инвестор и застройщик уже получили основную часть прибыли от продажи домов, а аренду рассматривают скорее как дополнительный доход, поэтому, вероятно, выставят более умеренную цену. Например, на расстоянии 20 60 км от МКАД реально арендовать коттеджи эконом-класса по ставке от $2 тыс. до $3 тыс. в месяц.

За примерами ходить недалеко

По данным О. Баштановой, на рынке Подмосковья на сегодняшний день существует более 30 поселков, предназначенных для сдачи в аренду. В частности, к ним относятся находящийся на Пятницком шоссе коттеджный поселок Росинка, на Волоколамском шоссе Нахабино и Moscow Country Club, на Сколковском шоссе Сетунь, на Рублево-Успенском шоссе Чигасово и Николино. Арендные ставки в них варьируются от $5 тыс. до $30 тыс. в месяц. Отдаленность поселков от МКАД составляет до 20 км.

В целом же рынок загородной недвижимости готов предоставить комфортное жилье для летнего и круглогодичного отдыха горожан. Он ушел далеко вперед от деревянного дома на дачном участке и по некоторым позициям вполне способен составить конкуренцию летним поездкам на зарубежные курорты.

Мария Жукова
Заместитель директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Сегодня стоимость аренды загородного дома зависит от множества факторов: направление, удаленность от МКАД, тип населенного пункта (в деревне или поселке с охраной и инфраструктурой), качество дома и уровень ремонта, тип мебели и бытовой техники, площадь участка, на котором находится дом.

К числу наиболее дорогих направлений ($5 40 тыс. в месяц) традиционно относятся Рублево-Успенское, Новорижское, Ильинское, Сколковское, Минское, Киевское, Калужское, Боровское шоссе. Самые низкие цены ($2 8 тыс.) на загородные дома по Новорязанскому, Симферопольскому, Каширскому, Варшавскому, Горьковскому и Носовихинскому шоссе.

Общим для всех арендаторов независимо от ценовой категории снимаемых ими домов является требование к планировке: она должна быть комфортной. Подавляющее большинство арендаторов ищут дома с мебелью. Другое дело, что степень и качество обстановки зависит от цены арендуемого загородного жилья. Вопрос наличия мебели принципиален в случае краткосрочной аренды (менее года).

Элитные коттеджи (от $10 тыс. в месяц) должны быть оснащены дорогой и качественной мебелью, равно как и полным комплектом бытовой техники. Не меблированные дома, как правило, сдаются на 20 30% дешевле.

Большое значение клиенты придают участку земли, на котором расположен дом. Желательно, чтобы на нем были садовые или лесные деревья, а площадь коттеджа составляла не менее 15 соток. К элитным домам и коттеджам бизнес-класса требуются участки с ландшафтным дизайном. В нынешнем дачном сезоне большим спросом пользовались дома в лесу, неподалеку от водоема.

Многие люди готовы платить за аренду больше, если в домовладении есть баня, сауна, бассейн и другие элементы загородного комфорта.

Что касается сроков, то подавляющее большинство клиентов снимают загородное жилье на непродолжительное время: чаще всего на лето или на праздники. Вопрос аренды загородного дома на лето сегодня уже не актуален, а желающим арендовать коттедж на новогодние каникулы лучше озаботиться этим в конце октября ноябре, когда на рынке несложно найти самые лучшие предложения. Чем ближе к праздникам, тем меньше выбор. Однако стоимость аренды дома на этот период будет на 40 60% дороже, чем его же стоимость при долгосрочной аренде.

Гульнара Рахмангулова
Руководитель направления аренды ЗАО МИАН агентство недвижимости:
Аренда коттеджей под Москвой была актуальна всегда. Поэтому специально для этих целей строилось немало поселков как среднего класса, так и уровня, способного удовлетворить вкус даже самого взыскательного клиента. Особо стоит отметить следующие: Машкинские холмы (аренда коттеджа равна $8 12 тыс. в месяц); Остров фантазий ($6,5 10 тыс.); Сетунь ($4,5 6,5 тыс.); Павловы родники ($6,5 15 тыс.); Фоминское ($6,5 8 тыс.); Никольская слобода ($8 12 тыс.).

Предложения в этих коттеджных поселках отличаются от вариантов, предлагаемых частными лицами, тем, что при возведении таких поселков просчитывались многие факторы: площади домов (самые популярные от 200 до 300 кв. м), единый архитектурный стиль, продуманная инфраструктура, серьезная охрана (вплоть до фейс-контроля). Так, например, в Никольской слободе предусмотрена доставка по домам парного молока и свежего хлеба. То есть учитываются все слагающие успеха при сдаче коттеджей в аренду.

Многие застройщики предлагают своим клиентам аренду жилья с целью последующего его выкупа. Прожив в доме продолжительное время, арендатор приобретает дом, так как привык к нему, его все устраивает, не хочется переезжать и пр.

Среди самых популярных и известных я бы выделила коттеджный поселок Серебряный бор за месторасположение и контингент, Росинку и Покровские холмы за наличие англо-американской школы, серьезную охрану и удобные площади домов. Аренда коттеджа в Серебряном бору обойдется в среднем в $20 тыс. ежемесячно. За городом, в пределах 20 км от МКАД, такой дом получится снять за $10 тыс.

В 2006 году увеличилось количество предложений в уже заселенных коттеджных поселках. Стоимость таких домов колеблется в пределах $3 6 тыс. Дефицит ощущается в сегменте дорогих коттеджей от $15 тыс. до $100 тыс. в месяц. Самыми популярными направлениями остаются Рублевское и Новорижское, а также Калужское шоссе. Особенно велик интерес арендаторов к коттеджам, расположенным на расстоянии до 15 км от МКАД, остается большим спрос на коттеджи, возведенные на лесных участках.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья

О неудобстве ипотечных сделок ходят легенды, но так ли это на самом деле? С точки зрения риэлторов, для продавца процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи. Главное в отношениях продавец риэлтор покупатель появляется еще страховая компания, которая более тщательно проверяет титул и ипотечный банк. Но различия в схемах расчетов отсутствуют: например, получение наличных через банковскую ячейку уже давно применяется на рынке.

Кроме того, обязательно производится независимая оценка квартиры. Необходимо, чтобы оценочная компания, аккредитованная при банке, дала свое заключение о стоимости квартиры на сегодняшний день, рассказывает начальник отдела ипотечных сделок Фосборн хоум Наталья Россошанская. Основываясь на этом заключении, банк определяет конечную сумму кредита. Продавца это никак не ущемляет естественно, все затраты несет покупатель.

Проверка страхователем титула тоже на продавце не сказывается. Как правило, оценку и страховку делают одновременно. Разумеется, если собственники недееспособны, то квартира скорее всего не будет одобрена для ипотеки, но такое препятствие усложняет любую продажу. Само страхование продавца уже не касается.

Сначала заключается договор предварительной продажи. В нем оговариваются цена и внесение задатка, срок, на который фиксируется цена, предварительное намерение продавца продать жилье именно этому покупателю в течение определенного времени. Окончательно сделка заверяется в банке.

По словам директора центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елены Пановой, встречаются ситуации, когда заемщик берет кредит в московском банке, а квартира продается в Московской области. Не все продавцы соглашаются ехать в столицу для подписания договора и закладки денег в банковскую ячейку. Впрочем, по мере расширения филиальной сети банков такое случается все реже.

Бумага и время

По мнению риэлторов, одно из главных опасений продавцов касается того, что для продажи через ипотеку необходима подготовка огромного количества дополнительных документов. Для ипотечной сделки некоторые банки требуют две справки: из психоневрологического и наркологического диспансеров, уточняет руководитель отдела поиска бюро недвижимости Агент 002 Владимир Митрюков. Но заменить их реально водительским удостоверением: ведь, состоя на учете в этих заведениях, получить его невозможно.

Поэтому если у вас есть права или, что тоже подойдет, охотничий билет, то единственным дополнительным документом станет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Получить ее не трудно, поэтому говорить, что дополнительные бумаги сильно осложняют жизнь продавцу, вряд ли обоснованно, добавляет В. Митрюков. В остальном нужен стандартный пакет документов. К ним относятся свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, договор купли-продажи, выписка из домовой книги, копия с финансово-лицевого счета, справки из БТИ и т. д. то же самое, что и для любой другой сделки. Когда у продавца готовы все бумаги для обычной продажи и выписка из ЕГРП действительна на момент внесения аванса, подготовка сделки занимает максимум три пять дней, утверждает Н. Россошанская.

Если банк и страховая компания работают по ипотеке давно и у них хорошо отлажен механизм работы с ипотечниками, то сроки сделки не удлиняются, объясняет В. Митрюков. И это задача риэлтора подсказать продавцу, стоит ли иметь дело с покупателем, который пришел от того или иного банка.

Параллельно производится оценка, срок оформления которой занимает обычно не более трех дней. Покупатели заинтересованы в скорейшем заключении сделки и, как правило, доплачивают за срочность, так что оценка проходит еще быстрее.

Основное различие в сроках обычной и ипотечной сделок это время, которое требуется на регистрацию собственности и оформление закладной на банк. При обычной сделке продавец и покупатель часто используют банковскую ячейку, но бывает, что покупатель готов отдать деньги в полном объеме и сразу. Тогда может быть подписан договор купли-продажи, осуществлена передача денег, а уже потом начата регистрация, рассказывает Н. Россошанская. При ипотеке, как правило, используется либо аккредитив, либо банковская ячейка. В первом случае продавец получает сертификат о праве требования на перечисление денежных средств. Принеся в банк копию документа о праве собственности на квартиру, принадлежащую теперь покупателю, или любой другой документ, подтверждающий исполнение им своих обязательств, он получит свои деньги безналичным перечислением.

Аренда ячейки отличается тем, что после подписания договора купли-продажи заключается договор аренды банковской ячейки и при продавце происходит закладка средств. Когда продавец также получит копию свидетельства о собственности, он может прийти в банк, предъявить права на ячейку, получить ключи и забрать деньги.

Стандартное оформление в собственность занимает месяц. Однако в данном случае регистрацию, как правило, ускоряют, и получение денег происходит через две недели.

Фискальные страхи

Учитывая, насколько часто продавцы хотят видеть в договорах купли-продажи заниженную сумму сделки, не стоит удивляться, что многие банки идут им навстречу. И банкам, и заемщикам невыгодно препятствовать сделкам на покупку квартиры с фиктивной стоимостью, рассказывает В. Митрюков. Чтобы не остаться без клиентов (которые, между прочим, уже прошли проверку и получили одобрение), многие финансовые институты пересматривают свое отношение к этому вопросу. Для покупателя же важна не та сумма, что прописана в договоре купли-продажи, а та, на которую она застрахована. В свою очередь страховая компания опирается не на договор, а на данные независимого оценщика.
По словам риэлторов, чаще всего продавцы опасаются, что отраженная в банковской отчетности фактическая стоимость квартиры станет известна налоговой инспекции. В договоре декларируются те суммы, которые необходимы продавцу, объясняет Н. Россошанская. Банки подходят к делу гибко. Некоторые занижают цифру в договоре до суммы кредита, кто-то даже до половины от нее. Достаточно и тех, кто соглашается указывать стоимость менее 1 млн руб. При этом существует процедура, которая гарантирует, что реальная цена недвижимости нигде фигурировать не будет.

Плата за хлопоты

В сухом остатке ипотечная продажа доставляет следующие неудобства. Во-первых, это дополнительные документы: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (или водительские права) и выписка из ЕГРП. Во-вторых, три дня подготовки. Две недели ожидания денег тоже важны, но в полной мере их учитывать нельзя передача денег через банковскую ячейку применяется и при обычной сделке.

Однако эти неприятности оплачиваются. Поскольку на столичном рынке катастрофически не хватает квартир, рынком правят продавцы, рассказывает В. Митрюков. Они диктуют свои условия и могут предпочесть покупателя со свободными средствами, а не с заемными. Именно поэтому ипотечники порой вынуждены предлагать более высокую цену, чем их свободные конкуренты.

Основное достоинство продажи через ипотеку это прозрачность и надежность сделки, гарантированное получение продавцом денежных средств. Так как она осуществляется через банк, не нужно бегать с чемоданом наличных, считает Н. Россошанская. Если говорить о том, что таким образом мы избегаем определенных рисков, то все неудобства окупаются. Я и сама на данный момент продаю квартиру через ипотеку.

Анна Каминская
Представитель департамента розничного бизнеса Собинбанка:
Cоглашусь с утверждением, что процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи, и обычно к риэлтору клиент приходит уже с согласием банка на предоставление кредита. Также хочется отметить, что на сегодняшний день большинство банков работает через риэлторов.

Получить ипотечный кредит в банке достаточно просто: выбираете банк, который устраивает вас прежде всего по условиям кредитования; заполняете заявление на получение кредита, собираете необходимые документы и подаете их в банк. Через определенное время банк сообщает вам свое решение. Если решение положительное, остается определиться с недвижимостью и предоставить в банк соответствующие документы (как правило, это те же бумаги, которые необходимы и для оформления сделки). После одобрения недвижимости все происходит, как при обычной сделке купли-продажи.

Ничего сложного здесь нет, напротив, такая схема является для клиента гарантией прозрачности сделки.