Ипотека и недвижимость - Скромные объемы

Принято считать, что право собственности охраняется законом и никто не может его нарушить. Но есть ряд случаев, когда предусматривается изъятие земли у владельца за некую компенсацию. Юрист М2 рассказывает, в каких ситуациях собственника могут лишить участка и на какое возмещение он при этом вправе рассчитывать.

Порядок изъятия земли или ее выкупа регулируют Гражданский и Земельный кодексы. Законодательство выделяет реквизицию и изъятие земельного участка для государственных нужд.

Реквизиции в мирное время

Реквизиция это изъятие какого-либо имущества, в том числе и земли, в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных чрезвычайных обстоятельств. Имущество изымается в интересах общества по решению государственных органов. При этом собственнику должны выплатить компенсацию в размере стоимости имущества (ст. 242 ГК РФ).

Порядок проведения оценки имущества при этом не описан, отмечено только, что результаты оценки могут быть оспорены в судебном порядке. Также законодательство предусматривает право истребовать реквизированное имущество после прекращения чрезвычайных обстоятельств. Не урегулирован и вопрос о том, стоит ли возвращать компенсацию (или ее часть) при получении имущества обратно.

Земельный кодекс говорит о реквизиции более подробно. Согласно ст. 51, в случае невозможности вернуть собственнику имущество ему возместят рыночную стоимость земли или предоставят равноценный участок. Но получить компенсацию не так легко: сначала нужно дождаться окончания обстоятельств, послуживших причиной реквизиции имущества, поскольку только после этого станет понятно, реален ли возврат. Сколько продлятся эти обстоятельства, никто не знает. Получается, что простые граждане становятся на время заложниками закона, не получая ни имущества, ни денег.

Кроме того, Земельным кодексом установлено, что если в реквизиции нет необходимости, участок может быть просто занят. Собственнику также должны выплатить за это компенсацию, но когда и на каких условиях это произойдет, нормативными актами не предусмотрено.

Таким образом, реквизиция возможна только в особых случаях. Но земельные участки изымают довольно часто. Многие собственники отстаивают свои земли и дома до конца на чьей же стороне закон?

Принудительно, но за деньги

Второе основание, по которому собственник лишается принадлежащей ему земли, выкуп участка для государственных или муниципальных нужд. В соответствии с Гражданским кодексом РФ решение об этом должен принять госорган того уровня, в чьих интересах производится изъятие. Принятое решение подлежит регистрации в федеральной регистрационной службе с обязательным уведомлением об этом собственника земли. Такое требование введено для ограничения прав на земельный участок. Кто купит землю, которую через какое-то время все равно отберут?

Кроме того, по ст. 279 ГК РФ выкуп земли реален только с согласия ее собственника. Правда, эта же статья содержит небольшие уточнения. Так, о предстоящем изъятии собственник должен быть извещен за год. Однако статья содержит оговорку, что выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Следуя логике, можно сделать вывод: если собственник был уведомлен за год, его согласие не обязательно.

Но и это еще не все

Гражданский кодекс утверждает, что условия о стоимости участка определяются соглашением, заключаемым с собственником. В этом документе приводятся сроки, когда собственник получит деньги или вместо изъятой земли другую. При этом стоимость нового участка учитывается при определении размера компенсации. Если он окажется дешевле изъятого, госорганы обязаны выплатить разницу, если больше раскошелиться придется хозяину. Впрочем, по условиям соглашения доплату могут и не потребовать.

Ст. 281 ГК РФ определяет состав выкупной цены участка. В нее включается рыночная стоимость земли, цена находящегося на ней недвижимого имущества и все убытки, причиненные собственнику. К таким убыткам относится в том числе ущерб, связанный, например, с необходимостью досрочно прекратить договор аренды земли или дома. Порядок определения убытков не указан. Их придется подтверждать документально. Таким образом, получить от государства компенсацию за то, что этим летом на вашем участке нет постояльцев, вероятно, не получится. Ведь частники, сдающие дачи на лето, практически никогда не оформляют отношения с арендаторами документально.

Собственник еще не хозяин

Случаи изъятия земли у собственников перечислены в Земельном кодексе. В частности, к ним относятся: выполнение международных обязательств Российской Федерации; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов; иные обстоятельства (ст. 49 ЗК РФ). Эти иные обстоятельства дозволяется определять местными законами. Именно благодаря этой оговорке население остается практически беззащитным перед госчиновниками.

В качестве примера хочется привести далекий Тунис. Там один собственник земли не захотел продавать свой участок при прокладке дороги. Государство по закону не имело права принуждать его к продаже или отбирать землю. В результате пришлось делать дорогу в обход участка упрямого землевладельца. В России в подобной ситуации все участки будут изъяты и никому не удастся воспрепятствовать этому. В отдельных случаях, вероятно, такой подход и хорош развитие коммуникаций будет идти более быстрыми темпами. Вот только далеко не всегда госчиновники разумно подходят к вопросам изъятия земель.

Строптивый собственник отказывается продавать государству свою землю? Госорганы вправе обратиться в суд с иском о выкупе. Правда, они имеют право предъявить иск только в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о том, что принято решение изъять его землю. Вместе с тем в Земельном кодексе прописано, что такое принудительное изъятие земли разрешено только в случае, если собственнику предварительно по решению суда было предоставлено равноценное возмещение стоимости его участка.

Суд должен не только обязать собственника освободить участок, но и предписать госорганам возместить собственнику все убытки, причем заранее. Оба кодекса дополняют друг друга. При вынесении решения о возмещении собственнику всех убытков суд будет ориентироваться как на нормы Земельного кодекса (о предоставлении возмещения), так и на нормы Гражданского кодекса (о составе выкупной стоимости земли).

Изъятие земли не означает, что расположенный на ней дом тоже заберут. Сначала госорганы обязаны доказать, что изъятие дома необходимо для использования земли. Правда, учитывая тот факт, что практически все основания изъятия земли подразумевают ее активное использование, проблем с доказательствами у госорганов не возникает. Так что эта норма просто подарок для расстроенных хозяев.

Бороться сложно, но можно

Что же делать, если ваш участок отнимают? В первую очередь надо собрать все документы на землю. Затем проверить, соблюдены ли все требования законодательства о регистрации решения об изъятии и об уведомлении собственника за год до изъятия земли. Кроме того, стоит обратиться в суд и попытаться оспорить принятое решение об изъятии или само изъятие. Основанием послужит, например, то, что для проведения изъятия нет оснований либо не соблюдена соответствующая процедура.

Не забывайте, что реально оспорить оценку имущества. Очень часто получается, что на денежную компенсацию невозможно приобрести не только аналогичный участок, но и землю площадью в несколько раз меньше.

В конце июня этого года появилась информация о том, что госчиновники готовят поправки в законодательство, связанные с изъятием земли для госнужд. Необходимость возникла после известного бутовского противостояния. Хочется надеяться, что поправки не уничтожат надежду граждан на справедливость в борьбе с госчиновниками. Но пока поправки еще будут рассматриваться, а какие изменения последуют мы узнаем гораздо позже.
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга переживает очередной кризис. На этот раз он связан с ажиотажным спросом и следующим за ним ростом цен. Причину сложившейся ситуации специалисты видят в резком снижении объемов ввода нового жилья в 2006 году.

Итоги первого полугодия 2006 года профессионалы рынка обсудили на круглом столе в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Главный вывод участников мероприятия неутешителен: годовой рост цен будет значительно выше ранее прогнозируемых аналитиками 20-25 процентов.

Только с декабря цены на вторичном рынке выросли на 14-25% в зависимости от района, и к осени ожидается очередной скачок, - говорит генеральный директор агентства Акрополь Геннадий Багрянцев.

В сегменте элитного жилья стоимость квадратного метра подросла и того больше - на 60 процентов. Первичка по традиции тянется за вторичкой, цены здесь стартовали немного позже, в январе. Однако их рост значительнее - 40% за три месяца.

По словам президент-электа Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслава Семененко, на вторичном рынке квадратный метр ликвидного жилья стоит от 1,5 тысяч долларов. Декларируемая СМИ среднегородская цена в 1,2 тыс. долларов за кв. м не соответствует действительности. Таких квартир уже не найти.

Беспрецедентный рост цен вызван стабилизацией экономической ситуации в стране и возрастающей доступностью заемных денег. Спрос на недорогие одно- и двухкомнатные квартиры сегодня во много раз превышает предложение.

Такая ситуация крайне затрудняет сложные сделки - обмены и расселения, которых на петербургском рынке не менее 60 процентов. Все больше проблем и у граждан, желающих приобрести квартиру с помощью ипотеки. Подобная сделка длится не менее месяца. За это время продавцы поднимают цены или вовсе отказываются от купли-продажи с участием заемных средств.

Ситуацию усугубляет положение на первичном рынке. Объемы ввода жилья в первом квартале угрожающе малы - всего сдано около 200 тыс. кв. метров. Продано же строителями не менее 800 тыс. кв. м накопленных за 2005 год квартир.

Причин скромных объемов ввода жилья несколько. Например, приступив к строительству дома, компании зачастую не могут начать продажу квартир из-за отсутствия ряда подзаконных актов к ФЗ №214 Об участии в долевом строительстве.... Кроме того, на интенсивно растущем рынке продавать жилье невыгодно. Реализация квартир на ряде объектов заморожена. Строители ждут, когда их стоимость увеличится.

Приостановить рост цен можно только при условии увеличения объема предложения, - считает В. Семененко. Есть некоторая надежда на таких гигантов, как Балтийская жемчужина. Но это, скорее, среднесрочная перспектива.

Скромные объемы - высокие цены